在2020年5月的《政府工作报告》第五部分"实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变"中明确提出："加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。"这已经是“加装电梯”第三次被写进政府工作报告中了。2018年，"加装电梯"首次写入《政府工作报告》，当时的措辞是："有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。"2019年 ，"加装电梯"再次写入《政府工作报告》，措辞从2018年的“鼓励有条件的加装电梯"变成了"支持加装电梯"。而这一次重申“支持加装电梯”，相信国家和地方政府必将推出更多“支持加装电梯”的具体政策，老旧小区加装电梯也许迎来了“春天”！加装电梯是“城市更新”中重要的项目之一，是为了应对城市老龄化问题。目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家。上海作为中国经济最为发达的城市之一，2017年老龄化率已达到14.3%。与国际上大城市相比，也处于较高水平。但是，我们老旧小区的无障碍设施却非常落后，都还是没有电梯的房子，让老人成了“孤老”！城市更新既是民生问题，更是带动就业、拉动内需的新引擎。据初步测算，总量约有500亿m2。其中，城镇既有居住建筑约290亿m2，2000年以前建成的居住小区总面积约为40亿m2。A.据住建部标准定额司巡视员倪江波初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。加装电梯潜在需求量约200万部。B.根据住建部数据，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4,000多部，正在办理前期手续的有7,000多部。其中，广州成功加装电梯总量占全国的45%。C.据上海市电梯行业协会统计，上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯，数量接近上海已有的电梯总量——25万台。不难看出，这是一片蓝海，有着广阔的前景。但也有一些客观条件制约着发展，比如“居民征询工作难”，加电梯的客观条件不理想等等。前几年上海老旧小区”加装电梯“推进缓慢，主要是卡在居民征询工作上。当时加装要求：以一个6层楼的楼栋为例，只要底层居民不同意，这个工作就搁浅了。而底层居民因为涉及到自身房屋价值的”贬值“，多半是不会同意的。而2019年底出台的《上海市：关于进一步做好既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》对于加装的条件进行了适当的放松。01.申请人应当依照《物权法》第七十六条规定，就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，经所在楼幢专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。02.加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，并尽可能优化方案，减少对周边相邻业主的不利影响。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得专有部分权利人的同意。03.业主之间通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。从“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”，意味着即使底楼居民不同意，这个居民征询工作还是有可能成功的。另外在政府资金补贴上，也给与了很大的扶持力度，让老百姓享受到实惠。政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴(最高不超过28万元/台)，市与区分担比例各为50%。截至2019年4月15日，上海全市加装立项429台，已经加装完正在运行的137台。北京预计在2020年前实现增设电梯1000部以上。
从上分析，一边是“十万级”的需求，一边是“几百”的实际安装量，这是什么原因呢?
一边是城市进入“老龄化”，一边是“助老设施”电梯加装推进缓慢，这对矛盾该怎么解决呢？
那什么原因导致了反对声的产生呢？
1.低楼层居民因为电梯加装导致自己的房产贬值（没增值）。因为电梯会遮挡采光，而且会有一些噪音等干扰。即使自己的房子没贬值，但楼上的每户都因为加了电梯（售价）增值了，心理总不是太好受。不患贫而患不均，也是人之常情啊。2.对于加装电梯没有迫切的需求，也不愿意得罪反对者。
人是情感的动物，也最会趋利避害。5/6的同意者是解决“生活问题”，而1/6的反对者是解决“生存问题”，所以多数派未必很坚决，而少数派有时是“性命相搏”，这个决心是不一样的。3.还有些房东很难联系上，要得到他们同意，沟通成本很高。这类业主有可能在外地，房子是出租的。也有可能人在国外，房子是朋友在打理的。面对这种重大问题，不是本人同意一般没有法律效力。所以这类既没有迫切需求，又容易“失联”的业主，也是不容易征得同意的。伴随着中国社会老龄化的到来，另外一个课题也如影随形——“城市更新”。正是城市更新给老旧小区“加装电梯”带来了契机。从政策层面的一系列利好消息到社会层面的经济转型，都给老旧小区“加装电梯”提供了很多便利条件。有政府简化审批流程的（从原来的46个减少到15个），也有政府补贴资金的（对于自主申请加装的小区，每部电梯补贴24万元），还有电梯运营商技术支持的（每部电梯的安装费用降低至约70万元）。除了政府支持和技术能力的进步之外，另外还有三个角度可能会使“加装电梯”迎来春天。“物业费的上升，房产的增值（保值），房产税的陆续开征”让普通老百姓越来越对房子的“价值”有清楚的认识。加装电梯能让自己的房子增值，这是毋庸置疑的，这使得除了底楼之外的所有住户都没有反对的必要。
链家做过一个经济性分析：：老旧小区加装电梯如何分摊费用？“，结论是底楼的价值并不会因为加装电梯降低。虽然前设的条件我觉得并不准确，结论我觉得是可信的。因为加装了电梯的小区，其实整体的价值增加了，底楼的价值也是水涨船高的。只是底楼涨得没有楼上快而已，那就用经济手段去贴补他，就好了嘛。下面是链家的研究院给出的一个补贴方案，供大家参考。
2.老一辈多产者退出历史舞台，年轻一代管理资产的方式在转变。随着老龄化的深入，父辈已经慢慢把房产交给子女来管理了。老一辈因为白手起家，艰苦奋斗习惯了，所以关注的点会比较细，或者更世故圆滑。但年轻一代受过不错的教育，对资产管理更理性，更高效。往往认定这个事情“有利可图”，就愿意从旁观者变成“参与者”，这就消灭了原来的“骑墙派”，征询的进度会大大加快。底楼居民往往是加装电梯工作成功与否的决定因素。小区是个小社会，即使住在底楼，没有上楼的顾虑，但远亲不如紧邻，偶尔还是需要邻居帮衬的。所以，可有可无的需求也会变成刚需。即使底楼自己的房产价值没有别人升的多，也可能会成人之美。政策有了保障之后，后面就是技术问题了。在《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》中对于加装电梯的技术要点提了几点要求。一、加装电梯的建筑设计应当做到平面布局合理，注重与原有建筑及相邻建筑的协调，尽可能减少对周边房屋建筑的影响。二、既有多层住宅拟加装电梯的房屋建筑应处于正常稳定的使用状态，建筑本身无严重的不均匀沉降、倾斜和结构性损伤等情况，能够满足房屋正常安全使用要求。设计的新建电梯井道和平台结构连为一体，并与原楼梯间相邻，且能够独立并承担恒荷载、活荷载、风荷载等和地震作用。上述两条强化了加装的电梯要”独立成体系“，减少对既有建筑的结构影响，也不要影响室内、外的使用功能。加建之前要对既有建筑做评估，保障安全性。对通过新增电梯候梯厅和连廊实现平层入户的，应严格控制候梯厅和连廊的面积。并符合如下规定：（一）新增连廊应当遵循就近入户，控制连廊跨度与外挑尺寸，原则上净宽不超过1.2米，净长不超过1.5米。同时应确保候梯厅及连廊敞开。（二）新增连廊只可延伸至原楼梯间相邻第一开间范围内，并满足防火规范相关要求。（三）应保留原楼梯间的自然通风、采光和消防疏散功能。如不能满足，应增加补救措施。（四）新增候梯厅和连廊均为公共空间，严禁加建改建扩建以扩大住宅套内使用面积。严禁设置安装入户门，将候梯厅、连廊变为业主的独用空间。（五）严禁通过扩建既有住宅阳台或新建阳台实现平层入户。严禁通过板式阳台实现平层入户。即便满足了上述的这些细则，老旧小区加装电梯也不是件轻松的事情。加装电梯一般涉及到建筑、结构、电气和地下管网等几个专业。具体我不在这里展开，我只把加装电梯的几种情况，通过图示的方式给大家介绍下，供有需要的朋友参考。情景A
一跑楼梯+电梯
如果是一跑能到楼上的楼梯（中间没有转方向），我们叫一跑楼梯（如上图）。这种加电梯相对容易一点，基本上在楼层平台位置加就能满足，对户型的影响也很小。
因为紧贴外墙，新加的电梯对（北侧）小区的道路影响也不大，是比较理想的一个状态。
情景B
两跑楼梯+电梯
如果是两跑才能到楼上的楼梯（中间有转方向），我们叫两跑楼梯（如上图）。这种情况加电梯会不太彻底，即使和上图一样加装后，老年人使用电梯也不太方便，因为需要上（下）半层楼才能乘坐电梯（如下图）。
下面还有一个改良方案（如下图）：
将原来的双跑楼梯改成一跑楼梯，这样能满足平层进电梯的要求。但是改造楼梯涉及到施工周期。好几个月居民不能使用楼梯，这显然是不可行的。
但这个改造方案适用“成套改造”，因为居民会迁出，这给楼电梯改造提供了便利条件。
上面半平台入户的加装，对居民还是有诸多不便的。（下左）
两跑楼梯需要下半层才能入户，对于老年人使用是非常不方便的。这样的加装电梯也是不够彻底的。作者提过一个解决方案，通过加长一跑楼梯的长度达到“平层入户”的效果，但是会涉及到很多结构问题，对于小区的道路通行也会造成一定的干扰。（见上改良方案图）后来，作者的群聊里有朋友提供了另一个思路。虽然不能完全满足现行规范，但也是个创新的思路。这个解决方案的思路：是通过坡道来化解高度问题，这样原有的楼梯不用拆除，只要加建就能完成施工，业内对这种做法还有一个叫法“亚平层”。虽然没能符合规范，但是这种思路在湖南有落地的项目了。a、消防通道的净空要求为不能低于2.2米，局部主梁位置不能低于2米，亚平层在不敲掉步梯承重梁的情况下，局部净空为1.5米。b、为增加净空高度，亚平层需敲掉原有半平台楼梯承重梁，需要严格的房屋检测以及加固措施，并得到房屋原有设计单位的认可，这都是比较困难的事情。c、亚平层的斜坡为无障碍通道，无障碍通道的要求是：高度比长度为1:12，平均坡度约为8.5度，而亚平层的坡度约为17度到19度，严重不符合无障碍通道要求。我画了个剖面示意图，帮助大家理解。其实这个问题在作者的群聊里大家也讨论过，但因为缺少讨论的素材，所以讨论不够深入。希望我这篇文章能起到抛砖引玉的作用，能让更多的设计师参与其中，并提出更多可行的解决方案。除了建筑方案作为基础，结构专业的支持也非常重要，加装一般都是钢结构的。如何保证安全，控制成本，缩短工期都是考验一个结构工程师能力的。
施工同样非常重要：管线的综合和避让，工序的组织，居民工作的衔接，都是对一个施工单位的考验。
06
流程
不管是翘首以盼的群众，还是对加装没那么迫切的人们。要想办成这件“大事”，还是需要了解些流程的。
1.房管局是管理老旧公房的主管部门。
2.规土局是因为小区的土地和规划面积发生了变化，要征得这个部门的同意。
3.建交委是审批建设项目的部门，所以也需要征得同意。
4.市场监督局是对施工单位进行价格等的监督的。
5.监督检验技术研究院是对施工质量进行验收的。
可能还涉及其他部门，流程大家就按照上表按图索骥。
下面一张表是按照不同的主体进行的分类，主要分为：施工方/业主（加装电梯小组）/政府相关部门。
毕竟是工程项目，即使政府再简化流程，也不能没有审批，没有验收，没有监督。一旦要管理，这些政府职能部门也就无法省略了。
如果有专业的代理公司，帮助加装电梯的居民跑这些流程，确实能更加高效，我相信市场有需求，市场就会有供给。
虽然加装电梯还有“这样那样”的问题，但是发展是硬道理。任何满足“人民日益增长的美好生活需要”的举措都是好的解决方案。加装电梯是老旧小区改造中重要的一环，是解决民生问题的重要举措，特别是应对城市老龄化问题的一剂良方。“大拆大建”已经不再适合目前中国的城市化进程，而“微更新”将会是城市发展的“主流”，大面积推广只是时间问题，也许春天已经来到了。来源：良有方，作者：良有方；内容有较大调整。
整理：养老门户