开篇说个事，本周末我们有个武汉的线下考察团，感兴趣的可以报名参加。
因为我知道近期楼市非常火热，很多人都挺焦虑的，但深圳行情没起来，而且上车门槛太高，300万的房子基本也没有什么上涨动能。
所以很多人开始寻找其他城市的投资机会，我们全国团队专业做这个事情，如果想跳出深圳做投资的，或者不想现在手头现金贬值，想换个赛道等赚钱之后再杀回深圳的。
可以报名参加这次武汉考察团，成本低，而且不必要用自己的名额，不浪费首贷机会。
当然，我们对深圳更熟，想置业深圳的，也一样扫码加我微信。
买深圳房子会亏钱，早就不是新鲜事了。
前几天我看到一份表，里面盘点的是深圳各区2016年成交的单价，以及近期成交的单价，一对比持有时间6年左右，是赚是亏，一目了然。
如果想要这个表格的完整版，可以扫码加我微信，我发给你。
在这其中，有一个区是最拖垮的，没错，就是龙岗。
持有6年，不仅没赚钱，竟然还有20%的亏损。
谁说买深圳房子必然涨的？
深圳过去造富的神话，我相信大家早有耳闻，什么年涨50%，10年最高550%的涨幅还历历在目。
但这个过程中，依然有板块在拖后腿。
拿上图的龙岗来看，横岗的跌幅是最高的，跌的最多的就是这个信义御景豪园。
这个盘属于横岗地铁站的地铁盘了，最近楼栋到横岗地铁站只要150米。
周边医院、商业、学校这样的刚需三件套都是齐全的。
横岗地铁站甚至比大运站还要更近核心区，按照刚需外溢的规则，这个板块真不算差。
但却跌得最狠，为何？
就一个原因：毫无产业概念，还偏。
深圳房价上涨逻辑线很清晰：产业（就业中心）、（就业中心）外溢。
深圳是个多中心的城市，各区都有就业中心，所以各区中心的房价都很高，都突破10万+。
但各区的就业中心，含金量还是有区别的。
目前最好的产业依然在南山、福田，其他要么不成熟，要么已经没落。
另外还能涨起来的就是就业中心的外溢。
比如龙岗的布吉过去靠的是罗湖的外溢，龙华靠福田的外溢，宝安靠南山的外溢。
其次价格梯队的形成，还靠各区核心区的外溢。
以各区核心为圆点，越远越贵。
龙岗的核心区在大运中心靠自己核心区的外溢，依靠就近原因，大运的外溢应该在龙中，而非横岗。
而老大哥罗湖早就靠不上了，所以横岗才处在当下这个尴尬的位置。
纯刚需板块，出量还大，环境配套、教育配套又比不上核心区，加上产品本身也有bug，还有公寓产品，居住不纯粹，根本卖不上价。
其次跌幅比较多，或者是5%左右涨幅的板块，在布吉。
这个板块没有意外，布吉（不急）。
这个板块有巨量的城中村，就像一张牛皮鲜牢牢扒牢在这，从成本角度根本不好拆。
换个板块从0开始发展不好吗？
虽然现在布吉也有旧改拆迁计划，但进度太长，注定发展无望了。
布吉的万科红三期楼龄次新，百鸽笼地铁站，可惜是个商务公寓，不涨太正常。
但布吉的其他住宅，也常年不涨。
布吉以前属于罗湖外溢第一站，房子也多为老旧，九几年的楼梯房，00后的房子外立面也老旧得很，周边就更拖垮了。
但凡有在布吉买了首套，又龙岗情结的，改善也会往大运、龙中跑，很少同区换房。
这也导致布吉多年来都是保持刚需上车的一片净土，购买力有限，又怎么可能上涨呢。
除了横岗和布吉，实际上统计的楼盘中，就算不跌，上涨幅度也很有限。
大运的盘看起来有个2-30%左右的涨幅，但认真盘一下，根本也不赚。
平摊到6年，年均4%左右的涨幅，但6年前房贷利率可能都破5%。
这么一算，还亏了。
而且我还没仔细算交易中的摩擦成本，和每年的通货膨胀率。
要说赚的，那就是这6年你住在里面的租金省下来了。
仅此而已。
大概算一下，6年时间不超过50%的，基本都亏。
其实每个区都要亏钱的盘，但从个数上看，龙岗还是略胜一筹。
而这，也给我们提了个醒。
龙岗，或许就真的只适合住。
前天看到一个海报，如图：
群里有人问是哪个盘，最后谜底揭晓，龙岗。
这位大哥说了句直击大脑天灵盖的问题——
为什么便宜的新盘都在龙岗？
在我看来，原因就一个——
房产这玩意儿，本质也是商品，商品稀缺的才贵。
房子本身是必须依托土地的，土地面积大，供应量就多，房子自然就不稀缺了。
龙岗面积占了深圳的40%，每年供应的新盘数量最多。
总量上，龙岗的新房是供过于求的，别看每个月新房和二手房都是龙岗成交量最大。
但人家供应也最多啊，所以不要只看结果，要看原因。
龙岗的市场，会比其他任何区都快的速度进入分化行情。
涨的有，但常年不涨的更多。
这就意味着你在龙岗是更容易买错房，更容易买到不涨的房子的。
所以，但凡你抱着有一点上涨侥幸的，或者以后打算作为置换跳板的，首选千万不要是龙岗。
最后，你想知道和2016年相比，全市各区还有哪些盘持有6年还亏的，可以扫码加我微信领这一份表格。
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我是大胡子李俊怀。
深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。
我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。
10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。
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