美国好房 - Serrano Summit | 尔湾相邻森林湖大型别墅社区，联排50万美金起
◎ 本期房产情报，由得居美国分公司提供 得居美国分公司位于奥兰多，团队成员均是有10年以上经验的美国地产专家，为大家提供美国房产交易-租赁-转售、房屋装修与维护、外国人报税等服务。
得居房产情报
- Serrano Summit-
森林湖市（Lake Forest）与尔湾市东南部交界，是尔湾的三大卫星城之一，因其紧邻尔湾便利的华人生活设施，越来越多的华人选择居住在这里。社区与尔湾市只有一街之隔，地税非常低廉，可以轻松享受到尔湾市丰富便利的生活资源。Serrano Summit小区是美国四大建商之一Lennar打造的现代化社区。
项目亮点
1. 森林湖Lake Forest的大型社区低总价适合，年轻购房群体压力小
2. 位于尔湾南部，毗邻大公园Great Park区域配套共享
3. 学区优良9分和8分公立学校对口
4. 房产税仅为1.1%，无Mello-Roos税，地持有成本
5. 由全美大型建商莱纳Lennar打造
6. 在建有6个社区，本文介绍的是联排别墅Arieta小区，还有多种户型
项目所在位置
全新规划的社区位于Bake Parkway 和Commercentre Drive的交叉口，配套一个大型的娱乐中心，包括海滩入口游泳池、SPA、烧烤区、带座位的壁炉、小朋友们喜爱的草地游戏区、户外活动空间和 pickleball 球场。
加上Lake Forest的交通位置也十分优越，它毗邻5号州际公路和405高速公路的交汇处，这是东部交通的枢纽。它能很方便地到达洛杉矶、圣地亚哥和内陆。距离Orange地区的机场和Amtrak火车站也只有几分钟的路程。
值得一提的还有附近的Lake Mission Viejo湖，它距离Lake Forest只有半小时的车程，却是难得的美丽湖泊，其位于狮子山(Mountain Lion)山脚下，开辟有自然河堤和亲水沙滩，可以进行众多水上活动，包括帆船、滑板、钓鱼等。周末，拖家带口到湖边露营玩乐，绝对不亚于许多度假胜地。
开车6分钟即可到达 Ralphs, Home depot, CVS 等超市，商家和加油站满足日常所需。开车15分钟即可到达尔湾最大的商业中心-光谱购物中心 Irvine Spectrum Center。
优质的学区资源
特别值得一提的是，Serrano Summit 小区没有城市建设特殊附加税（No Mello-Roos），地税只有基本地税，大约在 1.10% ，小区的物业费预计为$215 每月。
从小学到高中分别是Lake Forest Elementary School，Serrano Intermediate School，El Toro High School，都是评级为A的学区，其中初中9分，小学和高中分别为8分。
家长最关心的一项公共基础设施——学校。根据美国权威公立学校评分网站（greatschools.org）显示，森林湖共有公立中小学8所，其中高中1所、初中1所、小学6所，整体学区看属于优良水平。
9分 La Madera Elementary School
8分 Lake Forest Elementary School
8分 Rancho Canada Elementary School
7分 Ralph A. Gates Elementary School
6分 Santiago Elementary School
5分 Olivewood Elementary School
9分 Serrano Intermediate School
高中
8分 El Toro High School
项目介绍
【城市】Lake Forest市
【售价】$50万起价
【建筑类型】联排别墅
【建筑年代】全新楼盘，预计建造周期3-8个月，9月份即可入住
【建筑结构】1-3层
【户型】3-4房, 3-3.5浴
【使用面积】122-161平方米
【物业费HOA】：215美金/月
【地税】：1.1%
【社区配套】：会所，娱乐中心，公共泳池，全屋覆盖Wi-Fi，智能家居系统，Everything’s Included®以满足您 的需求。
【新区税Mello-roos】: 无
【交房配套】所有户型均可享受Lennar的"Everything's Included"计划，为您提供不锈钢器具、精美的软封闭橱柜、精美的台面、平面布置图设计等等
联排别墅户型介绍
户型1
格局：2房2.5浴 2车位车库面积：122平方米（1321平尺）一楼车库，二楼客厅、厨房和半个卫生间，带阳台三楼2个卧室都有独立卫生间
户型2
格局：2房2.5浴 2车位车库面积：140平方米（1508平尺）一楼车库，二楼客厅、厨房和半个卫生间，带阳台三楼2个卧室都有独立卫生间
户型3
格局：3房2.5浴 2车位车库面积：161平方米（1736平尺）一楼一个卧室和卫生间、车库，二楼客厅、厨房和半个卫生间，带阳台三楼2个卧室都有独立卫生间
周边生活配套
除了高水准的学区与风景秀丽的自然环境，您也将享受优越的购物环境。Foothill Ranch购物中心占地广达120英亩，有超过100家商店和应有尽有的便利设施，包括杂货店，餐厅，电影院，金融机构，儿童看护，体育用品，工艺品商店和服装店等，让您随时畅享一站式的高端购物体验。
短短10分钟的车程即可到达著名的尔湾光谱中心(Irvine Spectrum Center)，这里是最热门的购物圣地与奢侈品中心，拥有超过130家精品专卖店。距离社区15分钟路程，您还可以到达深受华人喜爱的99大华市场和Costco量贩店。
森林湖城市介绍
富裕的城市，舒适的生活环境
森林湖 (Lake Forest)位于尔湾南部，距离尔湾15分钟车程，是尔湾最重要的卫星城市之一，与橙县的Mission Viejo和尔湾市一道，位列为全美治安最好的城市。这里环境静谧安逸，有许多公园和湖泊，森林覆盖率很高，是个十分宜居且深受欢迎的城市。
根据Lake Forest市政府的数据，2017年Lake Forest的总人口数是83,910，排在Irvine、Brea和Tustin之后，位列橙县人口增长最快的城市第四名。其中白人占总人口的65.9%，亚裔15.3%，西裔27.6%。和尔湾的45.3%相比，Lake Forest的白人比例更高，而亚裔比例相对尔湾的45.31%则显得低很多。
Lake Forest的中位家庭收入是$92,475美元，和尔湾几乎一样，也是一个富裕的城市，贫困率低，城市治安好，曾多次被评选为全美治安最佳城市。
（Race and Ethinicity=人种和种族；White=白种人；Hispanic=西班牙裔；Black=非裔；Asian=亚裔；Mixed=混血；Other=其他）
居民整体受教育水平高
根据数据图二显示，森林湖25岁以上的居民拿到学士学位的人数最多，占调查基数的29.8%；排在第二位的文凭是专业学院，比例为22.7%；拿到高等教育文凭（专业学院到博士）的居民数量占调查人口的75.1%；受过教育的25岁以上居民比例为98.9%。从以上数据来看，森林湖居民整体受教育程度相对较高，整体素质比较好。此地白种人人口最多，亚裔居民也不算太少，既能接触到美国主流文化圈，新移民的华人也能尽快适应当地生活。不仅如此，多民族的文化环境利于孩子的成长。
（Doctorate=博士学位；Professional=专家；Master=硕士；Bachelor=学士；Associate=准学士【获得两年制高校学位】；Some College=专业学院；High School=高中；Less than H.S=高中以下；None=没受过教育）
森林湖房价情况
通常我们把森林湖整个城市划分为南北两面，南面的房屋相对老旧，多是上世纪七、八十年代所建造，但房价会较高，目前中间价在65万美元以上。而北面的社区都比较新，新建社区的房屋的中间价约为60万美元。目前，森林湖整个城市的房屋中间价大约在70万美元，相较于附近的尔湾房价中位数90万美元来说，算是性价比比较高的一个选择了，而且森林湖距离尔湾也不过十分钟左右的车程，很多家庭会考虑在森林湖安家置业。
房价方面
森林湖目前的房屋中值为722,772美元，每平方英尺的中位数价格为413美元。在2019年一年上涨了0.2%，并预计2020年仍将上涨，但涨幅可能不会太大, 大概会在1.1%左右。虽然涨幅不大，但是作为一个新兴的城市，尤其是对比一街之隔的尔湾来说，森林湖的房价是非常亲民的。因此未来房价走势会有所攀升，加上便捷的交通和舒适的居住环境未来的升值前景十分可观。
租赁市场
森林湖居民情况整体以高收入家庭为主，整个城市的治安程度也非常高可以和尔湾媲美。在森林湖，房产多以独栋别墅类型为主，目前森林湖的租金中位数在3200美元，对比全美月租金中位数1500美元，和洛杉矶市月租金不到3000美元来说，这么高的原因也是因为大多数房子都是面积比较大且新的优质别墅社区。
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