楼市第一秘诀：学会敬畏！

本文原创作者： 柯谈 

微  信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

为避免我再失去大家，烦请各位务必关注以下备用公众号：柯视界，或者添加我的个人微信号：不爱聊天的柯谈（linco_k），谢谢！

  以下为正文

最近，很多朋友开始焦虑，焦虑自己所在的城市房价是不是又要上涨。这种焦虑比房价下跌还要让人恐慌，就好比百米赛跑，当你站在起跑线上等待发令枪一样令人紧张。

如果你现在焦虑，那么孺子可教，说明你具备最起码的楼市灵敏度，但如果你心胸坦荡，毫无波澜，那真是朽木不可雕也。

我承认，现在又到了非常关键的楼市窗口期，似曾相识的一幕卷土重来，一切好像又要开始轮回。在这个时刻，对你来说，最重要的一课，就是必须学会敬畏！

1

以史鉴今

当大家对房价上涨习以为常之时，很少有人会追溯它的根源。准确的讲，我国土地财政和房价暴涨的起点是在2003年。

2003年8月12日，国发18号文发布，文件首次开创性的将房地产作为我国的支柱产业，作为扩大内需、拉动投资增长的有力措施。文件要求要搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。

2003年是中国房地产业的里程碑、暴发年。从此，房地产就像是注射了兴奋剂，疯狂的扩张，勇往直前，一骑绝尘。这一年，我国房地产开发投资首次突破 1 万亿元，同比2002年大涨3成。

2004年，全国房地产销售均价增长17%，上海房价一年之内翻倍。这一年，上海内环内的老静安，新房还没过万。也正是这一年，我第一次买房，深刻感受到上海楼市的疯狂，当时房价的涨幅根本不是按年按月算，而是按天计算，平均每天涨50元/平。温州炒房团、山西煤老板扎堆上海，买楼都是整栋整层的买。房东频繁跳价毁约，一房多卖，此时没有网签、没有限购、没有限贷、没有调控、有的只是低至1-2成的首付。

我曾经说过，最好的炒房时机就是这一年，靠炒房达到财务自由，在这一年完全可以实现。也正是这一年，任大炮名震天下，因为他的一句话“开发商只替富人建房，不应该考虑穷人”，遭到网友剧烈炮轰。

从未感受过房价暴涨的民众，开始讨伐无良开发商和炒房客，对高房价怨声载道。于是乎，2005年成了我国历史上首个调控之年。2005年3月17日，央行提出对房价上涨过快的城市，提高最低首付比例至30%。3月26日，国发8号文要求高度重视稳定住房价格工作。6月1日起，国税总局要求个人将购买不足2年的住房销售，全额征收营业税。

此时，全国房价最高的上海立刻响应。对第二套以上购房增加首付比例，提高贷款利率，并首次出台了普通住宅标准，对非普通住宅增加交易税费。

从未下跌过的上海，在首次全国性的调控重压之下，房价急转直下。2005年底相对于年初，上海房价普降20-30％。浦东的上海绿城，2005年1月均价1.5万元/平，6月的成交价直接跳水至8700元/平，大跌42％。由于首付比例提高，贷款审批难度增加，4月15日，上海康城300套商品房遭遇炒房客集体退房。

由于土地财政的诱惑以及房地产拉动经济的效果立竿见影，在经历短暂的调控后，2006年就再次给房地产松绑，鼓励广大群众投资房产。因此，房价在历经了2005年短暂的下跌之后，2006年又开始报复性上涨，2007年全国地王层出不穷。

此时，高房价开始成为整个社会的毒瘤，年轻人不堪重负。因此，2006年诞生了沿用至今的“房奴”一词，并被教育部收录为汉语新词汇之一。

2007年，高层重整旗鼓，开始调控房价。一年之内，央行6次加息，10次升准，9月27日，央行和银监会联合发文，要求二套房首付不低于40%，利率不低于1.1倍，并加强对外商投资房地产的审批。

重拳之下，效果显而易见。2007年底至2008年上半年，全国新建住房销售面积和价格自98房改以来首次双双下降。屋漏偏逢连夜雨，美国次贷危机爆发，调控叠加经济危机的影响，我国主要一二线城市房价极速下跌。

过惯好日子的开发商如临大敌，纷纷主动降价明哲保身，没想到首先跳出来反对降价的不是ZF，而是房奴，打砸售楼处的处女秀在祖国大地激情上演，尤其以杭州最为火爆。2008年9月3日，杭州万科白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四大项目全线8.5折开盘，愤怒的业主聚众打砸售楼处。

2008年，全国上下的唯一目标就是“保八”，大到新闻联播，小到居委会议，全部都在为经济增长献计献策。2008年9月15日开始，央行4次降准、5次降息。9月27日，南京打响“救市”第一枪。10月22日，央行新政推出，首套二套首付下调至20％，营业税契税减免，贷款利率七折优惠，11月5日，四万亿政策出台。

2009年，中国实现了对世界的承诺，率先从经济危机中复苏，引领全球经济增长。当然代价也是巨大的，2009年一年内，全国平均房价大增23.3%，上海暴涨56.7%。

房地产再一次完成了它的历史任务，这一次，它仍然逃脱不了夜壶的宿命。2009年12月14日开始，国四条、国十条陆续出台，2010年、2011年，北京上海相继实施限购，其它城市陆续跟进。2011年上海、重庆同步开征房产税。

历史总是惊人的相似。2010-2011年，房价再次毫无悬念的开始下跌，打砸售楼处的闹剧再次上演。2011年11月，北京大兴顺驰领海预售价从1.8万降到1.4万，售楼处被砸。11月13日，上海万科清林径预售价1.3万元-1.4万元/平，比上一期下跌18％，售楼处被砸。

2011年底至2012年中，央行先后两次降准、两次降息。全国33个主要城市调控政策松动，提高贷款额度、重启首套房85折利率。上海、北京放宽普通住房标准。房价如提线木偶般的再一次如愿上涨。

2014年，当年“四万亿”等一系刺激政策造就的高库存问题开始显现，尤其是三四线城市新城新区“鬼城”遍地，经济下滑明显。于是，高层轻车熟路的再次把房地产从床下拿出，委以重任。

2014年6月，呼和浩特第一个正式放开限购，随后的7-9月，宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购，截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。2014年9月30日，央行、银监会发布930新政，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布330新政，2015年12月ZY经济工作会议宣布开启“房地产去库存”。2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。

至此，终于掀开了我国历史上最大规模的房地产盛宴。利率7折、首付2成，取消限购，三年1800万套棚改6万亿白银，通宵抢房、假离婚、假结婚、开公司、走后门、茶水费，全民炒房、全民疯狂。从北上一线到八线小城，房价纷纷翻倍。就连郑东新区、昆明呈贡、常州新城这些曾经享誉世界的鬼城都一房难求。

98房改至今二十年，我国一线城市房价上涨超过2000％，二线城市上涨也达到了1000％，三四线城市普遍过万。而与之对应的是满国皆房奴，1997年末，我国个人住房按揭贷款余额是235.46亿，2018年6月末，住户贷款余额44.13万亿，20年涨幅1900倍。

终于，房住不炒问世。2016年3月25日，上海“沪九条”出台，10月8日，“沪六条”颁布，2016年，深圳330新政、104新政出台，2017年3月17日，北京限购升级，一线阴跌至今。2018年7月31日“坚决遏制房价上涨”定调，强二线开始大幅跳水。

全年400多次调控让2018年变成了史上最大的笑话，上半年抢房，下半年退房，上半年找开发商走后门，下半年和开发商对薄公堂，上半年抢到限价房欣喜若狂，下半年买到降价房维权示威。

截止目前，一线和强二线房价普遍下跌20％左右。在这紧要关头，毛衣战来袭，内忧外患之下，经济稳定才是重中之重。

所以，在经济会议之后，2018年12月24日，住建部出手维稳：“稳地价、稳房价、稳预期”将是明年楼市的主基调，无房户们期盼的房价下跌之路就此结束。

世事其实总是无比的单一，一切精彩都得依靠轮回。只是有些人聪明，一学就会，而有些人却总是在同一个坑吃亏。

2

空置房的秘密

西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的最新报告显示，2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇有6500万套空置住房，这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资金。

而在这21.4％的空置房之中，18％的空置率是多套房家庭贡献的，说的直白点就是，绝大多数空置房是富裕阶层买来纯投资的，宁愿空关也不出租，而且占用了巨额的银行贷款。如果把出租屋也算在内的话，富人们投资占有的多余住房至少在1亿套以上。这就是残酷的“二八”分化。

空置房，在国外绝对是经济萧条的信号，但在我国却是私人财富的象征。因为，我们善于营造房价永远上涨的假象。

在我国房地产的发展史上，有两次规模空前巨大，一次是“四万亿”，一次就是“去库存”。这两次行动，对天量的空置房和高房价具有决定性的作用。

四万亿之后，房价飞速上涨，为抑制房价，2010年“国十一条”发布，收紧一二线楼市。房企为了生存，开始大肆进军三四线城市，缔造出无数的空城鬼城。到2015年12月，全国商品房待售面积达到7.2亿平米，而在2010年时，这个数字还不到2亿平。根据中指数据显示，2015年底，威海的库存去化周期高达251.6个月，锦州93.1个月，呼和浩特72.1个月，南平42.6个月。

于是，2015年12月经济会议定调之后，“去库存”战役就从上而下轰轰烈烈的展开了。棚改货币化，信贷宽松化，手握百万现金，银行利率7折，首付最低2成，在这种局势下，哪里还有库存，哪里还有鬼城，有的只是人头攒动的售楼处。

库存，终于从开发商手中合理合法的流入百姓手中，变成了空置房，其实，库存还是那个库存，空房还是那个空房，只不过摇身一变成为百姓手中的金融资产，货已易主，不错，藏富于民！

3

买房机器

上周，我去沈阳办了点私事，和一位老婆的表哥聊天，他说两个月前刚刚又在沈阳的沈北新区买了套期房投资，单价8000元/平，面积80平，首付20万，以租养贷，没有压力。他和老婆两人的收入在沈阳算的上中等偏上水平，自住房三房两厅，公积金还贷还有富余，手头的二三十万现金完全没有更好的投资渠道，虽然他内心很清楚，421结构下，他父母和岳父母的两套大房子今后一定也归他们。他8岁的儿子，现在就已经肩负了沈阳600平的4套房产，将来结婚再找个门当户对的，小夫妻8-10套房子不足为奇。

但正如他所说，只有房子才能给他安全感。这就是国人的陋习：钱越多越心慌，房越多越踏实。全世界都知道，炒房不对，但问题的关键是，除了房子，还有值得投资的东西吗？除了房价，还有什么能够抵消对未来的恐慌？

仔细想想，其实也合情合理。他的孩子现在就读于沈阳最好的公立小学，学习成绩优异，将来假如要到一线城市发展，或是出国，这600平房产其实也不算多，用三代人六个钱包毕生的财富来换取子孙挤进一线的一张经济舱机票而已，社会就是如此的残酷。

我们已经被驯化、教唆成了买房机器，只有买房才是康庄大道，其它全部都是歪门邪道。在一波波房地产浪潮之中，让自己急切的加入购房大军，看起来不是那么另类，这才是成功的表现。刚刚摆脱温饱的你，千万别去畅想诗和远方，诗和远方永远只属于那些有能力但却不屑于买房的那些人。

4

蠢蠢欲动

最近，市场又开始蠢蠢欲动。经济会议定调，住建部发声，一切以大局为重，年初还在防范大涨，现在已开始防止大跌。

在高层的默许之下，先是山东菏泽取消限售成功闯关，打响全国楼市松绑第一枪，紧接着珠海、广州、杭州、合肥等开始微调，试探行情。

毫无疑问，大幕再次开启，历史又将轮回。这一轮好戏即将精彩上演，敬请拭目以待。如果你问我，剧情如何？我可以告诉你三个原则：

一、轮动原则

历次调控和上涨的顺序都一样，这次同样也会不例外。

调控放松的先后顺序是：三四线>二线>一线。房价上涨的先后顺序是：一线>二线>三四线。调控收紧的先后顺序是：一线>二线>三四线。 

如果把调控比作开门通风的话，一线城市就是太阳到正午时，打开个小窗，换换新鲜空气就会很快关闭，二线则是从早到晚敞开大门，三四线则是破坏式重建，需要时推倒一面墙，不需要了再重新砌起来。

轮动原则就是，一线启动之后，才会轮到二线，二线涨的差不多了，才有可能波及到部分三四线。所以，你所在的城市房价到底涨不涨，记得看看省会和一线。比如，杭州可以紧盯上海，燕郊可以参考北京，东莞要看齐深圳。

二、小站原则

在2015-2018年这轮大牛市之中，我国确实有一些小城房价丝毫没动，比如东北除了三大省会和大连丹东之外的所有城市，比如山西陕西除省会之外的三四线城市，房价不升反降。

如果在这轮行情中，从始至终都没有出台过和放松过限购、限贷等旧四限和新四限政策，那么这样的城市除了维持基本的生活之外，已经彻底没有前途了。

我可以告诉你很不幸，你所在的城市就像是80后小学语文课文《小站》一样，已经被中国这列快速行驶的高铁抛弃了，小站的命运就是，抛弃你，与你无关。但更可怕的是，身在其中的你，却终身浑然不知。不管你承认与否，在和平年代里，所有阶层向上流动的可能性，都只会发生在一二线城市。

三、敬畏原则

二十年的调控史，房价涨跌从未失手。点石成金，库存危机化解成为空置房财富。节衣缩食，几代人毕生积蓄只为遮风挡雨寒舍一间。

不要觉得房价高，因为高不高根本不是你说了算。高房价与你的收入无关，只与这个社会的整体价值取向有关，因为，再高的房价我们也可以掌控，再高的房价我们都可以作为起点。

随波逐流，顺势而为，需要你买房时，千万别退缩当逃兵，让你收手时，千万别贪得无厌。紧盯那只无形的手，千万别被冠冕堂皇的口号蒙蔽双眼。买房和看人一样，别听他说，关键看他怎么做！

5

学会敬畏

人必须学会敬畏，敬畏上天，敬畏恩赐，敬畏游戏规则，否则代价将是沉痛的。在你没有具备修改游戏规则能力的时候，敬畏就是最强大的武器。

正如曾经走丢的柯谈，追求真理，不屑屈从，注定会付出惨痛的代价，就像《恐怖游轮》一样，因为欺骗死神，所以让你陷入无限循环的痛苦之中。

识时务，懂敬畏，才是我们这些草根可以活下去的根本，诗和远方不过是夜晚慰籍心灵创伤的鸡汤。

我见过太多靠炒房发家致富的例子，也碰到过无数高杠杆踏错节奏悔恨不已的朋友，还是那句话，学会敬畏，感恩上苍，因为你任何苟且的小动作都逃不过老天爷的慧眼。

在我们这个社会，懂敬畏才是混世第一秘诀！

首映那天去看了心心念念的《地球最后的夜晚》，很多问题在现实里根本无解，你想要的结果也许只有在梦境里才能实现！

如果您觉得有所收获，请转发朋友圈，分享给更多需要的朋友，谢谢！

本文原创作者：柯谈 

微  信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

长按或扫描以下二维码  关注柯谈地产观