融创即将上岸？愿烂尾房有救
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
如果消息为真，我们要恭喜融创中国，要祝贺房子烂尾的朋友。
近2天，不断有媒体报道说，从知情人士、接近融创中国的人士处了解到，该司的境外债务重组计划进展顺利，有望于2023年3月底前对外公布债务重组计划。
消息确切来源不清楚，或许是有关方面提前放风。从媒体对融创中国的采访申请看，普遍没有正面回应。
总的来说，杠杆游戏是希望消息为真的。因为只有完成了境外债务的重组，经营才可能重回正轨，对于购房者来说，房子才不会烂尾。
下文，我对融创中国境外债务重组的一些进度，以及最新的经营销售情况做个梳理，希望对杆友理解融创中国有所裨益。
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为什么传言是3月底前对外公布其债务重组计划？
从《证券日报》、澎湃等机构媒体的报道看，他们都提到，从接近融创中国的人士、知情人士等消息源获得的消息。
上述信源都表示，融创中国的境外债务重组计划进展较为顺利，重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。
根据融创中国2022年12月的公告披露，杠杆游戏注意到，截至2022年6月底，境外有息负债本金额约为110亿美元（未经审核），其中约37亿美元，约占境外债务总额的34%的原始到期日为2022底前。
根据企业预警通的数据，融创中国目前有10笔境外债券，其中3笔将于2023年内到期。
如下图，最后面3笔。
最早的一笔将于4月到期，注意这个时间节点。这也便与近期所传，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划的时间对应上了。
也就是说，融创中国希望不再有海外债务违约。
接着我们梳理一下此前融创中国境外债务重组工作的一些进展。
2022年12月9日，融创中国公告了初步的境外债重组框架：
1）计划将30亿至40亿美元的债务以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；
2）剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年；
3）提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；
4）向及时支持重组方案的债权人提供同意费。
不过之后，直到今天，我们没有获得融创中国上述方案的进一步确切官方消息。
从近期的媒体传言看，或许意味着上述方案基本或者有修改得到了主要债权人的认可。
澎湃的消息说，融创中国提到或将通过发行新的美元票据来置换现有的票据，债权人还可以申请债转股。展期期限最短为2年，最长为9年。
除了境外债务，国内此前2023年1月处置了深圳文旅项目。
同时境内债方面也在2023年1月取得重大进展。
总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。
对此，融创中国指出：
展期方案通过后，将有效缓解公司未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。
为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。
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销售恢复有限，还需努力
根据日前融创中国发布的公告，2023年2月，该司实现合同销售金额约108.6亿元，合同销售面积约81.4万平米，合同销售均价约1.33万元/平米。
截至2月底，融创中国累计实现合同销售金额约180.9亿元，累计合同销售面积约140.1万平米，合同销售均价约1.29万元/平米。
1月时，融创中国实现合同销售金额约72.3亿元，比较遗憾的是，同比下降74.1%左右。合同销售面积约58.7万平米，合同销售均价约1.23万元/平米。
如此说来，2月相对于1月销售还是有所恢复。不过杠杆游戏要提示一句，1月有过年因素。如果这样看，2月的环比增速、恢复状况应该说也不算很理想。
2022年12月时，融创中国录得82.3亿元左右的合约销售额，合同销售面积约66.4万平米，合同销售均价约1.24万元/平米。
此般说，杠杆游戏认为，2023年1、2月融创中国的表现还是可以。大环境的逐步改变，还是有些效果。
2022全年，融创中国累计实现合同销售金额约1693.3亿元，累计合同销售面积约1284.7万平米，合同销售均价约1.32万元/平米。
应该说，融创中国2月无论销售面积还是单价，都有企稳、修复的势头，当然总体来说还很有限。
与此同时，交付、保交楼方面也有一些进展。
融创中国官方说法是，2023年1月，在全国19个城市交付了31个项目，取得“保交付”开门红，涉及1.9万户家庭，分布于杭州、苏州、哈尔滨、贵阳等地，包括佛山滨江首府二期、重庆长乐雅颂一期、苏州时光印花园、哈尔滨融创文旅城融园二期等。
比如1月15日、18日，杭州湾壹号望臻园和融望园相继迎来交付。
融创中国称，目前，杭州湾壹号全系住宅全面交付，“在近五年时间，杭州湾壹号完成了8次交付，共实现了5123户家庭的安居梦。”
只有可以如期或者约定日期交房，购房者才有信心；只有工地都复工起来，才能吸引更多购房者。
而这需要钱，需要债务获得展期，需要重新获得现金，无论卖起来还是再融。这当然是个循环，更加凸显当下债务重组的重要性、销售逐步恢复的价值。
3
2022年中报尚未发布，股票依旧停牌
目前，融创中国还未披露其2022年中报，该司股票也已依旧处于停牌状态。
同时，其也未披露关于2022年某个时段的业绩预告等，因此我们无从知道融创中国2022年以来的确切财务状况。
当然可以确认的是，2022年的情况肯定好不了。
2022年末，融创中国披露了公司2021年的年报，我们不妨回顾一下。
2021年，融创中国实现营收近1984亿元，不过相较于2020年的2300余亿元，下滑了近14%。
应该说这个下滑幅度不算很大。
值得一说的是利润指标。2021年，融创中国归母净利润为-382.6亿元，2020年为赚了356.4亿元。
如上图，不仅归母净利润亏的，连毛利都亏的。2021年毛利为-17.9亿元，2020年高达484亿元，2019年也有414.1亿元。
这其实不是最有趣的。最好玩的是，2021上半年时，融创中国还说自己是赚钱的。
如下图，杠杆游戏注意到，2021上半年，融创中国的营收超900亿元，比2020年同期的700多亿元还增长了20%多。
不仅如此，当时毛利高达近200亿元，相较于2020年同期的不到180亿元，增长了12.5%左右。
好玩的是，如杠杆游戏上文所述，到了2021年报，全年下来，毛利竟然是亏的。
你说这是发生了什么？我们知道，从目前的业绩预告看，2022年很多公司说自己计提数额巨大，其中包括华侨城这样的央企。
而这样的故事，对于融创中国来说，2021年已经发生过。
更夸张的是，2021上半年，融创中国拿下归母净利润近120亿元，全年却是业绩大变脸，该数字为-382.6亿元——上文也写过。
是不是震惊了？
融创中国需要还的钱，合计大概还有3000亿元左右，合同负债可能也有3000多亿元——如此大体量倒不得、不敢倒，也没人能轻易接盘。
2022年的财务状况虽然没发布，连中报都没发布，一定不好。
销售遇阻、陷入流动性危机之后，融创中国自然更难了。
“债”在眼前，不展不行啊！传闻的消息可以落地吗？融创中国能上岸吗？我们拭目以待，期待烂尾房都有救。
本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢