南京：大城市，“租”不易

居城市，大不易。
对于今年24岁的姑娘刘玲来说，2020年11月16、17、18日三天的经历，可能会在记忆中留很久。16日出差途中听到公寓方资金断裂的消息，17日晚回南京，立即着手在网上看房子，18日坐在房产中介经理的电瓶车后座，从下午4点到晚上7点，看了七八套房子。“合理价位的房子，不是远就是又老又破，或者合租伙伴不理想。”她说，我坐在后座上，冷风在耳边吹，看着阳光渐渐消失，看着高楼大厦的灯光亮起，那种万家灯火却不知哪里是我家的感觉特别难受。这必须速战速决。终于，19日就找到了中意的房子，距离公司步行15分钟。“大三居，我住朝南的卧室，月租2000元，由爸妈贴补。”搬新家后的刘玲，工作上更拼了。
租房，是年轻人迈入社会的第一件事。房子是租来的，但生活不是。

01左中括号理想的房子不好找左中括号

从2019年夏天大学毕业开始算起，这是刘玲第三次搬家。第一个家在南京油坊桥，四室一厅一卫，2020年6月期满后换到南京浦口区，与三名刚毕业的大学生合租了一套138平米的房子。这意味着，每天要坐5站地铁到河西上班。

刘玲说，浦口的房子略便宜，一个月的租金是1520元，押一付六，每个月再交10%的服务费，电费均摊，水费和燃气费固定每个月45元。没想到，距离下一次交房租还有一个多月的时候，公寓平台跑掉了。无奈只能重新找房子。

考虑到通勤的时间成本和资金成本，刘玲决定在单位附近找。但她看的几间房子中，除了不通风不透气不敞亮外，有的厨房窗户关不上，有的合租室友在开着门打游戏，有的房间朝北。看来下，没一间满意的。即便是这样上面居住、下面商超的房子，月租金最低1500元，最高2400元，且商用水电。

刘玲第一次住的房子

刘玲第二次住的房子

姜昊的租房也是一波三者折。在2020年南京倒春寒的那天，他接到“房东”通知亲戚要来长住。一时间，60平米的小房子内住进了5个人，拥挤不堪。后来他发现“房东”是名黑中介。尽管房子还有3个月到期，他决定找新房子住。就在姜昊找到新房子的同时，也了解到公司可以办理人才安居政策。很快，他就申请到了人才保障房，但位于岱山片区，没有任何家具，且通勤也是大问题。于是，他又想转人才安居租房补贴，几经折腾后，他错过了申请的年龄门槛。 

居住安全性、周边生活配套、交通、租金是都要考虑的因素。利众置业中介经理王斌的门店位于鼓楼区郁金里，南京审计大学鼓楼校区对面。临街，房间很小，只容得下一张办公桌、两把椅子、一个小灶台、一个小橱柜。门店外面的电瓶车，是他带人看房的主要交通工具，因此要时刻保证满电状态。这个地方，是建邺区与鼓楼区交界处。做了10年中介，王斌说，来这里租房子的人，基本上奔着有地铁2号线，宁愿贵个两三百。由于新房比老房还要贵，所以年轻人更愿意选择有20年房龄以上的老房子，没门禁没电梯都能接受。“这块人口密度大，条件不好的老房子也不愁租。”王斌说。

迈皋桥地铁站附近也是出租房密集区。“在新街口、南京站工作来这边租房的挺多的，整租两居室价格为2500-4000元不等，要看房东装修的情况。”我爱我家中介孙雨婷带记者看的一套房子，价格2300元，不仅家具老旧，连洗手池也是石头砌的。而同小区另一套装修很现代化的房子，月租报价4000元。

58安居客房产研究院发布的《2020年住房租赁市场总结》报告显示， 51.9%的租房人群表示可接受的月租金范围在2001-3000元之间，其中，在南京等新一线城市，有超过三分之一的租客表示可接受的月租金范围在2001-2500元。

租金，是一笔实打实的硬支出，不同的支付方式，也影响年轻人的选择。南京自如房屋租赁有限公司营销运营中心总监李振华说，年轻人如果月收入5000元，一般会拿出1500元来住宿，当薪资从5000元降到4000元时，住宿标准相应压缩，从1500元降至1000元，那只能是搬到更远一点的地方。

02左中括号长租公寓大城市“跑马圈地”左中括号

58安居客房产研究院发布的报告显示，随着90后、95后、00后步入社会，租房需求会出现一定的变化，年轻人更注重居住的品质，更青睐个性化的生活服务，高品质的租住生活将成为新需求。

在小红书、抖音等各大短视频APP上，改出租屋已经成为一个话题分类，改后的房子不仅满足了年轻人对居住品质的要求，更承载着梦想。房子是租来的，但生活不是。

由于租金回报率相对较低，房东缺乏升级改造房屋的动力，导致老旧房源一直占据着住房租赁市场的主流。而年轻的租客对高品质居住又有着需求。

供给与需求出现了不匹配。与此同时，自2016年以来，从国家到地方，都在加大对住房租赁市场的政策支持。这使得住房租赁进入了资本的视野，长租公寓如雨后春笋般涌现。

企查查数据显示，过去十年我国长租公寓企业的注册量呈增长趋势，2013年行业进入萌芽期，企业注册量持续增长，2018年进入快速增长期，注册量首次突破1.0万家。2019年共注册了1.7万家，同比增长了22.9%，是过去十年中企业注册量最多的一年。2020年我国长租公寓企业数量有所回落，全年的注册量是1.6万家，同比降低了3.0%。截至2020年末，我国共有6.8万家长租公寓相关企业，广东省以近1万家企业排名第一，山东、江苏分别以6000家和5000家位列二三名。就江苏而言，2020年一共新注册790家，同比下跌了50.1%；注销吊销了193家，同比增长了21.7%。

就目前而言，长租公寓主要有两类，一类是集中式长租公寓，主要是为开发区、产业园区配套，解决区内企业人才的居住问题，租金或由企业出，或由租客自付。另一类则是分散式长租公寓，多由公寓平台方从市场上收集闲散房源，统一装修后出租。

自如从2017年进入南京市场至今，已拥有长租公寓6万多间（套），正在服务的租客和业主加起来有近10万人，其中租客有6-7万人，业主有2万多。李振华告诉记者，长租公寓将业主的房子统一进行升级改造，水电燃气统一规划好，网络调试好，配备好管家，基本实现了拎包入住。

对于分散式长租公寓的运营平台来说，收集房源、装修、出租，需要大量的资金支出，是重资产。

李振华说，以南京为例，公司对于一套三居室的装修成本在8万-10万元，两个月的空置期内不支付租金。为了控制成本，首要考虑出租率，只有高出租率才能保证利润点，否则空一天就亏一天。“集中式长租公寓出租率低于88%就亏，分散式起码要高于90%才会赢利。自如目前的出租率是93%以上，也就是每100间房子，空置6套左右。”他说，所以我们主要选取地铁站附近一公里范围内的房源， 步行10-15分钟到家。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，分散式长租公寓管理成本较高，盈利空间不大。要想盈利，就要靠扩大规模，规模大了以后，就可以通过金融市场发行租赁专项债、租赁信托等金融产品来盈利。所以，不少企业赚的是资本市场的钱。因此，必须不停地跑马圈地。

从实践来看，长租公寓的市场风险不小。企查查数据显示，2020年，我国长租公寓相关企业有90家被列入异常经营名录。

03左中括号住房问题关系民生福祉左中括号

2020年12月16日至18日召开的中央经济工作会，在部署2021年八项重点任务时提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

从2016年开始，全国各地都在从土地供应、租金补贴等方面加大对住房租赁市场的支持。但这是一个长周期的过程。以南京为例，根据南京土地市场网公告，2020年第四季度的土地拍卖成交公告共64条，其中涉及住宅的地块有35个。在涉宅地块中，有关强制要求建设租赁用地的地块共有4块，占涉宅地块数量的约九分之一。要求用于建设租赁住房的面积约86432平方米。目前很多项目正在进行中。

苏宁金融研究院研究员孙扬认为，考虑到长租公寓长周期、低盈利、事关民生的特点，更需要国有企业发挥带头作用。

据了解，建设银行是国内较早开展住房租赁服务的商业银行。早在2018年，建设银行将住房租赁作为建行集团的三大战略之一，并成立建信住房服务有限责任公司。

“介入这一领域，希望做租赁市场治理的助力者、社会资源的整合者、金融支持的提供者。”建设银行有关人士说，这是一个民生服务的行业，也是一个门槛低、盈利薄、市场主体众多的行业，需要政策配套支持，也需要不断加强监管。

经过三年的发展，建信住房江苏公司管理和服务的房间数量过万。其中，租赁权和托管服务的各占50%。服务涉及政府园区、人才公寓、企业宿舍、居民住宅等多个领域，旨在“为蓝领工人筹集一张床、为创业者提供一小间房、为新市民家庭提供一小套房”。

尽管这是一个低盈利的行业，但在建行看来，需要转变经营思维，帮助客户从传统理财到理房的转变。“通过调动并盘活社会闲置资产，发挥房屋本身居住的属性，为有房者理房，实现资产保值增值，防范化解房地产风险；为无房者安居，提供品质居住场所。”该人士说，我们想打造住房租赁服务生态圈，同时将金融服务和资源有机嵌入，这也是一个不断探索、不断完善的过程。

同样带有国有背景，南京安居贝客公寓管理有限公司成立于2018年初，以轻、中资产方式运营集中式长租公寓，目前以南京城区项目为主，其上坊店于2019年1月份开业, 目前平均入住率为97.2%。“项目位于上坊保障房片区，周边高新产业园区密集，提供了基础。”该公司有关人士说，房型比较多，设计风格也比较适合年轻人的口味，未来三年内要为市场提供超过10000套、累计30万平方米以上的租赁式白领公寓。

住房租赁市场正在向着规范化迈进。从南京来看，2020年5月，南京市租房保障和房产局摸排租赁房屋底数249415套（间），对房地产经纪机构及房屋租赁企业进行检查、登记。要求全市所有住房租赁机构建立租金托管制度，严防租赁平台“跑路”。2020年11月18日，《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》向社会公开，进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程，加强建设管理。当年12月，南京市住房保障和房产局等多个部门联合印发《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，从合同网签备案、租金收付等八个方面保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。其中，对采取“高进低出”“长收短付”高风险经营模式、支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。

撰文：赵赵 猫拉面 丫丫

图片：赵赵 猫拉面 丫丫 受访者供图 视觉中国

编辑：额哈哈

值班主编：花生米

江苏：不提倡春节拜年从高铁洼地到“全国第三”，江苏经历了什么？长三角铁路2020年客发量逾4.7亿人次“首店经济”爆火的背后……聚合产业力量，泰州如何“等你来”？
你点的每个赞，我都认真当成了喜欢