三四线楼市即将大幅回调，过年返乡，切勿买房！
本文原创作者： 柯谈 （个人微信：linco_k）
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猪年将至，神州大地再一次开启了最大规模的人类迁徙。一切迁徙都是为了生存，动物如此，人类也不例外。
每到年关，上海都会格外的清净，空空荡荡的地铁，稀稀疏疏的人流，冷冷清清的街道，商铺关门，菜场歇业，吃个早点都成了奢望，丝毫没有繁华都市的感觉。一向爱凑热闹的上海人顿时深深怀念那些在沪打拼的外乡人。一座城的繁华与硬件无关，完全取决于人气，如何聚拢人气才是我们每座城市崛起的必修课。
春节，应该是三四线小城一年之中最热闹、最富有、最有人气的高光时刻，返乡大潮携带着人流、信息流、资金流蜂拥而至。所有开发商都会摩拳擦掌、虎视眈眈，打折促销、买房送车、好礼多多、优惠多多，目的只有一个，死死套牢这帮最有钱的接盘侠，然后釜底抽薪、逃之夭夭。
如果你正准备启程返乡，我想和你说，回家孝敬老娘是应该的，但千万别被开发商的花拳绣腿迷惑，三四线楼市高潮已过，销量大幅下跌即将到来，切勿把多年打拼的积蓄浪费在买房上，否则，你将永无翻身之日！
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棚改的遗产
2006年起，我国针对各地棚户区开始集中改造，但进度缓慢，到2014年底之前，共改造完成了2080万套，2015年举国上下掀起了轰轰烈烈的去库存浪潮，2015-2018年全国累计开工了2442万套，过去至少10年的工作量，如今4年就全部完成了。
2006-2018年，全国累计共改造各类棚户房超过4500万套。而根据住建部的普查数据，截止2012年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区住房只有4200万套。也就是说，截止2018年底我们完成的棚改量已经超过官方认定的棚户房总数，“超额”完成任务说明两点问题：一是各地在打着棚改的幌子大拆大建，把“好房子”当做棚户房拆掉了，二是在完成高层定下的2018-2020年1500万套之后，棚改就将功成名就、落下帷幕。
正是看到了棚改带来的负面效应，以及背后的危机，去年7月12日，住建部要求房价上涨过快的城市，要停止货币化棚改，到了12月份，又提出政府购买服务的棚改模式将取消。
根据天风证券的测算，2019年全国棚改资金需求1.3万亿，但在政府购买服务模式取消后，保守估计会有6000亿的资金缺口。
因此，各地开始纷纷下调2019年的棚改任务，相比2018年，山西从12.52万套下调至3.26万套，河南从50万套下调至15万套，四川从25.5万套下调至15万套，安徽从28.18万套下调至21.45万套，西藏从3.5万套下调至1.89万套。
棚改的大门正在关闭，棚改潮消退之后，各地将是何等模样？看看下图，你自会明白：
上图反应的是，2017年各省三四线城市货币化安置去库存占当年商品房销售的比重，其中，黑龙江、吉林、陕西分别占比竟高达惊人的69％、62％、59％，有9个省超过30％，15个省超过20％。
翻译成白话就是，棚改结束后，全国有15个省的三四线城市商品房销量会下滑超过20％，9个省下滑超过30％，黑龙江、吉林、陕西、内蒙古将下滑超过50％。销量断崖下跌的结果就是，空置房遍地，房价一撅不正，开发商把高库存成功转手之后，三四线的人造高潮重归平静，棚改留给当地百姓的遗产就是，人均数套房产和还不完的银行按揭贷款。
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2018分水岭
逢8魔咒从未爽约，2018确实是个砍儿。这一年内外夹击，内忧外患，川普不叮无缝的蛋，瞅准时机开打毛衣战，国内经济疲软，民企度日如年，楼市股市跌惨，长租公寓爆仓，p2p理财跑路，工资赶不上房租暴涨。
这一年，国内GDP突破90万亿大关，但6.6%的增速却是1990年之后28年来的新低。2018一季度6.8%，二季度6.7%，三季度6.5%，四季度6.4%，2019会如何，会算数列的人都能预测。
国外总有一些心怀鬼胎的媒体怀疑我们数据造假，对于这种没有亲眼目睹，拿不出证据的胡乱猜测我们坚决反对。当然了，我们可以表态，如果西方国家要造假的话，我们绝不会公开质疑，反而会替他保守秘密。
我国百姓的受教育程度不算高，但是对两样东西精通至极，一个是炒股要靠小道消息，另一个就是炒房要跟着周期。
房产周期的普及度绝对比元素周期表要高的多。不论是3年小周期，还是10年大周期，其实都是完全依附在经济周期之上的。从根本上讲，房地产本无周期，经济起起伏伏，才造就了房地产的人为周期。
不错，现在又到了经济的底部，上一轮房地产的终点，下一轮房地产的起点，原本还以为经济马车会抛弃房地产这支兴奋剂，看来我们都多虑了。
在经历了2018年下半年各地铺天盖地的降价维权之后，我们看到，从11月份起，各大媒体就开始给房地产吹暖风，为楼市托底，为房价回暖造势，以前是不允许说涨，现在是不允许说跌，人言可畏，众口铄金，可以理解。
现在很多媒体都抓住“因城施策”大说特说，左分析右分析，认为这个新创造的词汇能给我国房地产的健康发展开创一片先河。
其实，他们根本不知道这是一个惯用的老词，而且是在开启这轮房地产牛市的大名鼎鼎的2015年330新政中重点运用的词汇。
调控收紧时，绝不会说“因城施策”，一定是要求“遏制房价过快上涨”，只有在放松时，没办法直接说，才会用“因城施策”这个词羞羞答答、遮遮掩掩的表达调控松绑的意图，言下之意就是，各省市你们自己看着办吧，啥时放松你们自己做主，我都同意。
“因城施策”从来都是一个楼市松绑的重大信号，高层的智慧和汉语的博大精深全在这里，只是你不懂而已。
接旨之后，菏泽、广州、珠海、杭州、合肥、青岛、北京纷纷行动，贯彻落实，给楼市撑腰。完全可以肯定，整个2019年都将是各地楼市政策密集松绑的一年，从一线到五线都会松绑，但效果会截然不同。
2018是个巨变之年，仅仅从楼市来说，政策从年初万人抢房的松，到年中房价迅速下跌的紧，再到年底纷纷解禁的松，楼市像极了过山车。
2018是个分水岭，对一二线来说，2018将是未来10年房价最低的一年，但对三四线来说，2018将是未来10年房价最高的一年。
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返乡or置业
回家过年，是很多在外打拼的年轻人甜蜜的负担，总免不了会遭遇七大姑八大姨“买房了没”、“结婚了没”、“买车了没”、“升职了没”的灵魂拷问。从小就和隔壁家孩子比较，而立之年、四十不惑也逃脱不了。
如果你的家乡是非省会欠发达的三四线城市，那么，你回家过年的唯一目的就是探亲团聚，千万别被攀比和虚荣心冲昏了头脑，被开发商的花言巧语和金碧辉煌的样板房迷惑。返乡置业是你必须绕开的坑！具体做法请参考如下4条建议：
一、不给自己买房
在大城市打拼的你，遭受房东的鄙视，面对高房价的绝望，渴望拥有一处安身立命之所，完全可以理解。这种对房子的极度渴望，很容易让你在回到家乡之后，失去理性，冲动买房，以此来逃避现实的压力。
你应该想到，你用有限的积蓄投资在了三四线小城，你就失去了扎根大城市的机会，你的下一代将会复制你的命运，重新踏上进城打工的旅程，他们将会重蹈你的覆辙，和你当年一样成为沪漂、北漂、深漂、杭漂。
但是，他们比你还要惨，现在你留在大城市只需要100万，而20年后你孩子留下来需要的将是1000万。时间的成本和阶级的固化已经无法通过一代人的努力就轻易追赶！
请记住，你现在苟且换来的安逸，必定在20年后让你的孩子加倍偿还。你今天偷的懒，将来全部会变成孩子肩上的重担。
如果你早已下定决心回乡发展，那么也要首选省会，集全省之力做大做强省会城市，是每个省乃至国家下一步的重点战略，留在省会你还有机会参与整个社会的发展历程，倘若回到三四线小城，你将失去一切翻身的机会。
二、不给父母买房
子女尽孝、天经地义，让老家的父母住的舒服自在理所应当，但只需要能保证合理的居住品质就可以了，如果你自己本身并不富裕，完全没必要给父母置换豪宅，或者购买多套房产、商铺。
因为，你有限的资金一定要用到最能发挥潜能，最能保值升值的地方，你把钱投到小城市的房产中，就像扔到了池塘里，溅起的水花转瞬即逝，深套到哪年，没人知道。而2019年，一二线城市将迎来房价止跌回暖的重大时机，你踏空一步，将永远赶不上这趟开往春天的列车。
三、卖掉多余的房子
我相信绝大多数人，在老家都不止一套房。小城市只能叫房子，根本不配叫房产。如果不是这轮自上而下的棚改去库存，三四线的房价10年不涨都是极为平常。
所以，请抓住这个千载难逢的重大契机，在三四线房价最高的时刻，卖掉多余的房子，在房价重新启动前，抄底一二线。目前，正是一二线降低落户门槛，大力引进人才的窗口期，不要放过任何留下来的机会，三四线城市房价最后的疯狂，正是你人生逆袭的绝佳机遇！
四、投资卫星城
并非所有的三四线都不能投资，环京、环沪、环深的卫星城就具有绝佳的投资潜力，比如北三县、昆山、嘉兴、东莞、惠州。但投资时机非常讲究，一定是要在京、沪、深明显上涨后，才会外溢至这些卫星城，此外，还有一个先决条件，限购限贷必须放开，房价才会大涨，限价限售这种毛毛雨形不成气候。
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情怀or现实
情系故土、叶落归根是国人抹不掉的情怀，但在一个快速城市化、资源高度聚集的社会中，只有无限接近中心，站在风口，才有可能不被抛弃，享受时代的红利。
从本质上讲，返乡置业更多的是一种逃避现实的情怀，而一旦选择离开，你就已经输在了起跑线上。生活的本质就是，在你历经风霜、面对现实之后，仍然会选择那个不得已！
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