撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友欣欣然推荐老王乐队的《那些失眠的夜与难以忘怀的事》：所有的美梦都会终结。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
即将于2023年6月5日召开的光明房地产集团股份有限公司（下文简称“光明地产”）2022年度业绩说明会，将不会再看到董事长沈宏泽先生出席。
因个人原因，沈宏泽先生请求辞去公司董事、董事长、董事会战略委员会主任委员的职务。
当时的公告还说，公司董事会对沈宏泽先生在任职期间为公司所做出的贡献表示衷心感谢。一周之后的5月26日，最新消息是：沈宏泽涉嫌严重违纪违法，目前正接受调查。近期地产反腐，颇受关注。严格说，自从这2年地产业不行后，隔三岔五就有相关从业者进去。借此机会，杠杆游戏今天说一说光明地产这家很多杆友不太熟悉的地产公司近期的业绩。对了，光明地产和大家更熟悉的光明食品/乳业确实有关系，光明食品是光明地产的大股东。根据光明地产2023年第一季度房地产业务主要经营数据公告，我们看到光明地产在一季度有喜有忧。整个2023年一季度，该司新增房地产储备面积为0万平米，2022年同期也是0万平米；权益新增房地产储备面积，自然也是0万平米，2022年同期也是0万平米。不仅如此，2023年一季度，光明地产新开工面积为0万平米，2022年同期也是0万平米；权益新开工面积也是0万平米，2022年同期同样是0万平米。这说明，哪怕是背靠国资大山，光明地产对房地产的前景也是保守的。不敢轻易拿地，不敢轻易扩大投资。还不错的是，竣工成绩可以。2023年一季度，光明地产竣工面积为92.23万平米，2022年同期为48.33万平米，同比增长90.82%。权益竣工面积为51.71万平米，2022年同期为24.57万平米，同比增长110.43%。另外值得一说，理论上2023年地产形势在修复吧，可至少从一季度销售数据看，光明地产却并非如此。2023年一季度，光明地产签约面积为14.15万平米，2022年同期为21.34万平米，同比下降33.71%。权益签约面积为8.77万平米，2022年同期为14.88万平米，同比下降41.08%。签约面积下滑的同时，签约销售金额自然也是下滑。一季度，光明地产签约金额为16.16亿元，2022年同期为24.64亿元，同比下降 34.41%。权益签约金额为10.77亿元，2022年同期为17.78亿元，同比下降39.42%。截至2023年3月末，光明地产出租房地产总面积39.09万平米，权益出租房地产总面积37.91万平米。同期，租金总收入2695万元，权益租金总收入为2703万元。注意出租房屋的数据，光明地产公告没有披露同比增减幅度。杠杆游戏去查阅了一下2022年同期的公告，情况是这样的：截至2022年3月末，该司出租房地产总面积37.53万平米，权益出租房地产总面积36.35万平米——对比可以发现，2021年一季度出租面积有小幅增加。但是，2022年一季度，光明地产租金总收入为2835.23万元，权益租金总收入为2775.27万元——对，没有看错，出资面积略有增加，但租金收入却是下滑的。一季度现金流量净额-27.23亿元，同比下滑490.39%2023年一季度，光明地产营收20.14亿元，同比下滑高达61.15%。这个数据有点令杠杆游戏吃惊，如上文所述，一季度竣工不错啊。难道交付、结转得这么少？财报解释说：比较有意思的是，同期归属净利润却又增长。增幅46.58%，不过归属净利润只有小768万元，2022年同期更是只有约524万元。如果看扣非净利润，数据就不好看了，-245万元，同比竟然还是增长62.36%之后的结果——2022年同期，该有多惨，是的，当时为-650.9万元。为什么？归属净利润为正，虽然不多，而扣非净利润为负，最大一笔收入是计入当期损益的政府补助（但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）614.73万元。此外，还有非流动资产处置损益 、其他营业外收入和支出等。所以最终，扣非净利润为负。如上图，一季度，光明地产经营活动产生的现金流量净额更是为-27.23亿元，同比下滑490.39%。一季报披露，经营活动现金流出小计48.96亿元，而经营活动现金流入小计只有21.74亿元，因此经营活动产生的现金流量净额出现了负值。有必要说一句，2022年同期也是负值，只是当时为-4.61亿元，如上文杠杆游戏所述，如今下滑更多，数据更惊人了。同样的，光明地产投资活动产生的现金流量净额，2023年一季度也是负的，约-2360万元，2022年同期为3633万元左右。筹资活动产生的现金流量净额则由负转正，2022年一季度为-11.12亿元，2023年同期则有12.30亿元。期末现金及现金等价物余额保持得还不错，2023年一季度为56.53亿元，2022年一季度则为50.30亿元。看完光明地产2023年一季度的财报，我们再回溯一下2022全年该司的表现。2022年，光明地产录得营收165.41亿元，相较于2021年的258.80亿元，同比下滑36.08%。归属净利润则从2021年的7008万元，下滑26.93%，至5121万元左右。对了2021年其实也不多，只有1亿元出头。虽然不多，也是下滑的，但是至少2022年是盈利的，这已经算房企中的少数了。不过不管怎么说，国资背景嘛。另外，扣非净利润，2022年光明地产为2255万元左右，而2021年为-2.95亿元，注意2020年为为-5.86亿元。2022年，光明地产大概拿了2000来万元的政府补贴，而这个数字2021年为近9300万元。同时2021年非流动资产处置损益2.17亿元，综合非经常性损益项目金额3.65亿元——除掉这些，2021年扣非净利润为负。2020年这个数字更大，所以当年的扣非净利润亏损更大。如上图，2022年经营活动产生的现金流量净额为37.58亿元，2021年为61.27亿元，同比下滑38.67%。此外，杠杆游戏看到，光明地产2022年投资活动产生的现金流量净额也是负数，主要是该期收回合联营企业垫款等减少所致。
2021年为752亿元出头，2022年降为近675亿元，下滑了10.26%。其实道理很简单，和很多房企一样，光开发、买地少，资产自然减少。归属上市公司股东的净资产，自然也是下滑。财报还披露，2022全年光明地产实现新开工面积19.81万平米，竣工面积为254.81万平米——这新开工面积真是低到可怜，2022年的日子是真难。不过，作为国资房企，2022年光明地产整体平均融资成本4.67%，真是羡慕嫉妒恨——从这个角度说，沈宏泽治下的光明地产一副好牌打得不太好，也是可惜了。本文未标注出处的财务图表，均源自光明地产有关公告，特此说明并致谢