杭州“退地门”后，宝龙地产透露了什么？|中报透视⑥

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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宋都股份杭州“退地门”事件风波远未散去，反而在叫苦连天的地产圈更加发酵。

在杠杆地产看来，这是一个缩影。各方博弈、玩脱的过程里，反映的是房企在这场整改大幕拉开之后，各自求生的窘迫、无奈和辛酸。

关于宋都股份之前好基友杠杆游戏写过一篇（小房企“穷”得只能退地了！宋都股份祸不单行），最近正好当事人之一：宝龙地产的年中报发了。今天就借此来聊聊在被宋都指控“毁约”背后，宝龙地产的经营及财务情况。

01

营收增速同期五年新低，成本涨更快

如宝龙地产管理层所言，2021上半年世界经济复苏，我国楼市正努力平稳健康发展。相比2020年同期，宝龙地产元气恢复了一些。

物业开发方面，宝龙地产连同联营公司、共同控制实体实现合约销售额约为530.39亿元，2020年同期这一数字为315.29亿元，增加约68.2%。

合约销售面积约为3,385,793平米，比2020年同期的2,047,327平米增加约65.4%。

除了占大头的物业开发，宝龙地产还有其他业务物业投资、商业运营及住宅物业管理、其他物业开发。

整体营收来看，2021上半年为207.3亿元，比2020年同期的171.70亿元增加了约20.7%，主要原因是物业销售增长。

不过值得注意的是，2020年同期，宝龙地产的营收增速更高，为40.15%，2019年同期，这一数据为31.97%，2018年同期21.66%，2017年同期22.59%。如此来看，宝龙地产的这一半年营收增速算是创下了5年新低。

销售成本方面，宝龙地产上半年略高于营收增速，为134.38亿元，同比增长24.34%。

毛利72.92亿元，同比增长14.61%，低于营收增速；

毛利率35.2%，2020年同期为37.1%，有所下降；2017-2020年同期毛利率分别为36.21%、37.76%、38.79%、37.06%。也算是5年内同期的新低。

净利润50.77亿元，同比增速为45.28%，高出营收增速很多，从表格里看，主要因为其他收入及收益金额增长较大，融资成本降低等。

在这里，宝龙地产比较突出的变动是销售及营销成本、行政开支的增幅较大。上图杠杆地产看到，截至2021年6月30日，其上述开支约为16.02亿元，同比增长约46.2%。是营收增速的两倍多，财报解释说因为业务增长而导致销售及管理项目规模扩大。

KPI不好拿啊！

02

流动负债破千亿，少数股东权益疑云

再来看看宝龙地产的流动性情况。

截至2021年6月30日，其现金及现金等价物、受限制现金合共约为265.21亿元，2020同期为282.76亿元，同比下降6.2%。

借款呢？报告期内，宝龙地产的借款总额约为714亿元，比2020年末的665.67亿元增加了7.3%。

其中银行及其他借款占比最多，为415.63亿元、公司债券约116.83亿，其他还有短期融资券、商业按揭支持证券、资产支持证券、优先票据等。

借款成本有些微降，从2020年的6.44% 下降至2021年的6.43%。

在宝龙地产的这些借款里，1年内到期的约有206.01亿元，2年内到期的没披露，但从公开可见的数据来看，宝龙地产手里的现金，减掉受限制现金外，覆盖了1年内到期借款后，余粮似乎不多，拿地确实需要谨慎一些。

负债方面，净负债比率宝龙地产2021上半年约为77.8%，相比2020年底的73.9%有所上升。

2021上半年，宝龙地产的流动负债破千亿，达到1003.89亿元，比2020同期多了100多个亿，除掉其中同比增加了20多个亿的合同负债，主要增加来源是贸易及其他应付款，增加了21%多点，和营收增速基本匹配。

总负债宝龙地产2021上半年为1597.73亿元，2020同期这一数字为1433.3亿元。

值得注意的是，此前被质疑“明股实债”的少数股东权益，宝龙地产在2021上半年仍在上升，在2020年底的150.6亿元继续增加了接近30个亿，到了今年上半年的179.95亿元。

杠杆地产简单计算了下，宝龙地产的少数股东权益占比大概在31%，对应的损益占比23%，差距不小。此外，宝龙地产的少数股东权益增幅是归母权益增幅的2.5倍左右。

03

卷入“退地风波”，重仓长三角

土储方面，截至今年上半年，宝龙地产的土储面积约为37.8百万平米，其中正在开发建设中的约为26.3百万平米，其土储接近70%在长三角。

在2021年中期业绩发布会上，宝龙地产总裁许华芳在表示：不拿贵地、不借贵钱。

那么此次被宋都股份控诉“毁约”，卷入退地风波的杭州那块地，是不是太贵？杠杆地产通过公开资料看到，被传宋都与宝龙合作的天目地块竞得价为89126万元，成交楼面地价为11688.50元/平方米，溢价率29.87%，自持19%。

容积率上限是2.1，出让面积36310平米。若配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算，算下来确实不便宜。

哎，都不容易。

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