政策导读：关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知

中国证监会和国家发展改革委于2020年4月底联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），这是我国当前推动实施基础设施不动产投资信托（REITs）试点工作的顶层设计制度文件，对各地区各部门申报基础设施REITs试点项目具有重要指导意义。主要内容阐述如下。

一、明确基础设施REITs试点的六项原则

（一）符合国家政策，聚焦优质资产

基础设施是国民经济和社会发展的基石。当前推进基础设施REITs试点工作，必须服务于党中央国务院关于基础设施高质量发展的总体战略部署，要有利于推动实施国家重大战略，推动金融业供给侧结构性改革和高质量发展的总体要求，有利于提升利用资本市场服务实体经济的能力，支持符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的重点领域优质基础设施项目开展REITs试点。

（二）遵循市场原则，坚持权益导向

基础设施不动产投资信托基金（REITs）金融工具是市场经济发展的产物，是资本市场服务实体经济的重要金融工具，因此必须坚持市场化原则，结合基础设施投融资双方需求，根据资本市场内在发展规律稳妥推进基础设施REITs试点工作。

从基础设施投融资深化改革及资本市场持续稳定健康发展的角度出发，本次试点坚持权益导向，这种制度安排明显不同于各机构以往发行的各种固定收益类债权型准REITs产品。这就要求必须依托基础设施项目自身未来能够产生持续且稳定的项目收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易，将项目自身收益作为REITs金融产品的追索基础，强调聚焦基础设施资产自身的质量，而不是发行主体母公司的信用及资产质量，从而对我国基础设施资产证券化的未来发展方向产生深远影响。

（三）创新规范并举，提升运营能力

基础设施REITs试点工作意义重大，影响深远，因此既要强调模式创新，又要强调规范管理，强调创新和规范并举。由于本次试点强调坚持权益导向，这就对基础设施REITs金融产品所依托的底层资产的质量提出很高的要求，核心是要强调确保基础设施底层资产自身的运营能力，以便为基础设施底层资产的盈利能力及提升REITs金融产品的投资价值奠定基础。因此，对于纳入REITs试点的项目，必须加强对基础设施资产持续运营能力、管理水平的考核和监督，充分发挥基础设施底层资产管理机构的专业管理职能，确保基础设施项目持续健康运营，努力提升运营效率和服务质量，推动基础设施投融资机制和运营管理模式创新。

（四）规则先行，稳妥开展试点

基础设施权益型公募REITs试点工作，是在借鉴国际不动产投资信托REITs经验的基础上，结合我国基础设施投融资体制改革的实际需要而推动实施的改革创新重大举措。为了稳妥开展试点工作，有关部门要结合我国资本市场发展现状及基础设施投融资市场化改革的基本情况，先行研究制定相关规则。规则的制定既要学习借鉴成熟国际经验，又要充分考虑我国现行法律法规框架，选择在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点工作，确保起步稳妥。在个案试点的基础上，及时总结试点经验，对工作流程进行优化改进，形成可复制、可推广的成熟模式，以便适时进行稳步推广，确保试点工作行稳致远。

（五）强化机构主体责任，推动归位尽责

基础设施权益型公募REITs试点工作涉及领域复杂，专业性强，参与主体众多，各参与主体积极性高，但普遍缺乏经验。为了确保试点工作稳步推进，要求各参与主体必须强化责任意识，明确主体责任，厘清职责边界，既不缺位也不越位。特别是要明确基础设施不动产REITs的管理人、托管人及法律、审计、资产评估等相关中介机构的职责边界，加强监督管理，严格落实诚实守信、勤勉尽责的义务，推动相关参与主体归位尽责。通过各参与机构提供高质量的服务，共同为推动我国基础设施REITs事业健康发展尽职尽责。

（六）完善相关政策，有效防控风险

基础设施权益型公募REITs试点工作是我国资本市场发展及基础设施投融资体制改革的新生事物，需要通过制度创新和完善相关配套政策，为有效防控风险提供强有力的政策及制度保障。因此，需要健全推动实施基础设施资产证券化的相关法律法规制度及相关配套政策，把握好基础资产的质量，夯实基础设施REITs底层资产经营服务的业务基础，提高基础设施资产运营及公共服务提供的质量和效率，为有效防范市场风险奠定基础。要借鉴欧美及亚洲等国家和地区基础设施REITs运行的成熟市场标准，系统构建基础设施REITs审核、监督和管理的制度体系，推动我国基础设施REITs产品的制度化建设和规范化发展。

二、强调基础设施REITs试点项目的四项要求

（一）聚焦重点区域

从有利于推动实施国家重大战略部署的角度，从推动我国经济社会高质量发展及供给侧结构性改革的角度，明确我国基础设施REITs试点项目选择的区域范围，必须聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点地区的项目试点，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区项目率先纳入试点项目范围。

（二）聚焦重点行业

当前我国基础设施高质量发展仍然面临一系列问题，基础设施REITs试点要聚焦重点行业，服务于基础设施领域结构优化和高质量发展的总体战略部署，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时，要特别关注推动信息网络等新型基础设施项目建设，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域开展基础设施REITs试点工作。

（三）聚焦优质项目

我国基础设施REITs试点强调坚持权益导向，从而对纳入试点的基础设施项目及其资产质量提出了很高的要求，要求试点项目必须是优质项目。因此，基础设施REITs试点项目必须符合以下条件：（1）项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续。项目已经建成并投入运营，且已经通过竣工验收。如果是采用PPP模式的基础设施项目，还应依法依规履行政府和社会资本合作项目管理的相关规定，PPP项目社会资本投资回报的收入来源应以使用者付费为主，且在合作期内没有出现重大问题和合同纠纷；（2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，项目底层资产在运营期间已经产生持续、稳定的收益及现金流，表明项目的投资回报良好，并在未来具有持续经营的能力以及较好的增长潜力，能够对REITs投资形成稳定的未来收益预期；（3）基础设施REITs的发起人或原始权益人，以及基础设施的运营企业，必须要有稳健的信用基础和健全的内部控制制度，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力，从而表明有能力对REITs底层资产进行稳健经营。

（四）加强融资用途管理

基础设施REITs金融工具的发行，核心目的是要盘活存量基础设施优质资产，推动基础设施资产结构优化及投融资体制深化改革，为基础设施补短板及高质量发展服务，因此必须加强基础设施再融资及通过发行REITs置换资金的用途管理，要求基础设施REITs发起人及原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，并鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，从而形成基础设施投资的良性循环及结构优化。

三、明确基础设施REITs试点的工作要求

（一）对公募REITs投资信托专业机构的要求

要求在基础设施REITs试点的初期阶段，应由符合条件且取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。对于公开募集基础设施证券投资基金，如果符合《证券法》《证券投资基金法》的相关规定，可以申请在上海及深圳证券交易所进行公开上市交易。

（二）对发展改革部门的要求

各级发展改革部门履行基础设施投资管理职能，应对基础设施REITs试点项目及资产质量依法依规履行相关管理责任。各省级发展改革部门应主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、相关产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项审查意见。要求各省级发展改革部门必须加强指导，推动盘活基础设施存量资产，促进回收资金用于基础设施补短板项目建设，形成基础设施投资的良性循环。

国家发展改革委应在省级发展改革部门出具专项意见的基础上，将符合条件的基础设施REITs试点项目推荐至中国证监会，由中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，对基础设施REITs产品的发行和交易进行自主决策。同时，要求中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革部门应加强沟通协作，共同做好基础设施REITs试点项目的遴选与推荐工作。

（三）对证券监管及交易机构的要求

证券监管及交易机构是基础设施REITs投资信托产品发行和交易的直接参与机构。要求中国证监会应依法依规制定公开募集基础设施证券投资基金的相关规则，对基金管理人等参与主体的履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等提出明确的规范要求。上海和深圳证券交易所应比照公开发行证券相关要求，建立基础设施资产支持证券（REITs）发行审查的相关制度。中国证监会各派出机构、上海和深圳证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等有关单位要研究建立基础设施资产支持证券受理、审核、备案、信息披露和持续监管的工作机制，做好投资者教育和市场培育，参照公开发行证券相关要求强化对基础设施资产支持证券发行等环节相关参与主体的监督管理，压实中介机构责任，落实各项监管要求。

作为我国证券市场监管机构，中国证监会应指导各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会与中国证券投资基金业协会等相关机构制定完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs业务的过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。

（四）对相关机构协调配合的要求

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》由中国证监会和国家发展改革委联合发布，试点工作由相关机构共同推动实施，各参与机构的协调配合就显得尤为必要。中国证监会和国家发展改革委应密切沟通协作、加强信息共享，协调解决基础设施REITs试点过程中存在的问题与困难，并依据职责分工，不断优化流程、提高效率，推动基础设施REITs试点工作顺利开展，并支持探索开展基础设施REITs试点的其他可行模式。其他相关单位也应按照要求，做好项目储备等前期工作，按照相关配套规则及规定要求，做好基础设施REITs试点项目申报材料报送等工作。

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