【以案释法】竞买协议约定过户产生的各项税费由买受人自行承担吗？
✦
案情简介
ANQINGJIANJIE
2007年6月12日，某银行与某拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托某拍卖公司将其位于某市区抵债部分房产进行拍卖。合同约定拍卖保留底价为2300万元，若超过保留底价成交，由买受人承担销售不动产营业税。某房产公司以竞买人身份参与拍卖，于2007年6月19日与某拍卖公司签订《竞买协议》，约定因过户产生的各项税费由买受人自行承担，某房产公司以2320万元成功竞买。
某房产公司认为，某银行将拍卖房屋占用土地的使用权过户给某房产公司，某银行为少交营业税，故意将拍卖房地产的全部评估价1650万元算作拍卖房产部分的评估价格，某银行于2007年12月5日仅缴纳营业税335000元，少缴营业税77844.05元，致使拍卖房屋所有权无法过户，因此，某银行仅在2007年12月底将拍卖房屋移交给某房产公司，没有转移房屋所有权。2013年某市地税局经稽查，要求某银行补交土地增值税，某银行向某市地税局提起土地增值税清算申请，并自行委托某税务师事务有限公司进行清算鉴证，鉴证费为25000元，由某房产公司于2016年2月2日垫付。2014年1月7日，某市地税局向被告送达《税务事项通知书》，确定某房产公司需补缴土地增值税及滞纳金共计2200157.45元。同时，税务部门于2014年1月20日对某银行其他税费进行稽查，于2014年1月20日向某银行送达《税务事项通知书》，告知某银行自2003年以来，应为其拍卖前抵债房产及拍卖后自留房产补缴营业税及附加、印花税、契税、土地使用税、房产税及滞纳金共计2403425.95元。某房产公司为办理房屋所有权过户手续，多次催告某银行按《税务事项通知书》缴纳税费及滞纳金。经协商某银行缴纳部分税款，剩余部分由某房产公司垫付。某房产公司垫付后，多次要求某银行进行结算，某银行不予理睬，引起诉讼。
GUO SAN AO
✦
代理意见
DAILIYIJIAN
1、按照合同约定，除营业税以外的其他所有税费由某房产公司承担，某银行已经缴纳营业税，诉争的税款是某房产公司应当履行的义务，竞买协议约定过户产生的各项税费均由某房产公司承担；虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
2、某银行与某房产公司不发生直接的合同关系，没有义务向其返还税款等相关款项的义务。某银行已按照约定、国家规定、法院判决支付了税费。某银行于2014年2月28日缴纳了拍卖的抵债房地产不动产营业税等税收共计1453389.75元。不应支付某房产公司诉称费用。
GUO SAN AO
✦
判决结果
PANJUEJIEGUO
一审法院判决：一、某银行偿还某房产公司为其缴纳的土地增值税及滞纳金、罚款合计2200157.45元及利息）；二、某银行偿还某房产公司为其缴纳的房产税滞纳金、罚款843888.19元及利息；三、某银行偿还某房产公司为其缴纳的城镇土地使用税滞纳金、罚款76881.71元及利息；四、某银行偿还某房产公司为其缴纳的印花税滞纳金、罚款15241.9元及利息；五、某银行偿还某房产公司为其缴纳的土地增值税鉴证费25000元及利息；六、驳回某房产公司的其他诉讼请求。
二审判决：撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1405号民事判决第一项、第六项；维持原判第二项、第三项、第四项、第五项；驳回某房产公司的其他诉讼请求。
GUO SAN AO
✦
裁判文书
CAIPANWENSHU
襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1405号民事判决书
襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终3258号民事判决书
二审法院认为，本案的二审焦点系双方当事人对2014年税务部门征收的土地增值税等税费应由谁承担之争议。并不涉及拍卖事实所产生的纠纷，也与拍卖时的涉案标的瑕疵告知不存在直接关联。同时，依据查明的事实，武汉开元拍卖有限公司也向买受人某房产公司送达了瑕疵告知书。而上诉人某银行上诉提出的应当追加武汉开元拍卖有限公司以及应适用《拍卖法》第六十一条规定的理由，与本案审理的法律关系及争议纠纷并无直接联系，故该两项上诉请求缺乏事实及法律依据，而不能成立。针对本案的诉争税费，因被上诉人某房产公司先行缴纳，认为应属上诉人某银行而提起诉讼。上诉人则认为诉争税费属《委托拍卖合同》中约定应由被上诉人某房产公司承担的产权过户费用。现被上诉人某房产公司已缴纳的税费为：土地增值税2148591.26元及滞纳金、罚款51566.19元；房产税滞纳金、罚款843888.19元；城镇土地使用税滞纳金、罚款76881.71元；印花税滞纳金、罚款15241.9元。上述税费中除土地增值税2148591.26元及滞纳金、罚款51566.19元外，其他的诉争费用，在一审法院审理中，襄阳市地方税务局直属分局的书面答复中，已经明确的其他费用产生的税种及纳税期间，确定了相关费用的缴纳与被上诉人某房产公司的买受及占有期间无关，亦不属于交易环节产生的费用。应属上诉人某银行保有期间拖欠的税费。故对该部分已由被上诉人某房产公司代缴的费用，应由上诉人某银行承担，一审法院对该部分费用的承担主体认定正确，上诉人某银行上诉提出该部分费用属于过户相关费用而不应由其承担，与查明事实不符，缺乏依据，而不能成立。
关于土地增值税2148591.26元及滞纳金、罚款51566.19元，双方各执一词，上诉人某银行提出《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日已实施，双方进行涉案土地交易时为2007年，应当缴纳土地增值税。被上诉人某房产公司认为，在2007年6月拍卖成交后，当年11月26日即已办理土地过户，并未要求缴纳土地增值税，应属本地当时并未开征土地增值税。对此，本院也向税务机关予以了函询，按照税务机关的答复，自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施后，即已依法对土地交易环节予以征收土地增值税，即在2007年涉案土地拍卖交易时，土地增值税属于应征收税种。至于在当时土地证办理过程中，未予征收缘由，不属本案审查范畴。那么，结合2007年6月12日《委托拍卖合同》第三条第（二）款规定“拍卖成交过户后，甲方（某银行）除支付乙方（武汉天元拍卖有限公司）拍卖佣金外，不承担其他任何费用（包括解决拍卖标的的瑕疵费用、产权过户税费等）”，以及一审中，襄阳市地方税务局直属分局答复“1、交易环节产生的税费：襄地税直通【2014】4001号，限期补缴的土地增值税2148591.26元为农行自取得该不动产至拍卖环节房产土地增值部分产生的税款”的解释。虽然，诉争的土地增值税未在办理土地过户时征收，但属于交易环节应予收取的税款，不属交易之后新产生的税种。按照合同约定，应当由买受人，即被上诉人某房产公司承担。故此，上诉人某银行上诉提出土地增值税及罚款属于交易环节税费，应按照合同约定，由被上诉人某房产公司承担的上诉理由具有事实及法律依据，应当予以支持。被上诉人某房产公司辩称不属交易环节税费的理由与本院查明事实不符，而不能成立。另外，对被上诉人某房产公司为上诉人某银行垫付的清算鉴定费25000元，提起清算、鉴定的主体为上诉人某银行，与交易环节的税费无关，已由被上诉人某房产公司向鉴定机关予以了支付，一审法院判决由上诉人某银行向被上诉人某房产公司予以偿还正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人某银行上诉提出的关于土地增值税2148591.26元及滞纳金、罚款51566.19元不应由其承担的上诉请求成立，本院予以支持。其他上诉请求，缺乏事实及法律依据，而不予支持。一审法院部分事实认定不清，部分裁判不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1405号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1405号民事判决第一项、第六项；
三、驳回被上诉人襄阳某房产房地产开发有限公司其他诉讼请求。
GUO SAN AO
✦
案例评析
本案争议的焦点是双方当事人对税务部门征收的土地增值税等税费应由买受人还是出卖人承担之争议。
虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
本案中，二审法院依查明的事实认为涉案的土地增值税及罚款属于交易环节税费，应按照合同约定，由某房产公司承担并支持上诉人某银行的上诉请求具有事实及法律依据。
结语与建议
司法拍卖中“包税条款”普遍存在，过户产生的各项税费应理解为双方实践中普遍采取的“包税条款”，“包税条款”设立的初衷基本上是因在拍卖款未必能够满足债权的情况下，让竞买人再另外缴纳相应税费，以利于拍卖及时成交。在目前司法拍卖中的“包税条款”被人民法院大量生效裁判文书所认定，买受人承担相关税费没有法律障碍，在此前提下，买受人的以“包税条款”缴税行为应是其自身利益的意思自治，应该是有效的。
虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，上述税收应由某房产公司承担的观点是正确的。
【以案释法】往期文章：
了解更多法律知识可关注我们：
欢迎到我所咨询：
免责声明
本文仅供信息传达之用，由天津国三奥律师事务所撰写，并非广告、招揽或法律建议。阅读、传播本文内容并非意在建立律师 - 委托人关系，也不构成律师 - 委托人关系的约定。本文所包含的信息仅供一般性参考，天津国三奥律师事务所不会定期更新或修改本文，因此可能不反映最新的法律发展。在寻求有关本文信息的法律意见之前，请务必就您个人案件咨询相关法域内的执业律师。天津国三奥律师事务所明确声明，对于基于本文任何形式的使用（包括行动或不行动）而导致的任何责任、损失或损害，概不承担任何责任。