重大信号！房贷利率降了，央行用心良苦

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

全面降息开启。

回溯一下：

2022年1月17日，央行7000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作，利率2.85%，此前为2.95%；同日进行1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%，从原来的2.2%下调10个基点。2021年12月20日，1年期LPR，从11月的3.85%，降至3.8%。5年期以上LPR为4.65%，维持不变。

而今，2022年1月20日，又到LPR（贷款市场报价利率）发布时间。

1年期LPR为3.7%，上月为3.8%；5年期以上LPR为4.6%，上月为4.65%。

特别是5年期LPR，时隔21个月后，再次下调5个基点。上一次降是2020年4月，当时从4.75%下降10个基点，至4.65%，然后维持了21个月。

任何降准、降息或者加息，都是信号，杠杆地产一直说，无一例外。全面降准、降息更是。

01

利好股市、楼市，央行的用心良苦小故事

降息、降准周期，一定利好楼市，只是看程度。

当下我国房地产压力太大了，从最决策层到部委、金融机构，到地方，逐步都在释放“友好”。

图表来源|不详（特此感谢）

其实回头看会发现，地产近年基本都有搞小阳春，然后收紧。2021年不过是小阳春特别短暂，甚至有些地方还没形成就被扼杀。

叠加压力渐大的经济形势，自然必须要想办法。

2021年末开启的非对称降息，只调整1年期LPR，不调整5年期，对于房贷当时不会造成影响。因为房贷一般都是5年期以上的。

而2022年1月这一次全面降息，1年期LPR下调10个基点，5年期也降了5个基点。1月20日后的新房贷，立马受益。

这对楼市销售肯定有促进作用。包括此前一些地方按揭贷款利率实际已经降了一点。上下齐降，你说呢？

老房贷2023年1月起，根据2022年12月的LPR定。

顺便杠杆地产多说一句，LPR改革以来，虽说降息周期一般从非对称1年期开始，但是恰好2021年12月降1年的，不调5年的，既有房贷2022全年利率不会变。你说受益最大的是谁？

显然，央行有保障商业银行收益的考虑。用心良苦，房奴买单。

无论如何，假设2022年12月的LPR利率，不比现在高，老房贷起码2023年还是受益了。

然后说回股市，没有谁不喜欢便宜的钱。

从2021年12月1年期LPR调降开始，到前几天央行进行7000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作，利率2.85%，此前为2.95%；同日进行1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%，由原来的2.2%下调10个基点——这就注定了，股市将迎来成本更低的资金。

有了成本更低的资金，胆子更大、更敢上杠杆的人或机构就会增多。

至于楼市和股市的跷跷板效应，这一次可能没以前明显。

02

唯一的悬念，降息周期维持多久？这关系楼市恢复稳定的周期持续多长

我朋友杠杆游戏总结过，降息、加息从来不会只有一次，我国降息周期既然开启那就还有故事。

自2019年8月LPR机制改革以来，当月我们降息。

此后至2020年4月，我国央行又降息4次，上一轮降息周期累计降息5次。如下图杠杆地产的标注。

这轮降息周期从2021年12月开始，目前累计降息2次，一次非对称、一次全面。

虽然，美国2022年要加息，会对我们形成压力，但杠杆地产认为，也不是马上。大概率上说，我们降息不会就此结束。

具体来说，规律一般是这样的：

在《美国态度变了！股市楼市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠杆游戏总结过，2022年美国加息前，是我们宽松货币的窗口期。

越是如此，越能理解为什么接连降息，因为窗口期紧迫。

大家还记得上一轮美联储加息，也就是这一波房价大涨前，美国开启了加息，然后缩表，同时我们最开始做的是楼市去库存、棚改、降准降息。

东吴证券整理了最近一波美联储加息周期、降息周期，我们央行的操作很有意思。

简单说，2015年12月美联储加息后，我国央行不再降息；然后，我国央行直到2019年7月美联储降息后，才跟着降息。

如上文杠杆地产所述，刚好2019年8月我们开启上一轮降息周期的第一次操作。当时真是跟美国跟得很紧。

图表来源|东吴证券（特此感谢）

这是一个非常重要的历史经验。

假设这个规律成立，我们宽松的时间可能不会很长。

加上物价和房价掣肘，货币政策其实左右为难。我们的宽松大概率只能这几个月，然后维持一个动态平衡，否则新的问题会出现。

当然了，“以我为主”，啥都有可能，杠杆地产必须承认我们不一样。

不过，可以肯定的是，2022年美国加息后，我们肯定也不会立马就跟着美国加息。

所以我们的“以我为主”，这次大概率是美联储加息、缩表前，我们可以放水、降息；美国人加息、缩表开始后，我们稳为主，就算物价压力不小，也不会盲目跟着加，靠其他策略。

因为如果轻易加息，意味着企业压力、房地产压力也会很大。

其实可以设想，利用好这几个月宽松窗口期，首先必然会放出去不少水；其次，市场实际利率已经比现在低了，基本稳住经济，应该是可以的。

假设美国人真的加息很猛，我们提前降了息，拖几个月实在没办法，实在需要时，象征性小幅加一点，也可以。

03

从试探性非对称降息，到全面降息背后：经济压力太大

我们看上图，会发现上一轮我国的降息，也是从1年期开始。

2019年8月，1年期LPR从4.31%降至4.25%，幅度不大。这一轮也是一样。

如上图，接下来2019年9月，1年期LPR再次下调，从4.25%，降至4.20%——幅度依旧很小。

这还没有完，2019年11月，1年期LPR再次下调，从4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR开启了上一轮降息周期的首次下调，从4.85%，降至4.80%。

直到2020年2月，1年期LPR才从4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR从4.80%，降至4.75%——1年期LPR的调降幅度高于5年期。

到了2020年4月，1年期LPR下调幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，为LPR机制改革以来5年期最大下调幅度。

我们可以看出简单规律，降息往往从1年期LPR小幅下调开始，然后逐步考虑5年期LPR的下调。

为什么这样？杠杆地产认为主要是1年期基本是中小企业和各类工商业贷款，要稳经济，满足企业需求，需要率先降息。

同时，要避免市场过大影响，除非万不得已，都是小幅开始。

而如果经济压力较大，就得考虑5年期LPR同步下调了——比如房贷，基本都是5年以上的，而这一降，几乎没有例外，都会刺激一下楼市。

如今的形势就是这样。2021年12月20日1年期LPR从3.85%降至3.8%，前几天1年期MLF、7天期逆回购，各自又下调10个基点，因为经济压力实在太大。

根据日前发布的2021年部分经济数据，可以显见：

第一，经济增速连续3个季度下滑了，且最低到了4%。第二，规上工业近10个月趋势不妙。第三，社零数据月度下滑趋势也不好。第四，无论整体固投还是房地产投资，增速都不理想。第五，货物进出口难得快速增长，但或许也有隐忧。

这个局面，虽说不一定比2008年时险，起码也是近年最夸张的一回了。

不救市是不可能的。

我老说，宏观经济调控也好，楼市调控也罢，都是个游戏。

目标就是让游戏可以继续，不要玩不下去。

所以，经济有压力，息是要降的，房地产也是要稳的，最终的目的就是稳经济、保就业。

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