和物业企业签订物业服务合同时，该如何约定物业服务事项？物业费标准定在3.5元/平方米·月是否合理？昨天，《北京市住宅小区物业服务项目清单》和《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》相继发布，公示了物业服务的110项事项清单和物业服务成本的基本构成，以推动物业服务阳光规范运行。清单和计价规则都将自10月1日起施行。
要想让住宅小区平稳有序地运行，作为“管家”的物业服务人尽职履约是关键。哪些职责是物业服务范围之内的事儿？“《北京市住宅小区物业服务项目清单》的公布，就是为便利业主了解物业服务的主要内容和基本事项，保证物业服务的公开透明，保障广大业主的知情权和监督权。”市住建委相关负责人表示，这也是《北京市物业管理条例》的重要配套文件之一。 清单明确，物业服务人提供的一般物业服务，包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护等五大类、110项物业服务事项。 以业主较为关注的信息公示为例。根据规定，物业服务人需要公示项目负责人的基本情况、物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、物业收费标准、上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算、房屋装饰装修活动的情况、车位或车库的出售出租情况等8项内容。 服务内容之外，费用也是物业服务阳光运行的另一个关键因素。北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合发布的《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，详细剖析了物业服务成本的构成，确保小区业主“看得明白，算得清楚”。 计价规则明确，物业服务成本由十项基本费用构成，即管理人员费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；管理费用；物业服务项目固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及安全生产责任险费用；经业主同意的其他费用。业主用年度物业服务成本总额除以业主专有部分面积总和后再除以12个月，就能得出住宅小区的单位物业服务成本。 “需要注意的是，物业服务成本和业主所熟悉的物业服务费，不是一个概念。”相关负责人解释，实行物业包干制的小区，也就是业主向物业企业支付固定物业费用，盈亏都由该物业企业享受或承担的小区，物业服务费实际包含了物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。而在物业企业按约定比例或数额收取酬金的酬金制小区，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 为确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上、算得清”，记者注意到，计价规则对每项基本费用进行了细分，列出了二级科目和三级科目，“晒”出各项费用的成本明细。拿业主较为关注的管理人员费用来说。管理人员费用可细分为人工费用和安全生产管理费用两个二级科目，人工费用又可细分为工资、社会保险、住房公积金、职工福利、工会经费、职工教育经费、其他人工费共七个三级科目。 北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会也表示，未来将对物业服务成本价格进行动态监测，并定期在官方网站发布最新成本信息。业主、物业服务人需要调整物业服务费时，可参考发布的最新物业服务成本信息进行协商调整。