为上市“拼”到这个程度！神奇的上坤地产

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

被称为“成长型房企”的上坤地产，10月底通过了港交所上市聆讯，拟于13天后（11月17日）在港交所上市。

成长有多快？三年营收复合增长150%！更神奇的是净负债率从684.9%快速降到73.8%。

读懂财富逻辑、寻找价值公司，首先需要看懂基本的“说明书”：财报。

蜜姐知道大部分蜜友们平时工作都很忙，要抽成大段时间读完七八百页的招股书实在太难。

所以，蜜姐发现相关信息，都会挑一些重点跟大家分享。

看多了，看懂了，我们才能识别到底是公司有潜力，还是会计请得好。

01

近期，内房企赴港上市的喜讯不断。

同样是10月底通过港交所上市聆讯的千亿房企最后一位大佬祥生地产，拟于11月18日上市，比上坤地产晚一天。此前蜜姐已分享过这家房企的故事（详见：《找救命钱？房地产行业黄金时代的最后一位“狂人”，上市在即》）。

从拟上市的时间上来看，上坤地产不太占优势，毕竟祥生地产是老牌房企，且是千亿房企大佬，近3年营收增长也相当快速。

当然，作为成长型房企的代表上坤地产也有自身的独特优势：深耕上海市场；成长迅猛，2010年成立，2020年登上了中国房地产协会等机构联合发布的“中国房地产开发企业100强”榜单，排名第79位。

跑得太快的企业，财报容易让人迷惑，有时甚至是专业机构都难以看懂，需要问问企业到底怎么回事儿（如《新城控股，3年6倍！大黑马还是财技好？》）。

今年3月，上坤地产首次正式递交招股书，6个月后，其申请材料失效，在10初又再次递交了更加完善的招股书。蜜姐此前也就这份招股书的大致情况进行过分析（详见《中小房企赴港上市缩影：上坤们还有机会吗》）。

今天重点来说说上坤地产的发展历程和特点，以及招股书中特别值得注意的地方。

02

要看懂一家公司的发展，需要关注其掌舵人的风格和动向。

上坤地产的创始人、行政总裁、董事会主席兼执行董事朱静，其个人的事业发展可以用“年少有为”来概括。

创业之前，她在河南龙头房企建业地产工作了7年，年纪轻轻就出任营销总监、副总裁等职位，经历了这家房企成功上市（2008年）之旅，2009年底离职。

2010年，朱静到上海创办了上坤地产，她的创业同她的职场发展最大的共同点莫过于：跑得快。

上坤地产2016年跻身上海房企30强，赶上最近一轮楼市的火热行业开始了全国化布局，2018年挤进全国房企百强名单。

了解了这些基本信息，相信蜜友们就能理解上坤的基本风格和发展速度了。

不过，正如蜜姐此前多次强调的，房地产行业从来不缺少神话。

今年上半年，有十余家房企从百强名单上掉落，连大房企之间都上演了大鱼吃大鱼。“三道红线”压顶之下，安全性也更需要重视。

再来看上坤地产招股说明书中，财务数据方面特别值得关注的地方：三年净负债率从684.9%降到73.8%；利润收入不及利息支出及融资成本增加。

03

招股书披露，上坤地产的净资产负债率2017-2019年分别为684.9%、325.9%和118.8%；截至2020年4月30日，其净资产负债率降为73.8%。

短短三年净资产负债率大幅下降，今年4个月就降低了45个百分点，难免引起媒体的关注。

比如，中访网财经结合上坤地产财报中的一些“异常”表现，2017-2019年，其归母净利润分别为4.997亿元、15.46亿元、21.95亿元；而同期其少数股东权益由3%增长至58.9%，其少数股东权益利润分别为-1.54亿元、51.84亿元、45.74亿元，质疑或存在通过做多少数股东权益将负债表外化的“明股实债”操作。

招股书里面的官方解释是，净资产负债率降低2017-2018年是由于保留盈利的增长导致了权益总额不断增加，而2019年底—2020年4月30日则是因为计息银行及其他借款减少。

从计息银行和其他借款总额来看，的确符合招股书的说明，但奇怪的是借款减少了，负债情况改善了，融资成本却在增加。

截至2017- 2019年及2020年4月30日，上坤地产的计息银行和其他借款总额分别为51.968亿元、74.589亿元、67.663亿元和55.89亿元，但同期加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%及 10.3%。

04

值得注意的是，2017-2019年及截至2020年4月30日止四个月，上坤地产产生的计息银行及其他借款的利息分为3.629亿元、6.481亿元、7.639亿元和2.326亿元，同期其净利润分别为0.35亿元、6.73亿元、6.77亿元和1.58亿元。

也就是说，除今年的数据外，前面三年，其净利润甚至不能覆盖借款利息。

而从2017年开始，截至今年4月30日，上坤地产的利息支出合计约为20.075亿元，同期净利润合计约为15.43亿元，二者相差约4.645亿元。

而截至今年8月31日，上坤地产的计息银行及其他借款总额为47.614亿元，其中约20.037亿元将于一年内到期，其现金及现金等价物为11.829亿元，二者缺口约为8.208亿元。

同时，还值得注意的是其他贷款，据招股书显示，其他贷款包括来自独立第三方、资产管理及信托融资等，截至今年8月31日，这部分融资金额占上坤地产有息负债总额的75.6%！

而这部分融资的年利率在9%-18%之间，这也能解释为何上坤地产的融资成本较高。

总的来说，上坤地产的创业故事还是很精彩，只是这样的高增长是否能够持续，还得打个问号。

内房企赴港上市，获得较好的融资渠道，能够给企业增加更多发展机会，但看近年来内房企在港股的表现，实在难以令人满意。作为投资者来说，要慎之又慎。

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