奇怪的华侨城：由盈转巨亏，收关注函

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐新裤子的《我不要熄灭在风中》：彭磊这10年产品很稳定，可以有点变化了不。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

上市公司里的怪事不少，什么海鲜跑路了，中草药绝收了。

这不，房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。

这样的事情自然引起注意，2023年2月9日，该司收到了深圳证券交易所（简称“深交所”）的关注函。

这公司是谁呢？央企背景的华侨城A，我的天，2022年混得还算好的房企，基本都央国企背景，华侨城A咋回事？

当然，杠杆游戏提示一句，华侨城A是文旅地产，和一般地产公司确实有些区别。

事情怎么回事，我们一起看看。

1

由盈转巨亏，收关注函

事情要从2023年1月末，华侨城A发布的2022年度业绩预告（下文杠杆游戏会详细写）说起。

在这份公告中，华侨城A披露，预计2022年净利润为负值。

按说这没什么，多数房企2022年的表现不都是如此吗？

华侨城A确实有不同。

时隔10天左右，深交所上市公司管理一部向华侨城A发出了关注函。

关注函说：

你公司预计2022年实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）亏损80亿元至110亿元，亏损原因为房地产业务及旅游景区业务收入下降、房地产业务毛利率下降、计提资产减值损失等。我部对此表示关注……

深交所提出了2大疑惑，并请华侨城A进行核实、作出说明。

1）按照2022年10月27日华侨城A披露的《2022年三季度报告》显示，2022年前三季度实现净利润12,603.67万元。

而业绩预告显示，华侨城A的2022年度业绩由盈转亏。深交所要求华侨城A结合所处行业环境、公司经营情况等，说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性。

这个问题，我想任何有所关注的人都会觉得奇怪。前三季度都好好的，四季度就这么惨？

2）业绩预告显示，华侨城A对房地产业务及旅游景区业务，计提存货跌价准备及资产减值损失。

深交所请华侨城A分业务板块，说明计提存货跌价准备及资产减值损失涉及的具体资产，及项目的相关情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，以前年度资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

深交所方面对此表示关注，并请华侨城A就上述问题做出书面说明，在2023年2月16日前将有关说明材料报送、对外披露，同时抄送派出机构。

和类似函件一样，杠杆游戏看到关注函提醒华侨城A及全体董事、监事和高级管理人员严格遵守《证券法》《公司法》等法律法规，以及深交所《股票上市规则》等规定，真实、准确、完整、及时、公平地履行信息披露义务。

值得一说，华侨城A现任董事长为张振高，男，1962年生，61岁。2022年春天，其接任退休的段先念。

此前，张振高为保利集团总经理。

段先念生于西安，长期在西安任职，官至副市长，于2014年初转战华侨城A。

2022年是张振高的华侨城A首秀。

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为何由盈转巨亏

我们先来看看业绩预亏的详情。

2022年华侨城A归母净利润预计亏损800,000万元-1,100,000万元，是的没有看错，80-110亿元的亏损。

而2021年华侨城A盈利379,911.24万元，即小38亿元。2022年可能比2021年同期下降310.58%-389.54%，不仅亏损额度惊人，幅度也是惊人。

然后扣非净利润的亏损额度可能就更高，865,000万元-1,165,000万元，我的天，预计86.5亿元-116.5亿元的亏损。

2021年扣非净利润为229,700.17万元，即接近23亿元。2022年大概比2021年同期下降476.58%-607.18%，也是够可以。

要说一般房企2022年巨亏也没毛病。

但是问题就在于，第一，华侨城A是央企背景，一般央国企表现都还可以。

第二，前三季度都还盈利呢，怎么突然就不行了。

业绩预告对业绩变动原因做了几点说明：

1）受房地产市场下行影响，房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；

2）为深入推动资源结构调整，部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，结转毛利同比下降；

3）考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加；

4）报告期内，旅游景区业务受疫情的冲击严重，亏损金额加大；

5）因持续亏损或更新改造等因素，对部分景区资产计提减值；

6）转让子公司产生的投资收益同比减少。

应该说，上述说法听上去也都对，怎么都集中在四季度？景区、计提这些到底怎么个标准？

虽然2022年可能巨亏，但是华侨城A也说：

秉持长期价值主义，坚持精益化管理，全面提升各主营业务专业化水平，培育独立自主经营、市场化发展、滚动可持续发展与风险防范能力，推动公司实现高质量、可持续发展目标，为广大股东实现更高质量的价值创造。

翻一下，还是很看好自己未来的。杠杆游戏总体也是这么认为的，只是没想到2022年会这个程度。

华侨城A也说了，此次业绩预告是公司内部初步测算的结果，2022年度的具体财务数据以正式披露的2022年年度报告为准。

我们先等着对关注函的回应吧。

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2022年表现到底怎么样

说了巨额预亏和关注函的事，我们看看2022年华侨城A的表现到底如何？

先从其2022年前三季度的业绩说起。

2022年第一季度，华侨城A实现营收74.73亿元，当时还好，下滑只有10来个点。

但是从第二季度开始，营收下滑越来越明显。第二季度营收89.23亿元，同比下滑超38%。

第三季度营收128.9亿元，逐季度营收增长还行，可惜杠杆游戏注意到同比依旧下滑，且下滑幅度达到了51%。

图表来源|东方财富（特此感谢）

归母净利润的表现就更差，2022年一季度华侨城A该数字为1.76亿元，下滑80%，但无论如何起码盈利的。

二季度归母净利润-7085万元，亏损了，同比下滑超110%。

到了第三季度还可以，起码再次盈利2000多万元，同比下滑近99%。

毋庸置疑，看到这里大家都知道，四季度亏损大概率，谁知道亏了这么多。

尽管二季度亏损，但是如下图，凭借一季度的盈利，2022上半年，华侨城A依旧实现了归母净利润为正。

当然不多，仅有1亿元出头，同比下滑超93%。同期营收164亿元左右，同比下滑超28%。

如上图，前三季度，华侨城A录得292.8亿元的营收，同比下滑近41%，同期归母净利润为1.26亿元，同比下滑超96%。

对了，外界除了对华侨城A首份亏损的业绩报告有些疑惑，此前还有投资者向华侨城A提问该司最近拿地情况，2023年有哪些楼盘上市等。

该司表示2023年在深圳、武汉、成都、南昌、苏州、东莞等全国多个城市有新项目上市或有产品加推计划。

此外，有投资者在投资者互动平台提问：华侨城A如何扭转基层员工不断流失的局面？

华侨城A日前在投资者互动平台表示，不存在基层员工不断流失的现象。该司始终重视人才的培养，建立了完善的薪酬福利体系和人才培养体系，目前各企业基层员工相对稳定。

是否如此，我们等年报吧。

还值得一说，杠杆游戏看到华侨城A的2022年12月主要业务经营情况公告。12月该司实现合同销售面积27.6万平方米，合同销售金额50.2亿元；

2022年度累计实现合同销售面积266.5万平米，较上年同期下降33%，合同销售金额552.7亿元，较上年同期下降33%。

同时，公告还说，旗下文旅企业2022年合计接待游客6184.9万人次，为2021年同期的69%的水平。

不管房地产板块，还是文旅板块，确实不尽如人意。

亏损应该说不算奇怪，还是那句话，没想到这么多——这窟窿到底怎么回事、谁的锅？

本文未标注出处的财务图表，均源自华侨城A有关公告，特此说明并致谢

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