【聚焦】四个强化 打造直管小区物业管理“顺义模式”

聚焦　

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央对加快推进社会治理现代化作出一系列重要部署。党的二十大报告提出，“完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能”“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”。住宅小区不仅是群众生产生活的基本单元，也是基层社会治理的基础单元。其中，物业管理是广大人民群众高度关注的热点难点问题，与人民群众切身利益、社区治理水平以及社会和谐稳定息息相关。

2020年3月27日，北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过了《北京市物业管理条例》（简称条例），于5月1日施行。条例坚持把党建引领贯穿物业管理之中，将物业管理纳入社区治理体系，对维护广大业主和物业服务企业合法权益、构建超大城市基层治理体系意义重大。条例实施以来，顺义区委、区政府严格贯彻落实条例内容，结合顺义区物业管理实际，探索出一条四个强化的工作路径，即“党建引领、循序渐进、提升服务、沟通宣传”，创建了政府直管小区1+N+1（主管区长牵头+多个区级部门配合+国企落实）的“顺义模式”。

直管小区免费入户维修。

直管小区大门装饰。

立足实际，向实处做：“四个强化”托举“安居梦”

顺义区地处平原新城地区，物业管理覆盖面较高，195个住宅小区中只有9个商品房小区由于历史原因未引入物业管理。9个小区建成于2000年前，建筑总面积132万平方米，约有居民2.04万户，分属3个街道办事处管辖。9个小区一直处于政府直管状态下，由财政资金支持、街道办事处托管，提供基本的保安、保洁和垃圾清运服务。长期以来绿化环境、停车秩序、设备维护等方面问题不断，“12345”诉求量居高不下，多年无规范化物业管理也使居民缴纳物业费意识薄弱。顺义区立足当地实际，以“四个强化”为主导，因地制宜提升物业管理水平。强化党建引领，夯实物业服务基础。在落实条例过程中，顺义区强化党建引领，区委人大政府三部门同向发力，确保工作落实到位，干出成效。区委书记挂帅专项工作组，亲自推进物业服务改革；区人大常委会以实施《北京市物业管理条例》为抓手，连续3年督办落实；区政府制定《关于加强顺义区物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020-2022年）》，开展区属物业企业体系改革。为加强全区物业行业党建引领，全面改进和提升物业管理服务，顺义区正式成立物业行业综合党委，着眼构建“党建引领、行业指导、基层主抓”的物业管理服务新模式，充分发挥基层党组织的政治优势和组织优势，通过扩大党的组织覆盖和工作覆盖，积极推行双向进入、交叉任职，使行业党建、区域党建对物业管理服务的统领作用更加显现，形成上下协调、权责清晰、齐抓共管的责任体系。2021年4月20日成立顺义物业服务集团有限公司。物业集团成立以来，将区属物业企业全部重组整合，纳入统一化、制度化、规范化管理，同时将政府直管小区接管工作纳入到企业主要负责人年度综合考核指标中，与物业集团主要负责人绩效挂钩，建立实施成效监管制度，将工作层层压实。强化循序渐进，确定规范管理实施路径。针对直管小区管理现状较差、居住人口多、业主缴费意识薄弱等现实情况，区政府组织召开政策研讨、现场调研等工作会议7次，第三方机构协助进行民意调查7000余人次，通过借鉴“劲松模式”“首开经验”以及顺义区前进花园“先尝后买”成熟做法，制定《顺义区政府直管小区纳入规范化物业管理实施方案》。同时，出资聘请物业服务评估监理公司作为第三方评价服务机构，提供专业的指导和服务。根据不同小区的实际管理情况，按照“应急接管-正式选聘-三年过渡-常态运行”四个阶段实施，现已完成前两个阶段工作，目前处于三年过渡期阶段。强化服务质效，推动业主物业和谐互信。物业集团以开展小区服务品质提升为切入点，聚焦居民小事、难事、急事，主动向前一步，提供增值服务。一是为业主免费入户维修766次，修整社区公共设备设施628次，发放服务卡16656张，组织2262人次扫雪铲冰，清理大件垃圾60余吨；二是传统节日送“双福（服务）活动”，在小区主要出入口实施亮化工程，单元门贴春联及送福字17754套，慰问走访业主279人次，对部分鳏寡孤独群体开展免费入户保洁服务；三是开展“物业嘉”增值服务，在停车收费、广告租赁、车棚租赁等方面盘活社区现有资源，多渠道推动企业市场化运营。通过提供高质量物业服务和社区基层党组织坚实的群众工作，物业集团做到业主诉求“有求必应”，真正解决了一批业主关心的问题，让业主体会到政府工作的温度和物业服务的舒适，切实让业主认识到物业服务对生活品质的提升，逐步培养业主花钱买服务的意识。强化沟通宣传，用心用情赢得认可。为配合做好物业选聘工作，9个直管小区在区政府的指导下全部成立业主大会和业委会。在各自社区党组织的统一领导下，组织业委会委员和热心党员全面开展多轮意见征集工作，耐心听取不同年龄段和不同职业的业主对物业服务的要求和期望，建立直管小区特有的“菜单式”服务内容，尽全力满足不同业主的生活需求。同时，物业集团通过开展居民参与度高、传播力度广的“细说我心中的物业”书法绘画等各项活动，让居民最大限度地了解物业，支持物业工作。此外，充分利用公众号、视频号等媒介，增加物业集团品牌曝光度，扩大品牌传播覆盖面，提高物业集团在社区的引导力、影响力和公信力。

率先完成，向深处行：“100%覆盖”实现“居有所安”

2022年4月，9个直管小区通过全体业主表决全部完成正式物业服务合同签订工作，并全部成立业主大会和业委会，物业纳入规范化管理，彻底改变十余年来政府兜底的管理现状，顺义区物业服务在全市率先实现100%覆盖。物业集团为相关小区提供保安、保洁、绿化、垃圾分类、设备设施维护等7大类专业物业服务，小区居民12345诉求数量明显降低，居民满意度显著提高。截至目前，顺义区195个住宅小区业委会（物管会）组建率98.5%，物业服务覆盖率和党的组织覆盖率均已达到100%，三项指标均超全市平均水平；全市物业服务提升三年行动计划（2020-2022年）任务中“三率”目标值为2022年达到90%以上，顺义区已于2020年底达成，提前两年完成“三率”提升任务。同时重点推进业委会组建和物管会向业委会转化，目前业委会占比已从2021年初全市第14名跃升到全市第3名，在平原新城中位列第一。149个小区实现物管会向业委会转化，累计转化数量全市最多。

汇聚合力，向“宽”处管：“1+N+1”打造“顺义模式”

在推动政府直管小区实现规范化物业管理的过程中，顺义区创建了1+N+1（主管区长牵头+多个区级部门配合+国企落实）的“顺义模式”，展现了上下联动、协同作战的强大合力。区领导高位调度促接管。为确保顺义区物业服务覆盖率实现100%。区委书记挂帅专项工作组，并明确一名副区长调度推动无物业小区接管工作。为加快推动工作进展，主管副区长来到五里仓、胜利等无物业小区实地考察现场情况。多次召开专题调度会，就资金支持路径、正式物业合同延签等重难点问题，高位调度，协调推动此项工作落地见效相关部门协调配合作指导。区住建委、区国资委、区财政局、相关街道等单位充分发挥本单位资源和职能优势，为接管政府直管小区提供专业支持和合理化建议。及时调配精锐力量，挑选熟悉居民工作、物业管理专业的干部，全力支持指导物业集团开展各项工作。多次召开对接会议并进行现场探勘，与物业集团共同研究和解决工作难题。在各部门协调配合下，凝聚了工作合力。国企主动担当齐心协力抓落实。物业集团的成立是顺义区委区政府深入践行“以人民为中心”的发展思想，切实抓好两件“关键小事”，着力解决群众“急难愁盼”需求，通过深化改革之后的产物。接管政府直管小区以来，物业集团坚持服务社会、服务民生、服务大局的国企担当，紧紧围绕民生需求的圆心，用真诚的沟通和专业的服务，尽最大可能地帮助群众解决眼前的现实问题，赢得了群众认可和民心。

来源：《北京人大》第12期作者：张爱冬
责编：吕亚南