高增长，降负债，恒大新战略的内在逻辑

出品|三言财经

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

尽管多项经营指标依旧占据行业前列，但负债偏高的问题显然已经深深触动管理层。对此，恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

恒大新战略的内在逻辑

上市11年以来，恒大业绩实现跨越式增长，各项核心指标实现数十倍的增长，然而公司负债仍处于行业偏高水平。伴随着宏观经济与房地产市场发展节奏的变化，恒大开启新一轮战略转型。

那么内在逻辑到底是什么呢？

放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。

分析认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。

在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降。此战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字，“降负债”则是核心目标。

高增长+控土储=降负债

“开源”是新战略的基本前提。过去23年，恒大年销售额从零起步，激增至逾6000亿。今年内部销售目标为8000亿，2022年为1万亿。

而凭借“网上卖房”创新举措，恒大一季度销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。

恒大新战略的初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性。

“节流”与”开源“是组合拳，否则“降负债”也就很难实现。一是实现土储负增长。未来三年，恒大土储未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

恒大一个优势就是有中国房地产企业中最大的土地储备，也是最优质的土地储备。

年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，对于家底殷实的恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的巨大优势。

二是多元业务投资收紧。许家印在发布会上再次明确宣布，5年内不再投资其他任何产业。

无论是严控土储，还是收紧投资，其核心要义都是“节流”，从而实现恒大负债大幅下降。

而”降负债“其实就是在开源节流的一增一减中实现的。

全面来看，恒大具备实现降负债这一目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。

许家印算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少一百多亿的资金成本，而这一数据，会直接反映在利润中。