北京大消息！这些房企可以洗洗睡了
北京最近卖了两块地。
本身没有什么好说的，溢价率都很低，几乎忽略不计。但是卖地过程中传出一个大消息：以后北京的商办和住宅用地，将分开单独供应。
这似乎也没什么，或者说很多人根本没有明白，这可能引发的蝴蝶效应。
当然，杠杆游戏要说，只是可能。因为北京的调控也好，土地出让规范程度也罢，在全国都是表率。其他城市各有自己情况，或有自己的小九九。不一定学。
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北京商办和住宅用地分开供应，到底有没有好处？
我先说这个事本身，对居住和职住平衡方面的意义。先看官方的说法，下文第二部分杠杆游戏会说对房价、对全国，以及开发商的影响。
如果觉得第一部分没意思，可以跳开，直接从下文第二部分看起。
北京市规划和自然资源委表示，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时，把住宅用地及商办用地分开单独供应。
具体来说，以后不再供应此前的F1类用地（住宅混合公建用地）和F2类用地（公建混合住宅用地）。而是土地入市前，把住宅及商办建筑分开单独布局、供应。
从城市规划角度来说，这是更加精细了。
这符合北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”，以及解决居民所反映的混合用地中存在的堵车和扰民等现象。
很多人说，以后小区居民买东西，是不是都不方便了。不是的，这主要是说大型商业、办公、公建与住宅要分开，小区底商、小型商业还是要配套的。
而好处方面：
比如这次供应的两块地，都在北京经开区，地块周边规划建设有亦庄小米产业园等科技产业，因此在该区域相应安排供应住宅用地，特别是中小套型多建一点，对于职住平衡有意义。
生活品质一定角度说也更高，比如没这么吵闹。而如果商业、办公混一起，各种人员、车辆都会扰民、堵车，以及各类纠纷频发。
北京市规划和自然资源委就举例说，有几块邻近地铁的混合用地，地块里还安排公交场站，如果每个地块既有住宅又有公建，还有公交场站，那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。
因此，分开规划、分开供应，是有其价值的。至于北京到底为什么要这么做，还有些什么考虑，这是另外一个问题。
接着下文，杠杆游戏要讲这样做，对房价的影响。
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对房价的可能影响：部分有利，部分有弊
所谓利弊，取决于商办和住宅用地一起规划、供应时，到底商办的档次。
比如说，商办的规划档次高，这样的住宅小区，多半是更加保值增值的。而且往往，更多方面也是利于小区居民生活的。
有人就认为，商办和住宅用地混在一起，其实更加“职住平衡”，同时生活便利。这个说法也是有其道理的。
比如二战之后，地球被战火摧毁得够呛，全人类都出现住房短缺的情况。这个时候，世界著名建筑大师勒·柯布西耶为解决欧洲房屋紧缺的情况，提出“城市必须是集中的，只有集中城市才有生命力”的理念，可以搞立体城市。
于是，勒·柯布西耶结合他对现代建筑的思想，设计了著名的马赛公寓（Marseille Apartment）。理念简单说，就是竖向发展、大疏大密、产城一体。
冯仑的北京万通从10年前，也就是2009年开始也准备这么搞。在国内少量城市，也有过尝试。曾经万通和新希望、远大、巨人网络等公司还签署过战略合作框架协议，准备在各大城市大干一场。
当然是没搞成。
多年前，杠杆游戏路过一个万通建设中的楼，上面广告就在吹立体城市。后来好像也没立体起来。
不过这十来，住宅小区和大型商业综合体的结合，蔚然成风。甚至很多时候，一个房子因为有了大型商业配套，其售价更高，更保值、增值。
所以，我们会发现，北京土地新规的搞法，意味着很多开发商和部分居民的利益，未来可能有利，也可能受损。
因为大型的商业和办公楼宇不再和自己的小区一体，虽然可能还是挨着，但是就是有一条街，或者中间被分开了。房价就比搞一起时略微低一点。
也有可能，小区品质、私密性提高了。同时旁边的商办配套和公建，还是非常优秀，出小区享用这些配套也很方便。这样的规划，这些住宅的价值也会更高。
还有的，开发商一开始倒是准备好好建商业办公楼宇，可是最终各种原因，比如投资过大、负债高、前景不明、运营能力有限，住宅销售不好，也会导致商办建设滞后、烂尾、招商出问题。
出现这些情况时，小区的价格往往要受影响。而且还会承受生活更不便的害处。从这个角度说，北京未来供地商办和住宅分开，也是有其价值的。
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如果全国推开，想靠承诺建大型商办实际低价“骗地”的房企，可能不好混了
通常来说，靠谱大开发商，或者对商业、办公运营经验丰富的房企，其住宅、商办一体化拿地、建设、运营，是容易获得成功的。
当然，前提还得区位、交通配套不错。否则还是艰难。
比如瑞安这么优秀的港资房企，10多年前，开始在重庆搞大型社区+商业办公集群的重庆天地。因为交通配套，以及经历几轮调控，最终即便大部分都开发了，还是败走雾都，不得已转手万科。
瑞安当然还有其他原因。
我举这个例子，就是想说，大型商办和住宅用地混一起出让，有其好处。但同时，本身也有风险。
而对于城市经营者来说，在一定的阶段，非常看重看似高大上的大型商业、办公写字楼规划。特别是超层次建筑。
绿地不就是这样，满足了各大城市的期待。但结果呢？规划有时候，真的只是规划。画完饼拿完地，你懂的……老板自己也有困难。
前几天杠杆游戏才写了《绿地成“老赖”，双11数据造假？到底谁骗谁》（11月12日）。武汉、成都以及多城市的绿地中心，目前的状况都不用说。
说这个事，我是想说，很多开发商都明白地方对高楼，高端商业、写字楼的渴望。于是，他们也就提要求，便宜拿地，我给你盖高楼，同步我也修点住宅呗。
其实更早之前的华侨城，后来的万达，以及现在的某某大、某某创们，文旅地产的玩法，不也是这样。
逻辑都是一样的，不过一个是商办，一个是文旅。但归根结底，都是为了便宜拿地，为了盖房子、卖房子。
那么，如果其他城市向北京学习，或者被要求学习。以后，这些开发商还想要以商办+住宅便宜拿地的套路，理论上就行不通了。
当然，上有政策下有对策，你的明白。同时，前提还得大家学北京啊。
而对于购房者来说，就一条：不管啥房子，不管配套有没有商办，一定要选择相对靠谱的开发商、较好的区位交通条件。