“小碧桂园”：艰难才开始

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐草东没有派对的《床》：草东还有派对，没有鼓手凡凡，祝新专辑早发。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

销售额大跌、营收大跌，归母净利润由正转负，这差不多算是民营房地产上市公司2022年的“标配”表现。

有“小碧桂园”之称的中梁控股，自然也是如此，甚至可以说表现得非常标准。

看完该司的年度业绩公告，我想说，2022年困难其实才开始，2023年依旧非常难。

今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第11期，谈谈中梁控股2022年度业绩报告吧。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1

三四线之王：销售额大降、营收大跌，利润转负

2022年，中梁控股合约销售额（包括该集团的附属公司、合营企业及联营公司）为660.5亿元，按年同比减少约61.6%。

没有看错，下滑幅度就是这么吓人。

2022年，该司合约销售面积约627.1万平米，同比下降约56.1%。年内，合约销售均价为每平方米约10500元。

如此说来，2022年，中梁控股的价格表现不太好。

如此市场表现一点不意外。如上图，65%的销售额在三四线城市，三四线均价均低于该司均价，特别是四线城市均价，不到7000元/平米。

即便是二线城市，中梁控股的均价也只有13000多元/平米，这说明该司的项目多数地段、板块并不太好。

特别有意思，如上图的表，我们看不到该司有一线城市的销售。

说完销售我们看营收。营收下滑程度稍好，杠杆游戏注意到，2022年中梁控股的总营收为393.3亿元，同比减少约48.3%。

毛利则从2021年的超130亿元，下滑了73%，至35亿元出头，这下滑的幅度实在是不忍多说。

毛利率更是从2021年的17.1%，下降至8.9%。

主要由于年内交付的物业项目的平均售价，相对有关土地收购成本较低，及物业项目减值所致。

2022年，中梁控股销售成本，由2021年的近631亿元，减少约43.2%，至超358亿元。

如下图，我们可以发现，这还是在各项销售开支、行政成本大幅减少的情况下。

但是很遗憾，毛利情况依旧非常不理想。

净利润自然是更差。2021年相较于2010、2020年归母净利润虽然下滑，好歹还是有超27亿元。

到了2022年，该数字变为-13.46亿元。

如果非要计算百分比，下滑近150%。

具体利润数字如上图。

即便是扣除各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损及汇兑亏损，拥有人应占经调整净利润也只有12.0亿元。

其实看完上文的销售结构、价格表现，虽然这些房子2023年多数尚未交付结算，但我们大概也就明白，中梁控股为何亏损。

不过话说回来，亏损总额也不算很多，中梁控股的表现似乎比部分民营房企其实要略好。真的如此？

2

资金、债务依旧压力山大

2022年，中梁控股的融资收入（主要是银行利息收入）按年减少约33.6%，至2.47亿元。

融资成本则减少38.7%，至3.97亿元。

2022年，该司已支销及资本化的融资成本总额约为30.22亿元，按年减少约36.7%。

乃由于银行及其他借款、资产担保证券以及优先票据减少所致。

2022年末，中梁控股的流动资产净额约147.46亿元，2021年末该数字为279.48亿元。流动资产总额由2021年末的2384.19亿元，减少约11.2%，至2022年末的2117.36亿元。

同期流动负债，由2021年末的2104.71亿元，减少约6.4%，至1969.90亿元。流动资产总额减少主要由于：

1）在建物业减少；2）现金及银行结馀减少所致。

截至2022年末，杠杆游戏注意到，中梁控股的现金及银行结余（包括受限制现金及已抵押存款）合共约165.86亿元，2021年同期该数字为276.11亿元，较2021年底减少约39.9%。

年度业绩公告披露，在目前地方政府政策的严格要求下，该集团绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。

翻译一下，实际可以自由支配的钱不多。

截至2022年末，中梁控股未偿还债务总额为约 267.35亿元（其中境内有息负债约为185亿元 ，境外有息负债约为82亿元），2021年末该数字为401.81亿元 。

包括：银行及其他借款约202.33亿元，2021年末该数字为316.82亿元；优先票据约65.02亿元，2021末该数字为81.81亿元；资产担保证券为零，2021年末该数字为3.19亿元 。

如上图。

2022年末，杠杆游戏注意到，中梁控股的净负债比率约为32.3%，2021年该数字为35.4%——不容易。

如下图，各种一年内要还的债务，含银行贷款、其他借款、优先票据等随便一算100多亿元。

业绩公告说：

其中人民币17,842,942,000元将于未来12个月内到期偿还，而其现金及现金等价物为人民币14,603,726,000元。

而中梁控股真实可以动的现金非常有限。如该司业绩公告所言，绝大部份的现金都在项目层面的指定银行账户中接受严格的预售现金监管，以确保在建物业的竣工。

那么，资金、债务压力可想而知。

3

化债、脱困不易

业绩公告披露：

1）于2022年12月31日，本集团于预定还款日期未能偿还2022年5月及2022年7月到期的优先票据本息合计人民币209,736,000元及若干优先票据利息合计人民币343,867,000元。2）于2022年12月31日，计息银行及其他借款本金合计人民币2,700,636,000元尚未于预定还款日期偿还，触发部分长期计息银行及其他借款人民币189,959,000元变得可按要求偿还。3）2022年5月到期的优先票据的受托人，于2022年11月21日针对本公司提出清盘呈请。

业绩公告说，上述状况显示存在对该集团持续经营之能力，可能引起重大疑虑的重大不确定性。

中梁控股也想了很多办法，比如：

1）委任财务及法律顾问，协助其境外债务的整体解决方案，以在实际可行的情况下尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案；

2）已就清盘呈请委任法律顾问；

3）一直积极与现有债务持有人，就银行及其他借款的续期或延期偿还进行协商；

4）将继续积极与银行沟通，为合资格的项目开发及时争取相关项目开发贷款；

5）将继续寻求其他替代融资及借款，为履行其现有财务责任以及未来运营及资本支出提供资金；

6）已制定以加快销售物业为主的业务策略计划；

7）已采取措施，加快收回未付的销售收入，并有效控制成本及费用；

8）将继续寻找合适的机会，出售其于若干项目开发公司的股权，以产生额外的现金流入。

其实各家出险的地产公司都是这样做的，但是到目前为止，完成了债务重组自救的，哪怕只是海外债务重组的公司，屈指可数。

不过，杠杆游戏看到中梁控股本董事很有信心：

经考虑上述计划及措施，本集团将有足够营运资金为其业务提供资金，满足于2022年12月31日起未来十二个月内履行其到期财务承担。因此，本公司董事信纳，按持续经营基准编制本集团截至2022年12月31日止年度综合财务报表属适当。

当然话说回来，仍存在重大不确定因素。

还不错的是，截至2022年底，中梁控股的境内有息负债绝大部份为有项目抵押的贷款，该司已经积极与境内银行和贷款机构在境内贷款到期时进行贷款展期，相信境内贷款到期后的续期风险已经可控。

这措辞也是够艺术。

2022年度业绩公告说，如果无法持续经营，则可能必须进行调整以将资产账面价值减记至其可收回金额，可能出现的任何其他负债进行拨备，并将非流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。

截至2022年末，中梁控股连同其合营企业及联营公司的总土地储备约为4090万平米（含已售的建筑面积），2022年没拿地。

其中，可供销售/可出租的已完工物业占约470万平米，在建物业或用作未来开发物业占约3620万平米。

如上图我们会发现，中梁控股的土地储备68%都位于三四线城市——这个比例，和该司2022年三四线城市销售额的比例一样，非常高。

这样一个土地结构，到底2023年表现会如何？杠杆游戏认为这大概是个很关键的问题。

对了，截至2022年末，中梁控股聘有合共4419名全职雇员，2021年末该数字为10317名。

对于2022年财务表现，该司的外聘核数师的独立核数师报告摘录：

吾等不对贵集团的综合财务报表发表意见。由于多项关于持续经营的不确定因素的潜在相互作用及其对综合财务报表可能产生的累积影响（诚如吾等报告内不发表意见的基础章节所述），吾等无法对综合财务报表形成意见。吾等认为综合财务报表已于所有其他方面遵照香港公司条例的披露规定妥为拟备。

不发表意见的基础是因为，有关持续经营的重大不确定性。

综上，未来的日子可以想见。

本文未标注出处的财务图表，均源自中梁控股有关公告，特此说明并致谢

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