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兽爷丨定力大比拼

你兽爷 兽楼处 2023-03-20

去年年底,中国限购最严厉的一线城市开过会研究,几个远郊区是否要解除认房又认贷。

2022疫情叠加楼市周期,这座城市的房地产非常艰难。新房和二手房加起来,每个月也就卖个一万多套。但新房和二手房的库存量,全都过了十万套大关。

五年前,这两个数字加起来,还不到七万套;五年翻了两倍。

最不好卖的就是远郊区了。有的远郊区被双限政策锁在一片洼地里,有的远郊区实在太偏,新房每个月只能签约个两三百套,去化周期高达28个月。

于是2022年执行双限政策的远郊区,迈出了这座城市的一小步:

解除了辖区两个镇的双限政策。

解除当天,售楼处销售卖房子卖到凌晨五点,回家待两个小时,回来接着卖。

年底开会研究后,据说有一个远郊区建议可以研究解除“认房又认贷”。不过领导要求:

在内部传达,向售楼处传递消息。

小心翼翼是有原因的。调控五年,好不容易营造了“房住不炒”的气氛,万一卷土重来,又前功尽弃。但开发商的弦已经崩紧到极致了。

只是没有人想得到,刚过完年,忽如一夜春风来,一线城市楼市全面复苏,开发商喜报一个接着一个。北京国誉燕园周末卖了36套;朝阳壹号一周卖了3.28亿;橡树湾二期周末卖了50多套;龙湖御湖境说一期告急:

要涨价2%。

二手房也一样,2月北京二手房成交突破一万五千套,创造了七年来的最高成交记录。

楼市暖意渐浓时,北京房山区,市场开始流传取消认房认贷的消息。政策吸引了一波客户涌向房山售楼处。2月份北京新房网签的TOP1,最后成了:

房山的中骏·云景台。

眼看市场热了,2月20日,房山官方出面辟谣——并未调整购房政策。

恋爱大师包叔说,男女双方最好的默契就在于:

你懂我的图谋不轨,我懂你的故作矜持。

1


2023年年初,中国房地产市场终于结束了长达13个月的负增长。中国一家龙头房企负责人前几天捂着嘴告诉兽爷,过去的二月份是:

我们公司有史以来卖得最好的一个二月。

二月份,保利销售额342亿,万科销售约301亿元,同比都大幅增长。他们的单月数据,比龙湖、绿城、建发这些头部房企前两个月销售额还多。保利和万科也都反超了宇宙房企碧桂园,成了房地产新王。

旭辉、中梁、世茂们的销售额下跌,也在大幅度收窄,旭辉控制在了20%,世茂则只同比下降3%。

好了伤疤忘了疼。大家又开始在核心城市抢地了,越秀卷土重来,在北京五批次攻城拔寨,拿了不少现房比例太高的地。苏州的园区宝地,乍一面世,马上被30家开发商围抢。

这背后,当然是一线和强二线城市在起模范带头作用。

2月份,上海二手房成交了19280套,恢复到了去年7月以来的最高点;成都成交了19061套二手房,是城市二手房成交量的历史新高;就连深圳也卖了2509套房子,创下了近18个月以来的新高。

杭州二手房成交量突破7000套,甚至超过去年“5.17新政”后一个月的成交量。有炒房客趁着这波行情卖掉房子:

开始大谈特谈,当初买房的决定是多么英明。

各地小作文层出不穷。比如苏州还有消息说彻底放开,外地人不用社保,就能买园区。假消息是谁放的不知道,反正那几天苏州有的开发商在忙着涨价:

3月1日全线涨价2%、再度上调2%......

去年疫情,中国很多城市房价跌回了五年前,但预期涨回来,也只用了一周。包叔说,楼市也开始有日K线和周K线了,一个消息涨停,一个消息跌停:

双市合璧了。


2


很多人觉得一线城市会像2008年、2014年一样,继续发挥先锋模范带头作用。

去年年初楼市最困难的时候,二三线城市排着队放松限购,有家头部开发商的董事长就说,地产政策风向真正变了的标志只有一个:

一线城市放松限购。

2月初,有媒体迫不及待地向深圳市提问,将深圳楼市打入深渊的二手房指导价政策实施两年,是否会有调整计划。深圳住建局回应说,内部已根据市场形式对参考价重新做了一版方案。

只是接着又跟了句:

调整时间没有定下来,是否发布也不一定。

也有人给北京放松政策出主意。2月底,中房集团原董事长孟晓苏在一次研讨会上说,经济启动要从楼市回暖开始,房地产回暖的风向标是北上深,北京从哪里启动?

我看商办很合适。

2017年的326新政,北京停掉了商办的贷款,个人不再能购买商办新房,还划定了500平米的最小分割面积。从那一天起,近5000万方的未收面积凝固在原地。

官方数据说,商办99%以上是个人买走的。这些人是孟总眼中最好的客户,既有钱,又没购房资格。

去年房地产销售从18万亿急跌到了13万亿。五万亿的窟窿,比汽车多四千亿,比基建多一万亿,更是引进外资总额的四倍。窟窿补不上,孟总很着急。

北京也着急。去年北京市土地出让收入下降了24%,算下来大约少了五百亿。

1月31日,北京市印发了政府工作报告重点任务清单,其中第232条说,要完善“一区一策”调控措施。有了一区一策的设计后,各区马上行动,一个远郊区政府隔几天就会关心下各个项目,销售目标有没有完成?

他们还派人到各个项目调研,请项目填需求,然后说去区里去争取政策。

经济观察网报道,二月中旬,北上广深四大一线城市政府主官带着暧昧的想法,到北京参加闭门会议。但在房地产调控的问题上得到的回复是:

保持定力。

很快,房山辟谣了放开认房认贷的说法。商办放开限购政策也没了下文。房山辟谣后,包叔说,中国楼市的政策顶,终于到了。

几天后,住建部长倪虹表示对中国房地产企稳回升充满信心。对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策:

都已经出台。

2011年限购政策刚出时,李稻葵曾经写过一篇《论限购》。他说限购属于过渡性的制度安排。

一眨眼,这个过渡,已经十二年了。


3


2月初,武汉出台了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》,给全市住房限购区域的每个家庭都多发了个购房资格。文件还把房地产业列为:

困难行业。

困难似乎是一夜之间到来的。2020年,顶着疫情武汉创下新房成交17.54万套的成绩;2021年,武汉新房成交更是超过了20万套,位居全国第一。

所有灿烂终究是要用寂寞来偿还的。到了2022年,困难说来就来了。武汉新建商品住房成交面积同比分别下滑43%,这是近8年来成交量最低的一年,新建住宅开盘平均去化率是:

19%。

武汉是二线城市的一个缩影。2020年中国共出台了498次调控政策,2021年出台了651次调控政策。到了2022年,政策全面转向,这一年房地产调控政策出台了:

1120次。

这三年政策总结起来就六个字:不准涨,不准跌。一只有形的大手,在拨弄着房地产大盘的K线图。

现在,包括武汉在内,大部分二三线城市都在放松限购、降低首付比例和降低首套房利率了。很多城市首套房利率已经拉低到3.7。

大力纾困还是有效果的。比如武汉,今年2月新房成交1.2万套,创七年来的新高。只是这个小阳春,有点昙花一现。

3月第二周,武汉新房成交就减少到2600套,环比减少了两成多。除了主城区一些性价比高的楼盘,武汉大部分新区热度还是不足。

这也是很多城市进入3月份的销售情况。西南证券的数据说,春节后到3月10日,13座城市二手房成交面积,只是基本回到了正常年份的水平。2月份,新房曾连续四周回升,但最高点不过是勉强和去年下半年数据持平。

很显然,热炒的回暖,其实只属于十几个核心城市的核心板块,大多数城市都与回暖无缘。二线和三四线城市二手房均价,2月份其实还在继续下跌,只是跌幅收窄了。

从全国的数字来看,1月和2月,新房销售同比:

下降4.8%。

进入三月份,成交面积立刻开始逐日下降。一位前十房企董事长跟兽爷说,最近他们房企的销售,要比2月份后两周下行20%。二线城市除了成都、杭州、长沙表现还不错外,其余都在下调。

与此同时,二手房挂牌数还在持续增加。重庆成都二手房挂牌量都超过了20万套,天津、南京和苏州挂牌量都在15万套以上,四个一线城市二手房的总挂牌量,也在不断攀高。

二月份的市场狂热里,包叔写了篇文章《冬天还会远吗》,这个喜欢叫春的男人,罕见地陷入了贤者时刻。

更大的考验还在后面。对很多开发商和地方政府来说,最难的时刻还没有到来。

这也意味着,博弈还会继续。

央行领导曾说过一句话,市场关切落空了,落空了就不关切了,不关切后面的事就难办了。

说的是股市,但现在越来越适用于楼市了。



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