撰文|杆姐&编辑|雯雯央企中化旗下的地产厂牌中国金茂这两天受到一些关注。原因是2023年5月30日，多个消息称李从瑞不再担任中国金茂的主席。传言还有不少细节，杠杆地产这里就不多说，以官宣为准。近期地产公司高管动荡的故事非常多，如今轮到央企背景的中国金茂？2022年以来，国资房企、房地产央企身上也发生了不少事，其中不乏高管出事的案例。结局如何等待公告。今天，我们先一起看看在2022年的房地产低谷中，中国金茂取得的年度成绩。013大业务板块均下滑，营收、利润指标当然都下滑年报披露2022年中国金茂旗主要业务板块都下滑。1）签约销售额1550亿元，而2021年这个数字为2356.03亿元。下滑幅度当然不小，绝对数字也不低。但是这个情况，客观说是可以理解的，多数房企都是如此。下滑更多的大有人在。尽管房地产销售面积下滑，但是2022年，中国金茂在北京、上海、天津、南京、成都、西安、合肥、宁波、青岛等地，持续增加土地储备。央企的豪迈，还是让人望尘莫及。2）同期，商务租赁与零售商业运营租金收入，从2021年的15.63亿元，降至2022年的14.68亿元，应该说这个降幅是很低的。能控制到这个程度，不容易。3）2022年中国金茂运营12所豪华酒店，拥有4393间客房，营收11.44亿元，相较于2021年的16.38亿元下滑幅度不小。同样，杠杆地产也要说一句，2022年确实特殊，这个下滑其实也是正常的。说完中国金茂的3大业务板块，看看2022年该司的财务数据。2022年，中国金茂录得营收829.91亿亿元，2021年该数字为990.60亿元，同比下滑7.85%，接近8%。这个下滑的幅度，放在2022年背景下，杠杆地产认为，也是很不错的。不过，利润指标就要差一些了。2022年，中国金茂毛利为131.46亿元，相较于2021年的167.58亿元，下滑了22%。归属净利润，更是从2021年的46.90亿元，下滑至19.84亿元，下滑幅度高达57.69%，近58%。若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），该数字变为9.10亿元，较2021年度的48.27亿万元下降81%。话看怎么说，第一起码还是盈利的，2022年房企不盈利是正常现象。第二，下滑都没超过100%，在2022年也算不差的。同时，作为房地产央企，获得的各种资源也是民营房企无法比拟的，这样一个战绩，谈不上多骄傲。另外值得一说，八九百亿元的营收，净利只有这么点，好像本身就够低。2022年不说，即便是2021年，毛利率也只有18.61%，相较于该司过去很多年，百分之二三十的毛利率实在是不好看。2022年就更不好，毛利率已经降至不到16%。而净利率2021年跌破10%，不到9%；2022年进一步下滑，至6.29%；过去很多年，该指标很少低于15%，甚至不乏20%多的有光辉岁月。当然，如果和民营房企比，这个成绩也还能说得过去。不过做企业要有追求，做央企更是得有点样子。02超低利率、销售和营销开支增长却未换来好成绩年报披露，2022年，中国金茂在土地市场和资本市场上收获丰厚，该司认为自己取得出色的成绩。1）土地获取方面，如上文杠杆地产所述，在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海、西安等地获取多幅优质地块，土地储备得到大幅补充。2022年能买地的企业，真是牛。2）资金获取方面，在境内发行5年期交易所市场公司债人民币53亿元，其中2022年2月发行18亿元、票面利率3.2%，2022年3月发行15亿元、票面利率3.5%。2022年7月发行20亿元、票面利率3.28%，2022年9月发行20亿元，票面利率3.6%。另外，2022年7月在境内成功发行普通中票人民币20亿元，票面利率3.29%，同时2022年4月在境内成功发行凯晨CMBS共计87.08亿元，票面利率3.4%，2022年12月在境内成功发行西城金茂中心CMBS共计23.31亿元，票面利率3.95%。在境外于2022年3月成功发行3年期高级债券3.5亿美元，票面利率4.4%。中国金茂认为，这些资金的获得，为后续项目开发提供了充足的资金保障。我们看一看上述融资，国内普遍利率3点几，最低的3.2%。境外的也只有4.4%的利率。这个借钱本事，你说有几个民企能比？接上文谈的业绩问题，杠杆地产多说一句，这个利率待遇，经营状况是不是应该更好一点才对得自己。此外，2022年，中国金茂销售和营销开支为26.17亿元，较2021年的23.78亿元增长10%。你说这签约销售金额负增长，销售开支却增加了10%，什么世道？在年报中，中国金茂解释说：主要系资本化为合约成本的销售佣金本年摊销金额较去年增长所致。销售和营销开支主要包括本集团日常经营中发生的广告宣传费用、支付给相关销售代理机构的佣金以及其他与市场推广相关的开支。销售和营销开支占本集团总收入之百分比为3%（2021年3%）。大概意思就是还算好，一切正常。好是好，如果对应的销售和利润数字更好一点，岂不是才真的好。03上半年净利超25亿元，全年利润不到20亿元背后值得一说的是，2022上半年时，中国金茂的归母净利润为25.71亿元，但是全年却降为19.84亿元，这怎么回事？1）年报解释说：上述经营业绩下降主要由于于截至2022年12月31日止年度，本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。中国金茂的年报还披露，2022年该集团其他费用及损失净额为59.54亿元，较2021年度的28.07百亿元增加112%，主要系：本集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年增加所致。计提部分，大意就是对可变现净值低于成本的发展中物业、持作出售物业计提减值准备，这部分确认减值损失共计43.6亿元，对应收关联方款项确认减值损失共计15.9亿元。减值计提数字说少肯定不少，和同为央企的华侨城A超大计提比，杠杆地产认为，中国金茂还是“谦虚”很多，承让。2）此外，虽然融资利率低，但2022年，中国金茂的利息开支总额65.35亿元，较2021年的57.02亿元，增加了15%。该司解释说，主要在于2022年度平均贷款额上升所致。其中，资本化的利息开支为38.24亿元，较2021年的29.15亿元，增加31%；融资成本为27.11亿元，较2021年的27.88亿元，下降3%。截至2022年末，中国金茂的计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）为1226.65亿元，较2021年的1070.28亿元，上涨15%。2022年末，中国金茂有现金和现金等价物370.89亿元，2021年末该数字为310.51亿元。截至2022年末，该司除计息银行贷款及其他借款约522.42亿元按固定利率计息外，其他计息银行贷款及其他借款按浮动利率计息。该集团的借款需求无重大的季节性影响。如下图，中国金茂计息银行贷款及其他借款约265.47亿元须于1年内偿还，并列账为流动负债。2021年末，1年内需要偿还的数字为250.81亿元。另外需要说一句，中国金茂2年内需要偿还的金额高达400.87亿元，而2021年末时该数字为187.79亿元。就当下的现金及等价物而言，中国金茂的压力还好。如果考虑到2年内的应还额度，以及目前的房地产形势，不能说完全没有压力。主要还是看2023、2024年的地产情况。小结一下，中国金茂2021、2022年的战绩总体是不太好的，特别2022年很明显了。有客观原因、大形势如此。有没有其他因素，我们进一步看。此次的传闻，会不会让中国金茂有些影响？我想，央企有其既有惯性，当然往往也有锅盖要接。本文未标注出处的财务图表，均源自中国金茂有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴正荣

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐老王乐队的《那些失眠的夜与难以忘怀的事》：所有的美梦都会终结。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）即将于2023年6月5日召开的光明房地产集团股份有限公司（下文简称“光明地产”）2022年度业绩说明会，将不会再看到董事长沈宏泽先生出席。5月19日时，该司发布公告：因个人原因，沈宏泽先生请求辞去公司董事、董事长、董事会战略委员会主任委员的职务。辞职后，沈宏泽先生将不在公司担任任何职务。当时的公告还说，公司董事会对沈宏泽先生在任职期间为公司所做出的贡献表示衷心感谢。一周之后的5月26日，最新消息是：沈宏泽涉嫌严重违纪违法，目前正接受调查。近期地产反腐，颇受关注。严格说，自从这2年地产业不行后，隔三岔五就有相关从业者进去。借此机会，杠杆游戏今天说一说光明地产这家很多杆友不太熟悉的地产公司近期的业绩。对了，光明地产和大家更熟悉的光明食品/乳业确实有关系，光明食品是光明地产的大股东。1一季度投资信心依旧不足，租金收入下滑根据光明地产2023年第一季度房地产业务主要经营数据公告，我们看到光明地产在一季度有喜有忧。整个2023年一季度，该司新增房地产储备面积为0万平米，2022年同期也是0万平米；权益新增房地产储备面积，自然也是0万平米，2022年同期也是0万平米。不仅如此，2023年一季度，光明地产新开工面积为0万平米，2022年同期也是0万平米；权益新开工面积也是0万平米，2022年同期同样是0万平米。这说明，哪怕是背靠国资大山，光明地产对房地产的前景也是保守的。不敢轻易拿地，不敢轻易扩大投资。还不错的是，竣工成绩可以。2023年一季度，光明地产竣工面积为92.23万平米，2022年同期为48.33万平米，同比增长90.82%。权益竣工面积为51.71万平米，2022年同期为24.57万平米，同比增长110.43%。另外值得一说，理论上2023年地产形势在修复吧，可至少从一季度销售数据看，光明地产却并非如此。2023年一季度，光明地产签约面积为14.15万平米，2022年同期为21.34万平米，同比下降33.71%。权益签约面积为8.77万平米，2022年同期为14.88万平米，同比下降41.08%。签约面积下滑的同时，签约销售金额自然也是下滑。一季度，光明地产签约金额为16.16亿元，2022年同期为24.64亿元，同比下降

撰文|杆姐&编辑|雯雯房企退市，速度越来越快。5月25日，泰禾、美好置业两家房企相继发布公告，提醒投资者公司股票存在可能因股价低于面值被终止上市的风险。今天杆姐还和朋友聊起，若干年后当我们回望这几年的历史，或许很多事情都是值得记录且深刻影响未来的。房地产喧嚣过后，如何企稳、回升，这个过程非常关键，甚至和大部分你我都有关。01泰禾：挣扎背后5月25日，ST泰禾发布公告，称公司股票收盘价连续14个交易日低于1元。根据相关规定，若收盘价连续20个交易日低于1元每股，可能被终止上市交易，不进入退市整理期。在诸多暴雷房企里，杠杆地产印象中泰禾集团应该是比较早的那批。泰禾集团的临界点出现在2017下半年，那正是地产新一轮狂欢落潮期。前面的疯狂就不多说了，简单举几个例子：该司黄其森曾被业界视为“福建地产大亨”，“身上最能体现闽系房地产商的狼性”，旗下一套房动辄售价千万上亿元。2017年下半年，泰禾集团董事长黄其森接受媒体采访时还透露，2018年泰禾将力争迈入2000亿时代。但情况似乎正好相反。政策收紧之下，高周转、高负债的泰禾2017下半年开始，高层管理人员频繁动荡，诸多核心岗位人员先后离职，让市场嗅到了一丝危机。接着是排山倒海的2018年：泰禾评级被下调、卖资产、拿地放缓等消息频繁上头条。杠杆地产不完全统计，整个2018年，泰禾出售了11家下属公司，半年内就卖了7个项目。然而自救乏力，2019年，泰禾债务暴雷，诸多借款违约；2020年，泰禾首次出现债券兑付违约，也是那一年，黑天鹅出现，房地产再临变局。而泰禾要面对大规模的到期债券，背后压力可想而知。这一年，泰禾和万科还有过短暂交集，似乎很有“联姻”意愿。但很快后者就意识到什么，热闹过后再无下文。图片来源|东方财富（特此感谢）2021年，泰禾集团业绩暴雷，原本预告的扭亏为盈的业绩，变脸成净亏35亿元至46亿元，让市场大跌眼镜。泰禾集团解释称，主要是补充计提了相关资产减值损失。但也有人质疑。这存在“财务洗澡”的嫌疑，通过大幅计提资产减值损失，将净利润保留至2022年或以后。数据来看，2022年泰禾集团更惨，虽然营收比2022年好转很多，但归属净利润亏损53.74亿元，同比进一步扩大。2023年更夸张，4月29日，泰禾集团一季报显示当期净利润为-62亿元。截至该报告日，其已到期未归还借款本金582.03亿元。集团渡劫，伴随的是人员缩编。公开数据显示，2018年泰禾员工数1.12万人，2019年减少到8899人，2020至2022年仍持续减员，分别为6096人、4267人、3101人。4年员工减少超70%。02美好置业不“美好”与此同时，另一家房企正面临类似的困局。也是5月25日，美好置业（证券简称“ST美置”）发布公告，股票收盘价连续20个交易日低于1元每股，已经触发相关强制退市规定。自5月26日起，该司股票停牌，存在被终止上市的风险。就在5月初，美好置业还披露了高管增持计划，称部分董事、高级管理人员及核心业务负责人计划自5月10日起3个月内通过二级市场集中竞价交易的方式增持公司股份，拟增持金额合计不超过（含）8000万元且不低于（含）5000万元。计划一出，也曾让ST美置的股价有短暂上升，但最终还是回天乏力。图片来源|网络截图（特此感谢）从美好置业官网杠杆地产看到，该司历史不短，成立于1989年，1996年便在深交所主板上市。目前立足武汉，已布局全国25城。美好置业的主要业务为房屋智造，具体就是“以用户需求为导向，以全生命周期服务为根本，涵盖投资咨询、技术策划、规划设计、

撰文|杆姐&编辑|雯雯一波三折之后，深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）在2023年5月19日（周五），也就是上个周末之前发布了“关于深圳证券交易所《关于对深圳华侨城股份有限公司2022年年报的问询函》的回复公告”。看完这份公告，杠杆地产就一个感受，华侨城A坚持认为自己2022年亏损上百亿元，是合理的、合规的、应该的。这个事情确实很有趣，在房地产行业，甚至在2022年所有上市公司计提亏损的企业中，都是极具代表性的。今天我复盘一下这起事件，同时我们也看看华侨城A到底是怎么回复问询的。其中有些细节，特别值得一说，请看我下文分解。01先后收到关注函、问询函，延期回复问询函事情要从3个多月前的2023年1月末说起。深圳华侨城股份有限公司（下文简称“华侨城A”）当时发布2022年度业绩预告说，预计亏损80-110亿元。房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。华侨城A就是这样。自然，这引发了关注。深交所上市公司管理一部，当时向华侨城A发出了关注函。当时深交所的问题比较少、也较简单。1）按照2022年10月27日华侨城A披露的《2022年三季度报告》显示，2022年前三季度该司实现净利润12,603.67万元。而业绩预告显示，华侨城A的2022年度业绩由盈转亏。深交所要求华侨城A结合所处行业环境、公司经营情况等，说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。这个问题，不需要杠杆地产说，任何有所关注的人都会觉得奇怪。前三季度都好好的，四季度就这么惨？2）业绩预告显示，华侨城A对房地产业务及旅游景区业务，计提存货跌价准备及资产减值损失。深交所请华侨城A分业务板块说明，计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产，及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。很快，华侨城A针对深交所的问题，一一作了回答。后来华侨城A正式的年报显示，该司归母净利润为-109亿元，同比下滑超387%。最终的亏损数字当然是震惊了很多朋友。于是，深交所上市公司管理一部，向华侨城A发出了2022年年报的问询函。限期2023年5月5日前将有关说明材料报送该部并对外披露，同时抄送派出机构。华侨城A似乎很重视，在5月5日这一天发布了一个“延期回复深圳证券交易所2022年年报问询函的公告”。在延期回复公告中，华侨城A是这样说的：公司收到《问询函》后，董事会高度重视，立即组织相关部门和年审会计师对问询函涉及的问题进行逐项落实和回复。由于《问询函》中涉及的部分问题需对有关事项和数据作进一步的梳理、补充及复核，工作量较大，故公司无法在2023年5月5日前完成回复。给人的感觉就是非常认真、重视。华侨城A接着说，为保证回复内容的真实、准确、完整，经申请，将延期回复《问询函》。预计于2023年5月19日前回复，并按规定履行信息披露义务，敬请广大投资者谅解。到了5月19日这一天，华侨城A的回复既是姗姗来迟，也算如约而至。022022年的超百亿元亏损，是合理的、合规的、应该的？深交所问询函的第一个问题是问：（1）分别说明报告期房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。如上，杠杆地产注意到一个细节，问题先说的房地产，然后旅游景区，华侨城A回复则是先说文旅业的宏观情况及未来研判，然后再谈的房地产业务。如上图。关于房地产业务的亏损，华侨城A说：除正常结转利润的减少外，在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，公司一方面对存货项目进行了全面盘查和评估，按照企业会计准则要求计提了存货跌价准备。另一方面，公司投资的联营、合营企业多数为与房地产业务相关的项目，随着房地产行业的进一步调整，部分联营、合营企业在报告期内产生了较大的经营亏损。上述情况的综合影响导致公司报告期产生大额亏损。这个回答，和业绩预告、年报，以及业绩预告后针对关注函的回复一脉相承。总计一下就是，2022年的超百亿元亏损，是合理的、合规的、应该的。第一个问题的（2）说明报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因……我就不多说。简单说，销售下滑，现金流受影响；同时，压降有息负债，融资成本低，公司经营没问题的。对于第一个问题，会计师核查后的意见，也是认可华侨城A的说法的。第二个问题，深交所关注函主要是问，房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。但是华侨城在A2023年2月16日披露的《关于深圳证券交易所的回复公告》显示，成都、广州等地2022年销售均价同比上涨。对吧，这就奇怪了。深交所要求华侨城A：（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况……（2）结合上述问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比是否存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性……说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。（3）结合公司房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性，结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。华侨城A回复（1），经评估测算，2022财年计提存货跌价准备总共115亿元，本次存货减值项目共计36个，分类统计如下：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。随后该司列出了主要项目，比如昆明市呈贡区的一个项目2022年计提减值6.6亿元。截至2022年末，存货账面余额60.94亿元，累计减值7.04亿元。武汉市洪山区一个项目2022年计提减值5.25亿元。截至2022年末，存货账面余额51.37亿元，累计减值5.25亿元。成都市成华区一个项目，2022年计提减值23.38亿元。截至2022年末，存货账面余额119.85亿元，累计减值29.89亿元。宜宾市叙州区一个项目，2022年共计提减值4.62亿元。截至2022年末，存货账面余额25.99亿元，累计减值4.62亿元。济南市章丘区一个项目，2022年共计提减值4.38亿元。截至2022年末，存货账面余额40.84亿元，累计减值4.38亿元。青岛市即墨区一个项目，2022年共计提减值2.44亿元。截至2022年末，存货账面余额13.82亿元，累计减值2.44亿元。要是把这些项目累积一算，还真是不少。第二个问题的（2），华侨城A回复说，该司存货跌价准备期末余额占房地产存货余额的5.83%。2022年度同行业该数字约为4.39%，比例与行业基本保持一致。因此计提合理、合规，符合所处地区市场变化趋势，未偏离同行业可比公司情况。年审会计师当然对此也是认可的。大致杠杆地产也基本赞同，不过话说回来，5.83%比4.39%还是高1个多点。03有文旅项目2022年遭遇整体拆除，涉禹洲地产亏损23.5亿元第三个问题说，截至2022年末，华侨城A投资性房地产期末余额为146.61亿元，2022年对投资性房地产计提资产减值准备1.03亿元。请其说明投资性房地产涉及项目的主要情况，相关项目减值迹象的判断依据及主要减值测算过程……该问题金额相对不算大，详细回复杆友可以去看公告，杠杆地产就不多说。第四个问题的（1）是关于华侨城A旗下旅游景区接待游客相关变化情况的披露是否准确，也不多说。第四个问题的（2）披露的信息值得一说，华侨城A子公司B项目位于昆明市，项目的景区相关固定资产，因当地政府相关政策调整，对该资产及相关设施进行整改拆除，该司对该资产未来的运营已无法实现，预计其可回收金额为零，2022年对该资产及相关配套设施的账面价值全额计提减值2.62亿元。其还有一个子公司C项目位于深圳市盐田区，项目的景区相关固定资产，因当地政府相关政策调整或升级改造要求，对景区部分建筑进行整改拆除，2022年对涉及资产的可收回金额低于账面价值的计提减值准备4.12亿元。问题五主要问长期股权投资计提减值准备20亿元至25亿元的一些细节。华侨城A的回复提及到：1）其持有的长期股权投资-香港主板上市公司E，受其业绩有较大亏损的影响，2022年对其计提的减值金额为1.39亿元。2）参股的部分地产项目减值迹象明显，该司于《回函》中预计长期股权投资的减值准备为20亿-25亿元。2022年该部分项目资产减值产生较大亏损，按照股权比例核算的投资亏损约为23.5亿元，其中，主要项目具体对比如下：如上图，涉及到禹洲地产的一个投资项目，亏损高达23.5亿元。问题六，涉及在建工程、使用权资产分别计提减值损失1.67亿元、1.09亿元，我就不多说。问题七，“对联营企业和合营业企业的投资收益”为-24.65亿元，其中值得一说的，主要也是禹洲地产，就不重复说。问题八，主要问递延所得税资产的计算过程。问题九，“销售费用——其他费用”“管理费用——其他费用”分别为2.18亿元、7.21亿元，同比分别增长34.16%、6.39%，要求说明相关费用变动趋势与营业收入大幅下滑的变动趋势不一致的原因及合理性。上述问题的回答杠杆地产就不一一说。问题十、十一，现金、相关款项有关问题。华侨城A认为，相关款项与公司董监高、控股股东不存在关联关系、不构成财务资助或非经营性资金占用。看完11个问题的回复重点，杆友你觉得华侨城A在2022年超百亿元巨亏应该吗？其大额计提真的合规、合理吗？此外，如本部分所述，有文旅项目2022年遭遇整体拆除，涉禹洲地产亏损23.5亿元，这些细节还是很有意思。本文未标注出处的财务图表，均源自华侨城A有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选停牌！退市在即？又一家房企步蓝光后尘4月经济、楼市、就业到底怎么样？央行报告：不存在通缩，房地产继续重点提及被传债务展期！隐秘航母，合生创展究竟行不行？北京知名顶豪住宅被拍卖！中赫系何以至此？版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯A股第二家即将退市的房企，没想到这么快就来了。2023年5月19日，中天金融（*ST中天）发布公告：公司股票收盘价已连续二十个交易日（2023年4月17日至2023年5月18日）低于1元，已触及《深圳证券交易所股票上市规则（2023

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐祁紫檀的《得知平淡珍贵的一天》：挺有特点，就是10年没啥进步。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）2023年4月主要经济数据发布。国统局总体表述为“国民经济运行延续恢复向好态势”。其中细节还是有很多值得说的地方。总体看下来，杠杆游戏说下我的看法：复苏分化、边际承压。下文我挨个领域做个梳理。1、低基数背景下，服务业是表现最好的。官方措辞为“服务业持续回升，接触型聚集型服务业明显改善”。具体看数据，4月，全国服务业生产指数同比增长13.5%，比上月加快4.3个百分点。分行业看，住宿和餐饮业，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业生产指数同比分别增长48.7%、18.8%、17.6%、13.2%，比上月分别加快18.8、7.9、5.7、1.2个百分点。1-4月，全国服务业生产指数同比增长8.4%，比1-3月加快1.7个百分点。2、工业修复，也要考虑2022年同期低基数。4月，全国规模以上工业增加值同比增长5.6%，比上月加快1.7个百分点——看似不错。但是杠杆游戏注意官方判断颇为低调，“工业生产总体稳定”。何出此言？看下图：回忆一下2022年4月的情况，也就明白了。然后统计数据也说了，4月其实环比下降0.47%。分三大门类看，采矿业增加值同比持平，制造业增长6.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.8%。装备制造业增加值同比增长13.2%，比上月加快5.3个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长6.6%；股份制企业增长4.4%，外商及港澳台商投资企业增长11.8%；私营企业增长1.6%。私企压力最大，这个问题我想还是要重视，不是一两天。具体的工业产品、行业我就不多说。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐Sexyhand塞西瀚的《解救王童生》：他是谁。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）《中国货币政策执行报告（2023

撰文|杆姐&编辑|雯雯这两天，关于隐形航母合生创展“债务展期”的消息，在业内传开了。实话说杠杆地产有点意外，因为前段时间该司才发财报，虽然压力大，但不至于展期。而且4月底标普还逆势上调了该司信用评级。到底啥情况？01“展期”之谜消息是5月11日发布的，在杠杆地产印象里，至少有观点网、小债看市、地产资管界等多个渠道发布报道，说是来自资本市场的消息，合生创展集团有限公司5月初到期、本金约1亿美金的私募票据已获得持有人的批准，将延期一年兑付。消息称，展期期间的票面利率将维持9%不变，不过，合生创展增加了一些股权投资作为抵押品，以换取本次延期。此外，据第三位市场人士援引合生创展非正式表态称，后续公司还有一笔银团分期款项将于6月份到期，金额7亿元人民币，归属于2021年6月敲定的一笔双币种银团贷款。对于这次延期，合生创展暂无相关公告发布，甚至连前段时间披露的财报里似乎也没有明确提及。只是指出，截至2022年12月底，已为独立第三方的银行借款作出100%担保，担保金额约25.3亿港元。但资本市场确实有些异动。比如美元债，5月10日，由合生创展集团发行的HPDLF

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐沼泽乐队的《没有答案风中飘》：棒。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）北京豪宅圈有句顺口溜“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，首先提到的就是万柳书院。因为绝佳的地理位置和教育资源，富豪们很喜欢万柳书院小区。据说联想集团创始人柳传志、滴滴出行总裁柳青等均在此有房。年初，一段“万柳书院少爷”短视频让北京万柳书院豪宅火出圈。但日前（2023年5月6日），京东拍卖网站挂出了该小区75套房源。资产管理公司中国信达对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下文简称“赫华恒瑞”）不良债权进行转让，金额为小47亿元，对应75套万柳书院小区的房子。简单一算，均价6000多万元/套。截至5月9日14点过，有38人有意向，超过1万人次围观——媒体报道说，是目前中国信达所有招商债权中关注度最高的一个，杠杆游戏也没去核实，大概是吧。今天我们都知道万柳书院小区是北京知名豪宅项目，其实早在11年前，该地块就名噪一时。围绕万柳书院小区的今生前世、背后隐秘开发商，我做一个梳理。1万柳书院小区的前世今生时间闪电回2012年，当年7月10日，备受关注的北京万柳地块竞拍。该次土拍引来了万科、保利融创联合体、中化方兴（后更名为中国金茂）、中赫、龙湖、中冶、华侨城、中建九龙仓联合体、懋源地产、招商地产等10余家房企参拍。根据媒体报道，央企参与“地王”争夺有些许疑虑，竞拍开始之前，保利退出了与融创的联合体，万科、招商蛇口、中冶等企业虽出席竞拍现场但从未举牌，激烈的争夺由民企融创、中赫以及北京本土的开发商懋源地产主导。回溯当年，《人民日报》此前发表评论“喊话”，提醒央企慎拿“地王”。

撰文|杆姐&编辑|雯雯初夏将至，房企生存境况越来越分化。有的渐渐复苏，有的则仍在寒冬挣扎。近日多家机构公布的2023年1-4月百强房企销售情况，似乎也证明了这点。克而瑞报告显示，1-4月百强房企销售操盘金额20499.2亿元，同比自一季度转正之后，增幅也提升至9.7%。中指院的数据：前4月TOP100房企销售总额23934.6亿元，同比增长12.8%，销售额超千亿房企6家，较去年同期增加3家，百亿房企59家，较去年同期增加2家。但同时杠杆地产也看到，部分暴雷房企的生存境况在2022年跌入谷底之后，2023年销售端似乎也并未有多少改善。比如分属莆田两兄弟的融信中国、正荣地产。01融信中国：销售萎靡、短债压顶2023年5月4日，融信中国披露了前4月的销售数据：合约销售额约58.51亿元，销售面积约47.69万平米，单价每平米12479元。2022年同期融信中国上述三项数据分别为245.68亿元、122.2万平米、每平米20104元。杠杆地产简单算了下，这三个数据同比下滑幅度分别是76.2%、60.98%、38%，如此大的降幅，和百强房企整体的回稳显得有些格格不入。更早之前的4月28日，融信中国2022年度报告发布，情况不容乐观。数据显示，2022年融信中国合约销售额579亿元，合约建筑面积251万平米，均价每平米23061元，跌幅明显。要知道2021年融信中国销售额可是有1555亿元，销售面积也有734万平米，均价每平米21198元。融信中国成立于2003年，2016年1月于我国香港联交所上市，开始跨越式发展。上市后，融信中国先后在上海、杭州等地拿过地王。因拿地狠准快，曾一度被称为“地王收割机”。但随着后面三道红线、行业探底，融信中国的地王后遗症愈发明显，甚至有点hold不住了。2022年中旬，融信中国披露内幕消息：两笔美元债到期，未能支付有关款项，官宣爆雷。“暴雷”背后，2022年的融信中国可以说用“塌房”来形容——营收300.6亿元，同比下降9.69%；毛利润直接跌成负数，为-61.20亿元，同比下降268.66%；归母净利润亏更多，为-112.3亿元，同比大降967.52%；随之导致的是毛利率、净利率的全面转负，分别为-20.36%、-41.38%。屋漏偏逢连夜雨。2022年，融信中国的债务也压力山大——资产负债率上升到83.81%，2021年为78.70%；其中流动负债占比提升到84.92%，2021年为81.43%。1347亿元的流动负债中，借款为197.9亿元，比2021年末的150.0亿元上升明显。在手现金无法覆盖短债。2022年，融信中国现金及现金等价物接近腰斩，为47.88亿元，2021年末还有81.46亿元。定期存款从2021年末的30.65亿元，降到7.81亿元。销售端继续萎靡，这么多短债要还，真不知道融信中国以后要怎么办。02正荣地产：一年内要还555.68亿另一边的“兄弟”正荣地产，日子也难过。正荣地产最新的4月销售数据尚未官宣，但第三方研究机构里已经发布。中指院数据显示，正荣2023年1-4月销售额77.2亿元，当月排第71名，同比减少53.4%。图表来源|中指院（特此感谢）从2023年前四月销售情况来看，正荣地产似乎要比融信略好一些，但2022年正荣地产“垮”得太厉害了，同时也面临更大的债务压力。此前该司发布的年报显示，2022年其销售额为334.6亿元，同比下滑77%、建筑面积2.1百万平米，同比下滑75%、平均每平米售价15718元，2021年为16545元。相比融信中国，正荣地产2022年营收降幅更厉害：同比下降30.0%为259.0亿元；毛利润更猛，降了67.5%，为17.49亿元；归母净利润则巨亏百余亿，为-128.8亿元，同比爆降1691.71%。2022年，正荣地产的毛利率为6.76%，净利率则跌到了-56.45%。细看财报杠杆地产发现，巨亏的核心在其他开支的大增。期内该项支出高达89.21亿元，2021年同期仅为11.47亿元。此外金融资产减值亏损净额也由2021年的780万元增加至18.38亿元，同比增幅23421.2%。正荣地产表示，这部分主要包括汇兑亏损4.33亿元；开发中物业及以持作出售已竣工物业减值亏损83.96亿元及应收关联公司减值亏损17.8亿元。更大的压力还在债务端。2022年，正荣地产借款总额607.5亿元，其中1年内要偿还的短债达到555.68亿元，这部分比2021年末多出了200多亿元。2022年，正荣集团流动负债增加到1704亿元，其中优先票据从上年末的92.03亿元增加到238.6亿元，计息银行及其他借款也增加了50多亿为257.0亿元，还有46.95亿元的公司债券。但现金流的情况不甚乐观。2022年，正荣地产现金及现金等价物仅为32.7亿元，比2021年末的142.3亿元下降100多亿。如此吃紧的现金流，导致正荣给地产2022年一方面卖资产动作频频，另一边雷声不断。截至2022年末，正荣地产并未偿还本金、应付分派或应付利息的债券共15只,已经构成了违约。依稀记得2021年度业绩会上，时任正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝曾表示，一年时间可以逐步稳定经营，改善现金流。再加上外部环境正在有序地放松，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。这是计划赶不上变化……可能当时很多人也不会想到，2022年正荣地产情况会更糟糕。03会平稳落地吗？正荣地产的创始人欧宗荣为欧式家族的老二，融信地产的老板欧宗洪则是老三，另外欧式家族的老大为欧宗金，背后是欧氏投资集团。从媒体报道来看，三兄弟是是彻头彻尾的白手起家。比如斑马消费就曾说，欧宗荣回忆过往，兄弟三人生活在莆田当地最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里，少年时连地瓜都吃不饱。早年，大哥欧宗金带着二弟欧宗荣走出东峤镇汀塘村，在福建三明的工地上做石件生意，后来辗转江西进入桥梁工程领域。成年之后，老三欧宗洪也追随两位哥哥干起了工程。个人的品质加上踩准了时代节拍，让三兄弟逐渐起飞。而融信和正荣这两家房企的身上，也凸显出其中两位兄弟的特质：敢拼敢闯、胆子够大。但凡事都有两面，步子迈得过大，有时也容易扯到……有句“名言”不是说：没有XX的时代，只有时代的XX。正荣、融信，都只是这个时代的缩影。归根结底，房地产造富的时代过去了，谁会平稳落地？下一个时代又属于谁？本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴中南建设

撰文|杆姐&编辑|雯雯4月的最后一个工作日，房企年报接近尾声，气温开始回暖，但房地产似乎依然凛冬未远，春意稀疏。这两个月里我们看到太多悲惨的数据，下滑、巨亏、裁员、大跌……4月，港交所出现首个暴雷房企退市。可以预见的未来，新力不会是唯一一家。前几天业绩发布会上，中南建设董事长陈锦石给出了信心：短期有困难，中期是不错，长期还不能肯定。董事兼总经理陈昱含则表态：在全力保交付且市场进一步好转的情况下，2023年一定可以实现盈利。中南建设现在咋样？今天杠杆地产“房企年鉴”栏目我们来谈谈。01营收下滑：近五年来首次和许多房企有那么一点不同，中南建设的业务不仅有房地产开发，还包括建筑施工、酒店及其他、内部交易抵消等。不过房地产业务占该司总营收的绝大多数，2022年体现更甚。2022年，中南建设总营收590.4亿元，同比下滑25.47%，这也是该司近五年来首次营收同比下滑，且下滑幅度为至少近9年来之最。分业务来看，2022年中南建设房地产开发业务营收502.6亿元，占总营收的85.13%，2021年这一数据还是70.75%；建筑施工营收94.78亿元，占总营收比16.05%，比2021年的31.74%下滑不少；酒店及其他营收12.35亿元，占比2.09%，和2021年差不多，内部交易及抵消则为-19.34亿元。总的来说，2022年，中南建设业务里影响最大的似乎是建筑施工，这部分收入从2021年的251.4亿元骤降了约62.3%。相比之下房地产开发业务还更稳健一些，同比下滑约10.3%。中南建设坦言，受非良性循环影响，2022年新承接的项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。房地产业务降幅略小也是因为并表比例增加，所以结算收入还过得去。从销售、新开工等数据来看，寒意同样明显。2022年，中南建设房地产业务“三降”：合同销售额649.2亿元同比减少67.1%、销售面积543.2万平米同比减少63%、每平米均价11951元同比下降11.1%；年内新开工面积大降超80%，为189.4万平米。另外，中南建设仍然具有很强的区域属性。杠杆地产看了下，其2022年总销售额里，江苏、浙江共占约350亿元，占总销售比超过一半。行业不景气，利润率也是低得可怜，尤其在这两天研究过多国、多地区房地产历史之后，杠杆地产感受更强烈。你能想到，我国一些房企如今已经沦落到毛利率变为负值了吗？对，就是毛利率。2022年，中南建设的整体毛利率降到-0.09%,2021年这一数据还是10.03%。这也是至少9年里，该司毛利率首次为负。具体来看，建筑施工业务受冲击最明显，毛利率同比下降了17.44个百分点为-11.01%，其次为房地产开发，毛利率同比下降9.35个百分点，仅1.34%。02连续第二年亏损毛利率跌成这样，可以想见中南建设的净利润必定不好看。如下表财报披露的数据，2022年该司归属净利润为-91.71亿元，这是其连续第二年亏损，也是9年来的第二次亏损，2021年亏损额为33.82亿元。基于此，2022年中南建设的净利率降至-16.31%，比2021年的-4.17%又跌了10多个百分点。杠杆地产看了下，2022年中南建设节流动作明显，销售、管理等费用同比都有明显下降。比如高管薪酬，中南建设2022年的总开支3074万元，2021年则是4356万元，同比下降29.43%。不过董事长的年薪反而增加了。数据披露，陈锦石期内年薪1088万元，2021年为1066万元。其他高管大都是降的：陈昱含306万元（2021年456万元）；财务总监辛琦、董事唐晓东均为336万元（2021年500万元）；副总经理胡红卫175万元（2021年318万元）。上述高管都持有不等的中南建设股票。但2022年，这些股票应该也带来不了多少收益。和多数房企一样，这一年里，中南建设的股价腰斩不止，市值大缩水。图表来源|百度股市通（特此感谢）降成本背后，是大裁员。2022年，中南建设员工17327人，2021年还有36037人，员工同比降幅达到51.92%。此外，在诸多成本里，增长比较明显的是财务费用。2022年，中南建设该费用为24.94亿元，比2021年的12.23亿元多了12亿多元。03负债承压，盈利可期？再来看看负债相关。和经营指标全线下滑相反，2022年，中南建设的债务指标上升明显。其中资产负债率从2021年的88.37%微升到89.81%、净负债率上升更多，从前一年的93.16%升至108.18%，剔除预收账款后的负债率也升了近2个百分点，为82.47%。2022年，中南建设的贷款偿还率和利息偿付率都从100%降到80%。更重要的是短债和现金流。2022年中南建设现金及现金等价物余额接近腰斩，从2021年的145.3亿元，降到74.91亿元。但同期短债的降幅并没那么明显：短期借款从前一年的94.31亿元，降了几个亿为85.56亿元；1年内到期的非流动负债也是降了1个多亿，为146.5亿元。2022年末该司货币资金近137.5亿元，有点危险……不过，2022年中南建设的有息负债下降较多，比2021年减少了147.2亿元，为475.5亿元。好消息是，2023年，中南建设时销售降幅似乎在慢慢地缩窄。最新披露数据，2023年一季度，该司累计销售金额

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐环岛行驶的《废浪潮》：环岛一圈又一圈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）不久前，刚获批重组珠海免税的格力地产，交出了自己2022年的财报。完成重组后，格力地产将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。前途是美好的，而2022年的业绩压力也是真实的。今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第15期，看看格力地产的2022年。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1营收下滑、利润转负背后格力地产在2022年财报中披露：受房地产市场行业周期影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，2022年，基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，因此主要会计数据和财务指标较上年同期大幅度下降。一个熟悉的词语“计提”（下文第二部分杠杆游戏会写更多细节），2022年很多公司都是这样做的——房企很多如此，其他行业也不少。2022年，格力地产实现营业收入40.47亿元（其中房地产板块实现营业收入34.97亿元），同比下滑43.27%，2021年还超71亿元。实现归属净利润-26.84亿元，同比降幅高达682.83%。2021年该数字为4.6亿元左右。总的来说，格力地产虽然有几个方向的发展，但至少截至目前总体还是房地产为主。归属净利润下滑很惨之外，扣非净利润的情况类似，如上图。现金流净额也出现大幅度滑坡。截至2022年末，格力地产总资产302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为63.35亿元，同比下降29.75%。不仅归属于上市公司股东的净资产下滑，总资产本身也下滑了超8个点。房地产企业这个情况2022年挺多的。自然，基本每股收益、资产收益率也就为负值。如上图，地产行业的滑坡真是一步一步开始的，2021年每股收益、资产收益率相较于2020年就明显下滑。到了2022年如此惨的地步。另外杠杆游戏发现，2022年的4个季度具体看的话，其实上半年格力地产还是盈利的。虽然第二季度略有3000多万元的亏损，但当时一季度有上亿元的归母净利润。然后2022年第三季度也是盈利的。到了2022年第四季度，巨亏超28亿元，所谓计提，于是有了2022年亏损的问题。2利润为负的细节除了众所周知的计提，导致了亏损，我们看格力地产的毛利率其实并不低。如下图，房地产板块的买利率虽然下滑了3.51%，依旧高达27.56%。这个毛利率可以说是高于多数上市同行的。当然，受委托开发项目的毛利率是负值，但是这块业务总计才3000多万元，按说对利润的影响很有限。也就是说，格力地产本身业务的经营还是不错的。比如该司的年报披露，2022年录得营业收入40.47亿元，同比减少43.27%；营业成本30.67亿元，同比减少41.97%——成本的减少幅度和营收是匹配的。进一步说明，格力地产的亏损，并不是本身公司经营出了太大问题。然后杠杆游戏发现，投资性房地产的变动，是计提之外，导致格力地产亏损的第二大原因。格力地产在财报中也是明确说了一这一点的。但这方面对利润的影响到底有多大？2022年期初格力地产投资性房地产的余额有近32亿元，到了期末还有26.5亿元左右，也就是这部分对利润的影响为负，具体为-5.48亿元。如上图，这一变化，进一步导致了格力地产2022年较大幅度的亏损。而且对于这个体量的房企来说，这个数字不小。另外，销售费用、管理费用和营收一样起码是减少的，格力地产的财务费用2022年竟然略微增长。2021年该数字为4.63亿元，2022年增加到近4.9亿元。格力地产解释说：本期利息费用化增加所致。对，这就涉及到下一个值得关注的问题了。3别样转型收购：债务纾困一举两得虽然2022年业绩非常不理想，但是格力地产在年报中认为：中央和地方政策暖风频吹，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，尤其是2022年末支持房产企业融资“三支箭”措施的相继推出，在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下，高效助力房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，让行业看到了破晓曙光。不过接下来该司是这样说的：乘房企股权融资政策东风，为深化落实国有企业改革精神，促进产业结构优化升级，决定继续推动重大资产重组工作，致力于开辟新增利润点，进一步提高资产质量和盈利水平……本次重组将向格力地产注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实其口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。如文初杠杆游戏所言，在格力地产眼中，未来该司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。免税大消费排第一。话说好听，总体还是未来的事，当下呢？我们注意到2022年，格力地产的一些现金流指标出现了明显异动。原因主要是销售回款减少、收回投资收到的现金增加，筹资活动收到的现金增加……截至2022年末，格力地产合并报表范围内有息债务余额分别为178.40亿元，2021年末为182.27亿元，同比变动-2.12%。详细来说，公司债券余额34.20亿元，共有30.20亿元公司信用类债券在2023年5至12月内到期或回售偿付。如上图截至2022年末，格力地产的总负债239.25亿元，较上年的239.08亿元，增加0.07%还算好。短期借款14.59亿元，同比增加10.61%；应付账款20.5亿元，同比增加2.65%；一年内到期的非流动负债92.01亿元，同比增加98.21%。截至2022年末，杠杆游戏注意到，格力地产的现金及等价物只有15亿元左右。显然格力地产靠卖房子纾困压力大，怎么搞？近期收购珠海免税获批，募资70亿元购买资产申请获上交所受理。此次高达70亿元的募资，多数资金用于格力地产补充流动资金和偿还债务。真是一举两得的好买卖，爽。本文未标注出处的财务图表，均源自格力地产有关公告，特此说明并致谢往期精选2块钱撬动恒大汽车！许主席能成功吗融创离“复活”又近了一步短债压顶！但宝龙地产有点不一样1季度经济数据：房地产，恢复了几成？时代中国，情况不妙

撰文|杆姐&编辑|雯雯2023年4月24日，中国恒大和恒大汽车双双发布公告：双方订立买卖协议。以代价人民币2元，恒大汽车将其持有的该司健康管理分部、及新能源汽车分部（主要即恒大汽车地产板块）项下，总计47个养生空间项目的目标公司“荟保及FlamingAce”的全部股份，出售给中国恒大。按照恒大汽车公告所言，完成交易，董事会相信，通过去杠杆化及减持项目专注发展及专业化新能源汽车分部，本公司可带领新能源汽车分部更上一层楼。听起来，特别好。该司还说，股东可借新能源汽车分部的业务增长变现，为股东带来价值。应该说，恒大集团旗下所有业务板块，目前最具想象力、最热的也就是新能源汽车。杠杆地产也相信，如果可以让恒大汽车轻装上阵，理论上对于恒大的汽车板块是有利的，也为相应股东减负、未来获取回报提供更好基础。反过来，如果恒大汽车有机会翻盘，也可以拉整个恒大集团一把。问题是这个游戏，可以成功吗？01恒大的算盘事情其实要从恒大健康说起。今天的恒大汽车，前身就是恒大健康，后来更名恒大汽车。这个目的大家都懂，一方面新能源汽车火，汽车概念估值、市值一度非常高。同时各地争抢汽车企业，拿着这个概念，也是配套拿地的好办法。比如我们看恒大汽车（恒大健康）之前的简介，是恒大集团旗下以健康养生谷项目开发建设为载体，以会员制为服务模式，提供多层次分级医疗、全龄化养生、高精准健康管理、多元化养老等服务的综合大型健康产业集团，于2015年5月在香港联交所主板上市。换句话说，恒大汽车当年的算盘很成功。而今，也就有了我们看到的此次恒大养生谷、养生空间项目的出售问题。按照此次恒大汽车公告所言：2018年，本集团战略性进军新能源汽车产业，自此成功建立新能源汽车分部，打造涵盖汽车研发、动力电池、电机控制与动力总成技术、制造、智能充电及共享出行的全产业垂直价值链。鉴于新能源汽车分部牵涉庞大资本承担，加上考虑到本集团的现有资源，董事会认为，向出售集团的养生空间项目进一步投入资源不符合其去杠杆化的整体战略，并可能对本集团发展新能源汽车分部加诸限制。这些话换个时期或许又是另外一个思路。比如刚才杠杆地产所言，各地都想引进恒大汽车及产业链时，那么恒大养生空间项目对恒大汽车而言，这就是很好的拿地思路。当然，此次2块钱出售恒大养生空间项目后，恒大汽车在天津、南宁还各持有一个住宅及物业发展项目。当然这不是多大的事。大问题是，此次公告披露，截至2022年末，此次出售集团的综合负债净额账面值（包括少数权益）约247.89亿元。而2022年的亏损高达88亿元多，2021年更是亏了小168亿元。所以恒大汽车旗下的地产板块（姑且这么说）其实是巨大的负担。所以公告说：预计本公司将录得出售收益约人民币24,789百万元。因出售事项产生的出售收益为代价与出售集团于2022年12月31日的负债净值之间的差额……因此，实际名义支付2块钱就可以。中国恒大正在推进境外债务重组，详见杠杆地产文章《负债近1.9万亿元！恒大资不抵债，此次重组不容失败》（2023年3月23日）。未来3年，恒大“保交楼”，努力保持“复工复产”维持有序运营，预计需要额外2500亿元-3000亿元融资。我不知道恒大的债务重组最终能否成功，但显然要成功的前提条件，还需要的资金太庞大了。如何让自己多一条路？这算是恒大汽车、中国恒大第二次好算盘。我们明白，许主席肯定也明白，恒大汽车这个时候应该出来“为集团贡献了”。或许也有投资者这么建议。另外就算恒大汽车搞不好，起码减负了，整个集团不能全是坏账一堆的企业啊，一个相对干净的“恒大汽车壳资源”，起码是个路子。02问题是造车还要多少钱，有投资者吗？如上文杠杆地产所言，在恒大集团所有的业务板块中，目前最具想象力、最热的也就是新能源汽车。当然其实这个板块，2022年很多公司的市值、估值也严重回撤。不管怎么说，剥离了恒大汽车的既有健康、地产业务等，至少恒大汽车资产负债表好看了一些。此外，恒大汽车此前已向客户交付超过900台恒驰5。这算是好消息。坏消息是：于本公告日期，由于资金不足，本集团的天津工厂暂缓生产恒驰5。此前恒大方面即披露过，因为流动资金紧张，为能维持基本的业务运营，恒大新能源汽车已采取措施削减成本，例如削减员工人数。截至2023年3月，恒大新能源共有2795名员工，2022年6月30日员工数为3742名。此前公告披露，在没有新流动性注入的情况下，恒大新能源汽车将面临停产风险。如今确实停产了。不全是坏消息，恒大汽车还说，计划于2023年5月恢复生产。这些话真的假的不是那么重要，重要的是，剥离压力很大的地产类资产后，一个相对干净的“恒大汽车壳资源”有人会买单、投资吗？此次公告是这么说的，正积极寻求外部潜在投资者，以获得可能的合作机会。于本公告日期，尚未与任何潜在投资者签订最终协议。恒大汽车公告说，如果该公司能在未来寻求超过人民币290亿元的融资，计划推出多款旗舰车型，并希望实现量产，在这样的计划下，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计达-70亿元至人民币-50亿元之间。这句话翻译一下，恒大汽车需要大笔融资，同时未来还会亏很久。暂时没有投资人签约，杠杆地产觉得不难理解。但是不管怎么说，一个相对干净的“恒大汽车壳资源”，不再和恒大健康的那些健康谷等地产项目混在一起，确实有利于恒大汽车的估值，“有助于吸引投资者加盟恒大汽车并筹得资金。”中国恒大方面这样称。以今天的市场情况，会有投资者入局吗？03恒大汽车有没有未来是否有投资者入局，关键是被人认为恒大汽车有没有未来。恒大汽车剥离地产板块，如上文所述，可以让恒大汽车的资产负债表好看那么点。以今天的地产局面，恒大汽车的地产板块总体就是负资产，你想要盘活恒大汽车，还要让未来投资者一起接你的地产业务，人家压力很大啊。为投资者着想是应该的，只有投资者有意愿了，恒大汽车才有第一步复牌的希望，重新复牌了开始正常销售、生产、交付，恒大汽车的市值才能上去。如下图，剥离了地产板块后，恒大汽车总资产大约595亿元，负债588亿元出头。我们可以设想，如果养生谷那些地产项目包含在内，仅仅这部分负债净额小248亿元，哪个投资人不吓着？所以恒大集团内部左右手一倒腾，2块钱，负债都给中国恒大（反正中国恒大很难了），恒大汽车理论上起码有得玩了。当然，剥离后恒大汽车资产负债表依旧不好看，好处是起码交付了几百辆车，工厂现成的，上市公司也是现成的——有本事的人，这故事拿着就可以讲。但是杠杆地产觉得有3个问题：1）负债依旧很高，前途未知。盘活预估还要290亿元的融资，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计达-70亿元至人民币-50亿元之间。有几个投资人承受得起？毕竟要继续烧钱。2）恒大集团方面怎么给恒大汽车定价？如果对恒大汽车要价过高，谁来投资？如果要价太低，许主席也对不起自己，中国恒大白白帮恒大汽车承担几百亿元负债。3）吸引战略投资者的时机问题。目前新能源汽车竞争白热化，要异军突起太难了，何况恒大汽车这么难的企业、以及不知道成色如何。上述3个问题一般人能解决吗？我觉得堪比贾会计的造车公司。按照中国恒大境外债务整体重组初步的计划，金融债权人将能够获得可按若干条款交换恒大汽车股份的债券。因此，该债权人也将从恒大汽车的价值增长中受益。这是此次剥离地产板块后，恒大汽车最吸引人的地方。简单说，若恒大汽车股价上涨，或可给债权人带来上行收益——战投资者更希望如此。不过，杠杆地产也要说一句，现在的新能源汽车公司股价上涨的可不多。故事不好讲了。本文未标注出处的财务图表，均源自恒大系有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选融创离“复活”又近了一步短债压顶！但宝龙地产有点不一样1季度经济数据：房地产，恢复了几成？时代中国，情况不妙巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯五月将近，融创中国大事不断。在复牌一周后，该司债务层面有重大进展。2023年4月20日晚，融创中国发布境外债务重组进展内部消息，其中披露截至本公告日期，占现有债务超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。同时，由于若干债权人需要更多时间完成加入重组支持协议的内部程序，应其要求与建议，将同意费截止日期由2023年4月20日香港时间下午五时正，延长至5月4日香港时间下午五时正。01化债背后根据公告披露，杠杆地产认为融创此次境外债重组成功基本无悬念，接下来就看推进时间线了。此前3月末，融创中国在港交所发布公告称，境外债务重组取得重大进展，百亿美元境外债务，与债权人小组(其债权占现有债务未偿还本金总额超30%)就重组条款达成协议。根据此次重组方案，融创中国将约百亿美元的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种灵活选项。其中降杠杆计划目标约30亿美元；剩余约70亿美元将发行新的以美元计价的公开票据进行置换。债权人将获得最多8个系列新票据，分别于重组后的2年至9年到期。另外此前孙宏斌提供给公司的4.5亿美元无息股东贷款，也将同步同价转换为融创中国的股权。如诸多分析人士所言，债权人小组持有的金额约30亿美元，权重占比较高，重组方案只要拿到75%以上的赞成票即可通过——就在昨晚（2023年4月20日），融创中国披露拿到了这部分赞成票。一切在朝着顺利的方向发展。受此影响，融创中国港股价格在4月21日开票后迅速走高，截至杠杆地产发稿，最高涨幅达8%左右。融创甚至以一己之力带涨了其他内房股，比如龙光集团也涨近9%，中骏、合景泰富等涨近6%，融创服务也涨了些。融创中国有多少债务？这从其前段时间发布的年报里可以窥见一二。财报显示，2022年融创中国借贷总额2984.2亿元，较2021年的3217.1亿元减少230多亿元。但其中即期部分借贷略有增长，从2021年的2351.5亿元增加到2534.8亿元。另外截至报告日期，融创中国到期未偿付借贷本金约1005.2亿元，并导致借贷本金约835.5亿元可能被要求提前还款。总负债方面，2022年末融创中国为1.004万亿元，2021年末这一数据为1.052万亿元。02困难不止在化债化债顺利，给了融创中国更多脱困时间，侧面亦反映出债权人对公司持续经营的信心，很难得。但另一方面，也谈不上非常让人高兴，因为摆在面前的，还有其他更多的困难。首先融创中国现金流紧张，截至2022年末，375.4亿元的现金余额，其中还包括受限制现金。相比2500多亿元的即期借贷，显得有些杯水车薪，必须想办法搞钱。但经营方面，困难仍在。此前3月末，融创中国如约发布的2022年度报告，营收967.5亿元，下滑51.23%；毛利润、归母净利润分别为-8.19亿元、-276.7亿元，亏损继续。图片来源|东方财富（特此感谢）此外该司前段时间也发布2023年1季度的经营数据，前3月合同销售额约292.7亿元，销售面积约223.6万平米，每平米均价13090元。在杠杆地产看来，这个降幅比较夸张。要知道2022年那么难，融创前3月的销售额也有723.6亿元，2021年更不用比，销售额是1162.8亿元。292.7亿元这个数据，等于是在2022年已经下滑不小的基础上，继续腰斩不止。太难了……宏观来看，房地产1季度的情况其实是稍有好转的。此前中指院的报告显示，一季度，TOP100房企销售额同比增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长，房企销售正在企稳恢复。不过，房企销售总体规模仍处于低位。一季度TOP100房企销售总额17589.5亿元，为2021年同期规模的一半。图片来源|中指院（特此感谢）具体到融创，其2023年1季度的表现大幅低于百强平均，排名下滑在所难免。但目前这都是次要。保交付、稳销售，是和化债同等重要的大事。03旧账难算？另外，部分杆友前段时间应该也注意到，融创中国的高管出了一些情况。尽管融创方面后续发公告，但很难平息外界的猜测，因为这些人，都算得上是融创中国的“核心人物”之一。商羽，1979年3月生，天津人，2001年毕业于天津城市建设学院，后进入天津顺驰建设公司，从一线营销做起。辞任之前，商羽担任融创中国执行董事、执行总裁、西南区域公司总裁。可以说是和融创中国一起“长大”的人物。4月13日，网上传出一则消息称：融创中国执行董事商羽失联了。就此，中国房地产报记者联系了融创中国内部人士，对方未作回应。坊间传闻，商羽4月初就失联了，疑似与从公司捞钱有关，具体内情还有待更权威信息的披露。另一位辞任者迟迅也是重量级：1997年毕业于哈尔滨工业大学，在中海地产工作数年后2004年加入融创，历任天津融创置地副总经理；融创商业地产部总经理、天津融创奥城投资总经理、天津融创总经理等职。今年1月刚被撤销融创华北区总裁职务，说是调任融创总部，另有任用。此外，杠杆地产看到“壹地产”的报道，在商羽之前，原融创西南区域营销中心总经理和副总经理也先后失联。如此来看，融创内部管理的刮骨疗伤，还需时日。如今，融创中国的执行董事减少到6位，分别为孙宏斌、行政总裁汪孟德、北京集团总裁荆宏、上海集团田强、华南集团黄书平、孙喆一（孙宏斌儿子）。销售承压、化债正值关键时刻。身边老将越来越少，孙宏斌担子越来越重。融创“复活”，一场“苦战”。本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选短债压顶！但宝龙地产有点不一样1季度经济数据：房地产，恢复了几成？时代中国，情况不妙巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子地产咋办？数据出炉！通缩和通胀一样可怕版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯前几天有读者在后台留言，希望写写宝龙地产的2022年业绩。抱歉，这2天其他事耽搁，被迫推迟。和很多民营房企相同，营收当然是下滑的；同时，不同的是，宝龙地产2022年归母净利润依旧为正。可以说非常难得。当然，并不能说宝龙地产就高枕无忧，销售压力、债务压力都是非常大的。不废话，杠杆地产本期“房企年鉴”我们一起来看看宝龙地产吧。01“不一样”的宝龙地产：营收下滑，利润大降居然还能为正按照年度业绩公告的披露，2022年宝龙地产合约销售额约为409.50亿元，合约销售面积约为272.42万平米。2021年上述两个数字分别为：1012.27亿元、641.05万平米。销售下滑还是挺惊人的，不过也正常。2022年，宝龙地产录得营收313.78亿元，2021年为399亿元左右，同比下降了约21.4%。毛利从2021年的超125亿元，降至2022年的不到99亿元。同比下滑超21%。如果对照营收和毛利的下滑程度，我们会发现，宝龙地产和很多民营房企不同，在利润控制上还是有自己的本事。2021年，该司的毛利率为31.37%——我的天，竟然这么高，没错，这其实已经比2020年的超36%下滑了几个点。2022年，该司毛利率简单一算，竟然有31.48%左右，比2021年还稳中略升。当然，钱并不好赚。尽管有看似不错的毛利，但2022年，宝龙地产的归母净利润只有4亿元出头，而2021年该数字为小60亿元。2022年，宝龙地产归母净利润下滑了90%多。面对压力，宝龙地产也在压缩销售及营销成本、行政开支等。不管怎么说，好歹还是盈利的，就这点比太多房企强了。不过盈利实在太少，宝龙地产决定2022年不派发末期股息，2021年同期则是派发了每股普通股港币10.0分。2021年末期股息414,040,300港元（相等于人民币352,990,000元）；2020年末期股息1,366,993,000港元（相等于人民币1,124,912,000元）），已于该司2022年6月17日举行的股东周年大会上获股东批准。值得一说的是，宝龙地产有4大业务分部：物业开发、物业投资、商业运营及住宅物业管理、其他物业开发相关业务（主要为酒店业务）。这些说法不新鲜，很多房企为了凸显自己的多元化，或者拓展发展方向，也都类似。但不同都是，多数房企主要还是依赖地产开发。当然，宝龙地产也不例外，只是宝龙地产的其他业务占比确实还可以。在不到314亿元的营收中，2022年宝龙地产租金收入、提供商业运营服务、住宅物业管理服务等方面的收入超38亿元，甚至较2021年同期上升约3.9%。如果算上酒店业务，还要增加10亿元左右。不过，杠杆地产也注意到细节，投资物业重估损失约8800万元，2021年同期录得重估收益约为17.11亿元。主要是由于新冠疫情的持续影响，租赁需求下降，购物广场市场租金增幅平缓所致。如上图，宝龙地产2022年的物业销售营收为近265亿元。这样看，杠杆地产觉得宝龙地产还是有些特别。02短债压顶2022年，杠杆地产注意到，宝龙地产的总利息开支约为47.87亿元，2021年该数字为51.93亿元，较2021年底下降约7.8%。主要是由于借款总额下降所致。实际利率由2021年的6.42%，略减至2022年的6.36%，由于严密监控融资成本所致。应该说，能有这点小进步，其实也不容易。毕竟，多少都是钱啊，在困难时任何一点钱也都是大事。宝龙地产在年度业绩公告中国说，会继续加强对融资成本进行控制。无疑，今天的信贷背景，对房企是有利的，如果策略得当、执行到位，完全有可能。年度业绩公告披露，截至2022年末，宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金合共约为118.08亿元，2021年末该数字为250.68亿元，较2021年底减少约52.9%。同期，宝龙地产的借款总额约为630.92亿元，2021年末该数字为729.58亿元，较2021年底减少约13.5%。宝龙地产的借款包括银行及其他借款约396.65亿元、公司债券约62.93亿元、商业按揭支持证券约22.63亿元、资产支持证券约2.61亿元、优先票据约146.1亿元。其中，一年内将到期的借款约196.86亿元，一年后到期的借款约434.06亿元。显然，以目前宝龙地产的资金状况，无法覆盖短期债务。03聚焦长三角、投资物业既有基础，能否助力宝龙走出困境从土地储备角度，杠杆地产发现，宝龙地产将坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，然后其他优质区域。截至2022年末，该司土地储备约67.1%分布在长三角地区。截至2022年末，宝龙地产拥有土地储备总建筑面积约为2740万平米，其中，正在开发建设中的物业约为2310万平米；持作未来发展物业约为430万平米。我们会发现，截至2022年末，宝龙地产已出售及交付物业业态分布，主要也是长三角。如下图。这和地产储备的分布高度一致，未来的趋势基本也是如此。相对而言，长三角富裕、购买力强，地产恢复未来或许更有优势。宝龙地产的聚焦应该说是对的。当然，这有个过程，按照宝龙地产的3月快报数据，该司2023年3月的合约销售额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）、合约销售面积分别约34.78亿元、22.37万平米。一季度，该司合约销售总额、合约销售总面积分别约为：88.37亿元、57.30万平米。销售逐步在恢复，但是任重道远。上文杠杆地产说过，宝龙地产在房企中算相对真多元化。截至2022年末，宝龙地产持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积合共约7,743,836平米（2021年：约7,286,508平米），较2021年增加约6.3%。2022年，宝龙地产（连同联营公司及共同控制实体新开了3个购物中心，目前持有和管理的购物中心已达60家，另管理9家轻资产购物中心。截至2022年末，宝龙地产还有8家国际品牌酒、12家自创品牌连锁酒店。这些资产2023年还是可以产生部分现金流，这对宝龙地产的债务缓解，算是一个助力。祝宝龙地产好运。本文未标注出处的财务图表，均源自宝龙地产有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴时代中国，情况不妙巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜远洋集团：还有比巨亏更忧虑的五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速连九龙仓都亏了往期精选1季度经济数据：房地产，恢复了几成？时代中国，情况不妙巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子地产咋办？数据出炉！通缩和通胀一样可怕“小碧桂园”：艰难才开始版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐赵雷的《我记得》：后来他们还记得白桦林，要死人的战争。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）如约而至，2023年4月18日上午10时，我国2023年一季度主要经济数据发布。官方基本定调是“一季度经济运行开局良好”。初步核算，一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。这个增速绝对值或许算不上很快，但是放到2022年、2023年的背景下来说，并不容易。当然，外界对我国一季度经济的方方面面有不少看法，包括一些担忧的地方。到底一季度表现咋地、喜忧分别如何？杠杆游戏和杆友一起来看看。1、注意，第二产业增加值增速低于GDP增速。2023年一季度GDP分产业看，第一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值107947亿元，增长3.3%；第三产业增加值165475亿元，增长5.4%。也就是第一、第二产业的增加值增速都低于GDP增速（4.5%），要说这也正常，我们进入更多依靠消费的历史阶段。不过，自新冠以来的10来个季度，至少过半的季度，第二产业增加值增速是高于经济增速的。如上图。过去3年很多时候，这也是我们骄傲的地方。而今应该说，回到一个常态。而这样的情况，当然也和近年我们提的重视制造业好像有点……另外，房地产下滑导致背后的建筑业受影响，或许也是二产增加值增速不高的一个原因。第二产业中，还不错的是，一季度，全国规模以上工业增加值同比增长3.0%，比2002年四季度加快0.3个百分点。虽然增速低，好歹比2022年四季度有起色。具体到2023年3月，规模以上工业增加值同比实际增长3.9%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），比上月增长0.12%。相对1、2月，3月工业逐步爬坡，趋势还是向好的。对了，杠杆游戏注意到，3月，国有控股企业增加值同比增长4.4%；股份制企业增长4.4%，外商及港澳台商投资企业增长1.4%；私营企业增长2.0%。外企和私企的压力还是很大。有点遗憾的是，3月，工业企业产品销售率为94.1%，同比下降0.6个百分点；工业企业实现出口交货值12596亿元，同比名义下降5.4%。一季度，全国工业产能利用率为74.3%，比上年同期下降1.5个百分点，比上季度下降1.4个百分点。国统局还披露，1-2月，全国规模以上工业企业实现利润总额8872亿元，同比下降22.9%。一季度的该数据尚未统计出来。2、服务业恢复应该说是最好的。官方措辞是：明显回升，接触型服务业增长较快。这一点，杠杆游戏是赞同的，和我实际感受也是吻合的。3月，全国服务业生产指数同比增长9.2%，比1-2月份加快3.7个百分点。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，交通运输、仓储和邮政业生产指数分别增长29.9%、12.0%、11.9%，比1-2月份分别加快18.3、2.7、7.7个百分点。上文写过，一季度，服务业增加值同比增长5.4%，比2022年四季度加快3.1个百分点。其中，住宿和餐饮业，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，租赁和商务服务业，批发和零售业增加值分别增长13.6%、11.2%、6.9%、6.0%、5.5%。3、消费恢复不错，物价涨幅更低，企业利润被蚕食。2023年3月，社会消费品零售总额37855亿元，同比增长10.6%。其中，除汽车以外的消费品零售额33591亿元，增长10.5%。一季度，社会消费品零售总额114922亿元，同比增长5.8%，上年四季度为下降2.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额104094亿元，增长6.8%。城镇和乡村的具体数据，杠杆游戏就不多说，消费的恢复，相对是不错的。对了，一季度，商品零售102786亿元，同比增长4.9%；餐饮收入12136亿元，增长13.9%。相对来说，商品零售增速不如餐饮。之前杠杆游戏写过，一季度物价温和吗，但也有坏处。详见《咋办？3月物价涨幅更低，企业利润也在被蚕食》（2023年4月11日）。一季度，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1.3%。3月，全国居民消费价格同比上涨0.7%，环比下降0.3%。一季度，全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%。其中，3月同比下降2.5%，环比持平。一季度，工业生产者购进价格同比下降0.8%。其中，3月同比下降1.8%，环比持平。4、固投承压，住宅销售面积、金额恢复正增长。一季度，全国固定资产投资（不含农户）107282亿元，同比增长5.1%。其中，民间固定资产投资58532亿元，同比增长0.6%。从环比看，3月固定资产投资（不含农户）下降0.25%。显然，固投其实略微承压。分产业看，第一产业投资2425亿元，同比增长0.5%；第二产业投资33964亿元，增长8.7%；第三产业投资70894亿元，增长3.6%。第二产业中，工业投资同比增长8.6%。其中，采矿业投资增长0.6%，制造业投资增长7.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业投资增长22.3%。第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长8.8%。其中，水利管理业投资增长10.3%，公共设施管理业投资增长7.7%，道路运输业投资增长8.5%，铁路运输业投资增长17.6%。分地区看，东部地区投资同比增长6.5%，中部地区投资增长1.5%，西部地区投资增长4.9%，东北地区投资增长13.7%——中部投资增速最低。分登记注册类型看，内资企业固定资产投资同比增长5.3%，港澳台商企业固定资产投资下降3.4%，外商企业固定资产投资增长3.7%。房地产的情况有所改善。尽管，一季度全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。以及施工面积、新开工面积等依旧还是下滑的，但是一季度商品房销售面积29946万平米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。另外，杠杆游戏注意到，一季度房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%，有所改善，前2月位下降15.2%，此前更高。3月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71，上月为94.66，已经连续3个月有所改善。截至2023年3月末，商品房待售面积64770万平米，同比增长15.4%。2月末时该数字为65528万平米，应该说也有所改善。其中，住宅待售面积增长15.5%。5、一季度货物进出口录得增长。一季度，货物进出口总额98877亿元，同比增长4.8%——前2月时该数字为下滑0.8%。具体来说，一季度出口56484亿元，增长8.4%；进口42393亿元，增长0.2%。进出口相抵，贸易顺差14090亿元。一般贸易进出口增长7.9%，占进出口总额的比重为65.3%，比上年同期提高1.9个百分点。民营企业进出口增长14.4%，占进出口总额的比重为52.4%。3月，进出口总额37094亿元，同比增长15.5%。其中，出口21552亿元，增长23.4%；进口15542亿元，增长6.1%。一季度能转正，3月立功。6、3月16-24岁劳动力调查失业率，升至历史第二高；居民可支配收入实际增速，难得低于经济增速。2023年一季度，全国城镇调查失业率平均值为5.5%，比2022年四季度下降0.1个百分点。3月，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月下降0.3个百分点。最受关注的青年人失业问题，仍比较严峻，3月16-24岁劳动力调查失业率为19.6%，高于2月1.5个百分点，仅低于2022年7月的19.9%。3月，25-59岁人群调查失业率为4.3%，较2月下降0.5个百分点。其中初中及以下学历、高中学历、大专学历、本科及以上学历劳动力调查失业率分别为4.8%、4.8%、4%、3.1%。一季度，全国居民人均可支配收入10870元，比上年同期名义增长5.1%，扣除价格因素，实际增长3.8%——低于经济增速，感觉这次比较实在。分城乡看，城镇居民人均可支配收入14388元，增长（以下如无特别说明，均为同比名义增长）4.0%，扣除价格因素，实际增长2.7%；农村居民人均可支配收入6131元，增长6.1%，扣除价格因素，实际增长4.8%。一季度，全国居民人均可支配收入中位数8895元，增长4.6%，中位数是平均数的81.8%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数12175元，增长3.9%，中位数是平均数的84.6%；农村居民人均可支配收入中位数4864元，增长5.6%，中位数是平均数的79.3%。一季度，全国居民人均消费支出6738元，比上年同期名义增长5.4%，扣除价格因素影响，实际增长4.0%。分城乡看，城镇居民人均消费支出8303元，增长4.8%，扣除价格因素，实际增长3.5%；农村居民人均消费支出4629元，增长5.5%，扣除价格因素，实际增长4.2%。应该说一季度收入数据依旧未必和公众的感觉一致，但是这一次比较真实反映出收入增长难这一现实。本文未标注出处的财务图表，均源自国统局、国家数据网站，特此说明并致谢往期精选时代中国，情况不妙巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子地产咋办？数据出炉！通缩和通胀一样可怕“小碧桂园”：艰难才开始隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜

撰文|杆姐&编辑|雯雯人到中年或以后，时间越来越像悬在头顶的一把刀，提醒你的不是成长，而是死亡。之于企业何尝不是如此。最近每看一份房企财报，都会不自禁感慨民营房企的凋落之快。古语说30年河东30年河西，但现在3年就足以改写命运。刚刚过去的这3年，诸多房企让人唏嘘。当初笑谈“活下去”，如今被时代鞭笞得悄然无息。年报季接近尾声，最近仍有不少杆友后台留言，说了自己想了解一些房企，后面杠杆地产仍会选择部分点名比较多的来谈谈自己看法。今天想说说时代中国。以前时代中国发业绩时我都会及时跟进，这次居然看杆友留言才意识到，看来是真低调了……01净亏近百亿背后用年报时间来算，3年前的2019年，时代中国销售额783.6亿元，同比增长29.3%，连续7年完成业绩目标。当年营收424.3亿元，同比增长23.4%，增速相比前一年的接近49%有所放缓，这样的降速引发市场担忧。3年后的2022年，财报披露时代中国企业合同销售额397.91亿元，同比减少58.4%；营收244.24亿元，同比降幅44%。这是至少近9年里其第二次营收下降，第一次是2020年同比降幅9.09%。从营收上看，这3年里时代中国经历了过山车般的行情：从2020年的下降，到2021复苏——超过2019年，再到2022年的坠落——滑到和2017年差不多水平。但现在的情况，远比2017年要险峻得多。2022年，时代中国毛利润下降到33.63亿元，归母净利润更是骤降至亏损接近百亿，为-99.36亿元，二者分别同比下降了72.10%、404.78%。要知道2017年时代中国营收还是231.1亿元，但毛利润能达到64.50亿元，归母净利润还能有26.67亿元，真是今非昔比。细看财报，杠杆地产发现2022年时代中国营收下降，但各项成本的降幅似乎并不明显。比如销售成本降幅33.3%低于营收降幅；行政开支下降约19.3%到9亿元；融资成本也增加了一些。值得注意的是，2022年时代中国的其他开支猛涨，从2021年的12.09亿元增加到95.38亿元。财报解释：主要是部分资产减值增加。此外，其归母净利润的亏损值（99.36亿元）居然还高于年度亏损（96.20亿元），非控股权益部分则为正的3.17亿元。这代表了什么？02债务压顶，裁员过半更让人担忧的是资产、负债和现金流。2022年时代中国总资产缩水，比2021年末减少485亿元。其中非流动资产减少100多亿元，主要是投资物业及联营、合营公司权益的减少。减少更多的是流动资产。从2021年的1561亿元降低到2022年的1181亿元，其中物业存货减少100多亿元；现金及现金等价物减少120亿元左右，从前一年的147.2亿元锐减到27.38亿元；其他一些应收款项也减少。另一边，时代中国负债压力山大。在合同负债同比降低的情况下，其2022年流动负债总额不降反升，由前一年的1090亿元增加到1126亿元，主要就是计息银行及其他借款及应付利息增加了。2022年这一数据346.2亿元，2021年末还是118.3亿元。不过，在非流动负债上，时代中国降了不到300亿元，其中计息银行及其他借款及应付利息降幅明显，从前一年的423.7亿元减少到当年的132.1亿元。总负债时代中国减少257亿元，2022年为1300亿元，但资产净值下滑明显，由前一年的426.5亿元降低到199.1亿元。27.38亿元的现金及现金等价物，346.2亿元的短债，杠杆地产无言以对。2022年，时代中国也在裁员，且占比不小。其雇员数量从2021年的5931名降低到2656名，降幅约55.2%。年内的雇员福利开支（不包括董事及最高行政人员薪酬）从2021年的16.72亿元降低到9亿元左右，降幅约46.2%。这几年时代中国的员工人数缩减明显，2018年高峰期其曾有9502名雇员，2019年下降到5955名，2020年增加到6698名后2021年再次降低到5931名，2022年已成断崖式下降。03“躺下”与“无力”压力山大，时代中国不得不选择部分“躺下”。2022年12月30日，港股最后一个交易日收盘，时代中国发公告官宣：鉴于流动资金紧绌，预期暂停支付其离岸债务的款项。此后新年的第一个交易日，2023年1月3日，时代中国股价走跌，盘中一度跌超10%，彼时股价还在1港元以上。到如今，杠杆地产发稿前看了下，时代中国的股价在0.76港元左右，谁还记得就在3年前左右，其股价还有16-7港元呢……美元债和股价躺平后，时代中国销售复苏的迹象来得似乎还不太明显。前几天其发布的2023年前三月未经审核经营数据显示，今年前3个月，时代中国控股累计合同销售额约为54.51亿元，同比减少61.5%，签约建筑面积约为33.3万平米。此前2022年前三月，时代中国累计销售金额141.67亿元，比2021年的金额202.7亿元下降30%左右。如此来看，2023年的1季度反而更冷。好消息是，基本面在逐渐改善，行业复苏虽然缓慢，如果没有其他黑天鹅，至暗时刻应该是暂时过去了。但具体到单个房企而言，恐怕有一些很难挺过这个冬天。属于房地产的时代渐行渐远，时代中国未来会如何？本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子远洋集团：还有比巨亏更忧虑的五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速连九龙仓都亏了往期精选巨亏120亿元！净利下滑近1500%，禹洲集团这日子地产咋办？数据出炉！通缩和通胀一样可怕“小碧桂园”：艰难才开始隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜“突击”巨亏100亿元，华侨城2022年把包袱卸完？版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯前几年，接盘李嘉诚成都项目，禹洲集团火了一把。但这家公司的业绩，近几年其实一直起起伏伏的。当然，今天我要说的是，2022年那起伏就更大。营收还好，小幅下滑，归母净利润数字及下滑幅度，那简直要用震惊来形容。不过杠杆地产很快也就平复了心情，2022年这样的民营房企不少。今天，杠杆地产和杆友一起来看看这家闽系地产大佬2022年过得怎么样。01营收还算稳定，由盈利到巨亏百亿背后先说一下禹洲集团的基本经营财务数据吧。2022年，该司营收267亿元出头，2021年该数字为约271亿元，营收同比下滑仅1.23%——这个表现，应该说在民营房企中算非常不错的。但是，2022年禹洲集团的归母净利润为-120亿元还多，没有看错，就是这么夸张。2021年虽然不如前些年十多二十亿元、甚至三十亿元级的利润，好歹有8.6亿元的利润。如果看归母净利润的下滑幅度，更是超1490%，我的天。这到底怎么回事？如上图，我想可以简单一窥。2022年的销售成本高达260亿元，2021年为230亿元，这意味着该司的毛利所剩无几。是的，毛利就7亿元出头，2021年则有超40亿元，同比减少82.15%，毛利率低至2.71%。然后其他各种一搞，你说赚啥钱？值得一说，上图显示，禹洲集团2022年的行政开支居然超11亿元，比2021年的8亿多元，增长了不少。形势都这样了，居然行政开支还增长了？当然最终导致归母净利润巨亏的，一定不是这些“小钱”，而是减值计提——很多企业都是这样的。比如，杠杆地产随便说几个，撇减在建物业至可变现净值、合营公司及联营公司投资的减值、其他应收款项减值……你说百亿级亏损奇怪吗？上图显示这些加起来就是大几十亿元了。02平均融资利率略微提高，债务危机尚未解除截至2022年末，禹洲集团总有息负债降低了2.58%，不过还是超551亿元。截至2022年末，杠杆地产注意到，禹洲集团的现金及银行结余（包含受限制现金）为71亿元多。该数字较2021年末的约175亿元出头，下降了59.25%。剔除预收款后的资产负债率（剔除合约负债后的总负债除以剔除合约负债后的总资产）为78.25%，较2021年末上升9.06个百分点。净资产负债比率，2022年末达到191.35%（净资产负债比率为计息银行及其他借贷、公司债券及优先票据，减现金及现金等价物、受限制现金及始初期限超过三个月之无抵押定期存款除以权益总额）。对了，2022年，禹洲集团平均融资成本为7.23%，和2021年水平上升0.27个百分点。应该说不算低，而且还略涨，生活真实不容易。如上图杠杆地产注意到，2022年禹洲集团的融资利息减去资本化利息后花了6.74亿元的成本，2021年该数字只有2.76亿元。再考虑到如上所述借款利率还提升了，出现这样的情况实在是不奇怪。钱没赚到，还要还这么多利息，这日子真是不好过。值得一说，截至2022年末，禹洲集团的资产净额从2021年末的近424亿元，减少至小251亿元。总权益降低了39.42%。如下图，我们可以看到该司的永续证券情况。2022年业绩公告还披露：截至2022年末，禹洲集团未付清优先票据利息389,203,000美元（相当于人民币2,689,028,000元）。根据优先票据协议的条款及条件，未支付优先票据利息已导致发生违约事件。因此，优先票据持有人有权要求立即偿还未偿还本金连同应计利息。于2022年12月31日，本集团拥有本金总额为人民币37,964,733,000元的优先票据，而手头可得现金及现金等价物为人民币5,630,872,000元。这债务压力之大、财务之紧张可见一斑。如上图，一年内需要还的贸易应付款项高达57亿元，2021年时高数字为35亿元多。然后还有几十亿元公司债券2024、2025年到期，这个当然还算好。03对未来有信心，寄望于多渠道脱险尽管如此，禹洲集团董事认为，预期该集团将拥有充足财务资源以应付未来十五个月到期之责任。年度业绩公告还说，该司董事已详细审阅该集团直至2024年一季度末止期间之现金流量预测，该司董事认为该集团在财务上能够按持续经营基准继续营运。我们知道，禹洲集团正在实施债务重组计划，大概这样几点：1）禹洲集团已建议资产处置，出售其于若干房地产开发项目及投资物业的股权，产生额外的现金流入及/或减少现金流出。此外，该集团亦实施成本控制措施，消除不必要的资本支出，保持流动资金用于现有房地产开发项目的持续发展；2）积极与现有贷款人商讨更新及/或再融资若干借款。已与潜在融资方（包括但不限于若干国有资产管理公司）进行建设性的对话，探讨可能的再融资方案，但鉴于市场环境疲软，可能需要更多的时间来制定及实施；3）一直积极地与贷款人沟通，探讨可能的重组方案。与该集团优先票据有关的重组条款表已分发给优先票据持有人特设小组的顾问，供其讨论及考虑。各方正紧密合作，争取达成双方都能接受的重组方案并努力于2023年完成债务重组。对于这些，禹洲集团比较有信心，因此认为将解决其拖欠的债务。不过，杠杆地产注意到，假设该司无法持续经营，则须对综合财务报表作出调整，以将该集团资产的价值调整至其可收回金额，就可能产生的任何进一步负债计提拨备，并将非流动资产重新分类为流动资产，将非流动负债重新分类为流动负债。这些潜在调整的影响并无于综合财务报表中反映。2022年末，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约1580万平米，172个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米6993元。该司相信现在持有及管理的土地储备足够其未来二至三年的发展需求。最重要的是，房子要卖得还行、价格也还可以，否则2022年那样很难受。图表来源|百度股市通（特此感谢）截至2023年4月12日收盘，禹洲集团报收0.26港元，涨了0.005港元，涨幅为1.96%。没有看错，股价就是低至这样，而且几毛钱这价格好长一段时间了。总市值仅有17亿港元，你说这资本市场的信心到啥程度。本文未标注出处的财务图表，均源自禹洲集团有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜远洋集团：还有比巨亏更忧虑的五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速连九龙仓都亏了往期精选地产咋办？数据出炉！通缩和通胀一样可怕“小碧桂园”：艰难才开始隐秘霸主合生创展：2022年待解之谜“突击”巨亏100亿元，华侨城2022年把包袱卸完？远洋集团：还有比巨亏更忧虑的版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐凡夫乐队、张义的《不眠》：巫山上的云。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）物价一下变得好像不认识了。尽管国外总体有所回落，但他们依旧还在高物价中煎熬。而我们3月的价格表现，让很多朋友都开始担心通缩问题了。图表来源|东方财富（特此感谢）通胀和通缩都是可怕的——前者影响居民生活，最终蚕食企业利润，逐步拖累经济、就业；后者直接把企业利润拉下马，消费者就业收入均受挫，经济增长受到威胁。根据我国统计局4月11日发布的数据，2023年3月份居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，环比下降0.3%；2023年3月份工业生产者出厂价格（PPI）同比下降2.5%，环比持平。这是一种什么体验？我们先看看国统局的详细数据，然后杠杆游戏再谈点个人看法。1物价近月持续走低，和2021年同期相似，但面临的经济形势完全不同我们先看CPI的表现，2023年3月，我国居民消费价格同比上涨0.7%。其中，城市上涨0.7%，农村上涨0.6%；食品价格上涨2.4%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨0.5%，服务价格上涨0.8%。1-3月平均，全国居民消费价格比上年同期上涨1.3%。总体而言，主要就是食品价格涨幅高一点，这和我们的生活体验基本也是接近的。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐草东没有派对的《床》：草东还有派对，没有鼓手凡凡，祝新专辑早发。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）销售额大跌、营收大跌，归母净利润由正转负，这差不多算是民营房地产上市公司2022年的“标配”表现。有“小碧桂园”之称的中梁控股，自然也是如此，甚至可以说表现得非常标准。看完该司的年度业绩公告，我想说，2022年困难其实才开始，2023年依旧非常难。今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第11期，谈谈中梁控股2022年度业绩报告吧。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1三四线之王：销售额大降、营收大跌，利润转负2022年，中梁控股合约销售额（包括该集团的附属公司、合营企业及联营公司）为660.5亿元，按年同比减少约61.6%。没有看错，下滑幅度就是这么吓人。2022年，该司合约销售面积约627.1万平米，同比下降约56.1%。年内，合约销售均价为每平方米约10500元。如此说来，2022年，中梁控股的价格表现不太好。如此市场表现一点不意外。如上图，65%的销售额在三四线城市，三四线均价均低于该司均价，特别是四线城市均价，不到7000元/平米。即便是二线城市，中梁控股的均价也只有13000多元/平米，这说明该司的项目多数地段、板块并不太好。特别有意思，如上图的表，我们看不到该司有一线城市的销售。说完销售我们看营收。营收下滑程度稍好，杠杆游戏注意到，2022年中梁控股的总营收为393.3亿元，同比减少约48.3%。毛利则从2021年的超130亿元，下滑了73%，至35亿元出头，这下滑的幅度实在是不忍多说。毛利率更是从2021年的17.1%，下降至8.9%。主要由于年内交付的物业项目的平均售价，相对有关土地收购成本较低，及物业项目减值所致。2022年，中梁控股销售成本，由2021年的近631亿元，减少约43.2%，至超358亿元。如下图，我们可以发现，这还是在各项销售开支、行政成本大幅减少的情况下。但是很遗憾，毛利情况依旧非常不理想。净利润自然是更差。2021年相较于2010、2020年归母净利润虽然下滑，好歹还是有超27亿元。到了2022年，该数字变为-13.46亿元。如果非要计算百分比，下滑近150%。具体利润数字如上图。即便是扣除各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损及汇兑亏损，拥有人应占经调整净利润也只有12.0亿元。其实看完上文的销售结构、价格表现，虽然这些房子2023年多数尚未交付结算，但我们大概也就明白，中梁控股为何亏损。不过话说回来，亏损总额也不算很多，中梁控股的表现似乎比部分民营房企其实要略好。真的如此？2资金、债务依旧压力山大2022年，中梁控股的融资收入（主要是银行利息收入）按年减少约33.6%，至2.47亿元。融资成本则减少38.7%，至3.97亿元。2022年，该司已支销及资本化的融资成本总额约为30.22亿元，按年减少约36.7%。乃由于银行及其他借款、资产担保证券以及优先票据减少所致。2022年末，中梁控股的流动资产净额约147.46亿元，2021年末该数字为279.48亿元。流动资产总额由2021年末的2384.19亿元，减少约11.2%，至2022年末的2117.36亿元。同期流动负债，由2021年末的2104.71亿元，减少约6.4%，至1969.90亿元。流动资产总额减少主要由于：1）在建物业减少；2）现金及银行结馀减少所致。截至2022年末，杠杆游戏注意到，中梁控股的现金及银行结余（包括受限制现金及已抵押存款）合共约165.86亿元，2021年同期该数字为276.11亿元，较2021年底减少约39.9%。年度业绩公告披露，在目前地方政府政策的严格要求下，该集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。翻译一下，实际可以自由支配的钱不多。截至2022年末，中梁控股未偿还债务总额为约

撰文|杆姐&编辑|雯雯“痛失”恒大物业之后，合生创展虽回归低调，但作为地产界隐秘霸主，依然被舆论关注。在杠杆地产年轻时印象里，曾经地产界称合生创展为“华南五虎”之一。其余“四虎”分别是碧桂园，恒大，富力，雅居乐。有人称合生创展掌门人朱孟依为“隐秘霸主”，也有人说他是“地下教父”。能够被称为霸主、教父，不是一般人。01下滑！上海受挫最重总的来看，雪崩之下，合生创展的2022年没有惊喜，还有一些乍看上去让人疑惑之处，杠杆地产后面依次说。先看营收，合生创展的跌幅算是在行业正常范围内：2022年同比下滑11.33%为272.52亿港元，降幅低于平均。此前中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值21.9亿元，同比分别下降25.2%、54.4%。销售额方面，2022年合生创展出售物业总额325.79亿元，同比2021年的422.99亿元下降约23%，亦低于平均。还是中指院数据，2022年百强房企销售总额、销售面积分别为到63301亿元、36313万平米，同比分别下降30.3%、36.2%。分区域来看，合生创展广州销售账面值72.9亿元，同比2021年的108.33亿元下降约32.7%，高于同期总降幅。财报称主要由于年内集中销售现有楼盘为主。惠州2022年销售账面值10.22亿元，同比2021年的5.55亿元还上升了，主要是年内有新盘开售；上海合生创展2022年销售账面值32.99亿元，同比2021年的90.02亿元大幅下滑约63.4%，财报的解释也是以销售现有楼盘为主；北京及天津，合生创展期内销售账面值209.68亿元，同比2021年的219.09亿元微降约4.2%。综上，合生创展的几大“根据地”2022年销售额几乎都下滑，只有占比极少的惠州保持上升，其中上海受挫最严重，这可能和2022年的宏观情况也有关。土地储备上，合生创展2022年也是减少的：从2021年的29.44百万平米降到28.72百万平米。02利润之谜利润方面合生创展则比较有意思。2022年，合生创展的毛利润波动相对较大，下降31.17%为82.8亿港元，毛利率约30.39%，比2021年的42.77%下降12个多百分点。不得不再次说合生创展毛利率是真高，2020年甚至能达到63.52%，2022年虽然相比2020年腰斩，但相比同行还是优秀很多。有意思的是，2022年，合生创展的年度溢利要高于当期的毛利润，为90.9亿港元，归母净利润为87.6亿港元，也高于毛利润，这在一众房企里算是罕见。是什么导致了这种情况？杠杆地产仔细看了看，发现主要因素出现在“投资物业公平值收益”上。2022年，合生创展的该项收入达到100.7亿港元，2021年也有104.5亿港元。何为“投资物业公平值收益”？简单说，就是投资的物业根据当年估值而产生的变动。这两年房地产行情有目共睹，合生创展为啥却在大举增加投资物业公平值收益？根据财报解释，这100.7亿港元的投资物业公平值收益来自19个项目，2021年是18个，这两年这些项目累计增加了200多亿港元的“利润”。还有一个情况是，2022年初，正值合生创展2021年业绩披露前不久，该司与合作了10多年的核数师普华永道“分手”。据当时公告披露，“分手”原因之一是“未能就2021财年审计费用达成共识”。有媒体报道称，除了费用问题，还有合生创展与普华永道在2021财年的审核项目上存在分歧，其中就包括其投资物业的估值……如果撇开这100多亿港元的“投资物业公平值”收益，那么合生创展2022年的净利润将为负值。2021年情况类似。核心利润上，合生创展2022年同比又是大幅下降，从2021年的47.56亿港元，降到10.81亿港元，降幅约77.3%。另外，合生创展2022年还有一项科目变动明显：货币汇兑差额，从2021年的正值变动到2022年的合计超负100亿港元。03负债之痛资产负债方面，之前因为要“蛇吞象”恒大物业，合生创展给诸多人的印象是“不差钱”。如果仅从该司的业绩表来看，合生创展似乎并不轻松。总资产2022年合生创展略减少100多亿港元，为2987.1亿港元，其中下降最明显的是现金及现金等价物，同比下降159.35亿港元，腰斩约53%，为141.09亿港元。另一边的负债，总额来看合生创展2022年降低了一些，不过短债占比略有提高。如下图财报图表显示，其总借款约为990.61亿港元，2021年该数据为1175.93亿港元。2022年，合生创展1年内短债为274.54亿港元，占总债务比28%，2021年这一占比为26%。对比其141.09亿港元的现金及现金等价物，合生创展的短债压力似乎不小。借款成本上，合生创展不算低，从2021年的6.3%上升至6.5%。负债比率则同比上升了9个百分点为79%。接下来扯点别的有意思地方。杠杆地产注意到，2022年合生创展雇员人数是降低的，从2021年的11775名降到10482名，减少1293名。但当年雇员成本上升了，从2021年的22.63亿港元，增加1.36亿港元到23.99亿港元。简单算了下，该司2022年人均薪酬大概31.5万港元。这是逆势涨薪的节奏？还有，就在昨天（2023年4月6日），合生创展披露其2023年前3个月未经审核营运数据。数据显示，2023年1季度，合生创展的总合约销售额为100.67亿元，同比增长25.5%。其中物业合约销售额约98.12亿元，装修合约销售额约2.55亿元。更早的4月初，克尔瑞披露的2023年1-3月房企销售榜单显示，合生创展全口径销售额33.9亿元排名91位，权益口径销售额27.8亿元排名86位。2022年同期，克尔瑞榜单显示其全口径销售额为67.5亿元排名65位，权益销售额66.2亿元排名54位。这样一看2023年同期销售额是腰斩的……中指院的榜单则显示，合生创展2023年1季度的销售额为100.2亿元，排名50位。这……本文未标注出处的财务图表，均源自合生创展有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴远洋集团：还有比巨亏更忧虑的五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速连九龙仓都亏了往期精选“突击”巨亏100亿元，华侨城2022年把包袱卸完？远洋集团：还有比巨亏更忧虑的华润置地：“大鱼”也有烦恼细节披露！融创境外债拟这样重组，孙宏斌“安全”了？五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐大粉乐队的《Schnappi》：我感觉有点麻。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）小2个月前（2023年2月9日），央企地产公司华侨城A收到深圳证券交易所（简称“深交所”）的关注函。事情是这样的，房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。而且不是一般亏损，而是预计亏损80-110亿元——这样的事情自然引起注意。如今，华侨城A的2022年年报披露。今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第10期，谈谈华侨城这份年报吧。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1亏损上百亿元，文旅业务下滑最惨华侨城A真是亏了上百亿元。如下图，2022年，该司营收767.67亿元，2021年该数字为1025.84亿元，同比下滑超25%。归母净利润下滑就更多，从2021年的近38亿元，到-109亿元，同比下滑超387%。真是说一不二，说亏这么多，就亏这么多。这财务是有多认真负责……如果看扣非净利润，亏得就更多，达到-116亿元，2021年时为近23亿元，同比下滑近607%。巨亏同时，2022

撰文|杆姐&编辑|雯雯在众多国、央背景房企里，远洋集团大概是比较特别的那个。譬如当其他大佬在“活下去”里忙于抄底、捡漏，而远洋则在想办法卖资产，差点还延期支付美元债利息，美元债也是异动频频。数据说明一切。3月30日，远洋集团2022年全年业绩，对比其他央、国背景房企，远洋集团似乎确实没那么稳。01营收比销售下滑更多最新业绩报告显示，远洋集团诸多指标下滑。先来看销售额，2022年其协议销售额为1002.9亿元，同比降幅26%。此前中指院发布的报告显示，百强房企销售总额、销售面积分别为到63301亿元、36313万平米，同比分别下降30.3%、36.2%。远洋集团的销售数据优于百强房企平均。行业来看，国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额约13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。远洋的销售表现也基本和行业同频。不过，远洋集团2022年的营收降幅似乎高于平均。业绩报告披露，其2022年营业额为461.27亿元，同比下降28%。还是上述的中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，同比分别下降25.2%、54.4%。对比其他众多国、央背景的房企，杠杆地产发现，远洋集团的营收降幅更是显得大。体量大的比如保利，2022年营收2811.08亿元，同比仅下降1.4%；华润置地营收2070.6亿元，同比小幅下降2.4%；招商蛇口就更别提了——营收同比增长13.92%；体量相差无几的华发2022年营业收入591.90亿元，同比也增长15.51%；甚至民企美的置业，营收同比也只微降1%。上图可以看到，远洋集团四大板块里降幅最大的是物业开发：2022年营收371.32亿元，同比下滑33%，物业管理及相关服务的营收还增长了13%。从营收区域分布来看，远洋集团还是相对均匀。2022年，其在北京、环渤海、华东、华南、华中、华西区域的物业开发收入占比分别为12%、29%、22%、15%、18%、4%。02归母净利润同比大降683.71%利润方面，远洋集团下滑更厉害。其中毛利润23.77亿元，同比降幅约78.89%，归母净利润为-159.3亿元，同比大降683.71%。受此影响，远洋集团的毛利率从2021年的17.52%，暴跌至2022年的5.15%，净利率更是跌穿成负值，为-33.93%。这些数据，别说和部分国、央房企对比了，目前披露年度业绩报告的房企里，也鲜有几家能与这样的跌幅比肩。比如美的置业，毛利润同比下滑仅16.22%，归母净利润下滑53.88%；以及碧桂园，毛利润同比下降64.56%，归母净利润下滑122.58%……对于毛利率下降，远洋集团说，主要由于2022年国内房地产市场气氛低迷，为降低经营风险，加快了项目尾盘的出清，以及对存货计提减值拨备的增加。如财报图表披露，2022年远洋集团的销售成本降幅要低于营收降幅，为17.4%左右。杠杆地产看了下，该名目下大部分开支同比都是下降的，但有几项增加了，除了多数房企都增加的减值亏损，远洋集团还有几项费用增加的稍显“突兀”：顾问费用、核数师酬金、宣传及市场推广。在我印象里，目前披露年度业绩的房企里，这几项还增加的很罕见。2022年，远洋集团销售及市场推广费用增加到18.03亿元。其解释说，增加的主要原因是增加市场推广活动，以应对市场气氛转冷的影响。成本下不来，再加上金融资产减值亏损、分占合营、联营公司业绩为负值，直接让远洋集团的净利润更低。03净借贷比率飙升到183%比利润狂跌更不好的消息是，远洋集团的负债压力似乎并未减轻。2022年，远洋集团的总贷款增加，为970.23亿元，其中短债占比最多达39%，为380.92亿元，2021年这一数据还是186.68亿元。而在手现金远洋集团又是大降。2022年其现金资源总额（包括现金及现金等价物、以及受限制银行存款），一共为93.86亿元，远远覆盖不了短债。这直接导致了远洋集团2022年的净借贷比率飙升到183%，2021年这一数据为85%。2022年，远洋集团的资产负债率从前一年的72.82%上升到80.54%，流动比率跌至1.40，杠杆地产看了下，为近9年来最低。融资成本2022年远洋集团则上升了，从2021年的4.96%上升至5.16%，在国、央房企里这一数据不算低。在业绩报告尾声，独立核实师给出的意见里提到远洋集团“有关持续经营的重大不确定性”，2022年除了巨额亏损，还有经营活动现金流净流出155.29亿元。还提到：根据远洋集团的财务状况，于2022年12月31日，由于相关贷款协议的条款及可能须按要求还款，总额220.17亿元的相关银行及金融机构贷款已归类为流动负债（其中包括计划还款日期在2022年12月31日后一年以上的约121.35亿

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐Joyside的《骑士之歌》：骑摩托。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）谈到华润置地，在地产、商业圈，那简直都是太响当当了。房子卖得好，万象城为代表的商业地产也搞得成功。地产界的人生赢家有几个，华润置地绝对算一个。但是，大赢家华润置地的2022年营收、利润居然也下滑了。2022年，看来对谁都是不堪回首。今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第9期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1营收利润、签约金额面积下滑，但价格坚挺2022全年，华润置地总营收为2070.6亿

撰文|杆姐&编辑|雯雯2023年3月28日，融创中国在港交所发布公告称，境外债务重组取得重大进展，百亿美元境外债务，与债权人小组(其债权占现有债务未偿还本金总额超30%)就重组条款达成协议。3月初时，不断有媒体报道说，从知情人士、接近融创中国的人士处了解到，该司的境外债务重组计划进展顺利，有望于2023年3月底前对外公布债务重组计划。如今看来，真是如此。从此次披露的境外债务重组方案看，融创中国将约百亿美元的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种灵活选项——看上去不错。这份方案能否顺利实现吗？杠杆地产希望可以，只有完成了境外债务的重组，经营才可能重回正轨，对于购房者来说，房子才不会持续烂尾。01境外债拟这样重组如杠杆地产上文所述，融创中国的境外债务重组分降杠杆、留债展期两大板块。其中降杠杆计划目标约30亿美元，分三项实施：1）融创拟发行10亿美元可转换债券，所有计划债权人有权在重组生效日起的12个月内，以每股20港元将其持有的可转债转换为融创中国普通股，如选择不转股，则留债9年期，公司需支付1-2%的票息。2）发行5年期强制可转换债券，预计规模17.5亿美元，债权人可选择在期初、周年、约定触发机制达成等不同条件下登记转股，到期日尚未行使转股权的强制可转换债券，将全部转换为融创中国普通股。具体而言，强制可转换债券的持有人，可于重组生效日期或重组生效日期满6个月后递交转股通知，转换价格为每股10港元，规模上限为强制可转换债券总额的25%。其余情况下，持有人可递交转股通知将剩余债券转换为公司普通股，价格等于递交通知首日前90个交易日的交易量加权平均价，最低转换价格为每股4.58港元。于到期日，尚未行使转股权的将被全部强制转换为公司普通股。公告称，债权人小组成员对强制可转换债券表示支持，部分成员拟认购若干金额的强制可转换债券。值得一提的是，融创的控股股东孙宏斌也再次下场，根据强制可转换债券相同的条款，将此前提供给公司的4.5亿美元无息股东贷款，同步同价转换为融创中国的股权。3）债权人也可选择将现有债权转换为现有融创服务投资持有的融创服务股权，交换价格为60个交易日加权平均股价的2.5倍，同时不得低于每股17港元，规模上限约4.49亿股，约占融创服务已发行总股数的14.7%。债权人既可自主选择将全部或部分持有的债权转换为股权，提前获得变现机会，以获得短期现金流；也可继续持有债权，在较长时间内获得偿付。两种方式均有机会获得足额偿付。同时，杠杆地产注意到，融创中国对强制可转债的设计，让债权人在5年内有通过市价转股以股权形式获得按面值偿付的机会，并享有潜在的股权价值上升收益。就剩余约70亿美元债务，融创将发行新的以美元计价的公开票据进行置换。债权人将获得最多8个系列新票据，分别于重组后的2年至9年到期，对于第一、第二档债务(初始期限分别为两年和三年)，融创中国有权选择将到期日延长1年，该等延期系列的新票据在延长期内的年利率将增加1.0%。该等新票据现金利息的年利率将在5.0%至6.5%之间。融创中国也可选择在首两年内以实物支付全部或部分利息，该等年利率比现金利率高1.0%。02恳请所有债务持有人尽快加入重组支持协议除上述整体方案外，融创中国附加了同意费的选项，在2023年4月20日之前接受该方案的债权人，将根据重组支持协议条款获得一笔现金同意费，金额等同于该同意债权人持有债务本金的0.1%。融创中国称，过去数月，该司一直在与债权人小组成员及双方各自的顾问保持建设性沟通，以达成经各方同意的公司境外债务重组安排。重组旨在为公司提供长期、可持续的资本结构，提供足够的财务灵活性及恢复空间，以保持业务稳定，保护所有利益相关方的权利及权益，并为所有利益相关方争取价值最大化。在公告中，融创中国强调，重组的成功需要广泛的支持，恳请未签署重组支持协议的所有现有债务持有人尽快加入重组支持协议。按照此次公告披露的，已与债权人小组(其债权占现有债务未偿还本金总额超30%)就重组条款达成协议。可以计算，债权人小组持有的金额约30亿美元。杠杆地产看到分析人士的观点，权重占比较高，融创中国的重组方案只要拿到75%以上的赞成票即可通过。未来7年左右，融创中国连同其合营及联营公司的开发项目，预期产生现金流总额约为3200亿元，其中有约20%可用于境外实体偿债。未来7年或更长时间内，融创中国将视市场情况出售部分资产，预计将使融创中国的整体流动性增加约600亿元。不过暂时而言，融创中国的经营还很不好。3月23日晚间，融创中国发布盈利警告。公告显示，预计2022上半年，融创中国拥有人应占亏损在180亿元至190亿元之间。2022年全年，融创中国拥有人应占亏损在270亿元至280亿元之间。截至2023年2月底，融创中国累计实现合同销售金额约180.9亿元，累计合同销售面积约140.1万平米，合同销售均价约12910元/平米。无论如何如媒体报道的，如果该债务重组方案成功落地，将改善融创中国的资产负债，大幅降低境外债务规模，缓解未来2-3年的流动性压力，同时增厚净资产，为融创中国的经营有序恢复提供支持。03大背景利于债务重组此前融创中国方面也表示，如果境外债重组成功，将有助融创经营性现金流逐步恢复，并构成后续境内外债务偿还的基础。若后续未获取新的开发项目、所有可售资源均可变现、严控各项成本及开支、不考虑诉讼可能导致的额外支出等，融创中国对后续现金流进行了预测。此前2023年1月，融创中国处置了深圳文旅项目。同时境内债方面也在2023年1月取得重大进展。总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。这10笔债券，杠杆地产注意到，包括公募债和私募债。10笔债券分为A组和B组，A组为包括“PR融创01”“H融创07”等4笔此前已展期过的债券；B组为包括“20融创02”“H6融地01”等5笔未展期债券，以及一笔供应链ABS“21融01优”。上述9笔债券的存续规模为157.49亿元，供应链ABS规模为3.14亿元，共计160.63亿元。对此，融创中国指出：展期方案通过后，将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。2023年1月4日，融创中国在境内的发债主体融创房地产集团有限公司发布债券复牌公告。此外，2022年底以来，融创中国先是与AMC机构合作，成功盘活上海董家渡、武汉桃花源等核心项目。从大背景上说，2022年底支持房企融资的“三支箭”以及“金融16条”政策接续出台，监管层多次强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。这对出险房企的债务展期、重组是有利的。截至目前，已经有多家房企完成了境外债重组，还有多家公布了境外债重组方案或最新进展。观察人士表示，经历了出售项目、引入AMC盘活项目、以及债务重组推进，接下来融创中国要推动的则是股票复牌。融创中国公告称将于3月31日发布2022年度中期、年度业绩。不过，对于复牌，杠杆地产注意到，融创中国还是表示：“公司股份将继续暂停买卖，直至另行通知为止。”除了财报的披露，融创中国还需要处理此前一份清盘申请，才能完成复牌条件。根据此前公告，香港法院已将融创中国的相关清盘呈请聆讯延期至2023年6月14日，在此期间，如果债权人撤回清盘呈请，意味着融创中国复牌有望。本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选五矿地产2022年：这项指标下滑1627.28%负债近1.9万亿元！恒大资不抵债，此次重组不容失败央企招商蛇口：利润腰斩不止贝壳的业绩里，隐藏着2022年楼市的残酷真相“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯房企年报季，国央企打头阵。继越秀地产、招商蛇口等后，又一家国央企地产公司发布年度成绩单。3月23日，港交所网站披露五矿地产的2022年业绩。相比前面两家，五矿地产的体量要小很多，但杠杆地产发现，五矿地产虽“小”但却“不美”，表现甚至比两位大佬更差，这是为啥？01销售接近腰斩，营收下滑2022年，五矿地产各板块的营收、销售都下降了。公告披露，2022年五矿地产总营收100.65亿港元，同比下降21.9%。相比越秀地产26.21%的增幅、招商蛇口13.92%的增速，五矿地产这一速度难言亮眼。合约销售额五矿地产下滑更快。2022年其连同附属、合营、联营公司销售额为133亿元，同比2021年的260亿元下降48.8%；合约销售面积同比下降43.5%至56万平米。这个数据越秀地产、招商蛇口都是上升的。哪些地方销售“拖后腿”？通过下表杠杆地产简单计算了下，以合约金额来看，五矿地产五大销售地区里，降幅最大的是长三角，从2021年的116.12亿元降到2022年的38.9亿元，降幅达66.5%；珠三角地区次之同比降幅50.1%；接着是成渝地区降幅49.7%；华中地区降幅49.2%；环渤海地区是亮点，同比上升了8.1%左右。因为施工进度等影响，五矿地产部分房地产开发项目未能按计划结转，房地产业务收入同比下降21.1%，为98.75亿港币。除了房地产开发这个主营业务，五矿地产还有专业建筑、物业投资两大业务，2022年降幅也明显。其中专业建筑方面，由五矿地产透过五矿瑞和（香港）工程有限公司（“瑞和香港”），在香港市场经营，以设计、制造及安装幕墙业务为主。2022年，瑞和香港没有承接新项目，年内在建项目减少，加上项目进度延误，所以这块收入也是腰斩，同比下降54.0%，为1.48亿港元。加上材料及人工成本上涨，五矿地产的专业建筑业务在2022年由盈转亏。物业投资方面，五矿地产的两栋商业大厦都在香港，有喜有忧。其中位于香港中环的LKF29出租率略有提高，从2021年的91.8%上升到93.2%；位于尖沙咀的中国五矿大厦出租率下降明显，从2021年的80.3%降到63.2%。侧面可以看到2022年香港的经济和营商环境……基于此，五矿地产物业投资板块的营收2022年同比下降20.8%，为0.42亿港元。02由盈转亏营收不给力，五矿地产各项利润指标也系数下滑。其中毛利润10.53亿港元，同比下滑51.76%；净亏损、归属于本公司股权持有人之应占亏损分别13.60亿港元、13.62亿港元，其中归母净利润同比跌幅惊人，达到-1627.28%。2021年，五矿地产的该项指标还是盈利8920.9万港元。同期越秀地产、招商蛇口的净利润都为正，其中越秀地产归母净利润同比增幅10.15%为39.53亿元；招商蛇口则下降了58.89%为42.64亿元。对于2022年由盈转亏，五矿地产称主要原因是：1）疫情持续，尤以2022年第四季疫情反复严重，珠三角地区部份房地产开发项目施工进度受到影响，以致延迟向买家交付物业；2）年内结转项目中低毛利率项目占比较多，导致整体房地产发展业务的毛利率下降；3）房地产发展项目计提的存货减值有所增加；4）投资物业的租金和相关收入有所减少；5）按最新估算，专业建筑业务有部分项目因材料及人工成本上涨导致成本超支而录得亏损。值得注意的是，五矿地产2022年销售额腰斩，但销售及营销费用同比降幅并不大。财报里杠杆地产看到，其该项费用2022年为3.95亿港元，同比下降15.6%，其中销售佣金占销售及营销费用总额的51.6%。2022年五矿地产也在用力缩减管理成本，比如行政及其他开支同比下降了16.3%，为5.82亿港元；2022年五矿地产雇员总数同比下降3.12%，为1211名。雇员总薪资和福利约4.68亿港元，2021年是5.48亿港元。杠杆地产算了下，平均每个人薪资38.6万港元左右。财务成本五矿地产2022年增加了16.2%，为9.61亿港元，主要是年内贷款增加及银行利率上升。年内其加权平均借贷成本上升0.5个百分点，为4.1%，也是比较低的。总的来说，因为营收、销售下降太猛，降本作用有限，五矿地产2022年的毛利率降到10.47%，2021年还是18.51%，净利率更是负值为-13.52%。03净负债率上升猛资产负债方面，和多数央、国企地产公司一样，五矿地产的杠杆率并不算高，但2022年其负债指标上升明显，其中资产负债率从2021年的70.04%升至75.05%；剔除合约负债及递延收入的资产负债率为69.8%，2021年该数据是62.1%；净负债率上升更猛，从2021年的38.9%上升到2022年的94.5%。上图财报数据显示，2022年五矿地产资产总额下降较多，同比降幅12.7%为673.87亿港元。其中联营公司权益降幅约31.3%，为22.70亿港元；存货395.06亿港元，同比下降约8.4%；现金及银行存款也下降了，受限、不受限的加起来约84.26亿港元，比2021年的120.33亿港元减少了36.07亿港元。净资产来看，五矿地产2022年同比下降27.3%，为168.12亿港元。净资产下降主要由于其年内偿还24.48亿港元的永久资本工具，加上录得该司股权持有人应占亏损13.62亿港元、汇兑储备下降16.47亿港元，以及财务资产公允值亏损1.82亿港元。相比资产，五矿地产的负债降幅则没那么明显。2022年负债总额505.7亿港元，2021年为540.6亿港元。最后看看土储，这是未来销售的基石。2022年末，五矿地产有44个房地产开发项目，分布在北京、广州、深圳、香港、天津、南京、长沙、成都、苏州、武汉、佛山、泰安、湘潭、惠州、廊坊、营口、西宁及南安等18个城市，合共可开发的总楼面面积（土地储备）为781.9万平米。2022年，五矿地产仅购了1块地，还是工业性质，位于南安市。相比2021年大幅缩水，2021年五矿地产购入12幅地块，总建筑楼面面积约为179.9万平米。

撰文|杆姐&编辑|雯雯在香港高等法院2023年3月20日批准了中国恒大（下文简称”恒大”）的清盘呈请聆讯延期后，千呼万唤，3月22日晚间，恒大“拟议的境外债务重组季度业务更新”公告终于发布。公告称，恒大与“债权人特别小组”，就拟议重组的核心条款达成具有约束力的协议。翻译一下，境外债务重组迎来好消息，可能真的要完成了。当然，这份外债重组方案，比最早预期的晚了大半年。通过这份201页的公告，我们不仅了解到恒大的外债重组计划，杠杆地产也看到恒大最新的资产和债务情况。我把重要部分和杆友一起分享，最希望的是恒大楼盘早日都能复活，烂尾成为过去式。01境外债务：拟借新还旧、债转股，新债最长或达12年公告一开篇，恒大就介绍，“本公司及其顾问在过去几个月与本公司的不同利益相关者就拟议的本集团境外债务重组（“拟议重组”）进行了建设性对话”。这话各出险公司的债务重组方案公告，几乎都这样说。恒大与以下项目的一些主要持有人取得了进展：(a)本公司发行的本金总额为139.225亿美元的美元高级担保票据（“现有恒大票据”）；(b)由景程有限公司（“景程”）发行并由（其中包括）天基控股有限公司（“天基”，与其子公司合称“天基集团”）担保的本金总额为52.26亿美元的美元优先票据（“现有景程票据”，与现有恒大票据合称“现有票据”）。然后实现了上文杠杆地产说的，上述外债与“债权人特别小组”就拟议重组的核心条款，达成具有约束力的协议。重组方案和时间节奏大概是这样的：1）中国恒大方面，各方签署相关又约束力的协议，拟议重组预计将通过在开曼群岛，香港，英属维尔京群岛和/或其他适用的司法管辖区的协议安排或其他程序进行

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐白色海岸的《夏天露天电影》：大家在这里坐着干嘛？不做什么，等着夏天结束。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）2023年3月20日晚间，央企地产巨头招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布了其2022年度财务报告。牛的是，在2022年这么难的背景下，招商蛇口营收继续增长——2021年也是增长的；悲的是，归母净利润、扣非净利润等利润指标大降，比腰斩还多。当然，这都是正常的，这年头还有房企能盈利，已经很厉害了，多数都亏得一塌糊涂；更惨的2021年年报都没发布，随时有退市风险。今天，杠杆游戏推出“曝年报”栏目的第5期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1营收继续增长，利润大幅下滑根据年报披露，2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平米，累计实现销售金额

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐恒星冷冻的《塞壬之歌》：二十三夜的记忆复活。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）左晖离世后，彭永东独立执掌贝壳的第一份年度财务业绩披露。加上字节系的杀入，未来线上房产交易平台竞争一定非常精彩，相信很多朋友和我一样，都很关心贝壳2022年的财务和经营表现。今天，杠杆游戏推出“曝年报”栏目的第4期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。1营收大降，亏损扩大贝壳2022年业绩公告披露，2022全年，总交易额26096亿元人民币（单位下同），较2021年的38535亿元，下降32.3%。具体看：1）存量房交易的总交易额为15765亿元，较2021年的20582亿元，下降23.4%。2）新房交易的总交易额为9405亿元，较2021年的16086亿元，下降41.5%。其中，通过贝联经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易的总交易额由2021年的13346亿元，同比下降42.3%，至7705亿元；通过链家品牌进行的新房交易的总交易额由2021年的2741亿元，同比下降38.0%，至1700亿元。3）家装家居的总交易额为54亿元，而2021年为2.13亿元。4）新兴业务及其他的总交易额为873亿元，较2021年的1864亿元，下降53.2%。从上述数据中可以发现，楼市不好、烂尾楼增加时，在新房和二手房之间，二手房选择的人会更多、下滑程度没那么高。如贝壳自己所言：由于2022年存量房在中国房地产市场中扮演越来越重要的角色，存量房业务作为我们居住服务的中心，在其重要性不断提高的同时，我们在多方面作出努力助力该业务的成长并加强基础设施建设。这其实也反映出，不管什么时候，房子刚需总是存在的。2022年，贝壳净收入为607亿元左右，较2021年的约808亿元，下降24.9%——我们可以发现，和交易额的下滑幅度比起来，营收下滑其实没那么大。具体看：1）存量房业务的净收入由2021年的319亿元，下降24.5%，至2022年的241亿元。2）佣金收入由2021年的284亿元，下降27.3%，至2022年的206亿元，3）平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入（大部分向平台上的贝联经纪人收取）由2021年的36亿元，下降2.5%，至2022年的35亿元。4）新房业务的净收入由2021年的465亿元，下降38.3%，至2022年的287亿元。5）家装家居的净收入2022年为50亿元，而2021年为1.97亿元。主要由于我们完成收购圣都家装且其财务业绩于2022年第二季度开始合并入账，以及家装家居业务总交易额的有机增长。6）新兴业务及其他的净收入由2021年的21亿元，增加33.4%，至2022年的28亿元，主要由于轻托管租赁服务的净收入增加，金融服务净收入减少抵销了部分增幅。业绩公告披露，2022年，贝壳的净亏损为13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。经调整净利润为28.43亿元，而2021年经调整净利润为22.94亿元。2022年，贝壳的归母净利润为-13.88亿元，2021年为-5.24亿元——这2年真是不容易。2门店、经纪人数量下滑明显，各业务板块有喜有忧尽管亏损，但杠杆游戏注意到，贝壳存量房业务的贡献利润率竟然从2021年的37.0%，上升至2022年的39.8%，主要由于链家经纪人的固定薪酬成本随着链家经纪人数量的减少而减少。新房业务贡献利润率由2021年的19.3%，上升至2022年的23.6%，主要由于利润率较高的项目数量增加、及固定薪酬成本占新房业务净收入的比例降低。家装家居的贡献利润率还很低，我就不多说。也有惨的，新兴业务及其他的贡献利润率由2021年的86.5%，下降至2022年的31.3%，主要由于利润率较低的轻托管租赁服务的占比增加。出现亏损当然正常的。从营业成本看，2021年为649亿元，2022年下降27.8%，至469亿元。具体看：1）外部分佣。贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本由2021年的316亿元，下降35.2%，至2022年的205亿元。2）内部佣金及薪酬，营业成本由2021年的263亿元，下降32.1%，至2022年的179亿元。3）杠杆游戏注意到，2022年贝壳的家装家居营业成本，36亿元，而2021年为2亿元，主要由于收购圣都家装及家装家居业务净收入的有机增加。4）门店成本由2021年的38亿元，下降12.2%，至2022年的33亿元，主要链家门店数量较2021年有所减少。值得一说，杠杆游戏注意到：1）截至2022年末贝壳的门店数量为40516家，较2021年末的51038家，减少20.6%。2）活跃门店数量为37446家，较2021年末的45339家，减少17.4%。3）同期，经纪人数量为394,020名，较2021年末的454,504名，减少13.3%。4）活跃经纪人数量为349,681名，较2021年末的406,794名，减少14.0%。5）2022年第四季度，移动月活跃用户数量平均为3660万名，而2021年同期为3740万名——这个数据杠杆游戏觉得挺有意思的，门店、经纪人减少都是正常的，活跃用户减少，说明有购房意愿和需求的人减少，因此反过来，门店和经纪人自然不需要那么多。当然，正如贝壳2022年业绩的公告所言，虽然不少影响，但其还是巩固了自己的行业地位。尽管减少了门店、人员等，但运营费用方面：1）2022年销售和市场费用为46亿元，而2021年为43亿元，主要由于：圣都家装的财务业绩自2022年第二季度起合并入账致使家装家居服务的销售和市场费用增加，部分增幅被房产交易服务的品牌广告和营销推广费用以及人力成本的减少所抵销。2）一般及行政费用由2021年的89亿元，下降17.7%，至2022年的73亿元，主要由于相较于2021年，2022年随着应收账款结余的降低，信用损失准备减少、员工人数下降致使人力成本及杂项开支减少，部分降幅被股份支付薪酬费用的增加所抵销。3）研发费用由2021年的32亿元，下降20.3%，至2022年的25亿元，主要由于相较2021年，2022年研发人员人数减少，致使人力成本及股份支付薪酬费用减少。4）商誉、无形资产及其他长期资产减值1.48亿元，而2021年为7.4亿万元，主要由于2021年下半年至2022年市场下行导致的商誉减值及其对其营运的影响。所得税费用，2022年为16.90亿元，而于2021年16.65亿元。3新房业务影响还是不小，2023年会好吗面对房地产的不利情形，贝壳很聪明。2022年新房市场在需求疲软及开发商债务危机的影响下经历剧烈调整。然而，我们的新房业务在艰难的环境中取得了盈利能力提高和财务健康度提升的亮眼成绩……加快佣金回款并推行开发“预付佣”模式及其他重点销售导向策略，为经纪人带来更多安全感，开发商也获得更高效的销售去化，实现共赢。于第四季度，预付佣占总佣金的比例由第一季度的20%提升至44%。2022年的年度业绩公告还说，积极与优选开发商（包括国有企业开发商）开展总对总业务合作，不断提高销售项目的质量和佣金回款安全性。现金、现金等价物、受限资金及短期投资厉害，竟然由2021年末的561亿元，增至截至2022年末的611亿元，主要由于经营活动所得现金85亿元。不过，2022年末，杠杆游戏注意到贝壳的现金、现金等价物及受限资金有由2021年末的约267亿元，减少到256亿元左右。如下图。如上图，经营活动所得现金净额，还是从-249亿元左右，变为约-85亿元。同时，应收账款（扣除信用损失准备），由截至2021年末的93亿元，减少至2022年末的42亿元，主要由于2022年新房业务收入减少，及2022年下半年应收账款周转天数改善。如杠杆游戏上文所述，贝壳真的很聪明，收款有一手。当然这建立在强大的渠道和数据、管理优势上。不过，新房业务的应收账款周转天数，由2021年的97天增加至2022年的105天，乃由于COVID-19疫情导致的收款活动放缓，特别是在2022年上半年。新房业务的应收账款周转天数在2022年第三季度优化为78天，并进一步改善至2022年第四季度的64天，对比2021年第三季度和第四季度分别为105天和91天。存量房业务的应收账款周转天数于2021年、2022年分别为6天和6天。贝壳的短期借款余额，截至2021年末为2.60亿元，2022年末为6.19亿元。分别于2022年9月、12月及12月开始，以3.58%固定借款利率获得。对于2023年，贝壳似乎有信心。随着支持性政策的出台，中国房产市场已显现出复生迹象，市场预期逐渐改善。最后杠杆游戏多说一句，截至2022年末，贝壳的资产负债率（即负债总额除以资产总额，按百分比列示）为36.8%，2021年末时为33.2%。本文未标注出处的财务图表，均源自贝壳有关公告，特此说明并致谢往期精选“注水”风波背后：2022年，越秀地产广州失速又一银行股崩了！危机会蔓延到楼市吗数据发布！不容易，房地产终于有点好消息连九龙仓都亏了复牌！“不死鸟”佳兆业命够硬吗？

撰文|杆姐&编辑|雯雯股价连续6个工作日下跌后，3月15日，风波中的越秀地产如期披露2022全年业绩公告。就在前不久，这位老牌粤系房企经历了一场刚刚权益销售额“注水”争议。在杠杆地产看来，相比销售额，财报的数据或能相对更真实反映企业的营运情况。今天的房企年鉴，我们就来看看越秀地产。01增收大于增利，大本营失速从营收来看，2022年越秀地产涨幅挺不错：全年收入724.2亿元，同比上升26.2%。这个增速在2022年一片下跌的行情里算是相当亮眼。此前中国房地产TOP10研究组报告显示，2022年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著，其中营收均值371.6亿元，净利润均值21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%，增速较上年减少13.3、24.9个百分点。利润指标方面，越秀地产表现虽不及营收那么亮眼，但也比较稳健。毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点；归母净利润相比2021年的负值转正：同比增10.15%为39.53亿元；核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。图表来源|东方财富（特此感谢）不过杠杆地产纵向对比发现，这个39.53亿元的归母净利润，仍未回到2020年的水平，彼时该数据为42.48亿元。10.15%的增速在最近7年里也是第二低——第一低为2021年的-15.51%。2022年，越秀地产派息每股0.626港元，同比下降4.3%。财报披露，2022年越秀地产年累计合同销售额（连同合营及联营公司项目的销售）为1250.3亿元，同比上升8.6%。分地区来看，2022年越秀地产在大本营广州的表现一般，同比下降约12.2%，实现销售额531.9亿元，占比42.5%。2021年该司在广州的销售额为606.0亿元，占比52.6%。其他地区越秀地产则表现强劲，比如华东区域，全年销售额429.5亿元，同比上升65.7%；华中区域销售额140.4亿元，同比上升38.1%。明显感觉到的是2022年越秀地产“走出去”步伐加快，不过目前来看其区域依赖症依然明显，大湾区596.8亿元加上华东地区429.5亿元的销售额，总计1026.3亿元，占全年总销售额的82.1%。02谜一样的权益销售额权益销售额的数据，杠杆地产没有在财报中找到，而舆论争议最大的也是这部分。前不久，克尔瑞发布了2023年的一系列数据，其中包括全国和区域的。具体到越秀地产，数据显示，2023年前两月其全国范围内全口径销售额224.0亿元，权益口径销售额211.3亿元，权益占比大概94.3%，数字虽然高但也没什么。接下来的问题是，在克尔瑞广州区域榜单里，数据显示越秀地产2023年前两月的全口径销售额123.43亿元，权益口径销售额70.48亿元。简单做个减法会发现，越秀地产在广州以外地方，全口径销售额100.57亿元，权益口径销售额则为140.82亿元。权益占比超过100%，这事看着就有点“不可信”……图表来源|克尔瑞（特此感谢）榜单数据并不严谨，我们都知道。但“不可信”得如此明显，也是少见。对此越秀地产回应也是非常硬气：“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”从定期公告披露里，杠杆地产确实没有看到越秀地产披露的权益销售额数据，但有拿地权益数据，比如2023年1月，其通过股权收购方式取得杭州市两幅相连地块18.05%的实际权益；2023年2月，通过公开挂牌方式取得北京市一幅地块100%的实际权益等等。但拿地到销售，中间还有很久的时间差，外界很难算清楚某个时间段内越秀地产的权益销售额具体数字，这背后的可操作空间，懂的人都懂。如此来看，除非越秀地产主动披露，否则其权益销售数据恐怕永远是个谜。土地储备来看，越秀地产的重心依然在粤港澳，2845万平米总土储里，大湾区约占49.8%，华东地区约占16.1%，华中地区约占20.0%，北方地区约占8.9%，西部地区约占5.2%。03总借款增加，现金流降百亿作为国字号房企，越秀地产融资优势分外明显。2022年，其完成新的融资约599.0亿元，其中有524.0亿元是境内融资。另外，越秀地产发行的98.4亿元公司债券里，加权平均利率为3.11%，集团年内平均借贷利率4.16%，均处于低位。2022年，越秀地产的总借款增加了近130亿元，为883.0亿元，2021年末该数据是755.3亿元。三道红线来看，越秀地产依然很绿：剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。当然红线这个指标几乎不用考虑，事实上不重要了。最新财报里，越秀地产似乎没有公布其经营活动等具体分项的现金流量情况，杠杆地产看到往期大部分业绩报告里都公布了的。目前能看到的就是资产负债表里的现金及现金等价物数据，2022年为218.46亿元，比2021年的327.7亿元，减少109.24亿元。如上面杠杆地产感叹的，2022年，肉眼可见越秀地产“走出去”的野心，比如北京、杭州等拿地。说实话，作为一家发展历史30余年的房企来说，越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失良机，但另一方面，慢有时候也意味着相对安全。目前来看，周期底部，越秀地产相对来说就是更安全的那一拨。逆势抄底（加快走出去），对越秀地产来说不失为一个机会。接下来的问题是，如何保持其在广州大本营的速度，不让它掉得太难看；另外，走出去时获得更多认可。希望穿越周期过后，越秀地产能带给市场更多惊喜。本文援引的文字，均源自相关企业相关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿房企年鉴连九龙仓都亏了往期精选又一银行股崩了！危机会蔓延到楼市吗数据发布！不容易，房地产终于有点好消息连九龙仓都亏了复牌！“不死鸟”佳兆业命够硬吗？融创即将上岸？愿烂尾房有救版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐凉南北的《一纸婚书》：这票不好卖啊。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）没有一家银行经得起挤兑。这话当然不是杠杆游戏原创的，但这个道理我觉得深刻而重要，流动性对于企业、个人来说都应重视。3月中旬开始的美国硅谷银行（SVB）倒闭事件，引发了股市、银行业等金融行业一系列的外溢、恐慌。当地时间2023年3月15日，百年投行瑞士信贷银行（简称“瑞士信贷”）危机持续加深。瑞士信贷股价一度重挫超过20%，市值跌至不足80亿美元。其最大股东沙特国家银行董事长表示，绝对不会向瑞士信贷提供更多援助。有消息说，瑞士信贷已向瑞士央行请求支援，恳请瑞士央行显示出愿意对其施以援手的姿态。美国财政部则表示，正在密切观察瑞信的状况。图表来源|百度股市通（特此感谢）瑞士央行、瑞士金融市场监督管理局也发表联合声明，将向瑞信提供流动性支持。联合声明发表后，瑞士信贷银行股价有一定修复。从大背景上说，欧美银行业近期的几次暴雷事件，各家银行有各的原因，比如企业治理缺陷、信贷结构、挤兑等问题。但和欧美近1年多的高通胀，然后加息密不可分。在低利率甚至负利率时代，金融市场是亢奋的，金融机构的杠杆游戏也是非常容易玩转的，因为低利率是所有人的狂欢，可以掩盖很多长期性问题。但加息到3、4个点后，除了包里真有大量现金的客户，谁都会感到痛，客户利润的回落、业绩的衰退，任何挤兑和不利消息，都可能导致一些银行或其他金融机构出现流动性（严重）紧张。过去，很多思考不全面的朋友总喜欢强调，美国放水、加息都是收割全世界。这话并没有错，但忽略了对美国（经济、企业、人）本身的伤害，以及对欧洲的伤害（当然包括欧洲自己的一些货币政策因素所导致）。拉拉杂杂扯了几百字，本文当然不是做硅谷银行、瑞士信贷倒闭或流动性危机的溯源剖析。近期欧美银行业的一些暴雷，加上美国一些经济数据、通胀的适度回落，很多人谈的是美联储近期还加息吗？金融危机是否会发生？美国经济会很快出现衰退吗？关心这些也不是目的本身，而是我们相关政策、领域会受到怎样的影响？请看杠杆游戏对多家机构研判的综合，以及分析吧。本文援引的文字，均源自相关机构研报等，所有智慧属于他们，特此说明并致谢。1、达利欧认为泡沫破灭，风险高。我们可以注意到，对于涉险银行，欧美央行（美联储）是力挺，因为要避免造成金融危机。同时包括各国央行在内的其他主流机构，基本认为近期欧美银行业的暴雷属于个案，不会造成系统性问题。不过，也有知名金融界人士认为问题很严重。比如对冲基金巨头桥水创始人达利欧3月15日在社交媒体领英上发文称，硅谷银行倒闭仅是短期债务周期泡沫破灭的开端，他认为未来一两年美国的经济金融情况将非常严峻，再加上美国的内外部冲突，达利欧认为未来两年投资风险非常高。他认为，过去不到一周硅谷银行发生的事件，是典型的短期债务周期泡沫破灭的景象。他表示，每个短期债务周期大约持续7年，上下加减大约3年。图表来源|浙商证券研究所（特此感谢）达利欧认为，在不同的短期债务周期里，出现泡沫的行业是不一样的。比如2008年前后为地产泡沫，此次出现在现金流为负的风投私募以及不能承受更高利率和货币收紧的商业地产公司。但泡沫破灭时自我强化的收缩动态是一样的。达利欧认为，硅谷银行倒闭是这个收缩动态的早期信号，它将在风投行业引起连锁反应，并将超出风投的范围。2、多数机构和美国官方都是认为硅谷银行（SVB）属于个案，不会大面积发生金融动荡。比如湘财证券研究所分析说，SVB高比例证券资产配置或许与它单一的客户结构有关。行业对此基本看法一致。其一，SVB

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐橘子海的《夏日漱石》：这就是他们的标签。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）应该算是好消息。我国经济迎来企稳、回升的信号。其中也包括房地产，虽然数据依旧没有完全转正，但可以算低位企稳。2023年3月15日，我国统计局发布了1、2月主要经济数据，并做出国民经济企稳回升的判断。按照国统局的措辞，“生产需求明显改善，就业物价总体稳定，市场预期加快好转，经济运行呈现企稳回升态势”。到底怎么样，杠杆游戏和杆友一起看看。1、规上工业有修复，也有压力。前2月，全国规模以上工业增加值同比增长2.4%，比2022年12月份加快1.1个百分点；两年平均增长4.9%。从环比看，2月，规上工业增加值比上月增长0.12%。分三大门类看，前2月，采矿业增加值同比增长4.7%，制造业增长2.1%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长2.4%。分经济类型看，国有控股企业增加值增长2.7%；股份制企业增长4.3%，外商及港澳台商投资企业下降5.2%；私营企业增长2.0%。外资和私企的增速值得注意，杠杆游戏认为应该努力企稳。分行业看，前2月，41个大类行业中有22个行业增加值保持同比增长。2022年12月时只有16个行业增加值保持同比增长。增长较多的我就不说，值得一说的是，农副食品加工业增长0.3%，酒、饮料和精制茶制造业下降0.3%，纺织业下降3.5%，非金属矿物制品业增长0.7%，通用设备制造业下降1.3%，汽车制造业下降1.0%，计算机、通信和其他电子设备制造业下降2.6%。前2月，工业企业产品销售率为95.8%，同比下降1.7个百分点；工业企业实现出口交货值21614亿元，同比名义下降4.9%。对于有压力的行业，部分属于周期因素，部分是可以采取一些措施的。2、服务业明显回升，接触型聚集型服务业改善——这个判断是国统局做的，杠杆游戏是赞同的。从数据上看，前2月，全国服务业生产指数同比增长5.5%，2022年12月为下降0.8%；两年平均增长4.8%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业生产指数同比分别增长9.3%、7.6%；住宿和餐饮业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业生产指数分别增长11.6%、4.2%、3.0%。2月，服务业商务活动指数为55.6%，比上月上升1.6个百分点。其中，道路运输、航空运输、邮政、住宿、租赁及商务服务等行业商务活动指数位于60.0%以上高位景气区间。从市场预期看，服务业业务活动预期指数为64.8%，比上月上升0.5个百分点。3、消费重新正增长。2023年前2月，社会消费品零售总额77067亿元，同比增长3.5%，2022年12月份为下降1.8%；两年平均增长5.1%。特别值得一说，除汽车以外的消费品零售额70409亿元，增长5.0%——这个数据杠杆游戏认为很说明问题，不算汽车这么贵单价的东西，普通消费的增长更好。当然这话也可以反过来说，汽车消费好像出了点问题。是的，所以各地、各公司在刺激。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额66796亿元，同比增长3.4%；乡村消费品零售额10271亿元，增长4.5%。按消费类型分，商品零售68638亿元，增长2.9%；餐饮收入8429亿元，增长9.2%。按零售业态分，前2月限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、百货店零售额同比分别增长2.3%、10.0%、3.6%、5.5%，品牌专卖店下降5.4%。上述数据或许再次说明，实体线下商业不好做，同时有消费降级的趋势。同时，前2月，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1.5%。鲜果价格上涨10.8%，其他涨幅总体不高。1月全国居民消费价格同比上涨2.1%，环比上涨0.8%；2月同比上涨1.0%，环比下降0.5%。前2月，全国工业生产者出厂价格同比下降1.1%。分月看，1月同比下降0.8%，环比下降0.4%；2月同比下降1.4%，环比持平。前2月，工业生产者购进价格同比下降0.2%。至少目前而言，我国物价压力还好，这对居民生活算是好事情。4、固投增长还是不够快，房地产低位企稳。前2月，全国固定资产投资（不含农户）53577亿元，同比增长5.5%，比2022年全年加快0.4个百分点；两年平均增长8.8%。不过2022年同期，增速为12.2%。前2月，民间固定资产投资29420亿元，同比增长0.8%。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长0.72%。民间投资信心还是不太够。分产业看，第一产业投资1146亿元，同比增长1.5%；第二产业投资16058亿元，增长10.1%；第三产业投资36373亿元，增长3.8%。第二产业中，工业投资同比增长10.0%。其中，采矿业投资增长5.6%，制造业投资增长8.1%，电力、热力、燃气及水生产和供应业投资增长25.4%。第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长9.0%。其中，水利管理业投资增长3.0%，公共设施管理业投资增长11.2%，道路运输业投资增长5.9%，铁路运输业投资增长17.8%。分地区看，东部地区投资同比增长5.8%，中部地区投资增长4.1%，西部地区投资增长6.3%，东北地区投资增长4.9%。分登记注册类型看，内资企业固定资产投资同比增长6.0%，港澳台商企业固定资产投资下降5.1%，外商企业固定资产投资下降1.2%——逐步改善有必要。然后我们看地产，前2月，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%；其中，住宅投资10273亿元，下降4.6%。虽然依旧是下滑，但是看2022年的很多月份，这个降幅其实有进步。前2月，房地产开发企业房屋施工面积750240万平米，同比下降4.4%。其中，住宅施工面积527695万平米，下降4.7%房屋新开工面积13567万平米，下降9.4%。其中，住宅新开工面积9891万平方米，下降8.7%。房屋竣工面积13178万平米，增长8.0%。其中，住宅竣工面积9782万平米，增长9.7%。销售方面，前2月商品房销售面积15133万平米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。如下图。2月末，商品房待售面积65528万平米，同比增长14.9%。其中，住宅待售面积增长15.5%。地产的一些进步还是有发生，可以说低位企稳。杠杆游戏认为3月将是考验，如果稳不住，可能进一步的刺激会出来。如果基本稳住，可能逐步会进一步修复。当然，这个行业资金还是比较困难。前2月，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。其中，国内贷款3489亿元，下降15.0%；利用外资5亿元，下降34.5%；自筹资金6342亿元，下降18.2%；定金及预收款7112亿元，下降11.4%；个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。2月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.67，1、2月相对2022年末时都略有回升。5、货物进出口略有下降，值得重视。前2月，我国货物进出口总额61768亿元，同比下降0.8%。其中，出口34936亿元，增长0.9%；进口26833亿元，下降2.9%。进出口相抵，贸易顺差8103亿元。一般贸易进出口增长1.2%，占进出口总额的比重为64.9%，比上年同期提高1.3个百分点。民营企业进出口增长5.3%，占进出口总额的比重为51.2%，比上年同期提高3.0个百分点。机电产品出口增长0.4%，占出口总额的比重为58.0%。6、16-24岁劳动力调查失业率有所回升。前2月，全国城镇调查失业率平均值为5.6%。2月，全国城镇调查失业率为5.6%，比上月上升0.1个百分点。总的来说，失业率还是比较稳定。2月，本地户籍劳动力调查失业率为5.4%；外来户籍劳动力调查失业率为5.9%，其中外来农业户籍劳动力调查失业率为6.0%。每个月大家都关注16-24岁年轻的情况：杠杆游戏注意到，2月，16-24岁、25-59岁劳动力调查失业率分别为18.1%、4.8%。如上图，1月该数字为17.3%，2022年12月16.7%，确实2022年不少时候高于18%。如今应该说又回到比较高的位置，当然这和过年或许有关系，3月开始可能逐步降低。然后，2月，25-59岁劳动力中，初中及以下学历、高中学历、大专学历、本科及以上学历劳动力调查失业率分别为5.7%、5.2%、4.1%、3.0%。31个大城市城镇调查失业率为5.7%。全国企业就业人员周平均工作时间为47.9小时——和2022上半年比，这个数字还不错。本文未标注出处的财务图表，均源自国统局，特此说明并致谢往期精选连九龙仓都亏了复牌！“不死鸟”佳兆业命够硬吗？融创即将上岸？愿烂尾房有救公告披露！留给正荣地产的时间不多了账本：2022年房地产、卖地到底怎么样？

撰文|杆姐&编辑|雯雯日前，港资商业地产巨头九龙仓集团发布了2022全年的业绩公告，杠杆地产认真阅读了一下，有些感触。这份年度业绩公告第一页就大字说自己资产净值减百亿元。接着摘要说：1）香港及内地所有业务皆放缓；2）物业销售总额减少74%至港币六十亿元；3）未售存货减值拨备合计接近港币六十亿元；4）租金收入下跌11%；5）资产净值再减港币一百亿元或6%至港币一千五百二十亿元（每股港币49.60元）。没看错，这是大名鼎鼎的九龙仓集团2022年的业绩。我想，这篇文章就作为今年的“房企年鉴”专题第一篇吧。01竟然亏损，但依旧有股息2022年，九龙仓集团收入减少19%，至180.64亿港币。2021年，这个数字为223.78亿港币。2022年，九龙仓集团基础净盈利减少92%，至3.03亿港币，2021年该数字为36.46亿。年度业绩公告说，若计入投资物业重估亏损7.35亿港币，2021年为3100万港币，及其它非现金项目，九龙仓集团录得股东应占亏损17.05亿港币，2021年为盈利60.19亿港币。对，没有看错，竟然亏损。值得一说，其它支出净额高达53.67亿港币，2021年为10.19亿，主要包括：为附属公司所持有的发展物业作出的减值拨备港币四十二亿四千万元（二○二一年：港币三十三亿三千六百万元）、为发展中酒店物业作出的减值拨备港币四亿三千三百万元（二○二一年：无），以及长期基金投资资产的公允价值亏损港币四亿三千二百万元（二○二一年：收益港币十二亿二千六百万元）。财务支出方面，激增143%，至6.46亿港币，2021年该数字为2.66亿港币。不过杠杆地产注意到，股息人家照样分。首先，第一次中期股息每股港币0.20元，已于2022年9月15日派付。接着，第二次中期股息每股港币0.20元，将于2023年4月27日派付，以代替派付末期股息。综上2022年，九龙仓集团共派付股息港币0.40元，注意2021年也是每股港币0.40元。2022年，九龙仓集团的借贷利率也出现了一点上浮，实际借贷息率升至2.6%，2021年为1.8%），有加息的因素。不管怎么说，这借钱利率水平真是得服，大佬就是大佬。02多个业务板块承压接着我们具体看看九龙仓集团2022年的各业务板块。1）香港物业部分，按应占份额计算，全年销售额合共10.25亿港币。2022年确认入账的发展物业收入减少79%，至9.05亿港币。营业盈利减少59%，至6.16亿港币。中国内地发展物业，杠杆地产看到九龙仓集团首先说：行业大盘情况，市场流动性不足及债务缠身的发展商高调违约，皆严重影响购房者意欲和住宅物业交易。所以，其应占已签约销售额减少70%，至人民币42亿元，2021年为139亿元，主要来自杭州和苏州的项目。按应占份额计入合营公司及联营公司，2022年确认入账的收入减少50%，至143.08亿港币。营业盈利减少56%，至16.88亿港币。不过话说回来，2022年地产板块还能盈利的企业，在杠杆地产看来确实还是牛。2022年确认入账的总楼面面积有43.07万平米，2021年为77.37万平米。值得一说，截至2022年末，九龙仓集团土地储备为170万平米，2022年内并无补充储备——杠杆地产认为，这还是非常说明2022年的问题。2）投资物业方面，九龙仓集团中国内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退，特别2022下半年遭受的打击更为严重。收入下跌11%，至47.98亿港币。营业盈利下跌9%，至32.26亿港币。一方面零售销售停滞不前，然后写字楼的租赁需求亦因为经济放缓及经营环境不稳定而受到影响，导致本已供应过剩的市场租金疲弱、出租率下降。3）九龙仓酒店业务很惨，防控举措之下，这部分收入2022年下跌26%，至3.69亿港币，并录得营业亏损2700万港币。4）物流基建收入下跌1%，至29.64亿港币。营业盈利下跌1%，至7.63亿港币。5）现代货箱码头，九龙仓集团香港方面吞吐量减少11%，至440万个标准箱。深圳方面，大铲湾的吞吐量上升19%，至200万个标准箱。而联营公司蛇口集装箱码头的吞吐量上升5%，至600万个标准箱。6）香港空运货站（九龙仓集团占20.8%权益），处理的货物总量下降18%，160万吨。03资产净值为何减少上文杠杆地产一开篇即说到，九龙仓集团2022年资产净值下滑的问题。具体看，以地区划分而言，内地营业资产减少17%，至998亿港币，2021年该数字为1200亿港币。香港营业资产微升1%，至956亿港币，2021年该数字为946亿港币。海外营业资产（以投资为主）减少25%，至105亿港币，2021年为140亿港币。上述资产分别占九龙仓集团总营业资产的46%、49%、5%。2021年分别占比为53%、41%、6%。值得一说，杠杆地产注意到，扣除减值拨备后，九龙仓集团的发展物业资产下降11%，至430亿港币。2021年该数字为485亿港币。具体看，内地发展物业145亿港币、香港发展物业（九龙货仓项目重新分类为待沽物业后）285亿港币。2021年上述数字分别为249亿港币、236亿港币。长期投资方面，2022年末，九龙仓集团为489亿港币，2021年为529亿港币。截至2022年末，九龙仓集团负债净额减少60%，至53亿港币，2021年该数字为132亿港币。主要来自年内出售长期投资，以及内地发展物业销售额减去建筑费用，这又因支付九龙货仓补地价而被局部抵销。具体的结构如下。总的来说，非常优秀。集团严格监察及控制衍生金融工具的运用，所购入的大部分衍生金融工具均主要用以管理集团所面对的利率及货币风险。集团继续持有大量余裕现金及未提取承诺信贷，维持强健的财务状况，以促进营商及投资活动。此外，集团亦持有一个流通性上市投资组合，总市值为港币四百零三亿元（二○二一年：港币四百四十一亿元）。截至2022年末，九龙仓集团旗下雇员约有6200人，其中1100名受雇于管理业务。表现比较稳定，这种历经风雨的港资大佬，还是有自己的一手。本文未标注出处的财务图表，均源自九龙仓集团有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选复牌！“不死鸟”佳兆业命够硬吗？融创即将上岸？愿烂尾房有救公告披露！留给正荣地产的时间不多了账本：2022年房地产、卖地到底怎么样？杨惠妍接棒！碧桂园风急浪高版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯春天临近，出险房企陆续传出一些好消息。比如融创，再如佳兆业。2023年3月10日，港股上市房企佳兆业集团公告，于当日上午9时正起恢复买卖，这距离其停牌已过去接近1年。期间行业变化，让人唏嘘。01停牌风波时间回到2022年4月1日，佳兆业集团发布公告：自当日上午9时起暂停买卖，以待刊发2021年度业绩。这几年里，房地产行业雷声滚滚，佳兆业亦难独善其身。危机最早开始在2021年，据凤凰WEEKLY报道，2021上半年，就有佳兆业内部员工被告知公司下半年资金链即将断裂，彼时的佳兆业还沉浸在福布斯榜单跃升215名的喜悦中。接着2021年11月，果然，佳兆业发文表示，受集团流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，正采取多项措施解决问题。根据公开消息杠杆地产看到，上述产品本金119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计本息127.88亿元。截至当年11月3日，到期未兑付逾3亿元。当年12月，佳兆业美元债也爆雷：发行的2021年6.5%优先票据未按时支付本息共计4.129亿美元；同时，2023年到期的11.95%优先票据、2025年到期的11.7%优先票据宽限期届满后同样未支付利息，共计8837.63万美元。彼时佳兆业发公告称，其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元，一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。此后，佳兆业便开始一系列自救行动。先是有港媒报道，佳兆业集团主席郭英成在香港屯门第48区青山公路青山湾段的一处住宅用地卖掉了，价格为37.7亿港元；紧接着还有一系列卖资产行动……2022年上半年，佳兆业的“白衣骑士”似乎出现。当年3月，其宣布与中铁五局签署战略合作协议，推动大湾区城市更新深度合作。4月，佳兆业、招商蛇口均发布公告，称双方以及长城资产共同签署了《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。2022年7月，佳兆业的多个物业、土地项目又被中信系接手，涉及大概500多亿元的货值。02不死鸟在这里杠杆地产感叹一句，对佳兆业来说，中信系真是“救世主”般的存在。2015年，佳兆业也曾面临重大危机。彼时生死攸关之际，中信银行联合中信信托、平安银行，给佳兆业提供800亿元的纾困贷款，助其自救。最终佳兆业亦不负众望，当时美元债史上最大的债务重组完成，佳兆业成功复牌，“起死回生”。此后，江湖上便给了佳兆业一个“不死鸟”的别称。“不死鸟”佳兆业，有着颇为戏剧的发展历程，这背后的起伏也大都与时势有关。1998年7月房改启动，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1999年，郭氏家族就成立了深圳佳兆业地产。郭氏家族三兄弟郭俊伟、郭英成、郭英智都是潮汕人，在创办佳兆业之前，他们做的是贸易及工业生意。赶上风口，前期佳兆业通过收购烂尾楼，再与其他开发商合作开始逐渐在圈内打响名号，被称为“烂尾楼之王”。名声积累后，2006年左右，我国房地产行业腾飞，房价也爆发式上涨。佳兆业期间通过各种资本操作，不断扩大规模，并成功于2009年在香港联交所上市。此时的“烂尾楼之王”成为“旧改之王”。2009年是个特殊的年份，那一年，4万亿资金大刺激，楼市狂欢，全国房价增长率到了23%左右。佳兆业亦开始腾飞，公开数据显示，2008年，佳兆业的年销售额还是31亿元，2013年，这一数据就飙升到了239亿元。腾飞之后，时势又给佳兆业一次重击。2014年，因为一些政治相关等原因，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥。最后，如杠杆地产前文说的，因为一些大金主的驰援，佳兆业最后“起死回生”。03业绩下滑背后如今，再次陷入险境的“不死鸟”率先复牌，此次，时势似乎有微妙变化，这从佳兆业最新发布的业绩公告里可以窥见一二。如上表佳兆业2021年业绩公告显示，其当年营收355.4亿元，同比下降36.3%；公司拥有人应占年度亏损约为127.3亿元，应占年度溢利约为54.5亿元；2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司合约销售约923.5亿元，全年交付41个项目约3.2万套房源。2021年，佳兆业的归母净利润为-127.27亿元，主要受到其他经营净收益、拨备信贷亏损、以及投资物业公允值拖累。其中，影响利润最大的因素来自其他经营净收益，2021年为-72.62亿元。2021年，佳兆业的毛利率同比下降15.5个点，为13.0%。基本都是由于降价促销，后续影响了毛利率，以及期内所确认的物业销售成本比上年同期高。2022上半年的情况也差不多：营收约134.3亿元，同比减少55.3%；公司拥有人应占期内亏损约76.7亿元。合约销售约105亿元，下降多少杠杆地产就不说了。毛利率2022上半年佳兆业比2021全年略有上升，为17.2%。期内现金及银行结余33.22亿元。截至2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。因此，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。美元债方面，佳兆业称，力争于2023年7月前出台初步解决方案。此外，尽管佳兆业近期尚无新的拿地计划，但其表示，大湾区的城市更新项目储备可以支撑企业中长期的可持续发展。数据背后，也代表了诸多房企目前的情况，这就是杠杆地产说的时势变化。要知道在2015年前后，佳兆业第一次“生死关头”，其中不可忽视的大背景是房地产行业再次起飞。好消息是，佳兆业开了个头：顺利复牌了，复牌也是房企实施重组的重要一环。而很多出险房企，目前仍在努力复牌中。根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌。据证券时报统计，除佳兆业外，至少仍有12家内地房企因未能刊发2020、2021年度业绩而停牌。希望佳兆业能给所有出险房企打个榜。本文未标注出处的财务图表，均源自佳兆业有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选融创即将上岸？愿烂尾房有救公告披露！留给正荣地产的时间不多了账本：2022年房地产、卖地到底怎么样？杨惠妍接棒！碧桂园风急浪高风急浪高！碧桂园“后杨国强”时代前路如何？版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐美秀集团-电火王的《米儿》：无禁区的探索。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）如果消息为真，我们要恭喜融创中国，要祝贺房子烂尾的朋友。近2天，不断有媒体报道说，从知情人士、接近融创中国的人士处了解到，该司的境外债务重组计划进展顺利，有望于2023年3月底前对外公布债务重组计划。截图来源|百度（特此感谢）消息确切来源不清楚，或许是有关方面提前放风。从媒体对融创中国的采访申请看，普遍没有正面回应。总的来说，杠杆游戏是希望消息为真的。因为只有完成了境外债务的重组，经营才可能重回正轨，对于购房者来说，房子才不会烂尾。下文，我对融创中国境外债务重组的一些进度，以及最新的经营销售情况做个梳理，希望对杆友理解融创中国有所裨益。1为什么传言是3月底前对外公布其债务重组计划？从《证券日报》、澎湃等机构媒体的报道看，他们都提到，从接近融创中国的人士、知情人士等消息源获得的消息。上述信源都表示，融创中国的境外债务重组计划进展较为顺利，重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。根据融创中国2022年12月的公告披露，杠杆游戏注意到，截至2022年6月底，境外有息负债本金额约为110亿美元（未经审核），其中约37亿美元，约占境外债务总额的34%的原始到期日为2022底前。根据企业预警通的数据，融创中国目前有10笔境外债券，其中3笔将于2023年内到期。如下图，最后面3笔。最早的一笔将于4月到期，注意这个时间节点。这也便与近期所传，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划的时间对应上了。图表来源|企业预警通（特此感谢）也就是说，融创中国希望不再有海外债务违约。接着我们梳理一下此前融创中国境外债务重组工作的一些进展。2022年12月9日，融创中国公告了初步的境外债重组框架：1）计划将30亿至40亿美元的债务以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；2）剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年；3）提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；4）向及时支持重组方案的债权人提供同意费。不过之后，直到今天，我们没有获得融创中国上述方案的进一步确切官方消息。从近期的媒体传言看，或许意味着上述方案基本或者有修改得到了主要债权人的认可。澎湃的消息说，融创中国提到或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据，债权人还可以申请债转股。展期期限最短为2年，最长为9年。除了境外债务，国内此前2023年1月处置了深圳文旅项目。同时境内债方面也在2023年1月取得重大进展。总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。对此，融创中国指出：展期方案通过后，将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。2销售恢复有限，还需努力根据日前融创中国发布的公告，2023年2月，该司实现合同销售金额约108.6亿元，合同销售面积约81.4万平米，合同销售均价约1.33万元/平米。

撰文|杆姐&编辑|雯雯日前，正荣地产发布公告，披露了其境外整体债务管理方案的最新情况，及部分票据的最新情况。遗憾的是，透过披露我们确认正荣地产近期有3笔债务违约。同时，该公告还预计在2023年3月底前，提出境外整体债务管理初步建议方案。春天来了，万物复苏，逐步花繁叶茂，部分城市地产销售也迎来明显反弹。杠杆地产很想说一句，正荣地产怎么样了，何时春暖花开？013笔债务违约多少，2023年3月底前提呈境外债初步解决建议？在杠杆地产上述提及的公告中，正荣地产首先介绍了境外整体债务管理方案的最新情况。公告说，一直与其顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作，务求达成可行且具有共识的解决方案，以维护持份者的利益。截至公告日期，独立业务审阅、其公司证券和境外票据持有人的识别、以及对其集团的尽职调查审查、现金流预测和清算分析已基本完成。言下之意，正荣地产为境外债务的解决做了很多工作，且很有成效。同时，正荣及其联合财务顾问一直和债权人保持沟通，给出了初步方案出来的时间线——2023年3月底前。值得一提，杠杆地产查阅，2022年末时，正荣地产披露：境外整体债务管理方案目标于2023年一季度出具初步的建议方案。时间没有延迟，这是好事情。应该说，这个时间很近了只有最多20来天——而这恰恰也是稳信心的体现。说完这个，公告话锋一转，介绍截至公告日期的违约情况：预期无法支付未偿还本金额2亿美元（就证券而言）、7.29亿美元（就2022年3月票据而言

撰文|杆姐&编辑|雯雯对于碧桂园来说，2023年3月1日这份公告，其实并没什么意外，都是顺理成章。碧桂园“主席、执行董事及董事委员会主席及成员之辞任及主席之接任”公告披露：该司主席及执行董事杨国强先生因年龄原因提出辞任其于该司担任的主席及执行董事职务，由2023年3月1日起生效。杨先生将在辞任后以特别顾问的形式继续参与该集团的公司经营。同时，碧桂园联席主席杨惠妍已接任为主席。并获委任为提名委员会主席、企业管治委员会主席、环境、社会及管治委员会主席、执行委员会主席，以及薪酬委员会成员，即日起生效，并将继续担任执行董事。我们知道，杨惠妍40岁出头，在碧桂园也工作多年。自2018年以来，其已由碧桂园的副主席调任为联席主席，与他爸爸杨国强一起共同管理集团日常工作，已有多年的业务及管理经验。所有人都知道，杨国强的二女儿杨惠妍是接班人。只是杠杆地产也想知道，为何是现在？地产行业2021下半年、特别2022年以来风急浪高，杨惠妍如何驾驶碧桂园这艘航母、宇宙第一房企驶向何方？01并无悬念、略显突然的正式接棒公告披露，杨惠妍，41岁。根据很久前的报道，杨惠妍在13岁时即被父亲杨国强特意培养，旁听碧桂园董事会会议。并于2005年进入碧桂园工作，先后在投资策划中心、採购部、人力资源管理中心、数字化管理中心等重要业务部门工作并担任主要管理职务。于2006年12月获委任为碧桂园的执行董事，2012年3月获委任为副主席，并于2018年12月由副主席调任为联席主席。其毕业于美国俄亥俄州立大学，获颁市场营销及物流专业学士学位，并于2019年获清华大学高级管理人员工商管理硕士(EMBA)学位。杨惠妍为杨国强的女儿，执行董事杨子莹女士的姐姐，非执行董事陈翀先生的妻子，以及碧桂园高级管理人员杨志成先生的堂妹。这是杨惠妍在碧桂园高层中的亲属关系。杨惠妍的年薪为人民币370,000元，同时有权享有其他附加福利、有权按董事会的绝对酌情权所定的数额获得年终管理花红。仅仅从年薪来说，不用杠杆地产说，真不高。公告披露，杨惠妍透过其于必胜有限公司100%的权益间接持有碧桂园14,539,618,535股股份权益，占碧桂园全部已发行股本约52.60%。上述信息表明，杨惠妍接班是早就安排好的，正式出任主席，不过是时间问题。此次杨国强的辞任，时间上外界或许感觉有些突然，但杨国强在辞任董事会主席后，以特别顾问的形式继续参与公司经营。应该说1955年生的杨国强，68岁，不算很老，理论上还是可以干的。这或许意味着碧桂园正式完成了家族管理权的交接，但是杨国强还要辅助杨惠妍一段时间。和很多民营房企不同，碧桂园在这轮风暴中，算是安然度过。图表来源了|克而瑞（特此感谢）如上图，虽然2022年销售额不如此前，但绝对体量、江湖地位还是在。用该司总裁莫斌的话说，“我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’，这一战让我们更成熟，更加有力量去面对今年和未来长远的发展，这是我们所收获的宝贵财富。”而未来和长远，重担交到杨惠妍手上了。这是碧桂园要面临的问题，也是所有民营地产二代、诸多民企都将面对的。02风急浪高中接棒在2018年3月的业绩会上，有记者问杨国强打算什么时候退休，他哈哈大笑，说自己倒是很想退休，但女儿不同意，“她说，你看李嘉诚做到多大年纪！”彼时，李嘉诚90岁，杨国强63岁。根据中国房地产报的报道，在杨惠妍担任联席主席后，杨国强就很少管理碧桂园的日常事务了，把主要的精力都放在了科技建造相关领域。但是2021年来以来的形势，特别是2022年确实太严峻。在不久前的碧桂园2023年度工作会上，杨国强表示：“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行，两个月后的今天，我们看到了隧道口的一些曙光。”这话有一定道理。根据中国指数研究院最新数据，2023年1-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。其中TOP100房企2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。1月以来，政策保持较大宽松力度，部分二线城市利好政策继续较大释放，同时，刚需及改善产品入市发力，加之人们购房预期有一定上升，综合致销售额较大提升。应该说趋势还是有所恢复。不过，销售额超百亿房企26家，较去年同期减少4家；超五十亿房企26家，较去年同期持平。TOP100房企权益销售额为7026.1亿元，权益销售面积为4386.8万平方米，同比分别下降9.5%和22.1%，降幅持续收窄。预计3月销售额同比将会持续正增长。图表来源|中国指数研究院（特此感谢）具体到碧桂园，如上图，位次略有下滑，央企保利发展登上铁王座。对于碧桂园来说，三四线市场尚未全面复苏，说目前的形势依旧风高浪急并不夸张。这是碧桂园2023年仍要面临的艰巨挑战。市场会不会有些敏感和担忧，杠杆地产认为这都是正常的。就碧桂园而言，融资、授信、发债方面基本没有问题，在目前的环境下，只要销售起来，基本也就盘活。碧桂园是我国三四线之王，同时也在调整向一二线城市进军。这当然有个过程，好消息是行业最差的时候可能过去了，这为碧桂园赢得了时间和机会。值得一说的是，一方面杨惠妍在碧桂园多年工作履历，为其顺利接棒创造了条件。另一方面媒体普遍注意到，虽然在股权上，杨惠妍、杨国强家族依然是碧桂园的绝对控股股东，但公司治理方面，碧桂园在营运、营销、土地、工程、财务等重要环节已经由职业经理人负责。二十年多来，莫斌、吴建斌、朱荣斌等职业经理人帮助碧桂园实现了资本化、千亿规模等突破，形成了一套比较成熟的现代企业管理体制。换句话说，尽管今天风高浪急，但碧桂园这艘战舰的主要部门负责人经验丰富、治理架构比较成熟，可以为杨惠妍的接棒保驾护航。图表来源|百度股市通（特此感谢）截至2023年3月1日收盘，碧桂园报2.6港元，涨2毛，涨幅8.33%——至少从3月1日表现看，市场对杨惠妍接班是认可的。03宇宙第一房企驶向何方其实从2018年杨惠妍担任碧桂园联席主席之后，其父杨国强明显有意淡出大众视野。我们可以发现碧桂园在地产基础上，开拓现代农业和机器人两大新业务板块，开辟第二增长曲线，转型的想法很明显。同时，杨国强积极从事慈善事业。而杨惠妍在家族公司中的参与越来越多，直到逐步掌舵碧桂园主业。杨惠妍拆分碧桂园旗下的博实乐美国上市，主导分拆碧桂园的物业板块港交所上市，成绩获得认可。过去很多年，其长期蝉联中国女首富。杠杆地产要说，女首富的头衔来自于家族因素。未来，杨惠妍将独当一面，捍卫自己女首富的地位。当然，女首富这个头衔是企业发展、治理的结果，关键就是杨惠妍如何驾驭碧桂园这艘航空母舰。2022年，销售的回落、行业洗牌，碧桂园拿地也明显减速。2023年，企业如果想恢复增长，那么销售力度、拿地的扩张也是必然。所有人都知道，一二线城市价格、利润更有保证，碧桂园投资思路如何转变？媒体注意到，不久前的2月中旬，碧桂园调整高管分工，深受杨国强器重的程光煜在分管营销、投资和设计的基础上，又接手了运营中心。有人解读，扩大程光煜的权利，或许也是在为杨惠妍接班做铺垫。调整后，在杨惠妍领导下，形成了莫斌管集团，程光煜管地产的分工，与龙湖吴亚军退任后，陈序平任主席、张旭忠任地产航道总经理的配置相似。团队班底是不错的，碧桂园2022年也经受住了考验。可以说2023年转型、发展不易，起码比2022年的环境更好吧。杨国强这个时候把集团交给女儿，也是很好的时间节点。碧桂园这几年强调科技建造，这条路会否让碧桂园和其他公司不同？话说回来，这是长远的事情，于当下首先是销售恢复更好，其次是一二线市场的开拓。相对年轻的杨惠妍，能否有新思路、新突破，我们2024年来总结。本文未标注出处的财务图表，均源自碧桂园有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选最新报告发布！央行该做的都做了限高、处罚、巨亏！泛海控股：生死之间烂尾楼有救了？房地产再迎重大利好！这次拉上了有钱人家居巨头“换血”，国资能否让美凯龙再造辉煌数据惨，股价痛！“河北王”在失去河北？版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐脆莓乐队的《相爱》：有时你会流泪，但爱依然是我们生命中最美好的事。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）日前，我国央行发布了《中国货币政策执行报告（2022年第四季度）》）（下文简称“报告”）。从2023开年之后的货币政策看，供应充足、利率继续低廉，各种消费贷款利率远低于房贷利率，形成明显利差，进一步推动提前还贷潮。宽松的货币政策，显然有助于促进基建和各类公共事务类投资。不过私人端借贷，暂时依旧没有看到踊跃迹象。央行如何思考这个问题？下一步我国货币政策又将怎么出牌，如何提振2023年经济？这份货币政策报告，或许对我们思考上述问题有所裨益。杠杆游戏今天来划重点。1、央行在2022年完成金融机构改革历史成本的核销任务，在此基础上，依法上缴结存利润，并对外披露。上述表述是2022年央行四季度货币政策报告中披露的。据此我们知道，当年央行为国有商业银行股份制改革、农信社股份制改革等金融机构改革承担的成本，直到如今才核销完毕。央行的利润主要来自历年外汇储备按照市场化原则，在国际金融市场中开展投资所实现。同时报告表示，2022年，央行依法向中央财政上缴结存利润1.13万亿元。这个数字之庞大，虽然2022年时就披露了，但杠杆游戏想说，放到2022年背景下看，真是不少。这对稳财政和稳经济发挥了重要作用。在完全核销历史成本的基础上，2022年央行依法上缴了所有的历史结存利润，并对外公开披露，央行认为这是提高财务透明度的重大进展。报告还披露，过去十几年，央行坚持将部分利润用于消化金融机构改革历史成本，同时在多数年份也向财政上缴利润。2、住户贷款同比大幅少增，贷款利率处于历史低位，大小行生意分化。2022年末，金融机构本外币贷款余额为

撰文|杆姐&编辑|雯雯这个世界上生往往比死更难，企业或个体莫不如是。2023年，房地产行业进入深度盘整期，对部分企业来说，可能关乎生死。最近，几则消息引起杠杆地产注意：行业大佬、泛海系老板卢志强被北京市朝阳区人民法院限制高消费，申请人为大连银行股份有限公司北京分行。接着2月24日，中国银行间市场交易商协会（交易商协会）发布多条自律处分信息，包括泛海控股在内的多家公司，因存在多项违反银行间债券市场相关自律管理规则的行为被处罚。曾经的行业巨擘来到更加紧迫的生死关头，让人唏嘘、也感到担忧。01大佬背后说起泛海控股，不得不提到的就是其核心人物卢志强：一位长期踩在风口上跳舞的初代学霸。公开资料显示，卢志强1952年11月生，毕业于复旦大学，老家在山东威海——渤海湾上一座美丽的海滨城市。卢老的第一份工作是山东潍坊柴油机厂技术员，在这里干了不到7年，他又去山东潍坊动力机厂干了不到2年的技术员。1980年卢老升职成潍坊市技术开发中心办公室副主任。上世纪80年代，是很多人眼里的“黄金时代”，改革开放、国企改革、住房改革等一系列变革扑面而来，卢志强应该是察觉到了潜在的机会。1985年他辞职下海，创办了山东通达技术集团。杠杆地产看到有报道说，卢志强下海后的第一份工作是从当家教开始的，通达集团的主营业务是教育培训。不过据野马财经此前的报道，卢老真正意义上的第一桶金源自房地产，但具体是如何取得的，始终语焉不详。公开能确定的是，在卢志强下海3年以后，也就是1988年，他便奔赴北京创立了中国泛海控股集团（泛海集团），注册资本达40亿元。此后在房改的浪潮下，泛海系公司开遍中国大江南北。这是第一个风口。第二个风口则是金融。时间在上世纪90年代。1996年，中国金融业民营资本展开怀抱，我国第一家由民营资本控股的全国性股份制商业银行——中国民生银行成立，卢志强又参与了前期组建工作。此前的1995年7月，卢志强还联合联想控股、四通集团企业成立光荣事业投资。此后经过一系列操作，“泛海系”登陆资本市场。此刻卢志强和他的泛海系的金融版图才刚刚开始。详细过程作为地产号就不细说了，省略1万字……图片来源|东方财富（特此感谢）杠杆地产记得是在2017年，泛海控股的营收类别中金融业务收入超过了以前的大头房地产。不过从最新的数据来看，泛海控股最赚钱的还是房地产。卢志强最高光的时刻大概是2009年，彼时他以300亿元财富与黄伟、李萍夫妇并列排名胡润百富榜第5，较2008年上升15位。2016年，泛海控股则以营收246.71亿元、归母净利润超31亿元站上历史最高峰。彼时的泛海系业务范围已经涵盖了地产、金融、能源、投资等各行业，控股多家上市公司，参股的上市公司更是几十家。02狂飙危险大厦建起来难，崩塌却容易得多。卢志强用大概30年时间把泛海控股送上高峰，但跌落却只用了3年多。2020年，泛海系控股的民生信托踩雷金凰珠宝造假案，彼时金凰珠宝的贾志宏，用80吨假黄金骗取多家信托公司融资，其中涉及民生信托的就高达41亿元，导致当年泛海控股计提减值损失超过25亿元。接着民生信托又踩雷了房地产，比如宝能、荣盛、新华联债券逾期、中建五局“萝卜章”等，踩雷精准度高得吓人，这让人不得不怀疑民生信托的风控能力。民生信托雷声不断背后，暴露出的也是泛海系一路狂飙中的粗放。杠杆地产看到，2014年开始，卢志强开启买买买“狂飙”模式。市界据其年报信息计算，2017年其预计总投资金额超过2200亿元，实际投入项目的金额约667亿元。地产和金融之外，泛海系公司还28亿元投资了联想，6亿美元投了WeWork，4亿美元投资印尼燃煤发电项目，25亿元投资万达电影，以及北汽新能源、蔚来汽车、长租公寓等项目……但2017年又是个微妙的年份，跨境并购融资政策大转向，泛海系这次没有踩到风口，反而撞上枪口了。图片来源|东方财富（特此感谢）以泛海控股来看，2017年其营收168.8亿元，同比罕见下降31.6%、净利润也下滑。当年其资产负债率却上升到85.36%，货币资金192.6亿元。融资渠道受限，高杠杆的泛海控股面临艰难局面。再加上诸如民生信托这样早期埋下的各种隐患开始各种暴雷，泛海系真是屋漏偏逢连夜雨。雷声滚滚之下，泛海系帝国迅速坍塌。尽管进行了一系列自救动作比如卖资产等，但危机仍未有解除迹象。到了2021年末，泛海控股货币资金已经萎缩到36.81亿元，而短期借款仍居高不下为128.9亿元，1年内到期的非流动负债311.3亿元，负债合计964.7亿元。图片来源|东方财富（特此感谢）而此时泛海控股的利润也开始断崖式下跌，2021年归属净利润-112.5亿元，同比下滑143.51%，2020年跌幅更严重为-522.15%。03生死之间2023年1月末，兔年刚开年，泛海控股披露2022年度业绩预告，巨亏仍在继续：预计亏损70亿元到100亿元，上年同期为亏损112.55亿元。和业绩预告同日披露的还有提醒性公告，其中称预计该司2022年度末净资产为-36亿元至-6亿元，公司股票交易可能被实施退市风险警示及其他风险警示。业绩预告披露当日，深交所即给泛海控股下发了关注函。经过延期之后，2023年2月14日，泛海控股给与了回复，主要涉及民生信托方面的细节。简单来说，大额计提坏账和罚息，是泛海控股2022年业绩不好的主要原因。而民生信托计提的预计负债，则是其亏损的主因。具体数据还需等年报出来之后才能看到。但如今年报未出，泛海系似乎已经在泥淖里越陷越深。也是2023年1月，泛海控股发布公告：本应于2023年1月30日兑付本金5.732亿元及最后一期利息的“20泛控01”，计划延期支付债券本息。图片来源|网络（特此感谢）“卖卖卖”模式还在继续，据公开披露，泛海控股持有的民生证券34.71亿股股权已上线京东网络司法拍卖平台，将于3月14日公开拍卖，估价58.65亿元。更残酷的是，泛海控股还被“自己人”告了。2月21日，该司发布诉讼进展公告。之前，民生银行以金融借款合同纠纷为由，对其控股子公司武汉中心大厦开发投资有限公司（武汉中心公司）、武汉中央商务区股份有限公司（武汉公司）、泛海控股及实际控制人卢志强提起诉讼。要求武汉中心公司、武汉公司分别偿还民生银行北京分行借款本金39.72亿元、30.46亿元。而这也只是泛海系卷入的诉讼案件中的冰山一角。如今房地产和金融行业均处在变局之中，曾经的泛海系在变局中崛起，这次它会在变局中重生吗？本文未标注出处的截图，均源自有关部门及公司公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选烂尾楼有救了？房地产再迎重大利好！这次拉上了有钱人家居巨头“换血”，国资能否让美凯龙再造辉煌数据惨，股价痛！“河北王”在失去河北？南宁“百岁贷”刷屏！最新数据揭露真相县城楼市机会来了？一号文件新信号版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|杆姐&编辑|雯雯融资再松绑，房地产行业又迎重大利好。2023年2月20日，我国证监会官网披露，近日启动了不动产私募投资基金试点工作。按照中基协的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下文简称“试行指引”），该指引自2023年3月1日起施行。这个不动产具体包括什么？特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。基础设施这些很多朋友不关心，很多朋友就盯着一条，可以为房地产行业融资、注入更多活水。官方表述是这样说的，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。试点也是落实“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。严厉调控时也说为了行业健康，各种救市时还是这样。不动产私募投资基金试点是什么？对房企、楼市又将造成什么影响？杠杆地产做个梳理。1、此次不动产私募投资基金试点，是对过去投资品类的扩容。不动产私募投资基金，不是新东西，首先这在国外成熟市场是一个重要的投资品类。监管部门的通稿也说了这一点。其次，我国也有一些针对商业地产、基础设施的私募。所谓不动产，主要就是房子、基础设施等。只是过去，囿于住宅地产投资融资管制，针对住宅类地产的私募投资基金没有完全放开。同时我们也看到，房企通过私募渠道的融资，其实长期也是有的，当然和此次试点不同，明股实债问题长期存在。当然，过去的明股实债问题，如果房企出险，私募方的利息回报和本金也有风险。2、此次试点是对2022年11月末监管要求的落实。杠杆地产简单回溯一下，2022年11月末，证监会发布房企股权融资方面调整优化五项措施，即房企融资“第三支箭”，其中提及包括不动产私募投资基金试点。也就是说，这个试点乃计划之中，不是突然蹦出来的。针对房企融资的三支箭，全面落地后，对于恢复市场信心，效果肯定还是很显著的。按照当时的举措，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。3、不动产私募投资基金试点有什么好处？杠杆地产先阐释一下不动产私募投资基金试点是做什么：简单说，私募投资基金买断不动产项目，实现资产控制和隔离，该项目与原始权益人的主体信用风险隔离开来。未来，私募基金直接买入相关地产项目，有压力的房企获得了一笔钱，项目也重新盘活，购房者相对不再担心烂尾，一举三得。4、会不会导致“全民私不动产私募投资基金”、房企大规模融资？按照此次中基协的试行指引要求：1）在协会依法登记为私募股权投资基金管理人；2）出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；3）主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；4）具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制；5）实缴资本不低于2000万元人民币；6）具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；7）具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；8）具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名；9）最近三年未发生重大违法违规行为；10）中国证监会、协会要求的其他情形。试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，前款第6项要求可为在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。这10条看下来，不用杠杆地产说，门槛也不低，房企自融理论上是隔绝了的。很多私募基金大概不具备资质，同时具备资质的基金也要考虑投资回报。根据《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》起草说明（下文简称“试行指引起草说明”）的披露，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。该规模和目前私募基金产品数量145048只，私募基金规模20.03万亿元比起来，还很小。如果可以把私募基金投资的范畴扩大到更多不动产领域，对于行业发展自然也是有好处的。当然最根本的，还是房地产市场是否回暖，如果市场低迷，砸钱等于泡汤。因此，融资渠道的进一步放开，和房地产市场需要双向奔赴，才能让私募敢于做更多试点。如果房地产行情逐步热起来，愿意参与试点的私募基金和资金体量也会暴增，进一步刺激楼市。而这样的情况，大概也是不允许的。总的来说，加剧炒房，暂时应该不用担心。5、杠杆是可以加的，放宽股债比限制。试行指引第8条规定，不动产私募投资基金可以基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。试行指引起草说明还披露，符合试点要求的不动产私募投资基金，可适度放宽股债比限制。适度放宽股债比限，灵活性提高；且游戏有了杠杆，那就可以玩更大。当然这东西要看杠杆大小、层次，其次只是个试行指引，杠杆的总盘子始终捏在监管手上。第13条做了明确，管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。杠杆率还是做了清晰明确限制的，同时说得很清楚，保本付息不允许。具体执行过程中，杠杆地产不知道是否会有这个情况，但近年投资有风险理念逐步接受，趋势还是很好的。正如第15条所言，管理人应当在募集推介材料以及风险揭示书的“特殊风险揭示”部分，向投资者揭示不动产私募投资基金的特殊风险。6、有钱人可以直接玩。试行指引起草说明明确说，对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者，防范涉众风险。这句话的意思是，有钱人如果觉得有回报可以直接下场，但是要防止私募公募化的风险。总的来说，私募游戏总体是给有钱人玩的。即便过去一些拆分散售，小散依旧是最底层。7、小结一下：此次试点，有望为房地产行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。但是，杠杆地产认为，出险房企、质地不够好的项目，可能突然就好转还是不容易。当然，随着二季度销售有望逐步企稳，无论房企还是此次试点的私募基金，业绩上或许都能迎来一些突破。最起码，房子烂尾减少是好事情。本文未标注出处的财务图表，均源自相关部门，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选家居巨头“换血”，国资能否让美凯龙再造辉煌数据惨，股价痛！“河北王”在失去河北？南宁“百岁贷”刷屏！最新数据揭露真相县城楼市机会来了？一号文件新信号59亿“狂飙”北京土拍！越秀地产的冰与火版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐沙漠乐队的《狗尾巴草》：推荐一首好听的歌曲。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）连锁家居龙头红星美凯龙家居集团股份有限公司（A+H股上市，港股简称“红星美凯龙”、A股简称“美凯龙”），易主几无悬念。继1个多月前2023年1月，建发股份、美凯龙双双发布公告，建发股份正在筹划通过现金方式协议收购美凯龙不超过30%的股份后，日前建发系3位人士、1位阿里方面的人士进入美凯龙董事会。建发股份为来自于厦门的国企，是世界500强建发集团(第77位，最新排名)核心成员。这一交易应该说是A股市场上典型的大吃小，包括利率和资金方面占优势的国企对困境民企的一桩并不奇怪的股权收购。拿下家居零售龙头企业，对于建发股份来说，似乎也是好事。只是红星系的车建兴老板，无可奈何只能选择这样度过困境。杠杆游戏今天做个梳理、解读。1董事会换血：嫡系离场，建发、阿里上位事实上，在2023年1月上旬建发股份、美凯龙双双发布公告，建发股份正在筹划通过现金方式协议收购美凯龙不超过30%的股份后不久，美凯龙即发布公告称：1月17日收到郭丙合先生、车建芳女士、蒋小忠先生及陈淑红女士的书面辞职报告。因相关工作安排原因，郭丙合先生提出辞去副董事长及执行董事职务，车建芳女士及蒋小忠先生辞去执行董事职务。郭丙合先生、蒋小忠先生同时辞去公司战略与投资委员会职务。陈淑红女士辞去非执行董事职务。上述4人，要么是美凯龙的老臣，要么是一起创业的元老，甚至还是家族有关成员。与此同时，当时公告还称，增补3名非执行董事和1名执行董事。而这4人，即我们日前看到的美凯龙临时股东大会通过的人选。如下图，郑永达、王文怀、邹少荣当选美凯龙第四届董事会非执行董事，李建宏当选美凯龙第四届董事会执行董事。注意，郑永达、王文怀、邹少荣3人，均来自厦门建发系。具体的职务安排上，杠杆游戏此后看到，郑永达担任副董事长，郑永达和独立非执行董事秦虹担任提名委员会委员及薪酬委员会委员；王文怀担任战略与投资委员会委员；邹少荣担任审计委员会委员。媒体梳理发现，据建发股份官网，郑永达为董事长，邹少荣任董事。另据公开报道，王文怀系建发集团党委委员，兼任建发新兴产业股权投资有限责任公司董事长、君龙人寿保险有限公司董事长。与此同时，美凯龙近日还发布公告，2月15日收到非执行董事杨光的书面辞职报告，2月16日，董事会同意提名增补陈曦担任公司第四届董事会非执行董事。杨光和陈曦都是阿里系高管。按照此前的公告，完成交易后，建发股份将成为美凯龙第一大股东，约占股份29.95%；车建兴及红星系，持股24.90%，为第二大股东；阿里方面持股9.9976%，为第三大股东。从近期董事会人士节奏看，杠杆游戏认为，建发系和美凯龙的交易正在提速。交易和人士安排紧锣密鼓的同时，2月16日，美凯龙还披露正为两家子公司数亿元的融资提供担保。这份公告披露，截至目前，美凯龙及控股子公司（已批准的）累计担保总额为1,481,427万元（其中向控股子公司及控股子公司之间提供的担保为1,481,427万元），对控股子公司提供的担保总额1,044,420万元，分别占2021年末经审计归属于母公司的净资产的27.44%、19.35%。还好的是，美凯龙及控股子公司无逾期担保。2美凯龙过得还好吗？2月17日，美凯龙发布公告称，收到红星控股通知，红星控股所持部分美凯龙股份被轮候冻结、被冻结及解除轮候冻结。近期股份被轮候冻结、被冻结及解除轮候冻结的基本情况：1）股份被轮候冻结及解除轮候冻结的情况。2023年2月15日，红星控股持有的446,085,491股美凯龙股份因涉及借款纠纷，被山东省济南市市中区人民法院提请轮候冻结，占其所持股份总数的18.82%，占总股本的10.24%。2023年2月17日，债权人已解除上述轮候冻结。2）股份被冻结的情况。2023年2月16日，红星控股获知，其持有的29,000,000股美凯龙股份被青岛市市北区人民法院申请司法冻结，占其所持股份总数的1.22%，占总股本的0.67%。此外，杠杆游戏根据这份公告还看到，截至公告披露日，红星控股及其一致行动人涉及被司法冻结、司法标记的情况如下：公告表示，上述股份被司法冻结、司法标记不会导致美凯龙实际控制人变更，不会对美凯龙经营产生重大影响。不过，杠杆游戏也看到，若红星控股所持与前述交易相关的美凯龙股份在交割前进一步出现质押、冻结等权利限制，且无法在交割前解除标的股份上的权利限制，相关股份可能存在无法过户的风险。上文是美凯龙的股份冻结等情况。按照不久前美凯龙发布的2022年业绩预告。我们看到，经财务部门初步测算，预计2022年度实现归母净利润67,685.00万元至81,222.00万元，与上年同期204,740.19万元相比，将减少123,518.19万元至137,055.19万元，同比减少60.3%至66.9%。同时，扣非净利润估计为60,300.00万元至72,360.00万元，与上年同期数165,775.77万元相比，将减少93,415.77万元至105,475.77万元，同比减少56.4%至63.6%。当然，很多杆友或许还会说，居然是盈利的。对，美凯龙主要是家居，还算有点利润，当然压力也很大，而整个红星系的压力就更大了。此前杠杆游戏写过，更让人担忧的确实是其母公司的债务。该司2022年中期财务报告显示，其货币资金87.57亿元，相比2021年末减少20多亿元；但短期借款、1年内到期的非流动负债并没有减少多少。其中短期借款为40.9亿元，比2021年末增加4亿多元；1年内到期的非流动负债为211.57亿元，压力山大。此前2022年9月，标普还将红星美凯龙家居集团股份有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，就是因为其母公司的负面干预或风险传递，美凯龙的融资渠道或将恶化。。标普认为，随着未来两年现金减少和高潜在债务到期，其母公司的流动性风险已经增加。3让位？不得已2022年民营房企、商业地产公司的普遍困难，大家记忆犹新。南都报道，车建兴近日在内部召开的“目标责任大会”上分析，疫情影响、房地产调控、不少企业的债务爆雷和融资成本高，四点原因叠加，导致红星美凯龙2022年一度发不出工资。是否困难到这个程度我们不得而知。但困难大是一定的，否则也不会走上“卖身之路”。而根据界面的报道，美凯龙董事长车建兴在2023年1月末的公司“目标责任大会上”明确表示，他将会让出董事长职务，但仍将担任公司总经理、CEO。这一消息，杠杆游戏暂时无法求证。不过，随着建发股份并购美凯龙的持续推进，如上文所述，人事上的变化已经非常显著。美凯龙的主导权在谁手上或许发生变化，这对创始人车建兴来说，很无奈。但于美凯龙而言，和建发股份业务的结合，对于美凯龙发展理论上是有好处的。同时，国企的增信意义也很大，这将缓解美凯龙的压力，间接也利好整个红星系。按照界面的报道，上述内部会议上，车建兴还说明了美凯龙被收购的四点原因：1）疫情导致高度依赖线下销售的美凯龙时常遭遇“关店”，影响了经销商销售和收入；2）地产调控行业下行，尽管2021下半年出售红星地产，但集团还是受到拖累，同时地产行业萎缩也导致家居零售市场低迷；3）宏观层面多家企业的债务违约，使得其他企业再发债的难度加大；4）美凯龙的融资成本高，也是导致资金链危机的重要原因之一。美凯龙未来将走向何方？建发股份有无能力把美凯龙带上新道路、新高度，我们拭目以待。希望美凯龙好运，也祝愿车建兴老板渡过此劫。本文未标注出处的财务图表，均源自美凯龙有关公告，特此说明并致谢往期精选数据惨，股价痛！“河北王”在失去河北？南宁“百岁贷”刷屏！最新数据揭露真相县城楼市机会来了？一号文件新信号59亿“狂飙”北京土拍！越秀地产的冰与火奇怪的华侨城：由盈转巨亏，收关注函

撰文|杆姐&编辑|雯雯兔年开年，河北王荣盛发展再起风波。先是节后即被深交所再次下函关注，接着2月16日，有媒体了解到，荣盛发展“20荣盛地产MTN001”进行了二次展期尝试，拟增加1%的首付款。据悉，该“20荣盛地产MTN001”

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐达闻西乐队的《呜呜》：在决堤之前。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）最近看到太多关于卖房子、房贷的奇葩操作和惊人话语。前几天，有新闻说，广西南宁部分银行率先将借款人“年龄+期限”从原来的不超过70周岁放宽至不超过80周岁；随后，杭州、宁波、北京、成都等地陆续跟进。媒体报道说，北京有部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽至80-85周岁，且多家银行承认均可以办理“接力贷”，

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐达闻西乐队的《马老师》：下班是最危险的敌人。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）2023年2月13日，《关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》对外公开发布。根据落款日期，该意见1月2日印发——新年第二天，2023年的第一个工作日，所谓“一号文件”名副其实。能够成为一号文件，足以说明其分量。2023年的一号文件又有哪些新意和信号？杠杆游戏今天结合一些机构的分析和自己看法，和杆友一起聊聊。1近20年分别谈了啥？东海证券关于此的研报角度非常不错，如下图，其列举了近20年，一号文件的主题和重点内容。比如2023年主题是“全面推进乡村振兴重点工作”——值得一说这个主题近3年均沿袭。2022年完全一致，2021年则是“全面推进乡村振兴”，同时“加快农业农村现代化”。毫无疑问，2022、2023年，加快农业农村现代化虽然没做进标题，但肯定也是全面推进乡村振兴重点工作的应有之义。图表来源|东海证券（特此感谢）2023年重点内容有，抓紧抓好粮食和重要农产品稳产保供、加强农业基础设施建设、强化农业科技和装备支撑等，下文杠杆游戏会写。2022年则是，牢牢守住保障国家粮食安全和不发生规模性返贫两条底线；扎实有序推进乡村发展、乡村建设、乡村治理等。2021年重点内容包括，农业农村现代化规划启动实施，脱贫攻坚政策体系和工作机制同乡村振兴有效衔接、平稳过渡等。为什么2021年强调脱贫攻坚政策体系？因为2020年对我国是非常值得一说的年份，消灭绝对贫困。2020年一号文件的主题是“确保如期实现全面小康”，重点内容包括，对标全面建成小康社会目标，聚焦完成打赢脱贫攻坚战和补上全面小康“三农”领域突出短板这两大重点任务等。即2021年部分内容，是对2020年工作的延续和巩固。2020年实现全面小康、绝对脱贫后，自然这2、3年开启了乡村振兴之路。同样的，2019年的主题是“坚持农业农村优先发展”，重点内容包括，聚力精准施策，决战决胜脱贫攻坚；夯实农业基础，保障重要农产品有效供给；扎实推进乡村建设，加快补齐农村人居环境和公共服务短板。2020年是完成打赢脱贫攻坚，验收成绩的一年，2019是决战。然后我们看2018年的主题“对乡村振兴进行战略部署”，重点内容则是，部署实施乡村振兴战略的3个阶段性目标任务：到2020年，乡村振兴取得重要进展,制度框架和政策体系基本形成；到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。熟悉我国运行周期的杆友应该知道，2018年这个年份是重要规划、计划年，安排下一个5年很多事情。图表来源|东海证券（特此感谢）接着杠杆游戏继续倒序看，2017年主题是“深入推进农业供给侧结构性改革”，重点提到：推进农业供给侧结构性改革，要在确保国家粮食安全的基础上，紧紧围绕市场需求变化，以增加农民收入、保障有效供给为主要目标等。这些重点工作，和当时的经济领域改革也是一脉相承的。然后2016年的主题则是“用发展新理念破解“三农”新难题”；2015年主题是“认识新常态，适应新常态，引领新常态”；2014年则是“全面深化农村改革；2013年是“进一步增强农村发展活力”……更早之前的请杆友直接看上图，我就不一一列举。总结一下，我们可以发现，一号文件的主题紧扣经济社会运行的周期和进程、和国家宏观安排紧密相关。2投资机遇研判公共政策必然影响投资机会。通读2023年一号文件，并结合各投研机构的看法，杠杆游戏有如下总结：1）生猪行业本轮大周期或迎来第三个“亏损底”，且更有可能成为新一轮周期的起点。山西证券认为，2023

撰文|杆姐&编辑|雯雯刚刚落幕的北京第五批集中供地，让来自南方的粤系房企越秀地产，再次风光无限。2023年2月8日，2023年北京的第一场土拍，越秀地产一举摘得报名的2个地块——石景山苹果园项目地块、昌平区信息园二期项目地块。根据公告，这两块地一共斥资约59亿元。至此，越秀地产成为北京2023年首轮土拍中的最大黑马。这家长期深耕广东及周边区域的房企，“走出去”口号喊了这么久，看来是准备趁市场触底期大干一场了？01北京土拍“黑马”背后此次北京土拍，杠杆地产感受到的是越秀地产勃勃雄心。比如石景山地块，其一本来就是热门地块，其二该区域此前本是央企中海的“地盘”。最终越秀地产力压中海，将该地块纳入囊中。图片来源|网络（特此感谢）另一回昌平地块竞争更激烈，参与竞拍的有十余家房企和联合体。据现场消息，该地块竞拍仅用时1分钟就触及价格上限，最终越秀通过摇号成功拿下。59亿元的总投入额，让越秀地产被称为是北京首场土拍的“最大赢家”。值得注意的是，就在今年初，越秀地产华北区域正有高管履新。董毅，任越秀地产华北区域副总裁,主管投资和北京公司。此前，董毅为旭辉工作5年多，从总部投资中心任战略合作部负责人、到北京区域事业部总经理，离职前的职位是华北区域集团总裁。有媒体如此评价董毅的投资风格——快准狠，这似乎与越秀地产此次北京土拍的风格颇为相似，难怪舆论普遍认为，越秀地产此次北京土拍的“狂飙”，与董毅上任不无关系。此外杠杆地产注意到，这并非越秀地产2023年首次在粤港澳以外的地方购地。2023年1月，据公告披露，越秀地产通过股权收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块18.05%的实际权益，土地价款约为7.41亿元。2月7日开拍的杭州2022年第五批集中供地，越秀地产也参与其中。更早的2022年四季度，越秀地产间接入股滨江集团竞得的杭州某地块，持股比例约26%。越秀地产这两年在杭州也没少砸钱。2022年4月还竞得了杭州北汇置业有限公司51%的股权，股权加债权的成交总额约为17亿元。以及TOD项目，越秀在杭州也有布局。02冰与火实际上，越秀地产要“走出去”并不是这两年事儿。在杠杆地产印象里，越秀地产的“走出去”战略最早要追溯到2009年。彼时，这家成立了26年的广东国企开启全国化布局。陆续进入北京、上海、杭州、深圳、成都等核心一二线城市。越秀地产后来称其为“1+4”全国化战略布局，即以粤港澳大湾区为1个核心，以华中、华东、北方、西南为4个重要支撑。不过，口号喊了那么久，要“走出去”似乎没那么简单。和越秀地产在粤港澳的“火热”不同，走出去这么多年以后，这家老牌国字号房企在其他区域似乎仍有些凉。图片来源|中指院（特此感谢）从数据来看，2022年越秀地产在广州以593.1亿元的流量金额位居区域榜首。另一方面，2022年越秀地产全年销售额1250亿元，同比上升约8.6%。这意味着仅广州一城，就占了越秀地产当年总销售额的47.4%。更早的2021年，越秀地产广州的销售额为606.0亿元，约占总销售额的52.6%。另外越秀地产广州大本营的增速却不给力。通过上述数据简单计算可以得出，2022年越秀地产在广州的销售额同比是下降的，但全国来看是上涨。2021年，越秀地产广州的销售额同比上升8.6%，也低于当年20.2%的总销售额平均增速。说实话，作为一家发展历史30余年的房企来说，越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失良机，但有时候也意味着相对安全，这是一把双刃剑。越秀地产的冰与火还体现在营收和利润上。2022全年数据还没出，从上半年数据里杠杆地产看到，越秀地产虽然营收稳步上升，但也面临利润的压力。图片来源|东方财富（特此感谢）2022上半年，越秀地产毛利率继续下探5.6个百分点到21.2%，这个数据似乎是其2016年以来的最低水平？归母净利润同比也降25.8%，数据为17.1亿元。增收不增利的情况似乎愈发严重。大本营增速乏力，再加上2022年行业惨淡的形势，或许是越秀地产逆势“狂飙”的部分原因？毕竟作为长期稳健的国企，最大的优势之一就是融资成本比较低，抄底起来相对风险较小。03不确定性但也有不确定性。正如杠杆地产上面所说，“走出去”并不简单。就拿北京来说，越秀地产也并非今年才进入。2021年，越秀地产已在北京初露雄心。当年5月，其联手北京本地国企天恒置地，以底价45.7亿元竞得怀柔区刘各长村地块，楼盘名称为天恒越秀怀山府。图片来源|北京住建委官网（特此感谢）公开数据可以看到，该楼盘目前已取证房源1000余套，已签约套数19套，成交均价36610.6元每平米，低于该地块销售指导均价4万元每平米。从区位来看，怀柔属于北京的远郊，且不是该区核心，基础配套设施不太完善，加上该项目模糊不清的产品定位，导致去化率低。或许是吸取了此前的教训，这次越秀在北京拿的两块地区位相对都还不错，现在期待的就是后期产品。此前越秀地产也曾有过产品在异地“水土不服”的情况。比如进入较早的武汉，2022年底还被曝出一些楼盘质量问题、虚假宣传等。图片来源|长江网（特此感谢）另外杠杆地产简单搜索了下，在进入武汉的这些年里，关于越秀楼盘问题的曝光和公开吐槽，就不一一例举。还有山东、江苏等地，关于越秀地产项目维权的信息比较密集……不得不感叹，口碑建立的不易。最后就是负债，虽然国企融资成本低，但越秀地产的短债压力亦不容忽视。截至2022年上半年，越秀地产一年内到期负债为269.59亿元，同比增长21.21%。负债合计约2447亿元，同比也增长7.54%。都说这两年属于国央企抢占市场的时机，但愿这一次越秀地产在北京能真的搞点大事。本文未标注出处的截图，均源自越秀地产相关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选奇怪的华侨城：由盈转巨亏，收关注函各地疯狂松绑，提前还贷成风！楼市迷茫的未来20亿元卖子公司背后：保利会超过碧桂园，问鼎2023年房企销冠吗时隔60年，数据负增长！我们该怎么办？复星的“救命钱”终于来了版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐新裤子的《我不要熄灭在风中》：彭磊这10年产品很稳定，可以有点变化了不。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）上市公司里的怪事不少，什么海鲜跑路了，中草药绝收了。这不，房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。这样的事情自然引起注意，2023年2月9日，该司收到了深圳证券交易所（简称“深交所”）的关注函。这公司是谁呢？央企背景的华侨城A，我的天，2022年混得还算好的房企，基本都央国企背景，华侨城A咋回事？当然，杠杆游戏提示一句，华侨城A是文旅地产，和一般地产公司确实有些区别。事情怎么回事，我们一起看看。1由盈转巨亏，收关注函事情要从2023年1月末，华侨城A发布的2022年度业绩预告（下文杠杆游戏会详细写）说起。在这份公告中，华侨城A披露，预计2022年净利润为负值。按说这没什么，多数房企2022年的表现不都是如此吗？华侨城A确实有不同。时隔10天左右，深交所上市公司管理一部向华侨城A发出了关注函。关注函说：你公司预计2022年实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）亏损80亿元至110亿元，亏损原因为房地产业务及旅游景区业务收入下降、房地产业务毛利率下降、计提资产减值损失等。我部对此表示关注……深交所提出了2大疑惑，并请华侨城A进行核实、作出说明。1）按照2022年10月27日华侨城A披露的《2022年三季度报告》显示，2022年前三季度该司实现净利润12,603.67万元。而业绩预告显示，华侨城A的2022年度业绩由盈转亏。深交所要求华侨城A结合所处行业环境、公司经营情况等，说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。这个问题，我想任何有所关注的人都会觉得奇怪。前三季度都好好的，四季度就这么惨？2）业绩预告显示，华侨城A对房地产业务及旅游景区业务，计提存货跌价准备及资产减值损失。深交所请华侨城A分业务板块，说明计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产，及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。深交所方面对此表示关注，并请华侨城A就上述问题做出书面说明，在2023年2月16日前将有关说明材料报送、对外披露，同时抄送派出机构。和类似函件一样，杠杆游戏看到关注函提醒华侨城A及全体董事、监事和高级管理人员严格遵守《证券法》《公司法》等法律法规，以及深交所《股票上市规则》等规定，真实、准确、完整、及时、公平地履行信息披露义务。值得一说，华侨城A现任董事长为张振高，男，1962年生，61岁。2022年春天，其接任退休的段先念。此前，张振高为保利集团总经理。段先念生于西安，长期在西安任职，官至副市长，于2014年初转战华侨城A。2022年是张振高的华侨城A首秀。2为何由盈转巨亏我们先来看看业绩预亏的详情。2022年华侨城A归母净利润预计亏损800,000万元-1,100,000万元，是的没有看错，80-110亿元的亏损。而2021年华侨城A盈利379,911.24万元，即小38亿元。2022年可能比2021年同期下降310.58%-389.54%，不仅亏损额度惊人，幅度也是惊人。然后扣非净利润的亏损额度可能就更高，865,000万元-1,165,000万元，我的天，预计86.5亿元-116.5亿元的亏损。2021年扣非净利润为229,700.17万元，即接近23亿元。2022年大概比2021年同期下降476.58%-607.18%，也是够可以。要说一般房企2022年巨亏也没毛病。但是问题就在于，第一，华侨城A是央企背景，一般央国企表现都还可以。第二，前三季度都还盈利呢，怎么突然就不行了。业绩预告对业绩变动原因做了几点说明：1）受房地产市场下行影响，房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；2）为深入推动资源结构调整，部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，结转毛利同比下降；3）考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加；4）报告期内，旅游景区业务受疫情的冲击严重，亏损金额加大；5）因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产计提减值；6）转让子公司产生的投资收益同比减少。应该说，上述说法听上去也都对，怎么都集中在四季度？景区、计提这些到底怎么个标准？虽然2022年可能巨亏，但是华侨城A也说：秉持长期价值主义，坚持精益化管理，全面提升各主营业务专业化水平，培育独立自主经营、市场化发展、滚动可持续发展与风险防范能力，推动公司实现高质量、可持续发展目标，为广大股东实现更高质量的价值创造。翻一下，还是很看好自己未来的。杠杆游戏总体也是这么认为的，只是没想到2022年会这个程度。华侨城A也说了，此次业绩预告是公司内部初步测算的结果，2022年度的具体财务数据以正式披露的2022年年度报告为准。我们先等着对关注函的回应吧。32022年表现到底怎么样说了巨额预亏和关注函的事，我们看看2022年华侨城A的表现到底如何？先从其2022年前三季度的业绩说起。2022年第一季度，华侨城A实现营收74.73亿元，当时还好，下滑只有10来个点。但是从第二季度开始，营收下滑越来越明显。第二季度营收89.23亿元，同比下滑超38%。第三季度营收128.9亿元，逐季度营收增长还行，可惜杠杆游戏注意到同比依旧下滑，且下滑幅度达到了51%。图表来源|东方财富（特此感谢）归母净利润的表现就更差，2022年一季度华侨城A该数字为1.76亿元，下滑80%，但无论如何起码盈利的。二季度归母净利润-7085万元，亏损了，同比下滑超110%。到了第三季度还可以，起码再次盈利2000多万元，同比下滑近99%。毋庸置疑，看到这里大家都知道，四季度亏损大概率，谁知道亏了这么多。尽管二季度亏损，但是如下图，凭借一季度的盈利，2022上半年，华侨城A依旧实现了归母净利润为正。当然不多，仅有1亿元出头，同比下滑超93%。同期营收164亿元左右，同比下滑超28%。如上图，前三季度，华侨城A录得292.8亿元的营收，同比下滑近41%，同期归母净利润为1.26亿元，同比下滑超96%。对了，外界除了对华侨城A首份亏损的业绩报告有些疑惑，此前还有投资者向华侨城A提问该司最近拿地情况，2023年有哪些楼盘上市等。该司表示2023年在深圳、武汉、成都、南昌、苏州、东莞等全国多个城市有新项目上市或有产品加推计划。此外，有投资者在投资者互动平台提问：华侨城A如何扭转基层员工不断流失的局面？华侨城A日前在投资者互动平台表示，不存在基层员工不断流失的现象。该司始终重视人才的培养，建立了完善的薪酬福利体系和人才培养体系，目前各企业基层员工相对稳定。是否如此，我们等年报吧。还值得一说，杠杆游戏看到华侨城A的2022年12月主要业务经营情况公告。12月该司实现合同销售面积27.6万平方米，合同销售金额50.2亿元；2022年度累计实现合同销售面积266.5万平米，较上年同期下降33%，合同销售金额552.7亿元，较上年同期下降33%。同时，公告还说，旗下文旅企业2022年合计接待游客6184.9万人次，为2021年同期的69%的水平。不管房地产板块，还是文旅板块，确实不尽如人意。亏损应该说不算奇怪，还是那句话，没想到这么多——这窟窿到底怎么回事、谁的锅？本文未标注出处的财务图表，均源自华侨城A有关公告，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加alioyer投稿往期精选各地疯狂松绑，提前还贷成风！楼市迷茫的未来20亿元卖子公司背后：保利会超过碧桂园，问鼎2023年房企销冠吗时隔60年，数据负增长！我们该怎么办？复星的“救命钱”终于来了四项行动来了！疯狂支持房地产，但底线清晰

撰文|杆姐&编辑|雯雯房地产都被归为“困难行业”了。真不假，2023年2月6日，武汉发布16条稳经济措施，房地产行业被这样归类。与此同时，最近房地产的消息非常多，有说火的，有说返乡潮没有，还有越来越多排队提前还贷的。同时较大城市的集中供地政策要调整，民企不少获得了新融资……消息很多、很乱，不少杆友直呼看不懂。有些朋友又在犹豫了，到底是房地产卷土重来，或仅仅逐步恢复中。杠杆地产近期做了一个梳理总结，3句话：1）政策很强：“困难行业”房地产继续大松绑。2）需求依旧偏弱：返乡购房不够热，提前还贷成风潮。3）经济稳增长很迫切：地产小阳春能否实现受关注。下文就是对此3点的展开，如果懒得看下文废话，看这3句话即可。01政策很强：“困难行业”房地产继续大松绑房地产其实从2021年后半段就开始松绑，2022年政策持续松了一年。但很遗憾，长达一年多的刺激，房地产竟然没有明显起色。这在我国房地产历史上，大概是没有过的奇观。随着2022年末防控政策的大调整，2023年拼经济再次成为从上至下的共识，为了经济、就业也是不得不的必须之举。而房地产是拼经济的重要抓手，上面的领导也重申了地产的“支柱产业”地位。因此，2023一开年，对房地产进一步大松绑，也就是正常的事情。我把近期上上下下、政策面、金融端的各种松绑政策做了一个总结：1）各地既刺激居民买房，又刺激房企买地。被武汉定义为“困难行业”的房地产，在各地都得到进一步松绑。事情是这样的，2022年2月6日，武汉发布16条稳经济措施，房地产行业被归为“困难行业”。其中提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。该政策还说，在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；同时下调竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金，除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。杠杆地产总结一下，就是希望房企敢于买地、愿意买地。很多地方2022年房子不降价根本卖不动，应该说很多降价了还是卖不动。除了这些，武汉此次额外发“房票”，限购区给每户家庭额外又发了一张“房票”。“本地人限购两套、外地人限购一套”的规定调整为“本地人限购三套、外地人限购两套”。外地户籍买房可“先上车后补票”。目的很简单，就是希望更多人买房。图表来源|国金证券（特此感谢）同时，近期哈尔滨也发布文件，提高公积金贷款的房龄年限和额度上限，对特定购房人群给予购房补贴。各地的政策太多了，2月3日，南京发布文件称，对出售房屋后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠；支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力；在充分尊重居民意愿基础上，适当拓宽房屋征收货币化安置渠道。2月1日，河南洛阳宣布扩大住房补贴范围，将申请租房补贴的人员范围扩大至全日制本科，申请购房补贴的扩大至驻洛部队、省属在洛机关事业单位以及城市区以外全日制专科（含）以上毕业生。最高购房补贴10万元。1月31日，湖南确定各市州个人住房贷款首付比例下限。其中，长沙个人首套房贷最低首付比例降至30%，二套降至40%……政策太多，我就不挨个一一举例了。2）集中供地政策有调整。日前相关部门下发通知，提出将建立拟出让地块清单公布制度。我们都知道，2022年房企拿地意愿降至冰点，土拍市场惨淡。房企不买地，好多地都是地方平台公司自摸，有时候自摸都不给力。各地财政持续承压，穷疯了。图表来源|国金证券（特此感谢）此次提出的新制度未再限定供地批次，未强调集中出让，意味着执行两年的集中供地制度正逐步淡化。这次，可能较大的城市可以多次发布出让公告，有序组织出让并推出清单内全部地块。未能成交的地块统筹纳入后续详细清单内。一个词：灵活。让房企更有机会参加，更有时间准备钱参与。其实2022年，较大城市的集中供地已名存实亡，多个城市都将当年供地批次从三次调整至四到六次。3）不少城市新年首拍供应地块诚意十足。比如杭州供地本身不错，日前5宗地块，3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价，总成交金额89.57亿元。除此之外，长沙、苏州、郑州、成都、天津等地都挂出宅地出让公告，不少地块、价格都不错，希望开门红。4）房贷利率“3”字头都出来了。多地近期密集下调房贷利率。三四线、二线城市纷纷加入，最夸张的地方房贷利率降至“3”字头。比如2月1日，广西南宁住建局发布通知称，南宁阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减60个基点。按照现行LPR，杠杆地产注意到，当地首套住房商贷利率下限下调为3.7%。反正目前，首套房4%左右利率的地方多得很。5）促房企融资政策开始获得正反馈：总额“增长4成”，连一些困难房企都发债了。有消息说，“宝能系”曝低调融资。21世纪经济报道就报道说，2023年1月，受春节假期影响，房企融资同环比大幅下降。但是跟2022年春节月（2月）相比，房企融资总额增长了超4成，其中，发债民企范围较之前有所扩大，海外债在连续5个月断发后终于再度重启。克而瑞研究中心的数据显示，1月，80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%。其中，债券发行了319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%。主要受春节假期的影响。相比于2022年的2月，融资总量增长了40.1%。图表来源|中指研究院（特此感谢）信用债仍是房企融资主要渠道，据中指研究院统计，1月房企信用债规模占比58.4%。其中，境内发债主体主要是厦门国贸、华润置地、华侨城等国企央企，另外，新希望、中骏、雅居乐等民企也成功发债，并获中债增不可撤销连带责任担保。此外，海外债融资重启。1月16日，华夏幸福在境外发行的总额为49.6亿美元的美元债重组方案，获得债权人投票通过。世茂集团也在1月表示，其境外债重组工作也在持续推进中。02需求依旧偏弱：返乡购房不够热，提前还贷成风潮政策多，但是需求端好像依旧不是很买单。当然，有春节的因素。不过，比较遗憾的是，春节返乡购房潮2023年不明显。武汉住建局数据显示，2023年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势。整个1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积74.5万平米，成交量环比下降62%，同比下降48%。当然，不能完全这样看，2023年的春节较早。图表来源|克而瑞（特此感谢）2023年1月31日克而瑞公布百强房企销售榜单显示：1）尽管疫情管控全面松绑、春节迎来返乡高峰，但假期期间房企推盘积极性不高，楼市略显平淡。单月百强房企销售同比下降31.7%，同比降幅较12月扩大0.2个百分点；销售面积同比下降36.4%，同比降幅较12月扩大1.5个百分点。2）强信用企业优势延续。重点监测的30家房企中，华发、滨江、建发、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团单月销售额同比为正，分别同比增长19.3%、16.5%、10.3%、5%、4.6%、4.2%、0.9%。3）近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解房企短期资金压力，但追本溯源行业困境解决关键仍在于销售端经营现金流修复，预计需求端政策有望进一步宽松。有说销售不咋地的，也有消息说，环京、深圳行情很好。总体而言，杠杆地产看到中指研究院数据监测，1月全国100个城市新建住宅平均价格为16174元/平米，环比下跌0.02%，连续下跌7个月。分城市来看，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，微升0.01%。其中，上海、北京环比分别上涨0.04%和0.01%。二线城市环比跌幅收窄，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列。三四线代表城市中，除少数城市略有修复外，多数城市市场仍难掩颓势。监测项目平均到访量有所提升，但购房者观望情绪重，实际成交较少。二手住宅方面，1月，百城二手住宅价格继续调整，但部分城市业主预期回升，环比跌幅有所收窄。与此同时，提前还贷从2022年后半段热到现在。可以说是再掀热潮，年轻人变聪明了？现在很多银行怕购房者提前房贷，网上提前还贷板块直接下线，线下让你排队……这说明很多人对自己未来的预期，依旧持不太乐观的看法。人口负增长、经济受影响、就业承压……2022年给人的教训很深刻。对于提前还贷，杠杆地产提示一句，如果有抵个税考虑，可以适当留点故意不还完，退税还是可以的。同时，如果资金有压力还不完，剩余的贷款可以选择按揭时间不变，每月还款数减少，这样生活压力小一点。03经济稳增长很迫切：地产小阳春能否实现？到了今天，杠杆地产认为一定要明白一个道理。我们救的不是房地产本身，而是经济和就业。地产全国性大涨本身很难，人口和城镇化的趋势大家都是看到的。这些宏大的道理按下不表，我只是想说，对于全国多数人来说，抢房的时代过去了。对于少数较大城市、较热门城市而言，即便未来还是有涨，但程度和过去不同了，也有房地产正常的周期。个体的焦虑大可以少点。不过，人人都迟迟不买、观察半天，经济和地方、房企，包括金融机构可就受不了。经济一季度需要开门红，房地产修复一些是需要的。最近有消息说，后悔没有买房的开始在环京上演，有项目涨价6-7万，犹豫的人直接傻眼。还有的说，深圳楼市预期修复较快，房源比较“笋”的都已经迅速成交或者被业主下架，还在挂牌的不少业主直接涨价，多数业主的心理价位都有所提升。环京和深圳都是过去行情的带头典型，应该说上述消息，对部分人群的情绪是有一定影响的。上文杠杆地产也有写，二手房表现相对新房好一些。1月贝壳50城二手房景气指数提高至25，较上月提高6，回升幅度较上月加大，也是自去年3月以来首次回升至20以上的景气区间。图表来源|中泰证券（特此感谢）分城市看，50城中九成以上城市景气指数较上月提高。我无法判断小阳春能否迅速实现，但是一季度一定程度的修复，至少是可以的。这也是稳增长迫切需要的。防控政策的调整、连续不断的楼市刺激、经济就业的反弹，有理由相信，地产企稳可期。于后期而言，地产可以松动的政策其实还有不少。当然，人为制造一场虚幻的地产繁荣是没有意义，甚至非常坏的事情。决策层非常清楚。归根结底，抓实体经济做大经济，搞好分配公平促进消费，两者结合起来，我国经济的可持续是能实现的。于此，地产也将迎来长期较为稳定、平缓回落。本文未标注出处的截图，均源自有关部门，特此说明并致谢Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿往期精选20亿元卖子公司背后：保利会超过碧桂园，问鼎2023年房企销冠吗时隔60年，数据负增长！我们该怎么办？复星的“救命钱”终于来了四项行动来了！疯狂支持房地产，但底线清晰城市GDP排位赛：成都官宣，广渝之争继续，最大悬念是它俩！版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

撰文|张银银&编辑|欣欣然杆友欣欣然推荐理想后花园的《每一颗行星都是你》：谁拥有那星空。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）春节后杠杆游戏的第一个工作日，给杆友拜年了，希望今年大家都更好。大公司们，比如地产央企巨头也在盘算自己来年怎么搞。刚好看到一则新闻，2023年2月3日，北京产权交易所一次性挂出了保利旗下12家子公司的股权转让公告。如上截图介绍，项目为整体打包转让，12家公司都是保利与碧桂园的合资公司，挂牌总价约20多亿元。这到底怎么回事？保利在想什么、意欲何为？顺便今天也谈谈保利旗下地产主平台保利发展2022年过得怎么样。1来来和往往做生意就是这样，有来有往，有买有卖。如公告所示，保利决定转让股权的12家子公司，分别是：常州晟金房地产开发有限公司41%股权、珠海和筑房地产开发有限公司51%股权、珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司51%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权、中山市碧朗房地产开发有限公司49%股权、句容碧华房地产开发有限公司30%股权、南通市通州区碧保置业有限公司50%股权、温州升聚投资管理有限公司50%股权、台州和隆置业有限公司50%股权、重庆保南房地产开发有限公司50%股权、曲水天熠实业发展有限公司35%股权、南京保宁置业有限公司49%股权。而且公告说得很清楚，12宗股权转让项目整体打包转让。即：意向受让方参与受让本项目时，须同时参与受让除本项目外的其余11宗股权转让项目。若征集到多家意向受让方，则通过网络竞价一次报价的方式确定受让方，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和。如成交价格高于竞价起始价，增值部分按前述12宗股权转让项目转让底价的比例进行分配。同时，本次交易完成后，受让方及标的企业不得再继续使用中国保利集团有限公司及其子企业的商标、字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以中国保利集团有限公司子企业名义开展经营活动。有意思的是，这些子公司对应的项目部分已经售罄，部分还仍在销售状态；部分亏损，部分亦有盈利。比如每日经济新闻就做了一个总结，2022年南京保宁亏损8800.85万元，2021年度亏损1.05亿元；中山碧朗、句容碧华、珠海碧弘碧桂园、珠海和筑等也是连续两年内亏损。台州和隆、南通碧保置业、曲水天熠等两个年度都实现了持续盈利，盈利最多的是曲水天熠，其两个年度合计净利润约18.45亿元。你说亏钱的卖就算了，赚钱的怎么也不要了？同时为啥售罄、在售的同时出售？我想了又想，原因可能要回到上述项目、公司的合作对象上来——都是一个公司。至于两个公司他们之间为什么？从合作到保利方面决定离开，谁会接盘上述12个公司，杠杆游戏觉得值得关注。与此同时，作为地产央企龙头保利发展可没闲着，一出一进的玩法，有意思。就在2023农历春节之前，1月11日，保利发展发布公告，自公司上月《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号