格力地产一箭双雕：拿下珠海免税，融资化解债务

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐环岛行驶的《废浪潮》：环岛一圈又一圈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

不久前，刚获批重组珠海免税的格力地产，交出了自己2022年的财报。

完成重组后，格力地产将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

前途是美好的，而2022年的业绩压力也是真实的。

今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第15期，看看格力地产的2022年。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1

营收下滑、利润转负背后

格力地产在2022年财报中披露：

受房地产市场行业周期影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，2022年，基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，因此主要会计数据和财务指标较上年同期大幅度下降。

一个熟悉的词语“计提”（下文第二部分杠杆游戏会写更多细节），2022年很多公司都是这样做的——房企很多如此，其他行业也不少。

2022年，格力地产实现营业收入40.47亿元（其中房地产板块实现营业收入34.97亿元），同比下滑43.27%，2021年还超71亿元。

实现归属净利润-26.84亿元，同比降幅高达682.83%。2021年该数字为4.6亿元左右。

总的来说，格力地产虽然有几个方向的发展，但至少截至目前总体还是房地产为主。

归属净利润下滑很惨之外，扣非净利润的情况类似，如上图。

现金流净额也出现大幅度滑坡。

截至2022年末，格力地产总资产302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为63.35亿

元，同比下降29.75%。

不仅归属于上市公司股东的净资产下滑，总资产本身也下滑了超8个点。

房地产企业这个情况2022年挺多的。

自然，基本每股收益、资产收益率也就为负值。

如上图，地产行业的滑坡真是一步一步开始的，2021年每股收益、资产收益率相较于2020年就明显下滑。

到了2022年如此惨的地步。

另外杠杆游戏发现，2022年的4个季度具体看的话，其实上半年格力地产还是盈利的。虽然第二季度略有3000多万元的亏损，但当时一季度有上亿元的归母净利润。

然后2022年第三季度也是盈利的。

到了2022年第四季度，巨亏超28亿元，所谓计提，于是有了2022年亏损的问题。

2

利润为负的细节

除了众所周知的计提，导致了亏损，我们看格力地产的毛利率其实并不低。

如下图，房地产板块的虽然下滑了3.51%，依旧高达27.56%。

这个毛利率可以说是高于多数上市同行的。

当然，受委托开发项目的毛利率是负值，但是这块业务总计才3000多万元，按说对利润的影响很有限。

也就是说，格力地产本身业务的经营还是不错的。

比如该司的年报披露，2022年录得营业收入40.47亿元，同比减少43.27%；营业成本30.67亿元，同比减少41.97%——成本的减少幅度和营收是匹配的。进一步说明，格力地产的亏损，并不是本身公司经营出了太大问题。

然后杠杆游戏发现，投资性房地产的变动，是计提之外，导致格力地产亏损的第二大原因。

格力地产在财报中也是明确说了一这一点的。但这方面对利润的影响到底有多大？

2022年期初格力地产投资性房地产的余额有近32亿元，到了期末还有26.5亿元左右，也就是这部分对利润的影响为负，具体为-5.48亿元。

如上图，这一变化，进一步导致了格力地产2022年较大幅度的亏损。而且对于这个体量的房企来说，这个数字不小。

另外，销售费用、管理费用和营收一样起码是减少的，格力地产的财务费用2022年竟然略微增长。

2021年该数字为4.63亿元，2022年增加到近4.9亿元。

格力地产解释说：本期利息费用化增加所致。

对，这就涉及到下一个值得关注的问题了。

3

别样转型收购：债务纾困一举两得

虽然2022年业绩非常不理想，但是格力地产在年报中认为：

中央和地方政策暖风频吹，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，尤其是2022年末支持房产企业融资“三支箭”措施的相继推出，在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下，高效助力房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，让行业看到了破晓曙光。

不过接下来该司是这样说的：

乘房企股权融资政策东风，为深化落实国有企业改革精神，促进产业结构优化升级，决定继续推动重大资产重组工作，致力于开辟新增利润点，进一步提高资产质量和盈利水平……本次重组将向格力地产注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实其口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。

如文初杠杆游戏所言，在格力地产眼中，未来该司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

免税大消费排第一。

话说好听，总体还是未来的事，当下呢？

我们注意到2022年，格力地产的一些现金流指标出现了明显异动。

原因主要是销售回款减少、收回投资收到的现金增加，筹资活动收到的现金增加……

截至2022年末，格力地产合并报表范围内有息债务余额分别为178.40亿元，2021年末为182.27亿元，同比变动-2.12%。

详细来说，公司债券余额34.20亿元，共有30.20亿元公司信用类债券在2023年5至12月内到期或回售偿付。

如上图截至2022年末，格力地产的总负债239.25亿元，较上年的239.08亿元，增加0.07%还算好。

短期借款14.59亿元，同比增加10.61%；

应付账款20.5亿元，同比增加2.65%；

一年内到期的非流动负债92.01亿元，同比增加98.21%。

截至2022年末，杠杆游戏注意到，格力地产的现金及等价物只有15亿元左右。

显然格力地产靠卖房子纾困压力大，怎么搞？近期收购珠海免税获批，募资70亿元购买资产申请获上交所受理。

此次高达70亿元的募资，多数资金用于格力地产补充流动资金和偿还债务。真是一举两得的好买卖，爽。

本文未标注出处的财务图表，均源自格力地产有关公告，特此说明并致谢

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