这里的房价，即将启动！
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
我在上一篇文章中已经告诉过大家了，楼市大周期已经彻底消亡，各城市楼市的价值，从2020年开始才是真正的体现！2020年将是楼市分化元年！
未来的趋势就是：全国分化、城市分化、板块分化；北方冷南方热、西部冷沿海热。无论从短期还是长期来看，长三角的一二线城市和粤港澳大湾区都是最具投资价值的选择。
但是，随着这一轮调控的再次收紧，这两个区域的投资难度正在加大，投资门槛正在提高，入场机会越来越小。
所以，尽快选择有潜力的城市、有前景的板块，及早上车，才不至于踏空，不至于被抛弃！
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7月27日，上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》显示，2020年上半年，全国100个城市新建商品住房价格中，4个一线城市同比上涨8.1%，32个二线城市同比上涨9.6%。
而在这100个城市中，涨幅排名第一的是珠海，涨幅高达31%。
珠海房价涨幅居首，原因主要有四个：一是今年上半年珠海当地预售限价放松，各楼盘涨价此起彼伏；二是2019年珠海就变相取消了限购，吸引了众多的投资客入场；三是上半年我国货币政策持续宽松，多次降准降息，为寻求保值抵御通胀，大量有产阶级入手房产；四是作为粤港澳大湾区的珠海，环境优美，宜居宜业，经济实力不断提升，投资养老就业需求持续提高。
那么，在珠海内部，各区域房价涨幅如何呢？
以下是2016年6月和2020年6月珠海各板块新建商品住房均价涨幅统计表：
涨幅排名第一的是金湾区，4年涨幅69.71%。房价最高的横琴，由于利好过早的释放完毕，涨幅只有14.73%。而炒房名声最大的唐家涨幅也仅有8.64%，
7月份，深圳、东莞调控升级之后，大量的投资投机需求外溢，目前主要流向三个城市：广州南沙、惠州惠阳大亚湾、珠海。
我曾经说过，南沙生活交通配套极度缺乏，买进至少需要长持8-10年，惠州新房漫山遍野，每年的供应量和成交量远远超过北上广深，将来抛都抛不掉。而珠海无论从自住环境、产业发展还是各项配套来说，都是大湾区不限购城市里的佼佼者。
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珠海的经济体量不算特别大，但是各项指标增速是非常惊人的。
2019年珠海的人口增速是7.12%，位列广东省第一名。2020年1-5月本外币存款余额9580.26亿，增速21.4%，全国名列前茅。2019年人均GDP高达25400美元，位列全国第四，在广东省仅次于深圳。
珠海金湾机场客流量在2018年就突破了1000万人次，相对于大湾区其它城市来说，优势非常明显。东莞、中山、江门没有机场，佛山、惠州机场的客流量不足珠海的零头。而且，珠海金湾机场升级改造将于2023年完成，到时将能满足年旅客吞吐量2750万人次。
珠海已经成为了大湾区最重要的航空枢纽之一，人流、资金流不断的输入。港珠澳大桥的通车，与澳门的零距离对接，都将是珠海产业升级、高质量发展的保证。
8月12日，澳门特区行政长官贺一诚在北京与中央各部委会面，推动粤澳(横琴)深度合作区发展，据媒体透露，目前已经形成了初步方案。如果该方案一旦公布，必定会对珠海房价构成重大利好，就像去年深圳8月18日社会主义先行示范区公布之后，房价开启上涨一样。
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目前，投资珠海房产，基本上只有3个选择：唐家、横琴、金湾。
那么哪个板块潜力更大呢？
唐家作为最早的高新区之一，发展这么多年，目前常住人口只有14万，其中大学城的大学生就占了6万多，为什么留不住人呢？因为唐家的医疗、教育、商业配套非常缺乏。看似有些高新企业入驻，但是很少人愿意定居下来，逐渐就形成了一座夜间空城。而唐家目前最大的问题，其实是这么多年的土拍已经把地价炒的太高了，没有配套、没有人气，只有大学城和产业园，你投资的房子未来卖给谁呢？
唐家炒房最大的利好就是深珠通道。但是我明确告诉你，炒的火热的深珠通道目前仅仅是在前期规划阶段，距离项目落地，破土动工，竣工通车还有非常非常长的时间，2030年之前根本不可能建成通车。
横琴的定位确实很高，又有自贸区加持。但是最大问题是房价已经5万+，而且限购。最近几年横琴房价涨幅不大，因为利好早已兑现，未来上涨需要更大的利好刺激才行。当然保值抗跌是没有问题的。
只要研究过珠海城市规划的人都必定知道，金湾才是未来整个珠海发展的新高地。金湾航空新城才是名副其实的珠海城市副中心，珠海的“亲儿子”。它的核心区面积只有3.8平方公里，经过十多年的发展，目前已经成为了金湾的行政中心、商业中心、文娱中心和高档住宅区。航空新城的目标定位就是将打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集高地。
目前，金湾的三个支柱产业是：生物医药、新能源汽车、航空航天，这些高端产业人群，置业居住的首选就是航空新城。更为重要的是，珠海最好的商业、最好的教育医疗资源都已经在这里建成落地。
珠海市政府为了全力打造这个城市副中心，不惜斥巨资建设了3座大桥+1条海底隧道。今年底，香海大桥、洪鹤大桥将建成通车，航空新城将于香洲老城区无缝对接。2022年金海大桥也将通车，金海大桥的开通，将导致航空新城变成横琴自贸区的后花园，并且直接承接大量高端客户的居住外溢。
学区、医疗、商业、交通，都齐全的金湾航空新城将如虎添翼，无论是自住还是投资，都将激发出巨大的潜能！
综合各项因素我认为：珠海房产升值潜力排名必定是：金湾航空新城＞横琴＞唐家。
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早在2017年珠海就编制完成了《珠海市综合交通枢纽布局规划及重点枢纽交通详细规划》，规划中有7条地铁线路：
地铁1号线：九洲港站——金湾枢纽西站
地铁2号线：金鼎西站——拱北口岸站
地铁3号线：横琴自贸区——斗门白藤湖
地铁4号线：横琴口岸——鹤州——金湾地区
地铁5号线：金湾枢纽——富山站，远期规划项目
地铁6号线：白藤头——鹤州南，远期规划项目
地铁7号线：斗门井岸——鹤州南，远期规划项目
根据线路来看，地铁1号线贯穿了珠海人口最稠密、经济最发达的核心区域，有望最先建成。
近日，广东政务服务网一则项目备案公示显示，项目名称为九洲港度假村片区市政设施项目，其建设内容中明确提到了“九洲港地铁站”，并且要求2026年12月1日前完成。这也就意味着，九洲港地铁站作为珠海地铁1号线始发站，将有可能在2026年12月前建成。
那么也就是说，珠海地铁1号线很可能在2026年前后基本建成通车。
珠海地铁1号线主线为东西走向，起点站为香洲区的九洲港站，终点站为航空新城的金湾枢纽西站，全长36.3公里，项目总投资210亿元。2019年1月22日，珠海在《政府工作报告》中明确指出，争取把珠海地铁纳入国家和广东省相关规划，力争轨道交通一期工程在“十四五”期间开工建设。
航空新城、金湾枢纽示意图
地铁1号线的终点站金湾枢纽西站就在航空新城。也就是说，未来除了3座大桥1个隧道之外，还将有地铁将航空新城和香洲区直接相连。
金湾航空新城的交通配套还远不止于此。广佛江珠城际轨道项目起于广州芳村，途经广州、佛山、江门、珠海4个城市，经珠海市西部中心城区金湾至珠海机场，是珠三角轨道交通同城化规划广珠交通走廊主轴的重要组成部分。目前，正处于规划阶段。
广佛江珠城际轨道就经过金湾航空新城，并且在金湾枢纽设站。不久的将来，从航空新城直达广州的时间将大大缩短。
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从学区、生活、商业、产业、交通各项配套来看，都是金湾航空新城的强项。没有短板的它，注定将很快成为珠海名副其实的城市副中心。在逐渐成熟的红利期内，房产升值空间将不可限量。
目前航空新城的房价是横琴的一半，一手均价2.6万/平。横琴限购，而金湾暂时不限购不限贷，外地人可以买一套。无房贷记录，首付30%，有房贷记录但已全部结清，首付40%，有一套在还房贷，首付50%。如此友好的政策窗口，还能敞开多久，不得而知。但机会总是转瞬即逝的。
上个月，我和团队实地考察了整个航空新城，对比了所有在建和新开楼盘的优劣。而且，我们已经成功组织了4批珠海考察团，很多粉丝都买到了称心如意的房产。
应广大粉丝朋友强烈要求，从今天开始，我们团队正式开启珠海考察团报名。如果您确实有兴趣投资珠海，或者打算置办一套自住和养老度假房产，可以填写以下报名表，参加柯谈珠海考察团。
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