【聚焦】租房遭遇押金不退怎么办——《北京市住房租赁条例》亮点解读

聚焦

        对于许多初入职场的年轻人来说，租房是难以回避的“刚需”。为了促进住房租赁市场健康发展，《北京市住房租赁条例》自9月1日起施行，将“住有所居”“房住不炒”“租购并举”“职住平衡”等价值导向写入条例。那么，该条例实施后，租房会有哪些变化呢？

　　1.关键词：甲醛超标

　　新规亮点：装修完成时间须告知承租人

　　案情回顾

　　董某与中介公司签订了租期为一年的《房屋租赁合同》，因不放心该公司配置的木制家具甲醛释放水平，董某提出更换，但对方未予同意。后董某委托检测机构对租赁房屋内甲醛等释放指标进行检测，《检测报告》显示，该房屋卧室和厨房的甲醛超标。董某与中介公司协商，双方未能就解除《房屋租赁合同》后的损失赔偿问题达成一致，董某诉至法院。案件审理中，中介公司对委托检测的采样检测条件提出异议，同时主张无法排除董某自行配置物品对甲醛指标的影响，但该公司均未能就前述主张提供证据。

　　法院经审理认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案双方签订《房屋租赁合同》，相关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方在合同履行期间就房屋甲醛是否超标问题产生争议，《检测报告》虽为董某单方委托出具，但此类检测具有时效性，中介公司在该报告作出后未及时提出异议或提出重新共同委托进行检测，因此不能仅因单方委托而否定这份报告的效力。中介公司另对检测条件及标准提出质疑，但未能提供相应反证，法院对《检测报告》予以采信。中介公司作为房屋出租方，负有在租赁期限内保持租赁房屋符合约定用途的义务，现《检测报告》表明此房屋存在空气质量安全瑕疵，中介公司应当承担相应的违约责任，因此判决该公司向董某返还剩余租金并赔偿检测费用。

　　新规解读

　　为了赚取房租，很多房屋刚装修完就出租，没时间进行有效的通风处理，出租房屋很可能存在甲醛超标情况。

　　为了解决这一问题，《北京市住房租赁条例》将保障承租人权益摆在重要位置，主要体现在以下几个方面：明确房屋出租的条件，要求出租住房应当具备供水、供电等基本条件，符合建筑、消防、室内装修相关规定，不得出租隔断房、违法建筑、危房、甲醛房，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；要求出租方应在签约前将房屋状况，特别是装修完成时间告知承租人，保障承租人知情权；出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用；住房租赁合同期限内，承租人与业主享受同等物业服务；租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。

　　法官支招

　　租户承租房屋后，如对室内空气质量存疑，应及时向出租人提出空气质量异议，维护自身合法权益，并保留相关沟通记录，同时要求出租人对租赁房屋的空气质量进行检测。如果出租人拒绝配合检测，可自行委托专业正规机构进行检测，并以有效的形式通知出租人到场。

　　2.关键词：押金难退

　　新规亮点：由第三方专用账户托管

　　案情回顾

　　胡某承租了刘某房屋，胡某分两次支付了一年的房租，但双方均未留存房屋交付时屋内各项物品及装饰装修状况的证据。合同到期后，二人产生争议，刘某拒绝退还押金，胡某诉至法院。

　　法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方应依约履行。本案中，现租赁期限已满，刘某提出屋内遗留了胡某的物品以及家具设施存在损坏等问题，均非承租人的根本违约行为。遗留物品体积较小，易于清理；胡某对水龙头加装设备，可通过简单拆卸即可复原，橱柜开关不畅可通过调整合页或阻尼器即可修复，因此刘某的上述主张不能成为其拒绝退押金的理由，法院判决支持了胡某退还押金的诉讼请求。

　　新规解读

　　在租房过程中，常会遇到这样的问题：租房时交的押金，房屋到期之后不续租，房东便以各种借口不退还押金，遇到押金不退时租户该怎么办呢？

　　出租人和承租人对租赁房屋均应当承担法定义务。出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期限内保持房屋符合约定的用途；承租人应当按照约定的方法或根据其用途、性质使用租赁房屋，若由此导致该房屋在正常使用范围内有所损耗，承租人一般不需要承担赔偿责任。房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在自然损耗及折旧，只要承租人的使用行为处于合理范围内，不存在故意损毁行为或以超出约定范围的方式使用，不能当然认定承租人构成违约。

　　9月起实施的《北京市住房租赁条例》明确规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月，超收的租金应当纳入监管；押金数额一般不超过一个月租金；住房租赁企业收取的押金应按照规定通过第三方专用账户托管，第三方专用账户托管可以将押金脱离住房租赁企业的掌控，更好地保障承租人的合法权益。

　　此外，租赁双方应签订书面《房屋租赁合同》，明确双方权利义务，避免因约定不明发生纠纷。合同一般应包括以下内容：出租人、承租人以及其他实际居住人员的身份信息和联系方式；住房的坐落地址、面积、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付期限和方式，押金数额一般不超过一个月租金；租赁用途和房屋使用要求；租赁期限；住房及其附属设施维修责任承担；物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担方式；解除合同的合理告知期限；争议解决办法和违约责任；当事人约定的其他内容。

　　法官支招

　　双方签订《房屋租赁合同》时，应当载明押金的标准与规则，出租人应于房屋租赁关系终止或租客搬离、清点并支付应付费用后，将租房押金全额无息退还给承租人。若出租人不退或者故意找借口推脱，双方可以协商解决。若协商不成，承租人可以凭借《房屋租赁合同》、押金支付凭证、双方交接证据等提起诉讼。

　　3.关键词：租金贷

　　新规亮点：违规诱导将受严厉处罚

　　案情回顾

　　2021年7月23日，刘某与某中介公司签订了《房屋租赁合同》，租期一年，月租金2050元。合同签订当日，刘某支付了首月房租，剩余时间以租金贷的形式支付，即通过某互联网公司的网贷平台贷款22550元，按11个月分期偿还。随后，该互联网公司在扣除刘某贷款的各种费用后，将21197元汇入中介公司账户。此后，刘某通过该网贷平台还了两个月租金，10月22日，他因工作变动与中介公司签订了《退租协议》，约定“当日终止合同房屋退租后，双方就不存在任何未了结的问题”。一年后，刘某自查个人征信报告，发现其名下还存在未结清的房屋租金贷款18450元。刘某自行还款后将中介公司诉至法院，要求其退还租金并支付滞纳金。

　　法院经审理认为，《退租协议》的签订表明双方租赁关系已解除，刘某退租后不应继续缴纳剩余房租贷款，但仍然发生了逾期还款情况，中介公司应当退还刘某已经支付的租金贷款。关于滞纳金损失，因中介公司怠于处理退租后租户的租金贷款问题，因此也应由其承担。

　　新规解读

　　因造成大批业主和租客利益受损，租金贷近年来成为社会关注的焦点问题。租金贷的运作模式一般为承租人与金融机构签订贷款合同，由金融机构先行支付房租，承租人按照约定的计划还款并支付利息。

　　为规范租金贷款行为，有效防范相关风险，此次公布的《北京市住房租赁条例》对租金贷款的支付方式进行了规范，明确要求金融机构向承租人发放租金贷款时应当以备案的住房租赁合同为依据，将贷款划入承租人账户，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。

　　除规范金融机构发放租金贷款的行为之外，《北京市住房租赁条例》还明确要求，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，并规定了相应的行政处罚条款。该条例还规定，住房租赁企业、以自有住房从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容时，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处1万元以上5万元以下罚款，并可对相关责任人处5000元以上1万元以下罚款；逾期不改的，处5万元以上30万元以下罚款，并可对相关责任人处1万元以上3万元以下罚款。

　　法官支招

　　承租人租房时，一定要拒绝住房租赁企业或房地产经纪机构的租金贷诱导，即使签署租金贷，也要选择正规的金融机构进行贷款，并以备案的住房租赁合同为依据，明确约定贷款时间不得超过租赁期，贷款金额不得多于租金总额，贷款由承租人掌控，且贷款发放频率与租金支付频率相匹配。

　　其他亮点

　　多管齐下保障承租人权益

　　《北京市住房租赁条例》除严管重点问题之外，还有诸多亮点持续释放利民信号。

　　1.加强政府调控，稳定租金水平。限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金，此举可防止住房租赁企业在资本的助推下放大市场波动；实行佣金指导价，有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租压力；实行租金指导价，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。

　　2.严格经营管理，规范实名从业。不得打隔断出租，违反者最高可罚50万元，同时，租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求。住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员从业要实名，应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，从业人员需在住房租赁合同和房地产经纪服务合同上签字并注明从业人员信息卡号。提升经营长租公寓的主体从业门槛，应当具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，便于社会识别。严禁首都功能核心区内出租短租住房，其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，且短租房出租人有核对住宿人员身份信息的义务。

　　3.建立服务平台，信息互通共享。建立健全住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，并与公安、教育等部门建立信息互通共享机制；出租房屋需向属地住建房管部门办理登记备案，向公安部门办理出租登记；承租人可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。