最近一段时间，深圳房价又忍不住蹭蹭要涨。
房价上涨期，大家肯定很关注一个问题：
既然今年深圳的房价要涨，那哪些板块会涨得最猛呢？
我觉得要回答这个问题，只能从过去深圳房价的涨跌中找规律。
为此，我们根据中原研究中心的数据，整理了2017-2022年5年时间深圳57个片区的房价涨跌趋势。
下面具体给大家找找深圳过去5年涨幅最大和跌幅最大的板块都有哪些规律，给大家今年买房作参考。
提醒一下大家，文章中只露出了小部分板块的房价涨跌数据，想要了解所有57个片区过去5年的房价变动，可以扫码添加微信领取完整表格。
根据中原研究中心的数据，我们整理了涨幅前10的楼盘，大家看下面这张图。
我们把这10个涨幅最大的片区进行了分类总结，总结出下面几个涨幅原因。
涨幅原因一：深圳富人超强购买力
涉及板块——香蜜湖、深圳湾、福田中心区
深圳缺商品房缺学校缺医院，但不缺出手阔绰的有钱人。
所以深圳有钱人看好的区域，房价往往价很难跌。
深圳的有钱人和普通的刚需改善客不同，他们买房最看重的不是地铁商业和学校三要素，而是另外3个要素：
哪3个要素？
第一核心地段、第二圈层、第三独一无二的景观
看看这几个代表性的片区，香蜜湖有地段优势也有圈层、深圳湾景观、圈层和地段兼具、福田中心兼具了圈层和地段，基本都离不开这3个要素。
值得一提的是，即便是去年最困难的时候，豪宅价格都不见下降。
比如去年深圳湾的恒裕滨城就成交了一套65万/㎡单价的房源，捅破了深圳楼市单价的天花板。
涨幅原因二：产业实力强或者有产业规划概念
涉及板块——科技园、前海
豪宅之外，深圳房价最坚挺的区域就是产业片区。
产业片区分两种。
一种是产业已经落地生根的片区，比如科技园，有腾讯、中兴、创维等互联网企业支撑，是整个深圳互联网产业最发达的区域，也是深圳人流量最大的片区；
另一种是产业还没落地，但是产业规划足够有想象力的片区，最成功的典范是前海
前海作为深港金融合作的示范区，是整个深圳产业规划最牛逼的区域，而且未来腾讯还会把公司搬到前海的旁边的大铲湾。
深圳对前海倾注了很多的资源，如果你经常路过前海，那会发现前海真的是一天一个模样，对着这样的片区，你说什么“故事”都会有人信，不涨才奇怪。
涨幅原因三：关内购买力外溢
涉及板块——梅林关、宝安中心
深圳的核心区比较小，再加上房价本来就贵，所以外溢片区的房价很容易被炒作起来。
过去5年，关外区域的配套建设逐渐成熟，吸引了大量深圳购买力向外发展。
关外片区的房价，往往是遵循“离关内越近房价越贵”的原则。
这两个板块地理位置上确实占了便宜，是最靠近关内的两个片区，宝中贴着南山、梅林关靠着福田，简而言之，就是“睡城之王”。
不过，两者相比，宝中更幸运，搭着前海发展以及一路向西的便车，现在的房价早就不输关内大部分区域，靠海环境也不错，非常宜居。
而梅林关的城中村太多了，还得等旧改把界面更新之后，才能和宝中相提并论。
上述这些规律，对于今年打算买房换房，而且想要点涨幅的粉丝朋友有很大的参考价值。
我们之前就有一些粉丝朋友，房价上涨期都买到下跌的板块，两年亏了200万，这就是不懂得选择板块，导致最后买到了垃圾资产。
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说完涨的，再来说说过去5年下跌的板块。
深圳的房价确实是能涨，价格盘过一轮之后，发现过去5年深圳房价跌幅的片区只有4个片区，连5个都凑不到。
下面是下跌的4个片区的名单。
分别总结一下这四个片区下跌的原因吧。
华侨城——老豪宅涨幅无力
华侨城和深圳湾香蜜湖不一样也是豪宅片区吗，为什么华侨城就跌了呢？
华侨城和深圳湾香蜜湖的不同之处在于，华侨城的片区发展历史比较长的老豪宅片区，10-20年前很风光，属于old money。
如今价格体系已经比较完善之余，但片区内的房源楼龄在20年上下，产品力不如香蜜湖和深圳湾，区域的爆发力已经远不如new money新贵所在的香蜜湖和华侨城。
当然，瘦死的骆驼比马大，华侨城的价值还是受到一部分深圳人认可的，所以在下跌的4格板块中，华侨城的跌幅是最小的。
梅沙——远郊中的远郊
梅沙片区靠近大鹏，不能涨纯粹是地段因素。
梅沙离深圳的主要就业区域本来就很远了，再加上梅沙连地铁都没有，彻底与市区通勤隔绝。市区的人想来玩一趟都费劲，更别说上班了。
最后恐怕只有盐田当地的购买力才有意愿接盘梅沙的二手房，罗湖人都不愿意来，南山福田的上班族更是别指望。
红山——涨跌起伏太大
红山片区的价值在龙华区而言其实很坚挺的。
靠近深圳北，整个龙华最好的配套都汇聚于此，还离福田近。
那么红山房价最后跌下去的原因，我觉得主要是两点：
第一，2020年这一波涨幅太大了，导致价格深度回调。
2020年年末的时候，红山这一片的次新房，基本上成交单价都在8-9万/㎡之间，老一点的楼盘也能成交7万/㎡，有深高北学位的楼盘单价超过13万/㎡，
一下子从6万/㎡涨到8-9万/㎡的单价，对于关外的红山而言，泡沫还是太大了
第二，没有形成有规模的产业，彻底论为睡城
深圳北本来的概念规划是打造总部基地，但是过去几年产业层面的发展并不理想。
现在红山的定位依然是承接福田外溢+龙华本地改善，看来是不想着往产业方向发展了。
景田——楼龄偏老、学区无力
景田片区下跌主要原因两个：
第一，片区的二手房楼龄大多数是在20年以上的港式楼
独栋小区多，很多小区花园很小甚至是完全没有花园，这些小区的房子在市场低迷期能转手就不错了，房价想涨那根本不可能。
第二，学区贬值
整个景田片区都是福田外国语学校本部的学位所在地，属于福田第二档次的学区房。
学区房过去这两年受到很大的打击，贬值幅度很大，而景田的学区房虽然比不上百花，但过去也是支撑房价的一大因素，如今学区价值坍塌，景田片区的二手房只能自认倒霉。
最后，因为上涨的规律我上面已经总结过，我总结一下下跌的规律，符合以下特征的片区大家今年千万不要买。
1.老豪宅
这个不用多说，以华侨城、银湖为代表，这些老豪宅的价格体系已经固定了，房价基本涨不上去。
没钱的人当然也不用想豪宅的事。
2.偏远的关外片区
没有地铁的盐田梅沙、大鹏这些区域肯定不能碰；
就算是有地铁的片区，比如龙岗新生、双龙、龙华的观澜、宝安的松岗，上车门槛确实很低，但是未来转手也难。
3.学区房支撑片区
要买罗湖、福田的朋友尤其要注意这一点，以后学区房贬值的速度只会更快不会慢。
你当下有需求愿意高价赌孩子更好的教育和未来，那买也可以，但别想着拿学区房大涨赚钱，无论你买的是多牛逼的名校。
4，小区楼龄集中在10-20年的片区
这一类型的片区，最大问题是只适合住，但没有想象力。
比如南山的南油、南头、福田的上步，片区内没什么新房和次新房，小区的楼龄大多在10-20年之间，居住上没有问题，但是流动性可能会很差。
10年之后这一批楼龄的小区就会沦为老破小区，除非有旧改，否则房子真的不好转手。
说了这么多，我觉得可能还是会有说不明白的地方，毕竟深圳每个板块、每个区域的特点都不一样，要分析今年每个板块的房价走势，还得更细致地分析。
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我是大胡子李俊怀。
深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。
我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。
10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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