北京第一个老年公租房项目

养老门户 2023-03-08

近日，北京第一个老年公租房项目——燕保·汇鸿家园公租房项目正式投入运营，总共房源有120套，截止今年2月是已经入住了85户，在这入住的这85户当中，全都是60岁以上的老人。近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据中国国家统计局的数据显示，截至2017年底全国的老年人抚养比（在人口当中，非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比）达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5年至10年保持升势。近些年来，养老公寓不断受到政府与市场的关注，社会上出现各种养老机构，以满足不同人群对于养老服务的需求。

1 可以养老的公租房

Renting can provide for the aged

赵大爷的小家，开间儿，使用面积不到50平米。赵大爷在这儿住了大半年了，赵大爷说，这里就跟老北京大杂院一样，随时可以聚会，一般礼拜日都聚会一次，吃点喝点。

住的是楼房，用的是普通家具，这里里外外看下来，记者发现，这里随处可见扶手和呼叫器。走廊和卫生间都设置了扶手，紧急呼叫器更是方便及时救助，这儿其实就是北京第一个老年公租房项目——燕保·汇鸿家园公租房项目，是北京老年公租房的一个试点项目，总共房源有120套，截止今年2月是已经入住了85户，在这入住的这85户当中，全都是60岁以上的老人。

首先，从设备设施这一块来看，老年公租房区别于普通公租房，走廊比较宽，一般的公租房走廊在90厘米到1米之间，但是老年公租房已经达到了1米5左右的走廊宽度，可以走担架、病床，电梯也是医用电梯。虽然是公租房，但这里处处透露着对老人的关爱与关怀。

“它这儿有紧急呼钮，厕所都有紧急呼钮，援助有紧急呼钮，你有什么情况可以摁它，直接知道。要是在厕所里突然发生情况，一摁那个就响了，物业就知道哪个屋、哪个房间。”——赵大爷

老年公租房的卫生间做了一些适合老年人的设计。首先马桶这一块，考虑到老年人可能坐的时间长了，站起来会头晕，所以设计了扶手，另外，为残障人士也设计了一个扶手。厨房的电磁炉有自动切断电源的功能，这些都是普通公租房是没有的。

该老年公租房位于东五环外的朝阳区三间房东路，共有120套45到61平米不等的房型，租金为每个平米每个月43元。租户可将租金存入一个银行账户，每月老年公租房项目管理处会从该银行账户提取租金。与普通公租房相比，这里的租户同样可以根据个人情况申请不同的租金补助。

与一般公租房不同，除了具备公租房的承租资格外，老年公租房的申请人必须满足年龄要求，就是承租人以及共同承租人都得满60周岁以上的老人才可以入住。项目工作人员为了提升对老人的关注度，一是增加入户探望次数，二是制定老人的紧急医护措施。

2 寻找公益性与营利性的平衡点

The balance between commonweal and profit

以公租房形式出现的养老公寓供给较少，相关运营商积极入场这一蓝海市场，其中也并不是顺风顺水。

目前，不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中，这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成。

养老公寓终究还是属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。

随着银发经济悄然来临，养老服务的巨大市场蛋糕开始被诸多社会资本觊觎。综观国内兴起的养老地产投资热潮，不管是何种资本背景以怎样的经营模式落地，企业始终都绕不开的根本性问题是，如何平衡养老公寓公益性与营利性之间的关系。

不可否认的是，往往这二者间的战略取舍能够在长时间内决定涉足企业的生存与发展命运。

一个现象值得关注，曾有位养老产业研究者前两年参观一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目，发现“入住率很低，小部分老年人在学院里活动，学院空间很大，没开空调，老年人蜷缩在一块儿，开着电热取暖器练习书法，书法老师也不是最初承诺的书法名家，而是有书法特长的入住老人。”

在业内人士看来，该养老地产项目最初就没有确立以养老地产的“照料与服务”为核心，在公益性与营利性的关系中选择了后者。事实证明，养老地产与普通住宅地产最大的区别就在于养老地产的开发更加侧重于后期的运营与服务，这与普通房地产市场有着本质的区别。

“房子如果卖给了投资者，或者短期内不能来养老居住的老人，后期的话，对于开发商而言十分痛苦，因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止，运营的成本自然无法消解。”该业内人士告诉记者，正常的养老机构要能够实现盈收平衡，需要老人的入住率至少达到70%以上。

由此不难看出，社会资本构建养老公寓时，如何解决公益性与营利性的平衡问题最终还是要回归到养老服务的“初心”之上，养老绝非房地产市场营销吸引眼球的手段。房产只是整个养老公寓服务的载体，抑或是整个服务体系的基础与开始。

另一方面，对于从一开始就坚持养老服务的运营企业来说，现实情况可能是企业需要耐得住寂寞，往往可能需要很长时间坚持公益性，方能在未来实现营利性。

在采访的过程中，记者发现不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中。2016年1月，亲和源在被宜华健康医疗股份收购时，彼时宜华在公告中表示，收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平。

这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成，从长远来看，目前的养老公寓产业仍然处在商业模式并不成熟的阶段。从近年来国内出现的养老地产投资热潮来看，这并不会阻碍养老地产行业成为资本追逐的蓝海。

3 养老公寓市场闭环模式发展

The closed-loop development

根据目前养老公寓发展中出现的问题，仲量联行对这一市场发展持积极态度。在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。

仲量联行于3月7日发布的研究报告称，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展，并呈现出“看护+保险+旅游+养老”的模式。

一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。

另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。

一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。

此外，相关运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。

综合自：BTV第一房产、中新社、21世纪经济报道

燕保·汇鸿家园公租房项目户型图

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关于燕保·汇鸿家园老年公租房剩余房源面向朝阳区符合条件的轮候家庭配租的公告

发布时间：2018-04-19

朝阳区保障性住房轮候家庭：
    根据《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强公共租赁住房分配管理的通知》（京建法〔2014〕21号）精神，现将我区已公开配租的燕保·汇鸿家园（老年公租房）公共租赁住房项目的剩余房源，面向取得公共租赁住房配租资格，且尚未配租配售保障性住房的朝阳区户籍备案家庭，采取“实时配租”方式进行配租，现就有关事宜通知如下：
    一、房源情况
    此次配租房源涉及1个项目，房源共计23套。项目详细情况见下表：

    备注：1.燕保·汇鸿家园老年公租房项目房源无燃气。
    2.房源的套型是按照政策规定以单套住房建筑面积确定。
    3. 承租家庭缴纳的房租费用中包含物业费，但须另行承担供暖费、水费、电费、电话费、上网费、有线电视初装及收视费等，公租房租金补贴对另行承担费用不予补贴。
    二、意向登记
    （一）登记范围
    该项目面向2018年4月20日（含）前取得市级保障性住房备案资格的朝阳区轮候家庭，且家庭成员全部在60周岁（于2018年4月26日（含）年龄达到60周岁）以上。
    （二）登记时间
    2018年4月24日9:00--2018年4月26日17:00（共3日）。
    （三）登记方式
    网络登记为本次实时配租的唯一登记方式，登记网站为北京市保障性住房建设投资中心网站（网址：http://www.bphc.com.cn/，下同）。
    登记家庭自行登录北京市保障性住房建设投资中心网站首页，注册账号并登陆后，点击“业务办理”—“实时配租”按钮进入登记系统界面，并按照页面提示进行操作，具体操作方法请参照操作手册（附件2）。
    对于网络登记操作存在困难的家庭，也可在规定时间内携带身份证原件及公租房备案通知单原件，到户籍所在街道（乡镇）住房保障窗口，由住房保障窗口工作人员协助进行网络登记。协助登记受理时间：2018年4月24日——2018年4月26日，上午：9:30-11：30，下午2:00-4:00。
    （四）登记标准
    申请常营汇鸿老年公租房：单人户只能选择小套型进行登记；两人户只能选择大套型进行登记。
    （五）登记注意事项
    1.一个家庭只可配租一套公共租赁住房，已配租配售其他保障性住房的家庭不可再参加本次配租活动。
    2.未在指定时间内网络登记的备案家庭不纳入本次配租范围。
    3.廉租住房资格备案家庭在登记上述项目时，须先向户籍所在街道（乡镇）住房保障窗口提出保障性住房备案资格申请，获得备案资格后，方可进行登记。
    4.此次登记通过系统自动采集家庭资格信息，如登记家庭资格正在变更中或正在办理其他住保业务，则系统可能出现无法注册或注册成功后系统提示家庭信息和实际不相符的情况。由于上述原因造成无法网络登记的家庭，可在规定的协助登记受理时间内，前往户籍所在街道（乡镇），由住房保障窗口工作人员协助登记。
    5.根据相关文件规定，原“三房”轮候家庭获得公共租赁住房备案资格的，备案时间以原保障性住房资格备案登记时间为准。
    （六）排序规则
    1.系统排序规则
    登记家庭登记的房源按照套型分别排序，具体选房顺序由登记系统按照以下原则自动排序：
    （1）登记同一套房源的，按照备案时间排序，备案时间早的家庭排序在前、备案时间晚的家庭排序在后；
    （2）登记同一套房源且备案时间相同的家庭，按照网络登记时间排序，登记时间早的排序在前、登记时间晚的家庭排序在后。
    2.注意事项
    （1）登记家庭只可在本次配租项目中，选择符合登记标准的唯一房源进行登记。
    （2）每套房源可接受10个登记家庭的网络登记。
    （3）登记系统会按照排序规则，实时更新各房源登记家庭的排列顺序，因此各家庭在完成登记操作时刻获得的排序并不代表最终的结果。
    （4）登记期间登记家庭可对登记房源进行修改，登记结束（4月26日17:00）后不可再更改。网络登记结束时排列出的顺序将作为最终结果，后续复审与入住工作将依据该顺序进行。
    （七）登记结果公示
    本次实时配租网络登记结果将于2018年5月3日，在北京市朝阳区房屋管理局网站（网址：http://fgj.bjchy.gov.cn/）进行公示。
    三、资格复核
    本次实时配租项目在办理入住手续之前，将由朝阳区住房保障管理部门对轮候期超过一年的登记家庭的资格进行复核。具体复核时间将根据项目入住时间来确定。登记套型与本公告登记标准相一致，且通过资格复核的家庭，产权单位可为其办理入住手续；登记套型与本公告登记标准不一致的，此次实时配租网络登记视为无效，产权单位不予    为其办理入住手续。如在规定的时间内未参与资格复核工作的，视为自动放弃此次配租。
    四、办理入住
    根据本次实时配租网络登记结果，项目产权单位将通知排序在首位且复核通过的家庭办理入住手续。如遇排序靠前的家庭因自愿放弃等原因未办理入住手续的，项目产权单位将按照排序通知后续家庭办理入住手续。预计2018年6月30日前完成办理入住工作。入住工作结束后，本次实时配租网络登记过程中取得的顺序号自动失效。
    五、租金缴纳及租金补贴相关规定
    （一）租金缴纳方式
    承租公共租赁住房的申请家庭，按照公共租赁住房有关政策缴纳租金。获得公共租赁住房租金补贴资格的承租家庭，先足额交纳租金，后按月发放租金补贴。
    （二）租金补贴相关规定
    1.供暖费由承租家庭承担，公共租赁住房租金补贴中不对供暖费予以补贴。
    2.如承租家庭的收入、住房、资产符合《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》（京建法〔2015〕14号）所规定的条件，可以申请租金补贴。申请租金补贴的家庭，可向街道（地区）办事处提出申请，并填写《北京市公共租赁住房租金补贴申请家庭情况核定表》，同时提供相关材料。
    3.2015年11月1日前获得公租房租金补贴资格的家庭，如收入、住房、资产符合《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》（京建法〔2015〕14号）所规定的条件，可向街道（地区）办事处提出变更申请。
    4.根据《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》（京建法〔2012〕10号）规定，区县住房保障管理部门每年对入住公租房并享受租金补贴家庭的补贴资格进行年度复核工作。对未按规定进行年度申报的租金补贴家庭，区县住房保障管理部门将停发租金补贴。对于超出规定时间再申报的家庭，自??负责本次政策解释及资格复核工作，北京市保障性住房建设投资中心负责本次配租工作的具体实施。