疯传！京沪渝动手了？楼市3大风向值得注意

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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楼市有3大事情，杠杆地产觉得非常值得注意。

第一，打击经营贷、消费贷流入楼市，上海、北京好像都动了点真格，提前收回贷款的相关函件在网上流传。

据说广州、深圳、杭州等也有类似要求。

第二，四川10多个地级市“三无”（在重庆无户籍、无工作、无企业）居民在重庆购房，再传不再征收房产税。

第三，3月10日，央行发布2月份有关金融数据，M2（广义货币）、社融增长到底如何？央行前2个月放的水有多少？

三件事情应该怎么看？连一起又意味着什么，在我看来，这基本是2021年主要城市楼市走势的风向标。

不废话，看分析吧。

01

放弃投机，京沪等热点城市没有侥幸

2020年底以来，很多分析说，大水漫灌，全球楼市都在失控。

这个说法是成立的，货币无侥幸。

2020年全球房价增速创下金融危机后的新高，全球普涨且涨幅可观，其中汇率贬值国家的房价上涨较猛，收入越不平等的国家的房价涨幅往往越大。

如下图。

图表来源|东吴证券（特此感谢）

不过，例外的是中国，整体涨幅不高，主要也只是深圳、杭州等少数城市，上海2020年底有点翘尾。

而进入2021年以来，我国住建部门、银保监系统，督导、喊话不断。

三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地相继出炉，分别针对房企、银行、地方政府三方建立起了长效的管控机制。

就此，杠杆地产过去几个月，已经写过多篇分析。

最新的消息说：

网上开始流传的多张盖章为中信银行股份有限公司上海分行的《个人贷款提前收回告知函》显示，由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的规定，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息，否则银行将有权进行法律诉讼，并采取财产保全措施。目前北京辖内的部分商业银行已经在遵照《个人贷款提前到期告知函》对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。

部分严肃媒体进行了报道和求证，我们基本可以断定，这是真的。

此外，杭州、深圳、广州也都有类似规定。

不管最终会倒查出来多少，但做做样子，杠杆地产认为是必然。且是很认真做样子，不是完全不做，总有几个倒霉的。

而接下来的真正影响是，全国各地区的信贷监管强度都会进一步加大。

追查、释放监管信号，阻断资金违规流入楼市，最起码未来几个月是常态。

当然，杠杆地产认为，监管不会一刀切全部去追查，各家银行的数据、信息有限，能追查到的其实也只有一定比例。

因为这样会导致不少投机者被迫甩卖房产，金融风险会加大。

核心目的主要是震慑、堵漏洞、管未来。

此前杠杆地产分析说，深圳、上海动辄千万的豪宅，普通人投资也好、投机也罢，都是很难玩得动的。这类城市的新房投资游戏，其实多数和普通人毫无关系——刚需砸锅卖铁能买得起就不错。

图表来源|银河证券（特此感谢）

因此，只要把投机的大头资金管住了，热点城市的燥热就会降温。

显然对于楼市投资，部分朋友和资金总是感兴趣的，那么京沪深杭这样的城市被严管后，其他不错的城市，可能2021年行情不会差。

当然，也未必会热到哪里去，因为调控对一二线城市整体是严厉的。

从2021开年就持续“严打”看，杠杆地产此前分析过，2021年不一般。

02

对部分四川居民免征房产税背后的秘密

近期，又有消息说，四川部分区域居民到重庆购房，不再征收0.5%的“三无”（无户籍、无工作、无企业）房产税。

事情是这样的，2020年，成渝地区双城经济圈将上升为国家区域发展战略后，就传出过相似的消息。

不过媒体当时求证，四川和重庆方面都进行了辟谣。

这一回，看样子很真了。杠杆地产提示一句，最终以官方为准。

从媒体的报道看，适用四川省的成都、自贡、泸州、德阳、绵阳（除北川县、平武县）、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州（除万源市）、雅安（除天全县、宝兴县）、资阳等15个市的户籍居民。

重庆的房产税本来一开始对“三无”（无户籍、无工作、无企业）个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房征收，税率为0.5%。

然后2017年1月修改了法规，“三无”第一套开始即征收房产税——当时的背景是大量炒房客杀入重庆，全国掀起炒楼高潮。

从免税区域上说，上述地方不少靠近重庆。事实上也有不少不靠近……

在成渝地区双城经济圈国家区域发展战略背景下，这样做也有其合理性，可以做大重庆圈，提升经济和城市人口总量，往大处说，这是落实中央精神和战略部署。

2020年末《川渝大融合加速推进！不仅是拆除“省界”，完全在缔造全球最大的“市”》（2020年12月3日）一文中，我朋友杠杆游戏说，成渝地区双城经济圈便捷生活行动方案，川渝不是回到一个“省”，完全是在缔造全球最大的“市”。

户籍迁移的便捷化、公积金的互认……这些都在扎实推进，作为西部地区的超大城市、直辖市，对四川居民敞开怀抱，这本就是一种责任。

这是高端大气的阐释，杠杆地产换个角度，重庆虽然新房销量长期全国第一，但宅地供应长期全国前列，尽管这几年也在控制，依旧很高；

重庆公租房数十万套，解决了100多万城市居民居住；

房产税长期悬在外地户籍购房居民和“豪宅”（均价2倍以上的房子）头上。

各种基建也要钱，债务需要平衡，因此进一步做大地产销量，重庆自己也很有需求。对全国放开违背房住不炒精神，成渝地区双城经济圈背景下对部分四川居民放开，则是名正言顺。

此外，重庆老龄化人口占全国靠前，大学生所有城市都在抢，最终要靠就业抢人。而靠近重庆的部分四川居民天然亲近重庆，吸引到更多这部分群体成为新重庆人，也是个增量办法。

这对重庆经济社会长远发展有益。

03

问题不仅仅是央行的水多不多，而是流向哪儿？

3月10日，央行发布了2月金融有关数据。

2月末，M2(广义货币)余额223.6万亿元,同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高0.7个和1.3个百分点。

狭义货币(M1)余额59.35万亿元,同比增长7.4%，增速比上月末低7.3个百分点，比上年同期高2.6个百分点；

流通中货币(M0)余额9.19万亿元,同比增长4.2%。当月净投放现金2299亿元。

如上图，1月时M2增速为9.4%。

此外，杠杆地产注意到，2月末社会融资规模存量为291.36万亿元，同比增长13.3%。

初步统计，1月末社会融资规模存量为289.74万亿元，同比增长13%。

我们看一下央行2020年数据，如下图。

显然，社会融资规模存量增速处于高位，比2020年头几个月都要显著。

我们接着看央行数据：

初步统计，2021年2月社会融资规模增量为1.71万亿元，比上年同期多8392亿元。初步统计，2021年1月社会融资规模增量为5.17万亿元，比上年同期多1207亿元。

至少从2021年头2个月数据看，社融增量都是非常高的，且比2020年同期都要高。

多余的话，杠杆地产就不说了，杆友都明白。现在就一个问题，水这么多，会去哪里？

地产明显在控制，只在于是否能控制住。

房地产说来说说去，在我国就是个游戏，说是个夜壶也可以——这个词汇没有任何贬义，完全中性表达。

地方、中央不同时期、不同阶段，不同目的。

通过针对开发商的三道红线财务管理，针对银行的贷款集中度管理，开发商本质上已经老实了，投机者近期也遭遇排山倒海的调控政策。比如京沪等城市，对违规经营贷、消费贷的清理。

换句话说，投机者多数也被迫老实，不敢造次。

现在唯一还干燥的，其实是部分地方——他们还想着地卖贵一点，溢价多一点，多收入“三五斗”。

这些站在不同角度，也都没错。各有立场和目标，家家还有自己的经。

2021年，地方还会怎么玩，拭目以待。

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