20亿元卖子公司背后：保利会超过碧桂园，问鼎2023年房企销冠吗

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐理想后花园的《每一颗行星都是你》：谁拥有那星空。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

春节后杠杆游戏的第一个工作日，给杆友拜年了，希望今年大家都更好。

大公司们，比如地产央企巨头也在盘算自己来年怎么搞。刚好看到一则新闻，2023年2月3日，北京产权交易所一次性挂出了保利旗下12家子公司的股权转让公告。

如上截图介绍，项目为整体打包转让，12家公司都是保利与碧桂园的合资公司，挂牌总价约20多亿元。

这到底怎么回事？保利在想什么、意欲何为？顺便今天也谈谈保利旗下地产主平台保利发展2022年过得怎么样。

1

来来和往往

做生意就是这样，有来有往，有买有卖。

如公告所示，保利决定转让股权的12家子公司，分别是：

常州晟金房地产开发有限公司41%股权、珠海和筑房地产开发有限公司51%股权、珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司51%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权、中山市碧朗房地产开发有限公司49%股权、句容碧华房地产开发有限公司30%股权、南通市通州区碧保置业有限公司50%股权、温州升聚投资管理有限公司50%股权、台州和隆置业有限公司50%股权、重庆保南房地产开发有限公司50%股权、曲水天熠实业发展有限公司35%股权、南京保宁置业有限公司49%股权。

而且公告说得很清楚，12宗股权转让项目整体打包转让。

即：意向受让方参与受让本项目时，须同时参与受让除本项目外的其余11宗股权转让项目。

若征集到多家意向受让方，则通过网络竞价一次报价的方式确定受让方，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和。

如成交价格高于竞价起始价，增值部分按前述12宗股权转让项目转让底价的比例进行分配。

同时，本次交易完成后，受让方及标的企业不得再继续使用中国保利集团有限公司及其子企业的商标、字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以中国保利集团有限公司子企业名义开展经营活动。

有意思的是，这些子公司对应的项目部分已经售罄，部分还仍在销售状态；部分亏损，部分亦有盈利。

比如每日经济新闻就做了一个总结，2022年南京保宁亏损8800.85万元，2021年度亏损1.05亿元；中山碧朗、句容碧华、珠海碧弘碧桂园、珠海和筑等也是连续两年内亏损。

台州和隆、南通碧保置业、曲水天熠等两个年度都实现了持续盈利，盈利最多的是曲水天熠，其两个年度合计净利润约18.45亿元。

你说亏钱的卖就算了，赚钱的怎么也不要了？同时为啥售罄、在售的同时出售？

我想了又想，原因可能要回到上述项目、公司的合作对象上来——都是一个公司。

至于两个公司他们之间为什么？从合作到保利方面决定离开，谁会接盘上述12个公司，杠杆游戏觉得值得关注。

与此同时，作为地产央企龙头保利发展可没闲着，一出一进的玩法，有意思。

就在2023农历春节之前，1月11日，保利发展发布公告，

自公司上月《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2022-084）披露以来，公司新增加房地产项目8个……

羡慕吧，真是豪门。想买就买，也包括想卖就卖，说不合作就不合作了。

上述保利发展新增加房地产项目8个，总价款约110亿元多，分别位于北京、广州、南京、合肥、石家庄、大连、长沙等地。

2

2022年销售还是厉害

根据保利发展2022年12月份销售情况简报，2022年12月，保利发展实现签约面积339.86万平米，同比增加38.89%；

实现签约金额571.74亿元，同比增加55.76%。

按照两组数据的增幅，可以方向2022年12月保利发展的房子单价还是上涨的。

你说销售同比增加，单价还涨的地产公司，2022年有几个。

当然，2022全年，保利发展实现签约面积2747.95万平米，同比减少17.55%；

实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

两相对照可以发现，即便2022全年，保利发展的房子单价也表现不错。

图表来源|中指研究院（特此感谢）

按照中指研究院的排名，保利发展2022年升至行业第2（杠杆游戏特别提示，详细销售数据和官方披露略有出入，不影响排名）。

2021全年，保利发展为第4，前面当时有碧桂园、万科、融创中国，如今万科、融创中国都被甩在了后面。

或许2023年登顶，也不是没可能。

值得一说，按照中指研究院的数据，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平米，同比分别下降42.9%和48.1%。

比起来，保利的下滑幅度小了不少，应该说叫表现很好。而且4000多亿元的销售盘子，这个表现可以说厉害。

2022年，销售额超千亿房企仅有20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。

房企分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。

图表来源|中指研究院（特此感谢）

对了，中指研究院数据披露，2023年1月，保利发展实现全口径销售额295亿元，较2021年1月的279亿元增加了16亿元，是为数不多的销售额同比正增长的房企。

恰好，单月真是登顶了。

随着防控政策的大调整、各种拼经济、救市政策的展开，什么“三箭齐发”稳融资，加速风险出清杠杆游戏就不多说，可以预见，房地产领域风险会逐渐回落。特别是一些优质房企，2023年可能对他们是相对利好的。

当然，即便是地产央企巨头，2022年的利润也不够好，2023年和高潮期比，还是受影响。

3

地产央企巨头业绩也滑坡

刚好，保利发展有发布2022年度业绩快报公告。杠杆游戏看到，即便是地产央企巨无霸，2022年销售还算可以，但经营业绩、利润指标受到的冲击还是不小。

首先我们看保利发展2022年的预计营收，预估值为2811亿元出头，2021年为2850亿元余。下滑估计1.37%，幅度倒不大，能平滑曲线做到这个程度的房企，其实不多。

利润指标就没这么幸运了。

如上图，营业利润估计小347亿元，2021年同期接近497亿元，下滑了30.18%。

利润总额的情况差不多，预估下滑29.58%，从2021年的超500亿元，下滑到约352亿元出头。

然后归母净利润，则从2021年的近274亿元，估计下滑超33%，至183亿元左右。

扣非净利润的情况当然也是差不多的，预计也将下滑超32%。从2021年的超268亿元，下滑至180亿元左右。

另外总资产情况也和很多房企类似，保利发展2022年末总资产约1.47万亿元，2022年初为约1.4万亿元，增加了5.29%。

应该说比很多房企还是要好，不少房企资产总额都是下滑的。

保利发展自己说：

报告期内，公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

另外，杠杆游戏提示一句，保利发展上述2022年业绩数据为初步核算数据，未经会计师事务所审计，主要指标可能与2022年年度报告中披露的数据存在差异，具体数据以2022年年度报告中披露的数据为准。

不管怎么说，2022年的财务业绩大概就是这样了，情况太特殊，地产央企也没办法。

地产央企2023年我想总体都不会太差，希望其他类房企，各行各业、个体，2023年都能有更好恢复。

本文未标注出处的财务图表，均源自保利发展有关公告，特此说明并致谢

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