浦东房地产交易中心超详细过户攻略
追房神器
今天和大家分享了一位刚刚在追房神器成功购房的业主，拿到产证后写下的详细攻略。
真の干货满满～
关键字：浦东新区、下家购买流程、二套房、有贷款、无中介、 2019年3月拿到新产证
业主：
本人第1套买的是新房，对二手房交易流程也是首次接触，几乎零基础。这次顺利自助交易买第2套，非常感谢猴子的平台。
之前看平台上互助交易的经验贴，基本上都是全款的，所以这次自己写一个有贷款的。值得注意的是，单就浦东来说，交易流程和以前比起来确实简化了，更有利于自行成交。
下家购房基本流程：
开始 => 看房、做各种功课、选定房 => 拉产调 => 签定金合同 => 支付定金 => 网签 => 支付首付（上） => 办理房贷 => 取得贷款资料 => 支付首付（下） => 申请过户 => 缴税 => 领证 => 提交资料给银行放款并开始还贷 => 跟踪银行放款、收房付尾款 => 结束
为了最节省双方的上班时间，最快可以做到：
1. 预先沟通好所有合同细节并准备好所有资料，然后拉产调、签定金合同、支付定金、网签合同、支付首付（上）、去银行办理房贷放在一天；（双方到场处理）
2. 取得房贷资料（下家处理）；支付首付（下）、申请过户放在一天；（双方到场处理）
3. 缴税，花费半天；（双方到场处理，上家至少要签字。）
4. 领新房产证并将首付（下）的转账凭证和上家收据、产证抵押资料交给银行放贷，花费半天；（只要下家到场）
5. 交房付尾款可以随意约定非上班时间。
结束。
注：申请过户之前的所有步骤，时间尽可能短，降低风险。自行交易期间，申请过户前，原房产证大概率还是在原房主手上。
以下内容，是本人基于上面的基本流程的详情流水，供参考：
一、看房选房 + 估算总支出 + 预先做好购房资格认定、贷款、借款的功课
看房选房具体不表，每个人有自己的标准。
个人意见是一定要挑选靠谱的上家（我比较关心上家和其家人的职业、户籍、卖房原因、房子有无抵押，我这次的上家很靠谱）。
既然决定甩开中介自己干了，一是自己要多用心一点，二是千万要注意防范风险。
估算总支出：政策要搞清楚，普/非普对应的环、价格限制、首付情况，普/非普、满2/满5、唯一/不唯一对应的税费，决定了你现在手里现金到底能买多少总价的房子。
具体建议看猴子的微博微信图片表格，如果没搞清楚时贸然下定，导致首付付不出，或者税费远超预算，那就捉急了。
预先做好购房资格认定的功课：
一定要确认自己没被限购！
没有购房资格一切都白搭，还可能蒙受损失，特别是家里牵涉到动迁安置的，还有与父母共有房产的！
建议在房产交易中心的咨询窗口现场咨询！我电话咨询1次，现场窗口咨询2次，由3个不同的工作人员一致回答还能买，确保自己不会出现付了定金但没资格网签的情况。
房产交易中心咨询电话962269，税务咨询12366。个人经验来看，电话咨询还是靠谱的。
预先做好贷款、借款功课：
政策一刀切，但不同银行对房贷的实操不同。我前后咨询了六七家银行，最后挑了条件最优惠的。
主要关注可贷年限（能贷几年）、可贷额度（能贷几成）、贷款利率、提前还款政策、月供限制、交易所需的额外证明、对于收入证明的要求及其严格程度（几乎没有一项是所有银行都完全相同的，即使二套房贷利率都有不一样的。还有首付来源流水的要求等等。）具体自己咨询、比较、选择，这里不多说。
Tips：算月还款额可以使用支付宝的理财小工具，还是蛮准的。贷款银行有很多对你有价值的政策、资源的，可以找关系深挖挖，这里不展开了。如果要向亲戚朋友借钱的，看准了就要开始约定借款的事情了。
另外，房子基本看准后，我要了上家的电子邮箱地址和微信。
我们后面的定金合同、还有要打印出来在正式合同内黏贴的补充条款，都是预先沟通一致，在邮件里发送文档确认的。后面万一真有问题或纠纷，不会找不到证据。
二、拉产调(《上海市不动产登记簿》)+ 拿《网上二手房签约申请书(买卖)》表
如何尽量降低自助交易过程中被骗的风险？只能靠自己，自己的事情自己做才最放心。
Tips：除非你绝对信任，否则别考虑中介，一来中介也不是个个懂行，对政策的理解说不定还没你到位，只想促成交易却不负责任；二来某些中介就是会利用信息不对称两头吃各宰一刀；第三，其实买套干净的房子也就这么点事，真正走下来其实流程真的不复杂。
所以，付定金之前，我和上家去拉产调的当天，看完产调表信息后没有直接回家，而是在房地产交易中心再多待了半天。
通过查看公告、在咨询窗口取号咨询、询问保安、搭讪陌生人、上网搜索、站在过户窗口两个窗口的中间观察过户流程等等方式，就基本摸熟了简单交易的完整交易流程。
如何 视奸 观察过户流程？
这边以为你是隔壁窗口的，隔壁窗口以为你是这边窗口的，关键时刻头转到另一边去:-)
1. 拉产调： 产权调查表是一定要拉的，你不会希望自己要买的房有抵押之类的情况。
产调表全称是《上海市不动产登记簿》，上面可以看出房子是否有抵押，上家是否有完全的支配权。
需要上家带好身份证和房产证去交易中心调阅。德平路交易中心拉产调窗口在三楼东厅。最好是和上家一起去交易中心，看他将房产证递进窗口，刷码交费后，拿到盖有“浦东新区不动产登记资料查阅专用章”的产调表。
上面如果写了“完全产权”字样的，就是无抵押的干净房子。对于房改房，可能会写的是“完全产权xx年后可以进入房地产市场”。如果没有亲眼见到拉产调的过程，建议还是自己去一下，否则如果上家真的别有用心，萝卜章伪造表格也不是不可能，毕竟只是一张纸。
另外必须说明的是，产调真的很干净不代表房子100%干净，如果上家私自抵押的房子，没有做手续的，产调上看不出来！
这就是我为什么文章一开始就说要关注上家的职业背景户籍等属性，鉴别上家靠谱不靠谱的原因！
再多嘴一句，房改房的话，某些贷款银行会要求提供老房子的表一表二（自己上网搜是什么）的信息，如果交易中心能一起拉出来那最好，如果交易中心没有可以问问物业，如果物业也没有，可以考虑换掉必须要表一表二的贷款银行了。
2. 拿好网上二手房签约申请书：
拉到产调表，对产权没有疑问决定交易的话，需要在三楼中厅排队取号那里拿一张《网上二手房签约申请书（买卖）》的表格文件并由上下家共同填好。
建议多拿几张空表格，回家先自己填好，等到付完定金再告诉上家要填这个表，以免上家觉得你要定了无法议价。这张表在网签正式合同的时候要用。
这里提一句： 交易中心有专门的咨询窗口，建议把自己的问题汇总起来，取个号一起咨询。而且最好关键性的问题多咨询几次，以免单个业务员的错误导致交易损失。
我拉产调那天咨询，说清楚自己是和上家无中介交易后，好心的咨询员给了我一张《浦东新区房地产交易中心存量房买卖交易登记流程及收件要求》，虽然很可惜这份文档里的流程已经不完全适用了，但是基本的脉络还是清晰的，现在的实际交易流程比《收件要求》上更简单。对照这张表，我当天看完所有相关窗口，再问问保安之类的，就明白了。
三、敲定定金合同并签署 + 下家支付定金给上家，保存好转账凭证和上家开具的收据
定金合同我自己写的，搜索+综合搞定，加了自己关切的附加条款，与上家微信邮件确认定稿。
1月中旬约了上家一起到银行，双方确认无误，当场签完定金合同，就在柜台操作定金的支付。
定金我付了约总价的10%，多少也是合同里约定的，少了怕上家反悔，多了怕万一上家不靠谱拿钱跑路，所以利弊自己权衡。
注意：银行的转账凭证、还有上家开具的定金收据（收据格式要按照贷款银行的要求书写）一定要保留好，后面贷款要用的。
个人认为定金合同的意义在于：敲定细节，对主要条款和网签正式合同上没有的附加条款（户口处理、学区、交易节点等）完成了第一次正式的、书面的约定。
虽然在交易中心网签正式合同时，工作人员看都没怎么看我们的定金合同，但这不代表定金合同不重要，恰恰相反，我们正式合同上黏贴的所有的附加条款以及交易执行计划，都是定金合同上预先约定好的。
四、去交易中心网签备案拿到正式合同 + 下家支付必要的首付给上家，保存好转账凭证和上家开具的收据
网签时间：定金付完后，我们是隔了一个礼拜去网签的，主要是因为要筹款和准备材料。实际上，最好的方式是先准备好所有材料，付完定金马上就去网签，尽可能降低风险。尽量先上下家网签，再付首付（一样，规避可能的风险）。
地点：浦东张杨路德平路交易中心的网签在三楼，网签先取号，取号在三楼中厅。面向那个戴眼镜的老阿姨发号员排队时，中厅里的右手边就是网签窗口。
1. 在交易中心网签备案： 网签的意思是网上二手房签约，交易正式备案，受法律保护了。网签合同用到了定金合同、各种证件（下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证；上家身份证、房产证等）、还有之前提到的《网上二手房签约申请书》、上家的身份证和房产证，其他的记不得了。
工作人员会核对信息，询问购房家庭的限购情况等后，将一些关键的信息，如甲乙双方的姓名、房屋相关信息、房屋售价信息等直接打在黄颜色的正式合同上，然后问你要几份正式合同，最多5份，我就买了5份，实际用掉4份（交易中心网签备案1份，交易中心过户用掉2份，贷款用掉1份），剩余1份在自己手里。
当天在交易中心和上家一起完成了正式合同上事先约定的附加条款（裁减成小块的纸）的黏贴工作。
几份正式合同黏贴附加条款处理完毕，还要去取号窗口那里，取两张表格填好，分别是查下家限购情况的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》（表格名字可能有出入）和税务相关的《契税申报办理证明》（这个表印象不深了，建议再确认一下有没有）。填完，如果是没有贷款全款买房的，已经可以直接取号拉着上家去过户窗口办理过户了（当然你一般做完网签，全款的也得先让上家拿到大部分房款，上家才会同意过户的）。如果下家有贷款的，必须付清首付、办完贷款才能再来过户。
2. 首付（上）的支付：我是买二套房，普通住宅，因此首付必须大于等于总价的50%，才能办理后面的贷款。由于是互助交易，也就不折腾做低做高这种事了，免得万一交易不成利益受损。
所以，我和上家约定，网签完就一起去银行柜台，当面转账第一笔首付（即使你有大于5成首付的钱，之前的定金+这次首付款的总和也不建议比总价的5成多太多，降低风险）。
第一笔首付完成后，记得保留好银行的转账凭证，以及上家开具的收款收据（收款收据的格式，要按照贷款银行的要求书写）。支付完首付（上）的当天下午，我就和上家一起去事先联系好的贷款银行业务员那里去办理贷款。
五、正式办理银行贷款 + 拿取贷款批准后提供给交易中心的资料
前面也说了，一开始，就要多比较几家银行，选最有利的贷款。正式办理时，银行贷款业务员、上家、下家都要到场的，所以要协调好三方的时间，一起到场。我是办完网签、支付完首付（上）的当天下午就去办的贷款。
我们申请的是纯商贷（公积金贷款第1套已经用掉正在还），贷款所需的材料有：
下家：下家夫妻身份证、两本结婚证、所有户口本、所有小孩出生证、上家书写的已经交给下家的定金收据、上家书写的首付（上）收据、两张银行转账凭证、《上海市房地产买卖合同》一份、夫妻两人的收入证明（有些银行还需要提供银行流水）、主贷人在贷款银行的借记卡、公积金账号（即使是纯商贷也要公积金账号的，银行用来佐证你的单位信息属实）。
如果2011年前和父母共有房产（第0套），现在是购买第2套的，可能需要提供父母子女关系的证明。
银行是为了确认你2011年前买的第0套是和父母共有而不是和其他人共有，否则就被限购了。如果像我一样出生证遗失、户口簿因为种种原因不能体现父母子女关系的话，就要去派出所翻档案了。
身份证、房产证、贷款汇入的银行卡（我记得是这些，不是上家没有太注意）
到达贷款银行，就是提供相关材料的原件或者复印件，按要求填一堆文件，签字，总共时间大概也就30分钟左右。
最后，业务员会请其他工作人员给上家、下家、贷款业务员拍一张出现在一起的合照，以证明这笔业务的签订都是本人办理、合法有效的。当天办贷款的事情就结束了。
个人资信良好的话，不到1个月贷款就能批下来，我们中间隔了个春节长假也只有3周。
批下来后，自己要去贷款业务员那里，领取申请过户时交给房地产交易中心的贷款资料（也可以选择快递，但保险起见我们还是自己去领的），我们的贷款资料里包括《个人购房担保借款合同》、《委托书》、《上海市不动产登记申请书》、银行的《营业执照》、银行法人代表的《上海市房地产登记法人代表身份证明书》。具体看每个银行，应该大同小异。其中的《个人购房担保借款合同》可以仔细读一下。
注意：贷款被批准也是有时效性的。在规定的时间内，要尽快办完过户、缴税、拿新产证。把新出的产证复印件和相关材料交给银行，银行才会放款给上家，上家才会交房。
六、支付首付（下）给上家 + 过户
贷款手续办完，拿到贷款银行提交给交易中心的资料以后，如果此时你的首付（下）也已到位了，就可以约上家一起去交易中心办理过户了。我还是老套路，一大早约上家到银行当面付首付（下），保存好转账凭证和上家提供的收据，立即就拉着上家一起去交易中心过户。
过户需要的材料：
下家：《上海市房地产买卖合同》两份、查下家限购用的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、税务相关的《契税申报办理证明》（可能没有）、所有身份证件（夫妻身份证、结婚证、所有户口本、所有小孩出生证，这些都建议预先复印好，我们预先复印了5整套备齐并带上，网签和过户时省了很多麻烦，德平路交易中心的复印收费是每张5角。），我还被要求提交了证明父母子女关系的派出所原始档案复印件（盖派出所红章的）。
上家：身份证、房产证，其他不清楚。建议也复印好，身份证、房产证的复印件过户窗口肯定是要的。
流水账：
过户也要先取号。而且需要带好前一次做网签时的正式合同《上海市房地产买卖合同》、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》等许多材料。建议：如果下家有两个人及以上的话，可以一个人只带好本人身份证和银行卡约上家去办理首付（下）的转账并后续和上家一起来交易中心，另一个人先带齐所有材料去交易中心三楼取号的地方排队，估算时间，择机取号。
过户窗口在三楼西厅。整个过户流程，材料齐全的话，也就20分钟左右。过户窗口会收掉两份《上海市房地产买卖合同》，有的工作人员比较保险，如果你们有附加条款的，会要求上下家所有人，在所有自己黏贴和填写的附加条款处签字确认，为此我们被折腾了挺长时间。然后就是要收取查限购的表格、身份证件的几套复印件、要求下家提供贷款相关的文件（贷款银行给的）等等所有资料，再签一堆文件、承诺书（都记不清具体啥名字了）；没问题的话，就基本结束了，会给两张纸，分别是《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》和《告知书》。上面写清楚了最早什么时候可以去交易中心缴税（一般是4个工作日之后，但是必须在15个自然日内缴清），只有在缴清税收后才能查询什么时候领取新房产证。
七、缴税：
特别注意：上下家都要到场。即使上家无税，也需要上家签字。上家如果确实不能来，可以委托，但也要有身份证和委托书。
缴税时间：过户的材料收集完4个工作日之后，但是必须在15个自然日内缴清。浦东德平路交易中心周六可以缴税。
带好材料：上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、一张足够支付所有税费的银行卡。（缴税不收现金，只接受一张卡刷卡）
地点：浦东德平路交易中心二楼。
流水账：
交易中心二楼中厅进去，右手边靠近西厅的地方有个税务取号台，将《告知书》和《预收件单》给发号员，发号员会把《预收件单》还给你，收好后面还要用，并给你一个缴税的号码，然后就去东厅坐等叫号。
叫到号，到窗口把号码、上下家的身份证件给工作人员，他会把相关资料拿出来让上下家各签字。然后下家刷卡付税，各付的话上家也刷卡付税。然后再按工作人员要求，去另外一个专门发放票据的窗口排队领票据，包括代开的购房发票、完税证明、房产税的告知单（如果有）。这里上下家也都要签字。这步完成后缴税事情就结束了，领证时间要打962269电话查询。
八、领取新房产证：
领证时间：官方承诺4个工作日内办完。我周六缴税，下周三下午电话查询到登记完成。
领证地点：德平路交易中心3楼东厅。
带好材料：身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、完税证明、购房发票，所有已付费用清单。
九、资料交给银行，跟踪放款，开始还贷；收房付尾款：
时间：贷款合同书上写了，何时最晚提交新房产证（银行需要抵押登记信息）。我们贷款合同上写的是批下来之后60天内必须提交。注意不要过期。拿到产证当天我们就提交了相关资料。
需要的材料：首付（下）的转账凭证、首付（下）的上家收据、新产证（里面包含贷款抵押信息）。银行收的是复印件，但建议所有原件也带好。
过几天，确认银行已发放贷款以后，就可以按约定去找原房主收房付尾款了。物业交接之类的事情这里具体就不啰嗦了哈。
所有自助买房的交易流程到此结束。剩下的就是每个月按时还款啦。
人生苦短，及时行乐哦～
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