【人大动态】北京市物业管理条例草案二审，增加应对突发事件的物业管理责任
会议现场
条例草案修改情况
有意见提出，当前在应对新冠肺炎疫情工作中，做好各小区的物业管理工作，有针对性地采取防控措施，很有必要。
据此，法制委员会建议在总则中增加一条，规定应对突发事件时，物业管理各方应承担的责任：“发生突发事件，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府确定的各项紧急措施，指导物业服务人开展各项应对工作。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，积极配合街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会开展工作，落实应急预案以及各项应急措施。”
草案第四章第三节规定了物业管理委员会制度，有关方面对此提出了一些意见。
法制委员会认为，物业管理委员会制度对于解决当前业委会成立率低的问题，推进物业的社会化管理，提升本市物业服务管理工作水平具有积极作用。同时，有必要明确物业管理委员会的临时性、过渡性定位，以及物业管理委员会的职权有限性。
一是明确物业管理委员会的主要职责和临时机构的性质，规定“街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
二是明确物业管理委员会的组建条件，规定“有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
“（一）不具备成立业主大会条件的；
“（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；
“（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。”
三是明确物业管理委员会的任期，规定“物业管理委员会的任期为三年。期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
四是删去关于物业管理委员会决策机制的内容。
五是明确物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。
一是明确物业管理相关各方主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、住宅专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。
二是明确市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。
有意见提出，草案对街道乡镇和社区规定的职责比较多，主管部门职责的规定不够充分。
法制委员会认为，有必要合理划分部门和基层的职责，对于物业管理涉及的专业性事务，应明确主管部门的管理责任；同时，街道社区也应积极发挥作用。据此，建议细化市、区住房和城乡建设主管部门的职责，分项作出具体规定。同时，进一步明确市、区住房和城乡建设主管部门应当履行的具体职责。
此外，法制委员会还根据上位法，将“物业管理人”修改为“物业服务人”，并对部分条款作了完善性修改，调整了部分条款顺序。
立法调研论证过程
常委会一审后，李伟主任、张清副主任先后赴朝阳区劲松街道劲松北社区、平谷区滨河街道建西社区、石景山区老山街道老山东里北社区开展调研，了解基层在物业管理中好的经验做法以及存在的问题。
常委会党组报请市委在市政协开展了立法协商，收到240条意见。2月3日至2月14日，常委会组织开展“万名代表修条例”活动，广泛征求了三级人大代表和社会各界的意见。
法制委员会开展了一系列调研论证工作。召开专家论证会，就相关法律问题征求了部分法治建设顾问和专家学者的意见；召开座谈会，听取了业委会、业主和物业服务企业代表的意见；召开部门座谈会，就物业管理制度相关问题，与市人大城建环保委员会、市司法局、市住建委、市民政局等进行了深入研究；就相关法律问题，征求了最高人民法院、市高级人民法院和市一中院、二中院、三中院的意见。还专门征求了部分在街道、社区工作的市人大代表的意见。
市人大常委会召开主任专题会，对草案逐条进行了认真研究，认为草案已经比较成熟。
条例草案亮点扫描
本市构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，将物业管理纳入社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。
业主在物业管理活动中享有的权利包括：自行管理物业；要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改临时管理规约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；监督物业服务人履行物业服务合同；对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；监督专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
业主大会依照国家法律、法规的规定召开，决定下列事项：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。
创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，为更广泛地实施物业服务提供制度基础，避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅造成的所有权行使不充分问题。
街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续，指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其做出的违反法律、法规和规章的决定，参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。
居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下具体开展工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制，有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作，调解物业纠纷。
物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
业主应按照规定分类投放生活垃圾，物业服务人履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类。
责编：薛睿杰