上市！港龙中国给股民吃肉，还是又一次割韭菜行动？

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撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近A股涨疯，昨天更是人均日赚2万，久违的股市狂欢，就这么没有一点点防备地突袭了。

另一边的港股不太给力，群里抄底的声音此起彼伏，韭菜与镰刀傻傻分不清楚。

港股IPO方面，审核似乎有加快的节奏。

比如港龙中国，今年5月二度递交了招股书后，港交所于6月底就披露了其聆讯后资料集，公告显示，7月15日上午9点，也就是8天以后，港龙中国地产集团有限公司的股票将在联交所开始买卖。

于企业而言，上市能够融到更便宜的钱，于个人来说，选择好的公司，也能快速稳步实现财富增值。

一家公司的价值如何、是否值得我们投资？撇开玩概念等虚无的套路，从财务状况更能看清楚。

需要说明的是，今天咱说的港龙，是2007年发迹于江苏，2019年成立的港龙（中国）地产集团有限公司，致力于住宅开发，董事长为吕永怀先生。不是国泰旗下的港龙航空，也不是家居建厂行业的港龙控股集团有限公司。

从招股书里披露的公司组织架构来看，港龙地产有着浓厚的家族色彩。

重组前，吕进亮、吕永怀、吕文伟、吕志聪、吕永南、吕永茂合计所持股份占了公司的一大半。

其中吕永南及吕永茂为董事长吕永怀的胞兄，吕文伟为吕永怀的儿子，吕志聪、吕进亮为吕永怀的侄子。

图片来源：港龙中国官网

实际上，港龙在去年就向港交所递交过招股书，因为某些不明觉厉的原因，当时并未获得通过，导致今年5月再度提交。这一次则相对顺利，才1个多月就叩开了港交所的大门。

公开数据显示，港龙中国将面向全球发售4亿股，其中10%公开发售，90%国际配售。同时，其以每股发售价不超4.1港元，预期不低于3.6港元，集资12.4亿至16.4亿港元。

招股书披露，若成功IPO，港龙中国拟动用融资净额作以下用途——将用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；将用于支付江南桃源、山水拾间、港龙湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本；将用于一般运营资金用途。

体量方面，截至2019年12月31日止三个年度，港龙中国的物业销售额分别为人民币4.34亿元、16.96亿元及人民币19.78亿元。

2019年，港龙从19个城市52个项目录得总合约销售额234亿元，根据行业报告，按2019年出售的合约建筑面积计，港龙在中国住宅物业市场的物业开发商中排名第83位，位列百强房企的中末端。

图片来源：港龙中国官网

从下表可以看到，2019年对港龙中国来说是至关重要的一年，无论是资产还是负债方面，同比都成倍增长。

此外，这一年港龙集团的销售额破了200亿，公司总部迁往上海，一切的一切似乎都在为上市铺路。

盈利情况如何呢？从最新招股书披露的数据来看，港龙集团的表现尚可。毛利、溢利等数据近3年都呈递增态势。

毛利率由2017年的21.9%上涨到 2019年的42.7%，当年，港龙中国的净利率为23.8%。在今年赴港递表的内房企里，这些数据还是比较亮眼的。

不过，值得注意的是，其他几项核心财务指标，如负债、现金流、融资情况等，港龙中国的情况并不乐观。

如上图，招股书里显示，总资产收益率方面，港龙中国2019年同比是下降的，从2018年的4.5%下降到2019年的2.9%。

股本回报率也是接近腰斩，从2018年的64.9%骤降至2019年的39.9%。

资产负债率方面，港龙中国最近3年是节节攀升，从2017年的98.8%，涨到了2019年的172.6%。

利息覆盖率方面却城递减趋势，2017年为7.6倍，到了2019年，下滑到2.1倍。

一边是负债越来越高，一边则是融资成本的走高。

2017年港龙中国的加权平均实际利率为6.3%，到了2018年涨到8.0%，2019年继续上升至8.8%。2019年略有回落，不过也处在8.3%的高位。

更让人担忧的是，港龙中国的短债剧增。

如上图，2018年，港龙中国1年内到期的借款总额为3亿左右，到了2019年，这一数字迅速攀升到11.4亿左右，是2018年的接近4倍。

1-2年的到期借款也不少，从2018年的5.4亿左右增长到2019年的15.3亿左右，截止2020年，这一数字又激增到了26.74亿左右。

今年的房企的生存情况如何，蜜友们应该也都了解，本来销售就堪忧，叠加偿债高峰，难以想象这背后的难。

现金流方面，可以看到，港龙中国的经营活动现金额流出较多，2019年达到了67.56亿元，比上一年的流出额度增加了10倍多！

好在融资和投资活动还能搞点钱，否则，情况难以想象。

截至2019年末，上述借贷中将在一年内到期的约有11.44亿元。而公司在手现金及现金等价物约有10.52亿元，不足以覆盖年内到期债务。

此外，港龙中国的招股书里，还有一个数字非常微妙。

如下图，最后一栏的“非控股权益”。

在财务会计上，非控股权益即少数股东权益，该科目所反映的是在公司合并报表内，除母公司以外的其他投资者在子公司享有的权益，表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额。

非控股权益非常容易被忽视，也容易被“利用”。有的上市公司用他来美化自己的债务。之于港龙，可能因此我们能看出其有多“穷”。招股书显示，2018年该公司应付非控股权益款项为2287.3万元，2019年，该科目猛增至1.98亿元。

对于这一数据的快速增长，蜜姐的理解是：其他渠道借的钱不够花，只能把手伸向股东……

港龙中国赴港上市，这一次，把手伸向了股民。希望最后看到的是双赢的结局，而不是又一次割韭菜行动。

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今日词汇：破净股

破净股：是指股票的每股市场价格低于它每股净资产价格。破净全称为股价跌破净资产值，当股票的市场价格低于每股净资产时就叫“破净”。

从长期价值投资分析的角度出发，破净股是一个重点淘金的选股方向，可以预见，随着熊市调整行情的深入，未来的时间里，破净股还会陆续增加。

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