买房必看！2018这几个买房良机千万抓住了
房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策。
那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量？购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析。
1
一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。然而，从具体的波动特点看，二者增速并不完全同步：
首先，房地产投资滞后于资金来源的增速大约3-9个月，这符合房地产企业先筹资后投资的规律；
其次，资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大，因而其波动幅度也更加激烈，相反房地产开发投资主要是房企基于自身库存进行动态调整，增速也更加平滑。
二是房地产销售连续下滑。从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。
2
除了上述两个主要因素的负面影响外，下述两个次要因素则将有利于房地产投资保持韧性。
一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。然而，2017年以来，二者走势分化趋势明显：土地购置面积增速持续上升，但投资增速不断下降。这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关。
二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月，国家明确2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。
从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。
综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素。
3
对于普通购房人来说，房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：
其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。
其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。
其三，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。
- End -
▼
来源：苏宁财富资讯(SuningWealthInsights)
推荐阅读
“绵阳特价房”正式成立啦~
Hi，我是小编小Y
扫描我的二维码加入绵阳特价房群，
一起轻松嗨聊！
已有近500人加入绵阳特价房微信群
长按，识别二维码，小编拉你进群