高层开会、央行降准！楼市风向大变

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友文文推荐白百EndlessWhite的《无限白》：有一点实验感觉。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

12月6日这一天傍晚简直了。

先是央行宣布，2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

预计此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

接着重要会议通稿发布，定调明年经济，宏观政策、货币政策、房地产政策表述均有重要信号。

多的杠杆地产就不多说，直接进入主题。

01

非常明确，全面救市开始，降准之后房贷利率降低不是没可能

首先，杠杆地产要说，降准是明确信号，不管央行说什么，“为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降”，只要市场上流动性增加，一定是利好房地产行业的，只是多寡问题。

接着重要会议通稿，明确表示明年经济工作要稳字当头，强调稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，特别提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”……

综上，还有什么好说的呢？

信号已经非常明确。

这起码有3个提示：

第一，货币政策2022年总体比2021年要松一点。2021年7月左右时，杠杆地产就判断过，货币政策“以我为主”，新一轮的宽松，其实已经开始。

无非是宽松的度量问题。

现在话更加明确了，灵活适度。央行三季度货币政策执行报告出来时，相关严厉表述删除，其实就很清晰了。

第二，合理住房需求可大可小。首套、刚需算合理，第二套改善算不算合理？

在不同人理解中或许也算。

要让房地产行业“健康发展和良性循环”，那么就离不开不算太冷的住房消费，然后不能总是地卖不出去，地方也得搞点钱，地价稳定住，然后才叫良性循环吧。

简单说，房子卖得动，不能每个月都销量负增长，这才能健康和良性。

第三，房贷利率或许会降低。货币总量增长外，怎么让购房者愿意入市，其中一招是涉房贷款政策会放松一些，甚至针对房贷的利率，不排除也有一定降低空间。

比如目前，房贷利率动辄6%左右，确实不低。

其实回忆一下，哪一轮救市不是降息降准呢？

下文，杠杆地产会详细对照2020年12月的重要会议，与此次重要会议的相关表述，以研判2022年的楼市政策和其他方面的更多细节。

02

酝酿救市、边际放松，到全面救市的过程

2021年初，对楼市的表述和政策总体就是趋严的，但是深圳、杭州等少数城市依旧掀起了小阳春，后来4月份左右的第一轮集中拍地，主要大城市都掀起了高潮。

狂欢即转折，上头可能认为一些城市全面曲解了集中拍地的用意，对楼市前景错误理解，然后从个别城市开始，各种约谈、调控升级，房地产遭遇摧枯拉朽势的打击。

然后我们看到的，销售端全面降温，一堆房企出问题。

到了三季度，形势再次变化。从9月央行房地产“双维护”表述开始，楼市边际放松即开始。11月10日晚，央行官方微信号在发布了10月金融数据之后，甚至单独发文说10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。

总的来说，涉房贷款环比回升。而之前，央行各种数据、报告，喜欢说房地产贷款增速下降或者房地产贷款占比下降。

这说明，风向是有变化的，用官方措辞，要满足合理信贷需求。

然后其他金融监管部门、住建部门、行业协会，都有些表述或者动作。此前杠杆地产判断，楼市最冷的时候显然结束了。

到了央行三季度货币政策报告，直接删除“管好货币总闸门”，并表示要“增强信贷总量增长的稳定性”。国盛证券根据三季度报告和二季度报告制作了表述删减图比对，特此感谢。

这个删减，在我看来，是三季度报告最大的点。

这说明货币政策的基调，如之前判断，趋于宽松。

图表来源|国盛证券（特此感谢）

我们可以回顾，但凡过去要降息降准，是不是该表述基本就不见了。

当然，影响的因素还有很多，具体的时机还有待观察，比如每月的重要会议、经济工作会都是很好的时间节点——对吧，重要会议这不就来了。

我话只能暂时说到这儿。

到了11月24日，刘鹤副总理在《人民日报》发文《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》。

该文一方面说：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……

同时又说：

因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

上述表述意思就是，有压力、偏冷的城市可以适度放松，要促进居民高品质生活的购房消费，地价、房价、预期都要稳，不能一边倒搞得大家都没信心。

事实上，哪个城市近期不是有点凉呢？有些城市已经出台了一些政策，还有的因为动作有点大，受到舆论压力遮遮掩掩，该文就是告诉大家，不必害羞，该救就要救。

到了12月6日，央行降准，同日重要会议通稿把话说得十分明确，还有什么好说呢？

有杆友或许会说，这是调控不讲信用吗？难道又要来一轮涨价？杠杆地产觉得说这话起码还早。

房住不炒这个大原则，看不到丢弃的迹象。

03

调控就是个平衡游戏，宏观政策无非也是左右摆动

上文杠杆地产说，我会对照2020年12月的重要会议，与此次重要会议的相关表述。

关于2022年经济工作，显然此次表述字数较多。具体到2022年怎么搞，此次会议用了411个字。

2020同期，2021年怎么整，只有231个字。

制图|杠杆地产·杆姐

字数多少，其实本身就是问题。忧虑少，就不会用那么多字，想那么多办法。决策层对2022年经济的忧虑，要高于2020年末时对2021年的担忧。

如上图，我们仔细比对。

此次会议一上来就说“稳”，稳字当头、稳中求进——2020年同期，可要淡定很多，且谈“供给侧结构性改革”，说明当时对经济增长的忧虑小很多，所以才有空间谈改革。

接着是杠杆地产上文第一部分谈过的财政和货币政策问题，“灵活适度……合理充裕”，经济压力增加时基本都是如此——2020年同期的会议只字未提，说明当时对2021年经济增速是很有信心的。

再接着又是扩大内需，且上升到战略高度，又是要扩大有效投资——当然2020年同期也谈了国内市场，但当时同时说“强化反垄断和防止资本无序扩张”，说明决策层当时重心有所不同，而今对2022年稳经济出了很多招，可以说该出的都出了，内需其实就是消费，然后投资，就差三驾马车中的“出口”了，目前看，出口还是不错的。

房地产我就不多说，上文第一部分说过了，此次用了这么多字——2020年同期就一句话“促进房地产市场平稳健康发展”，真的此一时彼一时。

最后，此次会议还说“有效推进区域重大战略和区域协调发展战略”，“落实好就业优先政策，推动新的生育政策落地见效，推进基本养老保险全国统筹，健全常住地提供基本公共服务制度”——这些都说明，要让经济动力更足，让人口、生育、社会事业、房地产更健康，全方位在想办法。而2020年同期“要抓好各种存量风险化解和增量风险防范”，真是悠闲。

总结一下，杠杆地产想说，调控就是个游戏，任何正常的国家，房地产都是很重要的，需要时就刺激，有其他压力自然也就要调控或者打压。

我们回顾去过20年至少，是不是这样？

前段时间我们还在说，房地产告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期。

人口增速放缓，老龄化结构加剧，大家都是明白的，人口普查的结果比很多人想的还要严重。

加上金融风险、财富分配等考虑，所以自然是不炒。

而未来呢？房地产一定不涨吗？

我可以负责任说，绝对不是。肯定会涨，但也会有跌的时候。

第一，经济需要，任何正常国家都在乎房地产的，几乎没有例外，都是支柱产业。

所以需要时就要刺激，很少有国家不刺激的。

图表来源|中信期货（特此感谢）

第二，人类钱发毛、货币超发这是长期的，不会改变。很多问题解决不了时，只有开动印钞机，一旦启动物价上涨，房价上涨是必然。

第三，一定也会跌。因为人口结构、城市化率、实际需求、经济周期都决定了长期会越来越趋于正常商品。同时基本属性是居住，并不炒为主，所以也会跌。

宏观政策根据需求，无非是左右摆动；房地产也只是一个平衡游戏，你也可以说是民生和政治游戏。需要它怎么样，就怎样。

总之一句话，为了经济、就业，哪个国家又不是这样啊？

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