自前年开始，房地产市场遇冷，很多开发商将养老地产作为转型的突破口之一，行业老大万科更是坚定看好养老地产未来的发展。万科有3大养老体系，社区嵌入式小型机构、城市养老服务综合体、全龄化养老服务社区。本文和大家分享万科社区养老是如何做的。
智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。多功能厅是老人进行日常活动（包括看电视、聊天、做检查等）的空间。老人们在这里齐聚一堂，热闹的活动场景不仅起到了对外的良好展示作用，而且利于激发老人们的生活积极性，保持他们的身心健康。
多功能厅旁边的走廊上方设置了天窗，为空间内部提供了采光公共空间的设置也考虑了“喜动”和“喜静”两类老人的不同需求。喜动的老人，以及需要护理的老人，可以集中在热闹的多功能厅进行活动。而喜静的老人则可以选择到较为安静、独立的阅览室兼书法室进行读书、写大字等活动。
为了满足老人的午休需求，智汇坊不仅设置了床位，而且在午休区配置了部分沙发，这在一定程度上起到了节约空间的作用。
入住老人区采用向心式布局，8-10个居室围合着中部的起居厅和餐厅，形成了组团化的居家氛围。这种布局有利于组团中的老人进行交流、相互熟悉，形成“大家庭”的感觉，也利于护理人员集中照顾一个组团中的老人。
（二）万科幸福家智者公寓
与智汇坊开在万科小区内不同，成都万科幸福家智者公寓是全托服务的养老项目，并且走出了万科社区，选址在市中心的一处商住楼里，并引入了全托服务。万科幸福家智者公寓的位置选址在天涯石北街156号，靠近成都市第二人民医院，这里原来是一处商住楼，万科将该办公楼的第四、第五层租下来，重新装修改造成了照护中心和智者公寓。
万科幸福家智者公寓距离成都市第二医院直线距离约500米，交通便利，且周边社区成熟。
万科幸福家智者公寓目前的总面积有1300平米，共有18个房间，分为单人间、双人间、三人间和四人间，共有47个床位，在这里既接受长者的日托，全托，病后看护理疗，还可以接收老人在家的居家看护，提供健康、医疗、康复、膳食、家政和跑腿各种服务。
三餐都是由专业的万科的营养配餐中心提供，在一个专门的区域进行分餐、配餐之后送到每一位长者的手上。每天的菜单摆放在洗手池旁边，由此培养老人饭前洗手，饭后漱口的好习惯。这里每个房间都配有卫生间，但考虑到安全的问题，洗澡必须到公共浴室，全部都有单独的隔间，实行预约制，会有专人陪护，如果有需求，甚至可以由工作人员帮助长者洗澡。入住万科幸福家智者公寓的老人，都将会配备一个智能手环，这个智能手环具有三大主要功能，其最主要的就是将长者的各类信息与智者公寓的看护人员以及老人的子女进行联通共享，可以让老人的子女在第一时间了解到父母的最新情况。
戴上智能手环，首先可以实现的是每天的血压、血糖等测量数据可以实现数据库上传，并与老人子女的手机连接，让其第一时间得到信息。与此同时，老人还可以通过智能手环上的按键呼叫看护人员，看护人员第一时间可以定位到呼叫老人并提供帮助，而每次呼叫发生，老人的子女也能够在自己的手机上得到通知，包括居家看护老人，也可以通过这个手环呼叫看护人员上门服务。万科幸福公寓有一套来自日本的可穿戴设备，通过穿戴这套设备，年轻人可以提前感受到年老后的身体机能状态
另外，万科幸福家智者公寓的看护理念并不是在帮长者完成一切日常活动，而是通过各种方式启迪长者的自理能力，通过让长者更多地实现自力更生，来获得生活的自信和成就感。
最后，来看看万科设计团队经过反复研究和推敲的适老化设计细节，简直太细致，太有人性化了。
先从一把老年人专用的椅子说起，一把椅子都可以有很多细节，归纳一下大概体现在6个方面：其四，扶手处设计老年人放置拐杖的卡槽位置其五，扶手设计成平面式，方便老人起身支撑其六，椅子靠背设计成一字木质扶手，方便老人移动椅子，也方便老人走路时支撑那么，具体适老化设计体现在哪些方面？
智能化关怀产品主要指专为老年人日常生活智能化管理而开发的系统，包含各种感应器和探测器，安防监控以及其他辅助设备。
幸福家结合自身运营需要和特点，使用了两种智能化关怀产品：
A.床头应急呼救系统：当老人遇紧急情况，能够方便触按床头紧急呼救按钮，每层设置护士站，工作台处的机器与户内报警按钮联动，显示发生紧急情况的位置，随后工作人员会第一时间处理紧急情况，为老人提供照应。B.老人行动感知探测器：老年人如厕次数会比较频繁，而在卫生间发生跌倒等危险的概率会大于在其他功能房间，因此，我们在卫生间门口设计了人体感知探测器，根据设定的探测器感应间隔时间，识别屋内老人在卫生间内发生意外而不能行动或者在设定时间内没有行动的情况，系统会自动收集信息发送到护士站，方便护理人员及时进行检查，排除危险情况。
- 选择更为安全的电磁灶作为加热工具，让老人远离燃气厨房的意外危险；
- 在厨房吊柜下方增加日光灯管照明，使操作台面更明亮，方便使用；
- 柜门拉手选型及安装合理，拉手造型圆滑，尺寸适当，便于抓握。
- 扶手设置在老年人使用比较频繁的地方，如马桶、淋浴间等，水平与垂直扶手相结合；
- 在适当的位置设置紧急报警按钮装置，防止老年人在卫生间意外跌倒而不能得到及时救助；
- 卫生间门选择开关顺畅的推拉门，门添加阻尼回弹功能，防止夹伤、碰撞等危险；
- 使用扳手式座便器，并具备智能洁身器，座便器旁边设置扶手；
- 老人起居室宜南向布置，为使老人能够获得充足的日照，方便老人种花植草，阳台设置是不可少的；
- 床和写字桌等家具边角有特殊圆角处理，避免老人磕碰受伤；
- 衣柜抽屉设计成半开放式，便于记忆力不好的老人找到物品；
- 餐桌设计成四角圆弧，也是避免直角可能带来的磕碰伤害，而将四边做成内凹圆弧形，使老人坐下后双手可以搭在桌面上，坐得更稳定，也防止老人打盹时滑倒；
- 家具上的软包布进行了防火防水处理，坐垫海绵也做到加厚加硬。
- 走廊宽度应大于1.2米，考虑轮椅与行人并行的通过尺度；
- 墙面设连续扶手，高度850mm，且最好为圆形，方便扶握；幸福家采用了日本进口带光触媒功能的pvc扶手；
- 电梯设两部，其中一部为担架电梯，电梯与地面应无高差，方便轮椅出入；
- 电梯厅需要设置休息椅，方便老人等候电梯时休息或放置随手物品。
由以上案例，可以总结出万科社区养老中心的4个特点：万科社区养老中心规模都不大，一般只设置50个床位左右，可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服务中心接受照料服务，晚上可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给老人提供全天候照顾。进行日间照料服务的老人每个月收费2500元，进行托付照料的老人每个月收费4500-9000元不等，主要是依据服务的内容和所住的房间来决定。如果按照该中心满员计算，若所有托付照料老人都选择每月4500元标准，日间照料老人为每月2500元，则该中心每月营收185000元。万科智汇坊通过外包餐饮保洁、两人共用一间卫生间等方式，尽量降低运营成本，完成盈利目标。目前万科已经在6个城市推进社区养老，准备标准化规模管理，连锁经营。万科养老中心可以依托于互联网将其覆盖周边许多社区，服务内容也会不断增加。比如万科幸福家智者公寓主要提供24小时全托服务、日托服务、长者关怀、营养膳食等方面提供服务。除此之外，幸福家还提供居家改造、上门居家服务、照护服务、适老产品等等。未来许多的服务通过机构源源不断输出，可能会构成新的盈利模式。养老地产在城市老龄化的进程中将会拥有越来越大的市场，但是如何下好“养老”这盘棋？万科社区养老模式的探索，可能是一次不错的尝试。但在这尝试背后，依旧有一些问题需要我们去持续关注、深入探讨。本文素材参考了周燕珉工作室、北京万科设计VA、万科幸福家公寓的内容，特此感谢。
文章来源：明源地产研究院