苏州火，杭州火，南京火！一批城市的刚需正在出动！

过去一周，没怎么更文，这里给我的粉丝朋友说声抱歉。

因为太忙了，每天都在一线市场跑。

熟悉我们的朋友都知道，上周我们去杭州、苏州、南京考察了。

现在考察回来了，也带回来不少市场的最新消息，还有我对市场的判断。

所以，这周的文章都会以考察期的内容为主。

感兴趣的朋友，可以蹲一蹲我最近的发文。

当然文章发布的时间可能有点慢，或者有些内容兼顾不到。

如果你想更快知道市场的最新消息、以及一些文章里没有的细节，或者我的一些独到见解，欢迎扫码添加我的微信，我们直接一对一聊。

另外做个预告，这个周末我们将出发去武汉考察，如果你对武汉楼市有什么好奇，可以在评论区留言，也可以扫码加我微信私聊，把你的需求和问题告诉我，都会一一帮你们找到答案。

最大的感受，就是刚需正在行动。

首先，最明显的特征，是100平以下的小户型去化速度最快。

我们去现场看盘时，八九十平的户型，要么卖完了，要么只剩下顶楼和底楼。

没办法，户型面积小，总价更低，买房门槛更低压力更小。

不排除有投资客趁机买入，但是现场销售也透露了，买的基本是刚需和改善。

剩下的，10个有8个是100平以上的改善户型——热门板块的大户型也剩得不多。

从剩余货量来看，销售说的倒也可以信一信。

其次，这些火热的板块，大多是刚需和改善客户撑起来的。

根据我在考察过程中收集到的信息来看，这些刚需板块，都有一些共同特征。

1、看得见的配套，比远期规划更香

记忆最深刻的，跟我强调规划的销售只有南京的江北核心中央区、苏州的高铁新城板块。

其它板块大多说的是周边3公里内的生活配套、教育配套、交通配套。

最好笑的是，当我去到南京六合葛塘新城的一个楼盘时，销售问我是自住吗，我说不是，买来投资的。

顿时感觉她明显卡壳了一下，似乎不知道怎么回答我的问题，最后还是围绕周边配套讲解完了房子。

到这里，板块内部楼盘的“鄙视链”也出来了：

现成配套＞规划配套＞无配套。

这不是胡诌，是案场热度告诉我的。

所以，哪怕同样是江北：

明明江北核心中央商务区的规划更多、占位更加高大上，偏偏人气就是比不上2公里之外的青奥板块。

哪怕核心区的楼盘不管从哪个角度看都比青奥板块设计更用心，偏偏就是兄弟楼盘更吃香。

青奥板块销售提到了一个说法，我是蛮认可的：

隔壁楼盘的确区位更好，但一切都只是规划，落地需要时间。

“哪怕你现在买，过了限售期再卖，你卖给谁？到那会儿周围都没什么人。自己住？他们现在逛商场都得搭地铁到我们这边来，为什么不直接买这里呢？

看，刚需买房就是这么务实。

其实想想也能理解，毕竟这几座城市都非常会搞概念，例如杭州的“三纵三横”、苏州的“一核四城”、南京的“一核两翼六区”。

噱头非常多，光看都能看麻了。

再加上现在的大环境，与其博概念，不如抓住眼前的利好。

或许，这也是当下整个长三角地区的楼市逻辑。

2、购房者地缘性超强

务实的另一个特点，是就近买房。

哪工作买哪，买得起哪买哪，喜欢哪买哪。

地缘性强到什么地步呢？

九龙湖工作的跑去江北买房，都会被销售问一句：你们为什么跑到我们这边来看房？

吴江的销售更骄傲：吴江人不会离开吴江。

虽然我本人保持质疑态度，但起码这句话也代表了一部分当地人的心态不是吗？

3、产业+配套才是当红炸子鸡

在杭州临平，主打产城融合的临平新城，比星桥人气高。

在南京江宁，有产业有配套的上秦淮，热度比运东高。

这都是我同一天先后跑完不同板块最直接的感受。

4、当下市场的火爆，是开发商和购房者双向奔赴的结果

什么意思？

杭州和苏州买房要半年社保，如果差的不太远，开发商愿意等上1、2个月。

还有其它名额问题，例如社保缴纳时间不够等等，都可以跟开发商协商解决。

甚至于，整个长三角地区的公积金都是互认的，上海的公积金也可以直接在苏州买房用。

你看，买家愿意买房，开发商愿意卖房，并且愿意为此排除一切阻碍，可不是双向奔赴么？

如果你现在想在长三角买房，但又苦于没有资格，不妨大胆地问一问现场销售，或者也可以扫码找我私聊，这一趟出去好歹结实了不少当地的朋友，他们最了解市场，还是有不少小道消息的。

5、注重细节的品质楼盘更能打动人心

说一说考察过程中遇见的几个案例吧。

案例1：

3个城市，毛坯交房的只有一个，在苏州活力岛，还是128平的大户型。

也不怪现场冷清，沙盘都积了一层灰，换做是我们，听到这两个条件也是掉头就走的。

案例2：

相反，苏州太湖新城的一个楼盘，也确实有吸引到我，所以哪怕在当天行程非常赶的情况下，还是足足逗留了半个多小时。

在我看来，整个楼盘主要做好了两点：

①户型选择非常多，足足有6种，哪怕是同一个面积段，都做了不同的户型设计。

有的是横厅、有的是竖厅，有的房间大客厅小、有的房间小客厅大……

目的只有一个：为不同需求的客户提供更多选择。

当时还没什么感觉，可当我后半程看到一个楼盘，只设计了两个户型，都是小房间大客厅的时候，瞬间体会到了掣肘感——要是客户喜欢大房间小客厅怎么办？

②主打科技住宅，最大的好处是室内不用空调，也能达到全年恒温的效果。

这是我第一次看科技系产品，包括室内新风系统也确实有吸引到我，就连用来做水暖的水都是特地处理过的，不会产生水垢……

看完后，同行的雪莉发出感慨：或许这就是人为什么要不断优化房产，买新房的意义。

除了这两个，我们还发现了一些品控做的不错的楼盘，例如：

南京江北核心中央商务区的某个新盘，是妥妥的细节控。

语音控、发热毛巾架、主卧洗手台的柜子是冰箱，鞋柜有小插座放雨伞，主卧的卫生间头顶有喷洒淋浴口

换句话说，你住进来以后的所有场景，设计师都替你想到了，并且提供了新的方案，只是为了让你住的更舒服、更方便。

南京雨花中央科创生活区的某楼盘，主打社区品质。

凭借着地下会所、地下游泳池，大健身房的设计，吸引了一大批客户。

售楼处现场贴了一个数据：从去年开盘到现在，已经卖了626套。

销售说，马上还要加推，看来行情确实不错。

当然，这里并没有包括全部的住宅，如果你想了解更多楼盘的品质优劣，最好是去现场看看、多对比，自然能心里有数。

为什么要关注刚需？

因为刚需是市场最后的防线、也是新一轮行情的起点。

换句话说，有刚需在的板块，市场就有底。

涨会跟着涨，跌也有个头。

抓住了刚需市场，也就拥有了资产护城河。

那么，现在是不是适合所有刚需上车的时机？

时机不错。

在货币放水，经济发展放缓的情况下，一套优质房产依然是天冷御寒的“定心丸”。

但不适合所有人。

一是因为买房一定是一件量力而行的事，上不了的车别硬上。

二是因为对普通人来说，买错房的代价越来越沉重。

不是每一座城市都值得买，哪怕你找对城市，也不是所有板块都能涨。

买房已经成了一件精细活儿。

所以，我整理了一份《刚需买房必看7大原则》，里面都是我这些年总结的买房经验。

现在，可以扫码添加我的微信，免费赠送给你。

注意，这份资料不一定能帮你买对房，但必定能帮你避开不少坑。

如果你想找到对的房子，我建议你，一定要加我微信私聊，可以为你量身定制买房计划。

最后，如果还有其他疑问，一定记得扫码添加微信咨询，切勿贸然进场。

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