成立物业管理委员会
物业费适时调整
开发商承担前期物业服务责任……
北京市物业管理条例草案一审
这些重点值得关注
11月25日上午，《北京市物业管理条例（草案）》提请市十五届人大常委会第十六次会议审议。市司法局局长李富莹受市政府委托作说明。
条例草案提出，物业费由业主和物业管理人协商确定，由建设单位承担前期物业服务责任。对于业委会“成立难”的小区，首次提出建立物业管理委员会制度。同时，还对专项维修资金的使用、管理和监督，新旧物业的交接、小区停车位的管理等作出相关规定。
会议现场
前期物业服务合同期限最长2年
交房之前，开发商和物业公司已经签订前期物业合同，业主由于不能参与其中，对合同里的“霸王条款”，往往只能被动接受。由此导致的“物业公司随意涨价”“捆绑水电气暖费，多收手续费”“新物业进驻，老物业赖着不走”等常常成为矛盾焦点。
前期物业公司究竟能服务多久？条例草案提出，前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务。
老物业“赖着不走”每日罚1万元
条例草案对“赖着不走”的老物业套上了“紧箍咒”。提出，业主共同决定解聘物业管理人的，应当自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。交接期间仍由原物业管理人维持正常物业秩序。同时，新物业管理人不得强行接管物业。
对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。
应急物业服务期限不超6个月
为了应对旧物业已经撤出，新物业还没走马上任的情况，很多小区引入了应急物业。然而，却带来了“请的来，送不走”的新困境。作为应急措施的应急物业服务，服务什么？服务多久？超期“服役”又该怎么办？
条例草案明确，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示服务内容、服务期限、服务费用等相关内容。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。
实行市场调节价并适时调整
小区物业费收多少，谁说了算？条例草案明确，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。
对拒不交纳物业费的业主，物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，可依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
开发商承担前期物业服务责任
购买新房时，物业费究竟从何时计算？条例草案对前期物业服务费缴纳期限进行了进一步明确，即前期物业服务合同生效之日至承接查验协议生效之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。承接查验协议生效之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；合同未约定的，由建设单位承担。
不足30%时应及时补足
住宅的专项维修资金是房屋的“医保金”和“养老金”，对维护小区的存续至关重要。这笔钱谁来掏？怎么用？又该如何监管？条例草案明确，专项维修资金属于业主共有，应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。
对于专项维修资金的续筹标准，条例草案提出，当专项维修资金余额不足30%时，应当 及时补足。同时，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。转移或者抵押不动产时，应当提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
自管专项维修金需每季度公布账目
资金监管方面，条例草案明确，没有业主委员会的，专项维修资金由物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管，存入银行专用账户。有业委会的小区，业主大会既可以自行管理，也可以委托相关行政主管部门代管。业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，每季度公布一次自行管理账目。
条例草案明确，本市构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，将物业管理纳入社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员,通过法定程序担任业委会委员。
李富莹介绍，鉴于实践中存在的小区“自治失灵”问题，条例草案立足于为业主大会的成立、筹备及日常运行提供制度性保障，调整了申请成立业主大会的条件。
降低门槛，是解决业主大会成立难的有效途径。条例草案规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内，交付面积过半下，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，均可以申请成立业主大会。
业主大会采取会议方式，可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业管理人或者不再接受事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益等共有资金等。首次业主大会应当审议通过管理规约、议事规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。
有了业主大会后，下一步就是成立业委会。李富莹介绍，针对业委会运行中存在的权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，条例草案从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行了规范。
什么人可以成为业委会委员？条例草案提出，被列为失信被执行人的业主，以及未按时足额交纳物业服务费，或者存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的业主，不可以担任业主委员会委员。业委会委员实行任期制，每届任期不超过5年。
此外，业委会应当自选举产生之日起30日内，持管理规约、委员和候补委员名单、业主大会议事规则等材料向所在地的街道办事处、乡镇政府申请备案。
确实无法成立业主大会的小区该怎么办？针对此类情况，条例草案创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础，避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅造成的所有权行使不充分问题。
条例草案提出，有下列情形之一的，街道办事处、乡镇政府负责组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件的；具备条件但因各种原因未成立业主大会的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。
条例草案规定，业主代表应不少于物管会成员人数的二分之一。在议事制度上，物管会会议应当有半数以上委员且半数以上业主代表委员参加。会议结束后3日内，应将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示10个工作日。
条例草案提出，街道办事处、乡镇政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督其依法履行职责，并有权撤销其做出的违反法律法规和规章的决定。同时，对物业服务实施监督管理。
居（村）民委员会则具体负责组织、推动业主大会成立、业委会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作。
焦点6 : 小区停车位
优先满足业主
对于备受关注的小区停车位管理，条例草案也对其进行了明确规范。提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。不出售或尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
如违反规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人，将被责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下罚款；拒不改的，按每个违法出租车位处每月2000元罚款。
值得注意的是，条例草案还规定，业主应按照规定分类投放生活垃圾，物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。对未履行责任的物业管理人，可依照生活垃圾管理法律法规责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。
来源：《北京日报》
相关问题在12345热线投诉居高不下，大多是社会普遍关注的热点难点问题。本次立法思路正确，就是坚持党建引领，将物业管理纳入基层社区治理过程中去考虑，通过行业管理向社会治理转变。另外一个特点就是重心下移。条例草案对街、乡、镇和社区该负什么责写得非常明确具体，有些内容和街道办事处条例、文明行为促进条例都有衔接，可以说实现了赋权基层。建议进一步研究基层能不能“接得住”的问题。要考虑物业管理具有较强的专业性，目前基层缺乏专业力量。区级政府要加强对街道的管理和支持，加强对街道工作人员的培训，加强基础平台的体制机制建设，探索政府购买服务的路子。
这几年12345接诉即办之后我们掌握了很多信息，发现当前物业管理的矛盾就是业主委员会组建难、决策难，物业管理不规范，公共收益不透明，物业费调价难，部分老旧小区缺乏管理等问题。应该说这次立法的针对性非常强，好的开端是成功的一半，条例有不少突破和立法创新。但要考虑职责下沉的问题，看力量下沉是否到位，一些问题能不能解决，建议还要做一些个案分析。
一是第五条发挥党建引领作用方面的规定很好，但是如何具体发挥作用还应该进一步阐述。建议要进一步细化，结合吹哨报道、接诉即办的机制，完善相应的工作机制。二是大多数高校都有居民区，如果成立业委会后，建议将高校相应的部门如后勤、保卫部门纳入综合执法工作中，这样在开展联合执法时便于提高处置效率。
建议对物业的管理，用市场化的手段来运作，引入市场竞争机制，采用招投标的方式确定物业公司，并有效利用信用评价机制，选出管理水平高、服务质量好的物业管理公司。
物业管理是业主通过自行管理和共同决定委托物业服务企业或者专业单位的管理。一种是自行管理，一种是企业或者机构管理。目前的条例对完善业主自行管理，业主大会、业主委员会的产生、选举、设立等等都作了规定。但需要进一步明确物业管理人应该履行的义务，及与街道党工委、街道办事处、社区居委会关系。
郭文杰委员
第六十八条，物业费和公共区域收费的关系，可能会是未来条例执行中的焦点。条例规定，物业管理人利用物业公用部分从事经营活动的，应该单独列账，收益归全体业主共同所有、使用由业主共同决定。现在公共区域经营是物业管理单位暗补物业费收取不足或增加收入的主要方式，按条例规定，业主有权了解哪些是公共区域，比如电梯是不是公共区域，业主、业委会是否同意公共区域拿来经营，收了多少钱，怎么用的，这可能会是未来矛盾的焦点。
从党建引领、政府监管、业主自我管理、到市场化手段，挺系统。在执行中，政府要管理好市场环境，社区里面有一两户不交物业费，可能就影响到整体。政府要发挥对市场环境的监督管理，这样才能让市场的手段真正发挥作用。
来源：审议简报
责编：薛睿杰
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