我这两天接到一个刚准备上我课的学员朋友一个问题。
李老师，好纠结，预算1100万，南山只能买小三房，观澜可以买一套别墅（叠拼），该怎么选？
我深吸了一口气，怎么会这么想呢？
她说，我自己觉得南山挺好的，观澜别墅位置很偏，没有地铁，出行就是开车，打车都是40分钟起步，也没有好学校，周围都是工厂，再开10分钟就是东莞。
但是这个房子是买给下一代的，家里人都建议买别墅，住的宽敞，小区素质高，都是老板之类的，以后好找对象。
我说，最简单一个问题，既然再开10分钟就是东莞，你为什么不去东莞买呢？更便宜更大啊。
以上这个问题太典型了，就是我们买房非常容易踩的坑。
1.面积大的远郊别墅换上一身花衣服就认不出来了。
2.买房不是买大米，并不是同样的价钱买的越大就越好。
3.再重复一次，买房最重要的就是地段、地段、还是地段。
现在大家买房都知道要买深圳，那深圳到底应该怎么买
我把大家问的最多的问题大致可以分成几类：
1、没钱。
好，这类我就不说了，你应该先去赚钱，灵活的运用自己手里的资金。
2、有钱，但不多。
就是想买，又怕买错，说自己是刚需，实际上只是自我安慰的遮羞布。
到底买哪住得好，还涨的快？
3、有钱，但怕买错，尤其怕涨幅不达预期
都说选择优质的固定资产抵御通胀，就怕买到的真的固定住了卖不出去的固定资产，永远失去了流通性。
所以今天和大家聊几个，深圳买房必须要注意的生死线，超过这条线就非常危险了。
可能很多会打破你现有的认知，但大家务必重视起来，因为买错房子的代价，是让你被迫失去了未来置换更好房产的资格。
各位不管是要买房的还是卖房，亦或者是置换改善的，都可以先来扫码问一下我，我可以免费为你提供一些解题的思路，至少确保自己的决定不会让自己后悔。
深圳还是有很多非常优美的风景的地方，比如盐田大鹏的海。
在大鹏，2021年3月份开的诺德阅山海，推出454套住宅，均价高达5.8万/㎡，纯正一线海景房，景色确实是没话说。
一年过去了仅卖掉6套，这6套房子不知道够不够开发商一年的运营和销售费用。
别说什么高端什么海景资源，地段没有选对一样都是白搭。
景观稀缺吗？当然稀缺。
再比如龙华观澜。
那的高尔夫是全中国唯一七十二洞高尔夫球场，是亚洲第一大高尔夫球场。
全中国独一份，那能不稀缺吗
结果成也因为体量大，败也因为体量大。
项目太大了，观澜湖一部分在深圳，一部分在东莞，新房时东莞的房子接近深圳的价格，到了二手房，升值肯定是明显落后深圳。
最后再说一句，到现在2023年了，一个小区到现在都还没有地铁配套，只能说明这个地段欠佳，不被深圳偏爱，建议谨慎。
很多人都有个梦想，希望有个院子种种草，浇浇花，希望有个天台，看看星空和月亮。
所以，就会冒失的去远郊买个别墅，结果生活里只有诗和远方了，吃喝拉撒都成问题。
中国人骨子里喜欢的其实是闹中取静，而不是真正的偏远寂静。
中国人真正追求的是市区里的诗和远方，而不是郊区的生活苟且。
如果市中心给你一栋有天有地的花园洋房，谁还会去郊区装文艺。
中国人买房最重要的考量因素就是配套。啥是配套，配套就是沾尽这个城市最大的利好，教育、医疗、商业、就业、人文等等。
所以，千万别骗自己去郊区追求宁静，其实只是买不起市区大房而已。
有些粉丝问过，罗湖一些老房子带的学区还不错，现在要不要卖？
我就一句话，抓紧卖。
罗湖有非常多的老房子，拆又不好拆，涨又涨不动，时间越长，越容易砸手里。
特别是2000年以前的塔楼坚决不能碰。
即使有很好的学区，学区你用完就抓紧出掉，不要墨迹。
在深圳的二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流。
20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量，房龄超过20年一般不要碰。
最优的做法应该是：新房15年换一次房，二手房10年换一次房。
保证你手里资产具有流动性，最好让自己名下房产的房龄保持15岁以内的妙龄！
同样预算段，投资首选市区普宅，而绝不要买郊区豪宅。
郊区的豪宅依靠大品牌和精装修溢价早在开盘时就已完成，今后必定跑输大盘。而市区地段好的普通住宅，以后增值空间巨大。
增值的是土地而不是房子，品牌和装修只能跌价而不会涨价。
预算少，就买豪宅板块的普通住房，买有规划概念板块的住房。
房产升值潜力是板块价值决定的，能涨多少才是楼盘品质决定的。
美联物业全国研究中心做了一项关于深圳购房者的调查报告。
结果显示，58.7%的受访者表示购房的目的是改善、换房需求。
接近60％的置换改善，说明了在一线城市一步到位基本上是不可能。
所以，在预算有限的情况下，你买房企图追求一步到位的想法是极端错误的。先上车比选车更重要。
选择升值空间大，生活便利的房子作为过渡，远远比你抱有一步到位的幻想更加的科学。
我发现有些人明明很想买房，是真的能挑刺挑到最后买不成房子。
因为在脑子里已经把最完美的房子勾勒出来了，然后按照这个标准去找。
选风水、选小区、选楼层、选朝向、选装修，要地段、要学区、要交通、要环境、要房龄，其中任何一项达不到自己的标准就不买。
拜托，啥都符合的房子看看自己钱包合不合适？
结果两年一过，物是人非，曾经可以买100平的钱，只够买老破小。
买套完美的房子住一辈子，这种思想是非常错误的。
一线城市的房子金融属性早已大于居住属性，你还在纠结好不好住的时候，别人身价早已翻倍。
买房前，一定要按照自己的需求从高到低罗列出房子标准，只要能满足最重要的前3条就完全可以入手了。
要问全国哪个城市调控最严，毫无疑问是深圳。
2021年2月8日指导价出台后，房价跌幅已经在20％以上。
调控强悍如深圳，现在也绷不住了。
先是人才房申购门槛降低，接着单身公寓不限购，后来是深汕合作区取消限购，3月24日竟然发文开始提高首套房公积金贷款额度了。
深圳从2020年7月15日开始收紧调控后，到现在时隔2年零8个月，终于开始实质性放松调控了。
信号意味也非常明显，一线城市也不是铁板一块，尤其是在小阳春热度开始下降之际。
目前现在这样的市场，只要挖到核心板块的好房子，笋盘，不要犹豫马上进场。
现在市场上笋盘已经慢慢变少了，但不代表着我们就淘不到笋盘了，只是技术难度更大了，我好不容易挖到的笋盘整理了一份清单，也不会在外面随便提供，真心想了解的朋友扫码来和我私聊吧。
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我是大胡子李俊怀。
深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。
我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。
10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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