\ 优设创研院·酒店创想实验室启动仪式 /
本次活动以 “我们到底该做什么样的酒店”为主题，在中国房地产业协会的权威指导下，由新浪地产设计、优设创研院主办，乐迈地板、箭牌卫浴协办。我们殷切希望这次华东区域启动仪式的相聚能推动行业内设计与产品思维的交融，凝聚行业和产业共识，同探未来“地产及酒店业新发展之路。
与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。2020年9月13日优设创研院·酒店创想实验室启动仪式，旨在以新视角，认知新生代需求，探讨未来酒店产业发展趋势，创办应用式研发课题;创新地产设计产品，共同为消费者打造高品质生活方式和产品，同时引领行业发展，推动产业进步。本次优设创研院·酒店创想实验室启动仪式也得到了社会各界的大力支持，出席本次活动的嘉宾有：
中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长/新浪地产总经理/优设创研院秘书长 唐茜新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长 罗大全世茂喜达酒店集团技术服务 副总裁 / 优设创研院华东理事长 郝玉鸿雷迪森旅业集团/酒店管理公司 总裁/董事长 叶泰山洲际酒店集团 大中华区酒店开业事业部 设计与工程首席总监 胡彬
思考未来该做什么样的酒店？一定就会出现很多关键词，智能的、环保的、奢华的、环保的、个性的……可能一万个关键词都无法涵盖这个问题的答案。各个酒店集团也都在用自己的方式探索，从目前公开情况看，产品之丰富与多元化，是过去任何一个时代都无法企及的。对于未来酒店形态的探索没有标准答案，但并不代表没有方向。在酒店行业，客户提升个性化的需求，以及感受更多高科技带来的舒适与便利与日俱增，当下酒店行业固有的现状已经不能满足入住客人这些需求。酒店行业日趋激烈的竞争和不断攀升的客户期望，迫使业内人士不断寻求未来酒店的改进方向、与降低管理成本和提升客户满意度的新法宝，以增强酒店的核心竞争力。
活动主持人：新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长罗大全
优设创研院理事成员签字合影留念
中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长/新浪地产总经理/优设创研院秘书长 唐茜致辞
非常感谢各位对创研院的支持，各位有非常丰富的实战经验，当前打造好的产品不仅是技术活动还是一项艺术活，需要多方共同参与。
搭建这个平台，有两重价值，我们期待通过大数据的分享，能够把更多的选材以及更多案例供行业参考，同时通过融合型的交流平台，通过设计产品创新火花，对未来产品增色。
再次感谢所有创研院联系发起人，希望通过今天活动做为一个良好的开始，感谢优秀合作方的代表，能够共享各位产品创新，为产品在项目当中应用提供更好的机遇，再次祝愿本次研讨活动能够顺利成功。希望有更多的精彩的观点，更多智慧碰撞，向行业传播，引领产业发展和行业的进步，为消费者提供更好的项目。
感谢各位各位嘉宾的到来，希望大家一起能够把不同的观点在优设创研院的平台上做一些交流与碰撞。在座大部分都是与酒店相关的管理者、设计者；在我看来，酒店行业的研发与产品迭代、以及市场竞争力目前是很滞后的。我希望能在这个平台上把一些不同的想法与新概念进行整合，探讨未来如何调整、迭代，可以最大限度把这些问题进行有效的产出，这是我们成立的初衷。酒店创想实验室重点是创新，所以我也希望各位能够畅所欲言，借助各位的经历、想象力、创造力给业界提出更多的意见。创造力是很必要的一个工作，我认为现在业界很多人会把创意的结果当做结束，可是没有看到创意背后就是”理性”。没有理性的思辩过程，单单只谈创造力是没有实质性的意义。我们常在朋友圈、微博看到很多漂亮的、吸人眼球的图片，大多数人会对于图像的表象发表意见，但是比表象更重要的，表象后的现象却少有人去仔细思考。灰犀牛就是一个一直被忽视的存在；黑天鹅就是意料之外。我认为现在酒店业面临的问题就是灰犀牛加上黑天鹅；既有存在已久的各式各样的问题、难点、短板，也碰上经年不遇的新冠疫情的打击，可说是雪上加霜。但从另一个角度检视这个现象，这又何尝不是一个让业界好好思考问题，想想办法的契机?从中国旅游研究院的统计数据来看，2020年不论是旅游人次、消费等，对比2019年，都呈现大幅衰退的现象；旅游平均收入对比去年，将近有30%的差距。
另外从浩华中国的研究报告来看，国内的五星级酒店长期存在投资不合理、面积过大、造价偏高，但是收入偏低的现象。拿国内一线城市五星级酒店平均每平方米收益来看，基本上都不到人民币三块钱。这是一个很令人忧心的现象。
跟随改革开放的步伐以及过往20年房地产开发的红利，酒店行业依附房地产的发展，也开始将大量高星酒店投放市场。酒店不赚钱已经不是秘密，但是在房地产大量红利的诱惑下，酒店赚不赚钱看起来似乎不那么重要了。但是，酒店不赚钱真的不重要吗? 这个课题我们应该好好去想一想。前不久我有个朋友对酒店很有兴趣，就找我做一个交流，他们就问到底该做怎样的酒店，我给他的答案就是只能做一种酒店，那一种就是”赚钱的酒店”。我们不能用其他行业赚的钱，长期来补贴酒店。酒店不赚钱应该是一个阶段的现象，我认为也是一个伪命题。我们到底该做怎样的酒店，一会儿大家可以头脑风暴，也靠的就是在座的各位跟我们提出不同的建议。回到主题，今天讲的就是创造力，常常跟同事朋友聊天的时候，说到创造力的基础就是”理性思考”，我今天呈现的ppt是让大家看到酒店业现在存在的问题。图片演示的是一个普通电视机的主机板，一个主机板的设计从方案、打样、测试等过程来回折腾，一般得经过专业人员花上几个月才能敲定主机板的设计，所以这个主机板的逻辑图是最优化、最高效、最耐用的的成果。但是各位知道，一个电视机的主机板可能不到50美金。
另一张图片是五星级酒店的空间流线架构图，其实产品原理及设计逻辑上，几乎与主机板一模一样。但是问题是，一个五十美金的机板设计，得让一群专家花上几个月设计，但是咱们一个动辄三、五个亿的五星级酒店，往往一拍脑门就开始做了，这不是很奇怪吗?在很多时候我就跟业主讲，酒店的最初的定位、规划、设计是非常重要的。一个设计坪效高的酒店，自然比其他的酒店有经营上的优势。所以，我建议各位，试着把那些高大上的网红图片先摆一摆，让我们从设计的源头去看看，酒店到底应该怎么设计，酒店设计的逻辑到底如何。我个人对飞机非常感兴趣，我觉得最漂亮的飞机是波音747，它的形态真的非常美，像极了一头优游在天空的大鲸鱼。但是各位，波音747-400这台飞机，总共有600多万个零件，非常精密的组合在一起，其中设计的逻辑大约跟想像中的空中女王没什么关系，多的是功能需求，多的是飞得更远、载客量更多、飞行更安全的现实考量。我为什么以飞机为例子呢?虽然他是工业设计的产品，与建筑设计、室内设计在本质上有些不同，但是在方法上有很多值得我们去借鉴、思考的。因为它的理性思考的成果，呈现的是一种理性的美，那种多一分太多，少一分太少的美。这也是我对酒店设计的一个寄望吧。
我们要做客人满意并且盈利的酒店，如何做？围绕客户需求，反思和优化传统酒店的业务单元组合。具体来说，就是将其中低坪效的业务单元，逐步替换成高坪效的。所以，未来酒店的业态，不一定就是传统酒店由客房、餐厅、大堂、游泳池等等的组合，而可能是新客房、新零售、母婴护理、共享办公、亲子活动室等等全新业务单元的组合。那么如何做未来酒店的设计和升级？我们可以借鉴互联网思维，也就是小步快跑，迭代完善。我们不要一下子就彻底推翻整个传统酒店，那样风险太高。我们可以一个业务单元一个业务单元来试错，成功一个，推广一个，然后再做下一个。例如，首先我们可以看看大堂，因为大堂的坪效是最低的，稍加改变就可以有很好的效果。其次可以考虑办公，融合共享办公的理念做一个质的升级，等等。洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部设计与工程首席总监胡彬
作为国际酒店管理公司，我认为现在国内做的更好，步伐核心都超前。其实酒店行业是非常传统的，在当今数字化互联的时代下，客人的习惯、消费理念都发生了巨大的变化，不能还是用传统理念做酒店。短期内看不出来，但是从目前行业趋势来看，未来竞争非常大，怎么去做突破，是一个很大的话题。当然小小的改革，比如洲际酒店的共享办公，我们都有，但是要把酒店真正做到客人满意，业主有投资回报，还是难的。我觉得将来酒店品牌关注的是人和价值观的问题，不仅仅是卖一个房间，而是传递人的价值，酒店慢慢脱离开功能性的产品。如何通过酒店平台与客户之间建立连接，这是我们要做的。将来酒店一定是为其他甚至跨行业的品牌打造立体化空间。其实酒店就是一个小的社会，我非常喜欢酒店行业，今年也陆陆续续做了一些更新，我觉得还不够，需要这样的一个平台给我更多的思维。
大环境在飞速变化，中国的设计行业也在逐渐变得成熟。巨大的市场体量使中国把目光从国外市场向内转移，更多的挖掘自己的市场，并制定自己的游戏规则。疫情将会是一个持续性的影响，消费群体逐渐年轻化，他们与以往截然不同的生活消费方式也在影响着设计方。以前设计方要研究客户群体、定位、投资等多种因素，而现在在紧张的设计费和有限的时间限制情况下，逐渐产生了一套系统化的标准模板。在这种套路化的模式下，设计师被限制住，能动性不高。但是现在疫情下，很多业主提出的更多要求是一个良好的转机，行业可以针对业主的个性化需求做出大的改变。同时，业主、酒管方和设计公司三方的职能也会做出调整，设计师不仅仅单纯接受输入，也可以帮助年轻群体的生活方式做出一些创新。以此作为课题，从引领未来生活方式的角度来探讨，真正做一些有意义的事情。
时代在迅速发展，金陵酒店集团也在进行相应的发展与转型，现在主要把着力点放在多品牌上。针对不同的业态，兼顾了从标准五星、度假酒店、到中端酒店的品牌建设，这也是行业大环境的要求。酒店的设计，关键在“匹配”，金陵连锁在常年与政府、国企的合作中不断挖掘经营效益与政务接待的统一协调，这种形式不仅仅是普通的利润导向，更加涉及到了平台形象导向，希望大家以后可以在这个方向上做更多维度的探讨。现代酒店概念和产品是舶来品，是在引进国外理念和思路的基础上发展起来的，结合国情和国人消费习惯，还需要进行本地化，发展出真正具有本身特色的产品。要研究我们需要什么样的产品，如果在引进国外的同时将其转变成中国自己的东西。酒店属于服务业，服务对象是一个宽泛的群体。从运营的视角来看，在目前这个阶段，产品需要面对细分消费群体，做出匹配不同群体的、独具特色的产品。其次，信息交流方式从文字时代过渡到了图片和视频时代，信息传递方式的变化衍生出视觉经济，这就要求酒店在视觉上有更良好的设计体现。另外，在投资回报方面，酒店要盈利必须从源头降低建设成本，从运营倒推做什么样的酒店，如空间使用是否尽量灵活，复合化，在不同时间点具有不同的功能，不仅仅是出售空间的概念，而是出售空间加时间的概念。前一阶段，我们一直在学习西方，接受西方文化的输入，近年来，我们自身文化价值的回归越来越受到重视。传统的中国生活方式讲究天人合一，人与自然和谐共生。在此理念下，产品会成为什么形态也是将来探讨的课题和方向。
作为毕业于包豪斯的建筑师，我更加崇尚简约风格。酒店舒适与否是由入住客人评价的，他们对酒店的感受是由很多因素构成，如年龄、性别、职业、教育背景、生活习惯、成长经历和入住的目的，甚至入住时的情绪、听觉、视觉、嗅觉和触觉等等，是一种复杂的体验式感受。我在做设计时会比较重视三点，第一点是交通动线的组织，我非常重视动线的流畅性和完整性，流畅的动线会使客人感到便捷舒适，工作人员会大大提升效率。并且纵向和横向的交通动线梳理好之后其功能和分区就呼之欲出。
第二点即空间感受，做建筑就是在做空间，空间的打造比装饰性的材料更重要，空间是一个建筑的灵魂。兼顾多功能性的同时，也要考虑日后的局部改造和功能升级。
最后一点就是酒店的声学和光学，当客人进入酒店大堂，首先接收到的是声音和灯光。灯光也是最后一把手术刀，空间效果是高冷还是柔和就是通过光线来体现，怎样的K值能体现材料正常的色值，不同材质对光线的反射效果等信息，我的团队都会进行实验研究。
雷迪森旅业集团/酒店管理公司 总裁 /董事长叶泰山：
我们要做什么样的酒店？是从不同视角的解答，老板和设计师的视角是不同的。从设计到运营，最终要服务的是两个群体：客人和业主，从一定程度上现在更多地要考虑消费者。回答郝总之前提出的几个困惑：为什么有这么多不赚钱的酒店?其实酒店是一个商业地产，在细分领域里是一个不动产业务，盈利的模式是多样的，资本结构也有很大差异性，不能单一只看酒店的经营回报纬度。不同的酒店项目在不同的大综合项目中，它的价值体现并不一样。比如某国际知名酒店虽然定价高，投资也大，投资回报周期可能并不十分理想，但为什么还有人持续地投资？它们集结了中国极其稀缺的资源，本质上是收益稀缺资源的溢价，假设有一天把这个资源稀缺型酒店卖掉，卖50亿、80亿还是120亿？其实都合适。为了巩固这个稀缺的资产，现在投入的相对的多一些也是情理之中的；再说到之前提到的造价高昂的某国内网红酒店，该酒店是业主送给太太的礼物，原本就不是产品逻辑。它不是商品，是礼品。礼品的逻辑是对方开心，与投资回报周期无关！说回到五星级酒店，传统的会注重“高大上”，选用大理石等极其昂贵的材料，但这只是单一维度上的考虑。在立体维度上，我认为酒店业普遍的创新是不够的。今天的酒店应该至少考虑三个维度：第一，更多的突出人的主体，释放人性的一面，让客人放松下来，缓解当前人们在日常生活工作中的压力。而不是让繁复、绚烂的设计喧宾夺主！第二，要有美学感受，现在大家生活水平提高后，中国人的审美进步非常快，跨行业去看，比如快消行业等反映出来的审美变化非常快，折射出消费者快速升级的生活态度和审美诉求，从这些行业可以看到酒店应该关注的点和创新的方向。第三，我们现在走进一个酒店，看完之后通常会感觉空空落落的，没有内容。如何展现内容，这是设计方、运营方都需要考虑的。
最后三个维度上形成一个有机系统，方便性、舒适度是酒店的基础，巩固基础后，其上才是精细化、个性化。现在很多酒店创新往往容易“舍本逐末”，过多注重求新求异，而忽视了舒适度，让客人住起来很难受，比如房间内的灯找不到开关等。未来酒店的创新方向，应该更加注重客人的直接体验感和服务细节。如今已不再是躺着就能赚钱的时代，不再是粗放型发展的时代，未来的酒店必须要认真考虑如何留住客人，如何运营赚钱。
第一，十几年前五星级酒店创造了一种风潮，而现在，星级并不那么重要，反而现在很多小的酒店比五星级酒店品质更高。酒店不用把自己局限在做五星级酒店上，这方面可以做一些改变。前二十年，中国的酒店更多在仿制国外，后十年，全世界将会仿制中国，中国将会引领风骚。酒店要经得起考验，比如疫情的影响。第二，社会在不断进步，年轻人也在不断提升，酒店的设计和运营上要不断地突破和创新。全世界范围内，中国的年轻人很棒，不止制造业，在设计、创新等领域也逐渐走在前列。第三，未来应该更多关注“小孩子”。迪士尼的总裁曾经因为中国开放二胎向中国政府表示感谢，现在幼龄儿童已经成为一个量级的消费群体，酒店的服务更要注重这个群体的特殊要求，无论是从最初设计还是后续服务，从公共区域还是房间内部，都要做好相关的配套设施。现如今没有亲子商业的百货公司是做不起来的，国内酒店针对小孩子的配套设施目前还很欠缺。第四，服务与管理，国内酒店在这一方面差距还很大。希望我们能秉承着“好要更好”的中国精神，80分看向90分，90分看向95分，要做更好的提升，提升管理和人性化服务，未来的世界是中国的世界。
酒店一定要赚钱吗?我认为不一定要赚钱。第一，我们一直说赚钱，酒店赚钱是有前提条件的，即酒店要存在金融属性。什么叫金融属性?酒店不挣钱可能是运营不挣钱，摊销、折旧为负数。问题是中国的酒店行业在全球市场上，作为资产能否去化。比如美国酒店资产维护在运营中，资本化率维持在4%，这样就够了。真正挣钱是资产持有人交易过程中赚钱，如果资本化率在3%-6%之间就可以挣钱，生命周期就可以进行。一旦金融环境发生变化，所有资产无法脱手的情况下，只靠GOP来说，眼光就会偏离。
所谓的去化有一个先决条件，比如美国的酒店资产基本维持在运营收益中，基本上资本化率在3%-6%之间，这样就够了。卖给谁?很多不是卖给个人，而是最终回到大资管平台上，让资产一直在循环往复。真正挣钱是交易人是资产持有人在交易过程中赚钱。我给设计师提出一个小的建议，做帮助投资机构未来更好卖出去的酒店设计。如果不交易，酒店的资产和资产持有人终究将不能获益。我站在华住集团的角度所说的收益，更多在加盟商，加盟商通过租赁大楼再装修，华住分摊租金，减少运营成本就可以赚钱。但问题在于大楼的所有者能否靠这样的租金赚钱，一旦后期交易流程停止，赚钱的渠通道就没有了，行业就归零了，所以渠道一定要打通。渠道要打通关键在于民法典，民法典规定了资产真正属性能正常流通，产权在公正公平合理的线性流动中完成其生命周期。酒店在银行方面已经划上句号，不能再抵押，实际上国家从金融口上限制了酒店的最终去化。
投资逻辑金融逻辑是建立在投资汇报上面的，对收益的考虑如果在酒店设计阶段没有解决，后面就很难成功。我作为投资人和运营者，对设计的要求是要一个好的酒店，要最终卖的掉，且最好有10%的回报。以艺术酒店为例，2014年时，我们就考虑到酒店大堂既是画廊又是艺术空间，比如滨江的酒店每个月都会请两位艺术家在酒店空间里随意创作，大堂同时作为餐厅和画廊，都有艺术家作品。后来疫情期间，酒店吸引了一众网红来做直播。起初，大家以大堂为背景直播，酒店能卖出去下午茶，后来大家发现房间内也有大量艺术品，色彩丰富，而且镜子极其多，非常适合直播，于是酒店的出租率大幅提高，而且卖出的是价格最高的房间，这就是艺术赋能酒店。
酒店从快捷型提升到中端如何做?我们在做尝试，所以对设计提出一个要求，动线等等方面要整体考虑酒店的主体建筑、裙房以及周边商业配套。为了保证外包部分在建筑外立面、垃圾通道问题、安全问题等等也能与酒店主体统一，采用了商业街的方法来解决。要从设计源头考虑投资回报，做好配套功能，考虑未来的运营模式、定位，设计师一定要与投资人、运营团队共同研究。
作为房地产开放商，我们是以住宅为主。被动作酒店的一方，我们不能选择地理位置，只能根据地块的位置来决定酒店的属性，是度假酒店还是商务酒店？一般我们配套都是5星级酒店居多，洲际、万豪、希尔顿等国际连锁品牌。所以在投资的角度看，首先我们要做的是便宜、好看、好用的酒店。就是以成本为导向为基础，在成本可控范围内，最好投资三星酒店的成本，做出五星效果的酒店。在很多方面我们都有努力的空间，我们可以将客房面积压到更小、可以作经济的公共空间 ，多余的面积都给到客房数量。可以用便宜的材料替代昂贵的材料，现在材料商也研发出很多仿真的材料价格质量都非常有优势。在设计动线上更加经济高效，控制图纸质量减少变更率等动作都能达到满意节约成本的效果。好看是视觉上的一种刺激，让人耳目一新过目不忘，通过设计师对项目的理解做出有企业特色的、风格明显的酒店，要有网红效果拍照要好看，吸引客户并且达到再次到访的目的;最好做到经典耐看，多年后不过时的这种效果。好用即是智能化，通过设计将功能做到最大化有温度，更便捷、更环保、更绿色让顾客有更好的体验感。乐迈亚洲总裁 陈梅
融入酒店的高品质设计
某国际著名酒店的理念就是让客人到酒店时，就像到家中作客一样。如何和自然和谐相处可持续发展是我们一直研究的主题，传统酒店之前风格可能多较华丽，而现在多为回归自然风格，包括服务上面也有回家体验，从以前奢华风，到现在的自然，家的感觉。乐迈作为材料商，承载着自然、健康环保、可持续发展的理念，乐迈石晶地板以最新技术去还原自然的的材质。设计灵感也是源于自然，亲切自然，守护自然,也符合现在多数酒店理念。在不破坏自然的同时，我们又如何融合去符合酒店方的标准？乐迈石晶以其防水防潮、无醛环、安全防滑、耐磨抗冲击、静音降噪、易安装、可装地暖的优越性能为酒店提供了完美的解决方案，无论是公共空间还是客房都能自由自在的享受乐迈石晶所营造的安全温暖舒适的体验，特别是浴室部分，乐迈石晶地板遇水更防滑大大保护了客人的安全！如何让产品和服务快速与设计达到高效的运作？乐迈致力于一站式服务，从项目设计到产品选样，样板间，测试报告，定单生产，现场安装指导等为合作伙伴提供整体的解决方案。乐迈在上海的展厅以设计为导向做的产品，也有完善的产品展示及文化传播。未来希望与大家共同探讨，如何用到更多的项目，做很好的服务，这是我的分享，谢谢大家。
箭牌大客户事业部 全国战略总监 刘琳娜
打造成熟智能卫浴生态体系
人性化设计对客户体验更强，很多时候我们在同样成本上会给到客户更好的体验感，我们在整个工程领域上也获得很多的合作，比如我们和地产百强企业77家有合作，但在高端酒店领域我们也是门外汉，高端酒店行业箭牌应该怎么做？
箭牌秉承把握时代脉搏，洞悉人心，打造成熟智能卫浴生态体系。比如如果遇到水压不够，我们在这方面做了分析，研究、开发，做到了不惧水压。智能科技板块获得30项的国家专利。针对冲水，箭牌在马桶下方也有脚触，在消费者的角度让体验感，消费感更好，在抗菌方面也做了新的研发。除此之外在酒店空间设计里，我们浴室柜的风格，基于空间设计，为整个定板块产品提供更多的可能，叫做1+N。
我们把整个卫浴空间作成定制款。当今社会女性在整个家居装修时候占主导地位。所以在整个产品设计中融入到很多女性因素，昨天在酒店很不习惯，在其他酒店可能会有女生化妆镜，而今天这个酒店就没有。所以在很多细节方面对女性的照顾会很加分。还有对光源的调节，对柜子收纳空间的设计。如何把家居智能化，家居的电器融入到卫浴里，这些都有可能。我们还把智能马桶的上方利用起来。还进行了花洒的研究，我们花洒的所有产品是柔出水，还做的滤芯花洒，通过过滤达到90%以上，还分为美白系和保湿系，所以在很多取悦女性的动作上我们一直做。我们的产品也是要迎合年轻一代的风格，还有关于老人产品的设计、研发。我们希望箭牌一直秉承全球智能家居的理念，作为家居板块向在座的老师求教。
现场花絮：
地产设界1+1 | 东原集团&则灵艺术=聚在一起，让美好发生
500强地产商、建筑师、设计师、高净值人群都在关注。