还在赌房价下跌的人，迟早会输很惨

最近有几个读者特别有意思，频繁在我的文章底下留言，引起了我的注意：

翻来覆去，无非就是一句话：他们对房价上涨的信仰已经破灭了。

理由也很典型：

1.人口负增长时代来了，房子过剩了。 

2.城市化到顶了，没法挖掘新的价值点了。 

3.经济增速放缓，房价上涨的动力没有了。

是不是绝大部分看空房地产的人，都有类似的想法？

如果你的眼界只局限于此，只考虑到人口、城市化率或者经济增速某个因素对房价的影响，这个思路是要吃大亏的。

因为，房价的涨跌，从来都不是单一要素能决定的，而是多种因素综合影响的结果。

这话可能有些人不爱听，但是不好意思，你要想听符合你心意的话，别来我这里，我只会用事实和真相戳破你心里那点子念想，并狠狠打脸那些错误的观念。

接下来，说说我的观点。

房子很多，但黄金期还没过

第一句评论，其实包含了两个关键点：全国房屋总量过剩和人口负增长。

1.中国房子过剩了，但90%与你无关。

我不否认，现在全国的房子总量的确太多了。

人口却越来越少，以后一个孩子可以继承多套长辈的房产，房子过剩早就是板上钉钉的局面。

可是你为什么总要担心总量过多而没人接盘？

剩女很多，不照样还是有很多光棍？

中国房子的确过剩了，那大家是不是人手一线城市一套房了？

还有人等着继承房产，怎么难不成大家的父母在北上广深都有房？

还是说，你一旦遇到结婚之类需要房子的事情，就能立马继承父辈的房子？

中国的房子，问题不在总量够不够，而在于结构性失衡。

因为大家都追求的，是大城市、特大城市、超大城市的房子。

人们会自然会往这个国家里资源更好、就业机会更好的地方去，这是趋势。

所以，哪怕你有很多套老家的房子，价值就是比不过一线城市的一套房。

假设：

现在你和你的朋友，同样拥有200万，你们都决定买房投资。

不同的是，你选择在老家买2-3套房子，而他选择在大城市买1套房。

10年后，你的房子翻了一倍，可你朋友的房子却翻了10几倍。

明明当初都是同样的起点，结果却天差地别。

你的朋友早就靠着那一套房子实现了阶级跃升，而你只能窝在小城市的时候，你会不会后悔当初的决定？

哪怕你这辈子不去一线城市，你无法阻止你的孩子、你孩子的孩子，他们会源源不断地往大城市里挤。

当他们想在一线城市买房定居，哪怕你把老家所有房子都卖了也凑不齐首付的时候，你会不会开始质疑自我认知？

当朋友的孩子在朋友圈晒阳光沙滩的时候，你的孩子在办公室996、甚至007 只为了还房贷的时候，你会不会反思当初的这一念之差？

你说大城市房价高，以后子女回农村，但是他们会种田吗？他们回不去了，只能去城市，而且是大城市。

而你要做的，就是去买到全国最能涨的城市里、最能涨的那一批房子。

怎么找到这批房子呢？给你指两条明路：

plan A:自己学习系统城市和房产知识，例如GDP总量、产业、上市公司数量、人口流入、小学生数量、利率、本外币政策等等。

plan B:扫码加我微信，直接问我怎么买房。因为你要走的路，我已经走过一遍，并且通过多年的学习和积累，总结出了一套独家买房秘笈，既省事，又能帮你避开大坑，找到正确的房子。

2.哪怕人口出生率下降，房子依然还有30年黄金期

人口出生率下降不也是这两年的事情？

2021、2022年出生的人，起码都得25年后才会考虑买房吧？

哪怕房价要跌，也得等到2047年以后。

眼下买房的80、90和00后，这可都是总人口的中坚力量。

所以你对于房价再涨个2、30年有什么疑惑吗？

可能又有人要问，那2047年以后怎么办？问这种问题的一看就是投资小白。

世界上没有任何生意和投资可以做一辈子的，只要让你完成原始资本积累就够了。

同样，一套房你不需要永远占有它，只需要持有它涨得最厉害的那几个年份就够了。

这10年8年的钱还不够你赚的吗？何必操心30年后的事情。

一套房子，我们持有一段时间后，就得卖出置换，这样才能保证自己的资产始终处于不断优化的动态平衡中。

那些想着一套房子住一辈子的人才是最可惜的，因为他们错误的观念，导致错过了资产跃升的机会。

对于这类人，要是还来得及，趁早置换吧。

这里多说一句，当买房不容易，卖房也不简单。

很多人不知道什么城市的房子要赶紧卖掉的，或者说其实也想卖房，但根本不知道怎么快速把房子卖出去。

还有一些人，想要把原本不涨的房子卖掉、置换到更好的城市。

或者也想趁着今年买进一二线价值城市，又因为不懂行情和城市逻辑，害怕买到垃圾房产……

如果你是遇到了这种问题，我们有一个5天买房换房训练营，9块9，连一顿外卖都买不到的价格，就能帮你建立和巩固楼市底层认知，避开买卖房子过程中的致命大坑。

哪怕当前经济增速放缓，房价也还有上涨机会

第二个评论的人比第一个好些，多了些经济学基础，但也是浮于表面的理解。

历史上，经历过经济衰退的国家不少，但有谁敢说一旦经济减速，房价从此必然垮掉吗？

起码从这份表格里，我看不出来，相反，我倒是看出了另外两个还不错的消息：

1.大多数国家在经历衰退之后，经济还会恢复增长。

发生经济减速5年后，有一半国家累计增速还是负的；10年后，就只剩下希腊还深陷泥潭。

所以，为什么不对咱自己有点信心呢？

2.经济增速快，房价增速就快；但经济增速慢，房价不一定跌。

衰退之后的经济与房价具有高度正相关性，只要经济能反弹，房价就能涨回来。

可同样是经济衰退，不同国家的房价却表现不同。

南非和俄罗斯，在减速后的第2年，房价就开始“转正”了，哪怕经济还没恢复。

爱尔兰、西班牙经济恢复了，可到了2019年房价也还在跌。

因为除了经济增速，通胀也是影响房价的重要因素。

例如北方的毛子哥，2009年-2019年，GDP年均增长不到1%；房价不但没跌，还微涨了3.6%。

10年间，俄罗斯用多印的钞票，撑起了本该下跌的房价。

要知道，从2009年到2019年，俄罗斯的通货膨胀累计108%。

换句话说，拉长时间线看，只要印钞机不断轰鸣，房价总会上涨。

城镇化率63.89%，房地产市场仍有空间

第三句评论又更专业一点，这关乎人们现在已经达成的共识：只有大城市才有房地产。

因为房地产主要与城市人口密切相关。

按照全球房地产的发展周期统计规律，一个国家城市化率在30-70%的阶段，往往是房地产高速增长的阶段。

而我们的城镇化率在2020年就达到了63.89%。

于是人们开始担忧：城镇化率要到顶了，房地产还有空间吗？

先看一组数据吧：

美国城市化率是83%；英国城市化率是90%；法国城市化率为80%；德国城市化率是77%；日本城市化率是92%。

高度发达国家的城市化率基本在80%以上，我们显然还有一段距离。

理论上来看，我国的房地产行业，仍然处于“大周期”发展的安全区域。

并且随着城镇化逐步推进，我们将出现更多容纳千万人口的特大城市。

当人口逐渐向大城市集中时，无疑又会带来一批新的购买力。

大概要多久？

按照过去40多年，中国年均城市化率约1%的速度来算，这条路我们还要走14年（2037年）才达标。

再考虑到人口增长惯性和放开三孩的支撑人口增长的措施，大胆点说，接下来20年，大城市的房地产大有可为。

最后说几句：

我不否认，房子是过剩的，极端点说，未来90%的房子都没有价值。

但是，只看人口负增长就把房子和白菜价划等号的，是愚蠢；只看眼下短期的经济降速就看空房地产的，是短视。

无论怎么看，未来20-30年内，最适合普通人的，稳定性高的、难度最小的投资赛道，依然是那10%的房子。

可惜，人总爱局限于自己的认知中，结果往往因为错误的观念，导致错过阶层跃升的机会。

Maybe这才是普通人无法变富的真正原因吧。

我也不否认，我们终将面对人口出生率越来越低，人口负增长困局，城镇化也在逐步步入中后期，经济增长也很难保持高增速，甚至会越来越平缓。

这样的情况下，买房这条赛道，未来也会越来越专业化，能靠买房赚钱的人也会越来越少。

所以，专业的事情一定要交给专业的人来做，我建议你，买房之前，最好扫码添加我的微信来聊一聊，也许万一就能帮你避开大坑，捕捉到赚钱的新机会了呢？

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