2018深圳商铺租金指数分析 | 商业运营商更加注重差异化，突出主题特色

1市场综述

2018下半年，深圳市经济发展势头持续强劲带动商业市场平稳发展。深圳市统计局数据显示，2018年1-10月，全市社会消费品零售总额同比增长8.0%至5019.56亿元，其中批发和零售业实现4427.18亿元，同比增长7.9%；住宿和餐饮业实现592.38亿元，同比增长8.2%。消费市场的平稳增长为深圳商业市场发展提供了良好支撑。

2商业街商铺

根据中房指数系统中国商铺租金指数对全国重点城市主要商业街商铺租赁样本的调查数据，2018下半年，深圳重点监测的3条商业街租金全部上涨。具体来看，东门步行街租金环比上涨2%以上，涨幅最高；深圳湾步行街和华强北步行街租金涨幅在1%-2%之间。从租金绝对值来看，巨大的客流量带动东门步行街商业价值日益凸显，其租金位列各商业街首位，超90元/平米·天；深圳湾步行街和华强北步行街租金相对较低，但仍在55.0元/平米·天以上。

从各业态商铺占比来看，2018下半年，我们所监测的深圳主要商业街商铺中，服饰鞋包类商铺约占五成，位居各业态首位；其次为电器通讯类商铺，占比近三成；餐饮美食、百货超市及生活服务类商铺占比均不足一成，随着年轻一代成为消费主力，越来越多的网红餐饮店进驻商业街，餐饮美食类商铺占比将明显提升。

图：2018年深圳商业街租金及环比涨跌

数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com

3购物中心商铺

根据中房指数系统中国商铺租金指数对全国重点城市主要商圈典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2018下半年，深圳重点监测的4个商圈租金环比均上涨。具体来看，东门商圈租金环比上涨2%左右，涨幅最高；南山中心区和福田中心区商圈租金涨幅在1.2%-1.8%之间；华强商圈租金涨幅相对较小，在1%以内。从租金绝对值来看，东门商圈租金较高，超60元/平米·天，位居各商圈首位；南山中心区和福田中心区商圈租金在55.0元/平米·天左右；华强商圈租金相对较低，不足30.0元/平米·天。

从各业态商铺占比来看，2018下半年，我们所监测的深圳商圈（购物中心）商铺中，服饰鞋包类商铺占比高达七成；其次为餐饮类商铺；教育培训和生活服务类商铺占比相对较低，但随着商铺业态调整升级，购物中心租户品牌日益丰富、多元，教育培训和生活服务类商铺占比也在逐渐增加。

图：2018年深圳商圈（购物中心）租金及环比涨跌

数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com

4供应方面

从短期供应来看，据监测，2018下半年深圳约有150万平方米新项目入市，如壹方天地A区、星河雅宝等，主要分布在龙华、龙岗等城区；无新增商业街入市。预计2019上半年，将有近200万平方米新项目入市，主要分布在龙华、龙岗等城区。

2018年1-10月，深圳新增商办用地成交面积为100.35万平方米，同比下降44.62%。其中，主城区新增商办用地成交面积占比为49.49%，较去年同期收窄19.93个百分点。总体来看，深圳商办用地新增供应明显减少，商业地产市场进入存量时代，预计优质地段商铺租金将有所上涨。

5需求方面

2018年1-10月，全市社会消费品零售总额同比增长8.0%至5019.56亿元，其中批发和零售业实现4427.18亿元，同比增长7.9%，较去年同期收窄1.6个百分点；住宿和餐饮业实现592.38亿元，同比增长8.2%，较去年同期扩大1.5个百分点。主要商品零售类别中，消费升级类商品如汽车类、文化办公用品类、体育娱乐用品类分别增长32.4%、17.8%、14.7%。总体来看，消费升级推动商业租赁需求持续增加。

6总  结

展望未来，随着深圳大力推进人才引进政策，人口的不断增加及消费的升级将为深圳商业市场带来巨大发展空间，尤其是位于核心商圈具备运营提升空间的成熟资产。同时，在激烈的市场竞争下，商业运营商更加注重差异化，突出主题特色，提高休闲娱乐及新零售业态的比例，提升产品和服务以增强消费者粘性。

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