高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友音音推荐崔健的《一无所有》：谁不是一无所有地出生，一无所有地死去。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

6月伊始，前五月房企们的“成绩单”也陆续公布。杠杆地产简单看了几家。

金地：前5月累计实现签约面积311.1万平方米，同比下降2.81%；累计实现签约金额678.0亿元，同比上升4.84%。

正荣：前5月累计合约销售金额约为408.84亿元，累计合约销售建筑面积约为267.79万平方米，同比分别减少10.9%、11.25%。

雅居乐：前5月预售金额合计为人民币402.1亿元，对应建筑面积为274.3万平方米，同比分别减少11.82%及11.63%。

越秀地产：前5月累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约258.37亿元，同比下降约10%，累计合同销售面积约100.5万平方米，同比下降约19%。

上半年接近结束，情况不是很妙，原因你懂的。

最近各行业正在恢复中，摆地摊、融资、促销……不知杆友们是否有此感觉，今年的各种促销似乎比往年来得更密集些。但，报复性消费似乎没来。

销售疲软，融资来补。海外发债又热起来。

以正荣地产为例，20多天里，该公司就发行了2次美元债，利息都偏高。最近又面临高管人事变动、以及急刹车“后遗症”等问题。新病旧疾叠加，杠杆地产着实担忧。

图片来源|正荣地产官网

01

连续发债成本偏高、销售萎靡

今天主要说说正荣地产。先从发债说起。

6月5日，正荣地产发布公告，将发行一笔金额为2亿美元票据，年化利息为8.30%，每100美元的发行价为99.94美元，到期日为2023年9月15日。

更早之前的5月15日，正荣地产宣布，发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据，试图通替换高利率的旧债，来改善利润率下滑的不妙处境。两次发债时间仅隔了20天。

利息不是特别高，但也不属于很低的那一类。

境内债就不多说了，利息通常都比较低。如万科、中海，成本都在2%左右，可以说低到尘埃。

境外债如最近也发行了5亿多美元优先票据的碧桂园，票面利率为5.4%；5月份，时代中国也发行了2亿美元的优先票据，票面利率为6%；相比之下正荣地产的成本似乎不低。

图片来源|正荣地产官网

不过还有更高的，如力高集团就发行2023年到期的1.5亿美元优先票据订立购买协议，成本达13%；鸿坤地产，5月底的境外债票面利率14.75%；

更惊人的是明发集团，6月1日发行的1亿多美元债年利率22%。这样来看，正荣地产的海外融资成本还算是中等利率了。

不过值得注意的是，今年黑天鹅爆发后，海外融资也应该是偏宽松的，但正荣地产这两次发债的利率均高于2019年其平均融资成本。2019年该公司加权融资成本为7.5%。

另一方面，黑天鹅对国内的影响正逐渐消退，但似乎前期的各种蓄客手段带来的销售成果并不明显。

如文初杠杆地产提到的，前5月正荣地产的销售额和销售面积同比是下降的，5月单月的表现还不错。

5月份，正荣地产累计合约销售金额约为124.89亿元，合约销售建筑面积约为83.11万平方米，合约平均售价约为每平方米15000元，同比分别增长17.69%、26.49%及减少0.66%。

等了几个月的客，增速算是来了，不过也要和同行比，更重要的是接下来几个月。

02

“动荡”2019年

说了这么多，或许很多杆友还不太了解正荣地产。但说到闽系房企杆友们一定印象深刻。实际上，正荣地产也是正宗的“闽系血统”。

正荣地产是正荣集团下面的地产集团，后者除了地产还有正荣产业和正荣资本两大业务板块。

正荣地产官网显示，其于1998年成立，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业，于2018年在香港联交所挂牌上市。

创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田，2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位。福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身。

过去十年是房地产企业规模化发展最快时期，正荣地产也不例外。从2013年冲出福建走向全国，正荣地产的发展速度就踩上了火箭。

同花顺统计的数据显示，2014年正荣集团的营业收入才30.4亿元，到了2017年，已经接近200亿元！不过从2018年上市起，杠杆地产发现，其营收增速开始放缓。

与营收增速疲软相对应的是正荣集团的人事动荡。

据公开报道，上市后的不到两年时间，正荣地产已经有10多名高管离职。去年，带领正荣从几十亿到进军千亿的行政总裁王本龙离职，曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和，被调走。正荣地产的“三人行”职业经理人天团，只剩下了黄仙枝一人。

今年，正荣地产助理总裁、营销中心总经理段静离职；乐居财经获悉，副总裁田永盛内部提出离职。文初杠杆地产提到，非执行董事欧国强将在8号的股东周年大会去职……

人是一切的核心。高管变动如此，也难怪正荣集团这两年的成绩平平了。

03

千亿争议背后：净利润增速大降

2018年，在港交所上市的第一年，正荣地产就成功进军“千亿俱乐部”。杠杆地产看到正荣地产披露的数据，其2018年、2019年全口径销售数据分别为1080亿、1307亿。

不过，对于这个“千亿”头衔，外界也是质疑颇多。主要在于“权益”二字。

熟悉地产业的杆友应该都懂，销售额分为全口径和权益销售额，其中权益销售额才是房企属于自己的。

“千亿”光环背后，正荣集团权益占比多少呢？据第一财经记者独家获悉的数据显示，2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右。

若此数据为真，那么正荣地产的权益销售率还不到50%，远低于行业常规水平。去年杠杆地产写过，浙江有个实现了千亿销售，然后大发钱、大度假的房企也是如此，很好玩。

话说回来，表面的繁荣谁不喜欢，合作开发有水加也可以理解。真正有趣的是净利润增速。

上图同花顺的截图可以看到，2019年，正荣地产归母净利润同比增速为18.9%，相比2018年的50.53%斩到小腿肚，更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了。

经营性现金流也是常年为负值，如果不是这两年主动急刹车、降杠杆，杠杆地产难以想象后果会如何。

说起降杠杆，也并非易事。比如正荣地产少数股东权益大增，就被业内质疑有借此美化负债率的嫌疑。

一个字：难，两个字：很难，三个字：非常难，四个字：南山加南!

2020年还剩不到7个月，还有70%多的目标销售额未完成。正荣地产后续表现如何，我们拭目以待。但愿整装过后，下半年我们都将迎来大爆发！

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