群星争辉，未来上海哪些大型综合体即将开业？

2017年以来，上海的商业地产销售价格不断攀升，但商业地产的库存依然较大，维持在1000万方左右，需要6年的时间消化。本文为你分析上海近几年的销售型商业地产市场情况、为消费者搜集了2019年即将开业的11座大型商业综合体，以及从土地端看未来几年还有哪些大型商业综合体即将上市，为商业地产开发商和广大消费者做决策依据。

▌上海销售型商业地产市场分析

图1：2013-2018商业地产批准上市面积、销售面积、销供比

数据来源：中国指数研究院

上海商业地产供应面积在2017年前维持在200多万方的水平，2017年滑到谷底只有27万方的供应，2018年至今回升至145万方水平。从销售面积来看历年相对来说波动较小，但到了2017年则有所下滑，2018年至今为110万方的水平。销供比则波动较大，大部分年次为供大于求，但2017年则由于供应面积滑到谷底而销供比大大升高。

图2：2013-2018上海商业地产可售面积走势

数据来源：中国指数研究院

上海销售型商业地产的可售面积在2014年前维持在1000万方以下，但2015年后维持在1000万方以上的水平，2017年有所下降，到2018年10月回升至997.52万方的水平。按照过去5年商业地产的平均年销售面积163万方的水平计算，上海的商业地产的去化周期为6.1年，商业地产的去化形式严峻。

图3：2013-2018上海商业地产销售价格和销售额走势

数据来源：中国指数研究院

上海的商业地产的销售价格呈逐年上升的状态，2013年为20612万/平方米，到2016年缓慢上升至23083万/平方米，但到了2017年则上升较快，至27198万/平方米，年度涨幅为17.8%，2018年销售价格又进一步攀升至29985万/平方米，涨幅为10.2%。

图4：2018（1-10月）上海各区商业地产面积和可售面积

数据来源：中国指数研究院

2018年1-10月上海各区销售面积和可售面积见上图，数据显示，2018年1-10月闵行在各区的销售面积最高，为28.18万平方米，销售面积超10万方的还有青浦（14.12）.嘉定（11.5），销售面积在5-10万方的还有普陀、宝山、浦东、南汇和松江。从各区的截止10月底的可售面积看，浦东的库存最大为145.33万平方米，库存超100万方的区还有闵行（121.08）和嘉定（107.08），库存相对较大的还有南汇（94.45）、青浦（87.68）、松江（77.02）三区。

▌2019年上海即将开业的11座商业综合体明细

近年来上海的大型商业综合体层出不穷，花样翻新。而上海消费者普遍关心身边的商业配套以及即将开业的大型商业综合体。这里研究院搜集了网上列出的2019年上海即将开业的11座商业综合体明细，供广大市民参考。

表1：2019年上海即将开业的11座商业综合体明细

▌从土地市场看未来即将建成的大型商业综合体

未来几年即将建成开业的大型综合体都分布在哪些区域板块想必也是广大消费者所关注的，研究院在此盘点从2017年以来拍出的大型商业综合体地块，为你做参考。

上海近2年拍出的商业综合体地块成交价最高的是上海地产联合体于2018年2月13日以137.72亿竟得浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）01-01、02-01、02-02、03-01、03-02、03-03、03-04、04-01、04-02、04-03、04-04、04-05、04-06、07-01、07-02、08-02、08-03、09-01、09-02地块，本次地块规划地上建筑面积近138万㎡，全部为办公、商业、文化建筑，规划最高建筑200米，100%全部自持，最迟2026年全部竣工，带建地块内8条市政道路及公共管线，预计总投资近500亿。该地块是龙阳路交通枢纽商务区，承担着龙阳路枢纽地区核心功能，也是整个龙阳路地区重要城市形象展示区。规划立足以人为本的设计原则，致力于打造绿色低碳、高效便捷、功能多元的现代化综合商务核心区。

第二次高成交价是瑞安地产于2018年7月5日拿下的史上第三高商办成交总价地块—新天地商办地块，该地块是旧改地块，总价为136亿。这块土地面积达25万平方米、规划地上建筑面积近138万平方米，是上海出让的史上最大面积土地，要求办公、商业、文化建筑100%全部自持，最迟2026年全部竣工。出让公告要求该地区要定位为高端商业商务发展，重点发展总部经济、现代服务业、金融服务业及大健康等产业。瑞安地产是上海著名地标新天地的开发商。

第三高地块是上海明康集团以总价71亿拿下的虹口区四川北路街道HK194-01地块，写字楼规模在10万平方米左右，限高180米；商场规模也在10万平方米左右。

第四高地块为中国交通建设集团有限公司,上海绿城泓盛建设发展有限公司,上海杨浦滨江投资开发有限公司联合拿下的杨浦区平凉社区03G3-01地块(平凉街道1街坊北块)。据了解，杨浦区平凉社区03G3-01商业地块出让面积约2.7万平方米，规划容积率为4.0，规划总建筑面积约为10.8万平方米，绿化率为20%，建筑限高160米；地块起始价41.88亿元。该地块位于杨浦区平凉路街道，紧邻地铁4号线杨树浦路站、大连路隧道，黄浦江沿岸为杨浦滨江大道。该地库周边小区、办公楼、公司较多，有滨江国际广场、光大安石中心、上海瑞丰国际大厦、上海自来水科技馆、上海船厂总部码头、上海罗曼照明科技股份有限公司等。

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