降级、大跌！宝龙地产还熬得住吗？

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

2022年下半场开启，但宝龙地产却没有等来好消息。相反，国际评级机构对其展望趋于悲观。

据公开报道，6月30日，穆迪将宝龙地产控股有限公司（宝龙地产）的公司家族评级，从“B3”下调至“Caa1”，高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”；展望仍为负面。

此前的6月29日，标普将宝龙地产的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，还将开发商高级无抵押债券的长期发行评级从“B-”下调至“CCC”。

6月30日，宝龙地产港股以大跌10.27%结束2022上半年。

01

上半年排名下降、销售跌幅高于TOP100平均

如穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示，评级下调反映出宝龙地产的流动性风险加大，原因是其业务受到削弱，融资渠道受限，以及未来6-12个月将有大量债务到期。

我们一项项来看。

2022年宝龙地产业务削弱有多严重？以中指院最新发布的“2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜”为参考看。2022上半年，宝龙地产销售额232.4亿元排名45位，销售面积153.2万平米排名37位。

图片来源|中指院（特此感谢）

2021年同期，宝龙地产的销售额为530.4亿元排名39位，销售面积为338.6万平米排名36位。

图片来源|中指院（特此感谢）

同比来看，无论是体量还是排位，宝龙地产都下滑了。2022上半年销售额同比下滑56.2%，销售面积同比下滑54.8%。

虽然上半年谁都不好过，但宝龙地产的这个跌幅高于百强房企平均降速。2022上半年，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。

也有好消息，百强房企的销售额平均跌幅在收窄。今年前5月TOP100房企销售额同比下降50.7%，6月TOP100房企销售额同比，只下降28.6%。

但对宝龙地产来说似乎没那么乐观。杠杆地产看到，2022年前5月其销售额190.21亿元，销售面积124.2万平米，同比分别下滑幅度为55,25%、54.25%。

这样算起来，宝龙地产的6月份下滑幅度似乎反而更大了。

02

负债压力山大？

销售走弱意味着回款承压，而宝龙地产负债压力并没有更轻松。

图片来源|企业预警通（特此感谢）

从企业预警通，杠杆地产看到，2022年7月及11月，宝龙地产有5亿美元的境外债到期需偿还。

2021年宝龙地产发债颇为频繁，比如12月其曾发行1.5亿美元和1.35亿美元两次优先票据。

此外有媒体报道，宝龙地产的子公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司也发行了大量的公司债券，存续几十亿元。

2021年1月11日，上海宝龙发行10亿元公司债券；4月16日，又发行本金总额约15亿元的2021年第二期公司债券；

6月4日，上海宝龙发行10亿元的2021年度第一期中期票据；6月10日，发行本金4.7亿元的2021年第三期公司债券。

2021年9月29日，证监会曾中止上海宝龙的公司债券申请审查。

最新年报数据显示，截至2021年末，宝龙地产的借款总额在上升，截至2021年底为729.58亿元，同比增幅约9.6%。其中1年内到期的借款为220.23亿元，比2020年底的206.01亿元增加了十来亿元。

现金及现金等价物及受限制现金250.68亿元，这其中受限制存款及现金约有56.61亿元，也就是说宝龙地产能自由支配的现金及现金等价物约为194.07亿元，不足以覆盖其1年内到期的220.23亿元短债。

基于此，宝龙地产2021年的净负债比率比2021年上升2.8个百分点，为76.7%。

因为借款总额升了，宝龙地产2021年的借款成本也水涨船高，同比上升20.5%，为51.93亿元。

总负债来看，宝龙地产高达1800亿元，同比2020年增加近400亿元，其中约有162亿元是合同负债增加所致。

此前2021年报发布档口，宝龙地产还更换了核数师，延迟发表业绩公告。

03

断臂求生不易

除了销售、债务方面压力外，宝龙地产想要卖资产回血也显得不容易。

如标普所认为的，宝龙地产的资产处置计划进展慢于之前预期，疲软的市场信心阻碍了进展，因为买家更加谨慎。

连宝龙系自家的公司也不愿意接盘了。就在今年6月初，宝龙商业发布公告，终止向宝龙控股收购于上海的办公楼，为期不足一个月的“输血”计划就此终结。

除了上海的写字楼，据公开报道，宝龙地产还将杭州、天津、宁波和中山市的至少四处写字楼以及青岛的两座购物中心纳入资产出售计划。

还计划出售其在上海、杭州和厦门等城市的长租公寓，同时还试图抵押其在河南省新乡市和广东省珠海市的购物中心做境外抵质押融资。

但这一系列的盘活计划进展似乎并不顺畅。以杭州写字楼为例，该资产宝龙地产之前开价30亿元，但后续降到了19亿元。

据“风财讯”报道，意向买家为中国华融资产管理公司，19亿元作价还包含了不超5亿元的存续债务等。

其余的资产处置杠杆地产暂时没看到相关进展。

种种迹象之下，宝龙地产资本市场的表现也不尽人意。如文初股价走势图所示，其1年内股价跌幅已经超过78%，这背后站着的是无数高位套牢的大小股东。

更糟心的是，全国多地的部分宝龙楼盘项目似乎仍在停工，这背后是无数掏空多个钱包买房的业主……太难了！

今天朋友圈很流行一句话：愿上半年的所有遗憾，都是下半年惊喜的铺垫。来，干了这碗鸡汤，期待明天真的会更好。

本文未标注出处的图表（网络截图除外），均源自宝龙地产披露的公告，特此说明并致谢

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