谁在Mai空东莞？这些数据很微妙

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐Esse的《Momenti》：我们一起度过美好年华，但你我永远都不会一样，九月转变地如此让人惊讶，留下我独自看时光流逝。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

东莞最近也是很热，和天津房价横盘2、3年不同，东莞是此前太热了。

不过东莞近三个月五次出手调控楼市，有房源一周连降三次。此前火爆的东莞二手房市场迅速降温，降价幅度达5-10%。

当然，很多项目的价格，依然比去年高不少。

大湾区楼市备受关注，深圳、广州就不用说，包括杠杆游戏在内，写得很多。今天谈谈东莞吧，依旧用惯常的数据说话，揭示东莞房地产何以至此，未来走向何方。

大家知道，前几年东莞的房价，其实不算太高，后来是怎么起飞的呢？2015年开始的央行放水，降息、降准，鼓励去库存、棚改，当然是全国性大气候。

具体到东莞，又是怎样的具体情况？

今天杠杆游戏从东莞的2014年说起，因为2016年本轮周期开启，而当时卖的房子，很多是2014年左右买的地。

1、宅地供应计划面积2018年明显滑坡，2018-2020年供应计划都处于低位。根据东莞市自然资源局披露的国有建设用地供应计划，2014年住宅用地供应计划是265.5759公顷。计划看上去还行。

2015年这一数字为296.6178公顷，更进一步提高。

到了2016年，住宅用地供应计划，更是提高到330.3424公顷。

2017年，计划继续维持高位，332.7551公顷。

2018年，大滑坡，住宅用地供应计划面积228.2298公顷。

2019年，计划略有恢复，271.6374公顷。

2020年，宅地供应计划229.6222公顷，为近7年，第二低，只比2018年高，其实忽略不计。

2、宅地实际成交面积2016-2018年均处于低位，地价节节攀升。按照中指院数据，杠杆游戏注意到，2014年东莞实际推出141万平米宅地，最终成交114万平米。当年宅地楼面成交均价只有2504元/平米。

这和上文供地计划有一定差异，之前我写过，主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释，仅包含市本级，其实通常也就是主城区或中心城区），同时计划和最终的供应是两回事，保障性土地有些是划拨，有些是开发商配建等。

2015年，根据《广东省国土资源年鉴（2016卷）》东莞市实际楚然住宅用地46宗，面积176.06公顷，也就是176.06万平米。

2016年，该年鉴披露（下同），住宅用地成交25宗,面积101.70公顷，即101.70万平米。

2017年，住宅用地成交19宗，面积80.71公顷，即80.71万平米。

2018年，住宅用地出让26宗，面积104.87公顷，即104.87万平米。

如果算上2点多的容积率，2015-2018年，实际成交的宅地建筑面积也就两三百万平米/年。如下面中指院数据图。

根据中指院《2019年东莞房地产市场年报》，2019年，东莞成交住宅用地30宗，总建筑面积390.32万平米，同比增加62.90%。

全年住宅用地成交金额373.72亿元，同比增加52.2%，成交楼面地价约9574元/平米，同比小幅下跌6.39%。

注意措辞，9500多块的地价，比2018年还便宜了一点。2014年才2000多块/平米。

3、过去5年，常住人口增量不显著；失业保险参保人数增量，大概也不显著。根据东莞国民经济和社会发展统计公报，2014年末，常住人口834.31万人，2013年这个数字为831.66万人。当时人口增量很低。

2015年末，常住人口为825.41万人，负增长。

2016年末，这一数字为826.14万人，略微回升。

2017年末，为834.25万人，还不错，基本回到2014年的人口数量。

2018年末，又有一点进步，839.22万人。

2019年末，继续增长了7万人，846.45万人。

非普查年份的常住人口数据，通常只是0.5-1%抽样，且东莞产业结构也在变化，不完全反映这座户籍人口很少（2019年末仅251.06万人）特殊城市的新增人口购房变化。

但常住人口数据变化，大致可以看出，过去5年，东莞人口增量不算大。

前两天，在《再抢人！上海太缺年轻人了，三组详实数据惨到震惊》（9月23日）一文中，我的基友杠杆地产再次分析过，失业保险参保人数的变化，最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。

很多杆友会说，职工社保数据中，城镇职工养老保险、城镇职工医疗（有些地方生育和医疗合并了）保险参保人数，不也是很好的指标吗？

我写文章解释过，上述两个指标，存在离退休和在职口径问题，以及以个人名义的参保问题。生育保险存在和医疗保险合并口径问题。

而职工社保数据中，有一项指标则完全不会受上述因素影响，这就是城镇职工失业保险参保人数。

一个职工在职，才会有失业保险，离职后就不会有；个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险，个人名义不可以参加失业保险。

综上，杠杆游戏认为经济和人才吸引，从失业保险数据变化角度比较，是一个很有价值的客观指标。尽管这也存在结构性差异。

不废话，上数据吧。

2014年失业保险392.59万人次；2015年412.14万人次；2016年409.11万人次；2017年404.01万人次；2018年418.67万人次；2019年431.16万人次。

注意单位，东莞统计公报用的人次，也就是这一年的参保总次数，受跳槽、岗位增减影响，有的人一年贡献可能2次以上，不代表年末绝对参保人数。

综合来看，过去5年，东莞失业保险参保人数增量，大概也不显著。

也就是说，本地新来的，可能会买房的人，其实增量应该不多。

4、近6年，商品住宅销售面积远高于土地供应。根据东莞国民经济和社会发展统计公报，2014年，东莞商品住宅销售面积558.74万平米，下降25.4%。

2015年，商品住宅销售面积977.81万平米，增长75.0%。

2016年，商品住宅销售面积887.71万平米，下降9.2%。

2017年，商品住宅销售面积556.62万平米，下降37.3%。

2018年，商品住宅销售面积506.83万平米，下降8.9%。

2019年，商品住宅销售面积543.27万平米，增长7.2%。

东莞和很多内地城市不同，2015年销售就启动，毕竟靠近楼市周期高度敏感城市深圳，内地很多是2016年。

上图中指院的数据和官方略有不同，但非常接近。而如果对照上文第二部分商住用地供求图，看看近些年的土地供应和实际成交建面，再对照一下这个销售，杠杆游戏想说，面粉显得很紧张。

秘密还有哪些？请看下文。

5、土地出让收入除了2017年，这几年一直好看；房子单价2016年后明显上台阶；人口增量不显著。到底谁在买房？

根据东莞财政局预算执行情况的披露，2014年，该市土地出让金收入158亿元，增长 1.2%。

2015年，土地出让收入120.8亿元，完成预算100.7%，比上年减少36.6亿元。

2016年，土地出让收入295亿元，比上年增加174.2亿元。

2017年，土地出让收入186.4亿元，比上年减少108.6亿元。预算执行情况说，主要是房地产市场调控升级，土地交易市场降温，土地出让收入有所减少。

2018年，土地出让收入368.33亿元，比上年增加181.96亿元。

2019年，预算只说了，东莞全市政府性基金预算收入442.79亿元，增长12.7%，完成预算的102.48%。土地出让收入是大头，想必不低。

我们再来看，这几年东莞的住宅均价。如下图。

价格2016年后明显上了一个台阶。

综上，杠杆游戏用数据展示了，近些年东莞的土地出让收入，除了2017年特殊原因，都很好看；房子单价2016年后明显上台阶；人口增量，如上文数据，却不显著。

那么问题来了，到底谁在买房？又是为何制造出二手房市场的繁荣？这个问题，我想不用解释。

本文使用了中指院的数据及图表，特此感谢

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