四进宫后通过！三巽集团有多不容易？

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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终于通过了！在第四次提交招股书2个月后，中小房企三巽控股等来了港交所的好消息。

一路闯关到现在，连一路吃瓜的杠杆地产都忍不住想感叹一句，真的不容易。那句话怎么说来着：有志者事竟成、天道酬勤……

各种励志鸡汤名言都安排完毕后，再静下心来看看这份聆讯资料，还是有很多值得思考的地方。关于三巽控股本身，也关于目前房地产行业的格局。

01

四进宫往事

关于三巽控股上市的故事，要从2019年说起。

2019年10月27日，三巽控股第1次在港交所递交招股书，正值房地产稳字当头的开局之年。

全国住房和城乡建设工作会议提到2019年楼市调控的几大任务，包括坚持“房住不炒”、完善长效机制、坚持因城施策、健全住房保障体系等。

之于房企，监管趋严肉眼可见。此外，在前一个周期的额疯狂扩张之后，许多房企迎来偿债高峰，财务状况承压，已经到了要做出选择的关键时刻。

对三巽控股来说，那会儿2019年年报未出，2018年进军上海，营收7.24亿元，毛利2.07亿元，以100.1亿元的全口径销售额位列房企第130名。

这样的成绩，确实不见得出彩。

三巽控股第2、3次提交招股书分别是在2020年4月27日、10月27日。这一年，楼市的情况并没有多少好转，彼时杠杆地产把2020年定义为“房企的黄昏年”——昔日“飞虎队”福晟不得不卖身世茂；绿地屡曝超高停工，债务压顶；协信控制权卖给了新加披丰隆；财信陷频繁质押举债困境……

现在回过头来看，很多房企的黄昏确实就定格在2020年，2021年更多体量更大的房企危机显露，成为了他们的“爆雷”之年。

大环境不好，但三巽控股的成长速度快得惊人。2019年营收猛增到31.09亿元，是前一年的4倍左右。对了上面杠杆地产忘记说，2018年虽然营收只有7.24亿元，但也是前一年（2017年）营收（2.63年）的3倍左右。

2020年三巽控股降速明显，营收39.46亿元，增幅仅为26.96,%，应该是受黑天鹅影响明显。

第四次赴港提交招股书是在2021年4月30日，经过2020年全球经济的至暗时刻后，宽松的基调成为主流，楼市这把火蠢蠢欲动。全球诸多国家已经燃烧起来了，我国还算好，在稳字总基调的压制下，不敢太多造次。

接近2个月后，冲刺了1年多的三巽控股也终于迎来了曙光：通过聆讯。

02

“迷你”的烦恼

从三巽控股本身来看，这家房企的特点很明显：体量比较迷你，辐射范围迷你，股权结构家族化。

据招股书介绍，其2004年成立集团前身安徽三巽投资，致力于深耕安徽省的房地产市场。创始人钱堃持股79.8%，安娟（钱堃妻子）持股7.6%，钱冰（钱堃父亲）持股7.6%。大致算了下，钱堃相关人士的合计持股大概95%，妥妥的家族企业无疑了。

当然，民企这样是合理、正常的，总比朋友合作最后内讧好。

截至2021年4月30日，该集团及其联营公司有44个项目， 其中34个位于安徽省、9个位于江苏省，1个位于山东省。

虽然总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区，但杠杆地产看了下他的土地储备，在429.3万平米为数不多的土储里，安徽省占了82.3%，其中安徽亳州占比最多，为31.2%，确实是非常“聚焦”。

由此可以看到，三巽集团是一家非常区域化的公司，甚至说是一家依赖安徽三四线城市的房企。

公开数据显示，2020年亳州GDP1806.01 亿元，4996844人，无论经济还是人口，似乎一般。

同时杠杆地产也顺便在中介平台上搜索了下亳州的楼市情况，发现该市和大部分地级市差不多，楼市呈波动走跌的倾向。

三巽控股的那31.2%的土储后续会创造多少利润，很难说。

从上面第一部分三巽控股的综合损益表里，杆友们也会看到，2020年其净利润实际上已经在下降了，从2019年的3.95亿元将至2020年的3.68亿元。

尽管三巽控股也在提多元化布局，走出安徽，至少目前来看，节奏并不明显。

毕竟别人的地盘，要打进去也不是件容易的事。大房企尚且有IP加持，管理方面也更成熟一些。之于三巽控股而言，这方面难度恐怕更大。

03

短债压顶，融资成本高企，上市后会好点吗？

与此同时，三巽控股的债务也承压。

2018-2020年，三巽控股未偿还借款总额分别为7.097亿元、17.57亿元、20.97亿元。2021年4月31日末进一步增加至23.8亿元。

2018-2020年的借款总额的加权平均实际利率分别为14.0%、12.3%及9.4%。这个融资成本相当高了。

其中，杠杆地产注意到，三巽控股的债务以短债居多，基本都是1-2年就要偿还的，这背后压力可想而知。

资产负债率方面，2018-2020年，三巽控股这一数据分别为140.5%、204.0%、135.9%。虽然2020年下降了几十个百分点，但依然处在高位。

三道红线方面，三巽控股目前踩中了一条：剔除预收款后的资产负债率超过了70%，2020年为79.4%。

在杠杆地产看来，三巽控股通过聆讯，某种程度上也是一种“稳定”的信号在释放。

一方面资本市场需要活跃度，另一方面中小房企也确实需要“活路”。大房企们的日子已然都不好过了——这两年悲观的案例太多，不一一举例。稳定既是不能过火，也是不能过凉，你懂的。

不管怎么样，能上市终究是好事，万里长征虽然才开始了第一步，但已经领先了很多还没上岸的中小房企很多步。先遥祝一声恭喜，同时，也道一声加油。

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