经济
房屋养老金，又是一地鸡毛
The following article is from 冰川思享号 Author 职场黄皮书
本文转载自公众号
冰川思享号（id: icereview)
最近，因“房屋养老金”而舆论哗然，担心这是变相征收房产税，有关专家通过住建部管辖的《中国建设报》称，“无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。”
不过，8月26日凌晨，住建部直属期刊《建筑杂志社》在官方微信公众号上发表社评文章《房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，别再误读了！》称，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。
文章还指出，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。
这是碎片化信息时代，一个有趣的传播案例。
01
01
我所居住的小区，是1997年建成的商品房，当时叫“外销房”，言下之意是卖给境外人士的，因此建筑质量相当好，曾经得过建筑界的最高奖“鲁班奖”。
但历经20多年的时间，我们的小区已经“病”得不轻。
首先是外墙贴的白色瓷砖，经长时间日晒雨淋，斑驳不堪，加之水泥风化，墙面空鼓，一遇大雨，外墙尤其是靠窗户的地方，普遍出现渗水现象。一些住户借装修机会，对外墙做防水处理，刷防水涂料，导致外墙更加斑驳陆离。
其次是管道老化。老的自来水和天然气管道已经全部更换，有的管道暴露于外墙。雨污管道无法整体入手，只能是每户装修时各换各的。至于地下管网，更是不敢想象，不知道雨水和污水流到哪里去了。
再次是停车困难，且小区道路破损严重，绿化也十分牵强，没什么美感可言。
此外，居民楼电梯不仅破旧，而且年久失修，故障不断。
更严重的是，遇到上述问题之时，业委会已经缺位数年，小区维修基金仅够把电梯修理一番，就只剩100万元左右，按规定，已经不能动了，离“破产”只有一步之遥。
在热心居民倡导下，业委会重新建立，他们不领报酬，梳理小区存在的各种疑难杂症，解决了一些不费财力可以解决的问题，但要有一个比较彻底的改观，困难重重，最大的困难是缺钱。
恰在这个时候，遇到一个很好的机会，小区被列入区政府的老旧小区改造计划，经测算，外墙防水粉刷、楼顶防水处理、路面整修、地下管网重新铺设、监控设施、消防设施等等，大约可以投入3000多万元，而且不用居民掏钱。
而即使遇到这样的好事，其实也是困难重重。各种工程项目的投票结果，也不能做到人人同意，个个满足，即便是居民楼门口的便民坡道，也有人提反对意见，至今仍有一幢居民楼的便民坡道没有建成。
总而言之，经过业委会的不懈努力，历经一年多时间，终于完成改造，从外观上看，小区整洁干净多了，基本上也不再担心墙面渗水。
不仅我们小区，周边几个老旧小区也陆续在进行整修改造。
02
02
这个给老旧小区带来实际好处的政策，依据是《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）（以下简称“指导意见”），有兴趣的朋友可以自己找来看看。
但我注意到，这次关于“房屋养老金”的争论，哪怕是正襟危坐的讨论，几乎没有人提到这份2020年国务院出台的文件，真是咄咄怪事。舆论之浮躁，可见一斑。
如果进一步搜索，还可以发现，多地都出台了相应的实施办法。公众最关心的资金来源，我所搜索到的2024年某市某区改造方案是这样表述的：
老旧住宅小区综合改造资金由区、镇两级财政承担，市级财政按照有关政策予以补助。除市级补助外，直管公房、系统公房改造资金由区财政承担，其他房屋改造资金实行区镇按比例承担的方式，具体为：街道由区级财政承担；各镇除去市级资金补贴外，控制单价内的剩余改造资金**镇、**镇、**镇、**镇四镇由区、镇按5∶5承担，**镇、**镇、**镇、**镇四镇由区、镇按8∶2承担，超出控制单价的改造费用全额由各镇承担。
也就是说，个人和家庭不用承担改造资金的筹措。
不仅特大城市在进行老旧小区改造，随手查了一下某个西部地区经济并不发达的地级市，也在进行老旧小区改造，新闻报道是这样的：
作为城市更新的一项重要内容，2019至2022年，全市纳入老旧小区改造计划共149个小区，涉及居民10万户；今年，计划改造36个老旧小区，涉及居民近2.3万户。
目前所能查到的老旧小区改造，都没有个人出资信息。
但是在“指导意见”中，的确有居民承担改造资金的表述：
按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。
支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
按照这个表述，是有“居民出资”这个选项的，但出资方式可以多样化。
03
03
我们小区路对面是一个新建小区，高峰时期房价一度被炒到15万元/平方米，而我们小区价格腰斩，小区居民因此忿忿不平。
获知有3000多万元改造投入后，大家喜笑颜开，认为房屋的价格可以往上抬了。换言之，通过改造，可以使房产增值。
但如果按照“指导意见”所规定的“谁受益、谁出资”原则，那么我们小区居民应该为改造支付一部分费用。然而，事实上并没有，反而是占了不少“便宜”。
应该如何来理解这个事情呢？
在“指导意见”出台的2020年，老旧小区的各种隐患开始暴露，中国经济虽然进入疫情状态，不过高速增长势头未减，虽然“指导意见”留有“居民出资”的活扣，但一般地方政府仍有充足财力，来进行老旧小区改造——你个人出资当然好，但你不出资光占“便宜”，我也有财力请客吃饭，推进这件事。
可是，不期而至的经济调整，使不少地方财政吃紧，除了财力雄厚的少数地方政府，原来显得慷慨大度如今财力捉襟见肘的地方，很可能会启动事实上被冻结的“居民出资”筹资方式。
这就是“房屋养老金”说法的背景：既然是“养老金”，那么就不排除“居民出资”的要求。至于“房屋体检”、房屋保险，都是细枝末节。
以我们小区的改造经验看，在可以占便宜的时候，意见都不容易统一，当居民收入预期下行时，“居民出资”更是一个大难关；因为有自己的真金白银投入，一致意见更是难上加难。
至于老旧小区改造接下来该怎么推，谁知道呢？
如此复杂的事情，自然很难通过社交媒体的三言两语说清楚，结果搞出一大出舆论巨浪，也就不奇怪。
如今，人们既没有耐心去了解老旧小区的困境，也没有耐心去看官方文件如何解决困境；既没有耐心观察已经进行的改造工作，也没有耐心探讨接下来怎么办；既没有耐心探讨其中运作机制的合理性，也没有耐心探讨其中的公平与效率。
整个事件一地鸡毛，鲜见理性探讨，只好“辟谣”了事，主事方事实上陷于被动。这就是现在比较典型的舆论生态。
END
点击下方名片，关注“东亚财评”和40万中产精英一起成长进步
广告商务请加微信 131-6168-8176