优设年鉴 • 酒店篇 | 王铁军：以“产品”思维探讨酒店的设计与建造

《优设年鉴——酒店设计创意项目影响力TOP10（2022）》

建造优质项目的展示平台

优质企业的展示桥梁

在酒店行业竞争日趋激烈和客户期望不断攀升的当下，优设创研院邀各管理、设计、品牌方共同思考——“未来酒店形态”。

发掘酒店行业下一时代的引路者，为打造国人自己的生活方式贡献专业优势和能力。

#优设年鉴·酒店篇#重磅嘉宾——王铁军

“好的设计能给酒店产品带来的无形价值，这可能无法量化评估，但无疑是巨大和持久的。”                                      ——王铁军

王铁军希尔顿集团设计和项目总监
2005年开始从事与酒店相关的设计与地产开发工作。2008年起先后在洲际和希尔顿酒店工作，目前担任希尔顿酒店集团技术服务部设计和项目总监。从业至今，工作的酒店项目以全服务类、商务型酒店为主，负责到开业的酒店接近20家。

探讨酒店的设计与建造

在酒店的建设过程中，设计成果和完成品质以品牌标准为基础、以客人体验、市场和运营需求为导向，进而取得酒店业主和管理方的双赢。概括来说，在酒店的设计和建设过程中需要考虑：立足市场，着眼长远；尊重专业，合理定案；注重细节，把关实施；保持沟通，确保双赢。

01

功能、服务、设计及施工

一个好酒店所具备的特性

从酒店的设计和建设角度来看，一个好的酒店可以从功能、服务、设计及施工四个方面予以分析。

酒店类型介绍

酒店是具有商业属性的工业化产品，根据不同定位市场，有不同的类型。比如度假型酒店、商务型酒店等等，里面又有不同档次和偏重的细分。仅以全服务商务酒店为例，其标准的功能设施包括了入住、餐饮、会议、休闲娱乐等几大类。这些功能设施的规模大小，首先是在以客房总数为指标的基础上，按照一定的比例关系进行配套，再加上酒店的后场部分，从而得出总体参数。在此之上，酒店的设施与规模还要在对市场调研的基础上，兼顾单位建施面积的使用效率，结合品牌标准，客户自身需求和展望等多种因素，再做研究和磨合。

酒店所提供的服务是立足于酒店已有功能之上，可以从两方面看：一方面，客人是被服务对象；另一方面，酒店是提供服务方的一方。酒店所提供的服务还可以分为硬件和软件。酒店的设施和设备是酒店硬件服务部分，其中有些是客人直接可见和使用的，比如酒店的建筑环境、室内装饰、景观绿化、艺术配饰、功能房间和设施等显性部分。客人可以通过环境交通、活动流线、视觉效果、品质感、舒适度、便捷性等对此产生直观体验。这些直观体验的需求，可能随着时代审美的发展、新技术的普及、风土人情及消费习惯的不同等因素，从而相应衍生变化。酒店硬件服务中的隐性部分，是指机电系统和隐蔽工程系统，它们为酒店提供了稳定舒适的物理环境。客人对隐性的硬件服务需求是相对恒定的，像空调的温度湿度、新风量、低噪音环境、舒适稳定的水温水压、良好可控的光照环境、功能足够且操作简明的娱乐系统等，这些都可以通过实测参数进行评估。在建造过程中，酒店的隐蔽工程很可能在一定程度上被忽视，但一旦出问题，往往也是客人投诉最多的部分，处理起来难度大。

酒店机电用房

为客人提供服务，给客人以宾至如归、舒心放松、心情愉悦的入住体验，这是酒店管理团队的工作，也就是酒店服务的软件部分。酒店服务仍然是体力性劳动为主，因此在设计和工程阶段，也需要关注酒店运营团队的工作环境，即酒店的后场。酒店的后场设计要做到安全、高效、耐用和好维护，让员工能安心和愉悦地为酒店工作；让运营管理团队尽可能地把精力和成本放在满足客人需求和如何让酒店盈利之上。

青岛金沙滩希尔顿酒店

在“功能+服务”的基础上，好的设计已经呼之欲出。建议在设计开始之前，业主、酒管、主要的设计方多花一些时间进行充分沟通，让三方达成共同的目标和愿景，此后在设计推进中持续且坚定的以共同愿景为方向。这样，完成的设计会更成熟，也更经得起市场与时间的检验。此外，除了显性硬件——即直观视觉效果部分，合理的总体设施和面积分配，适用、稳定和可持续的机电能源系统，高效安全的后场空间等等，都是一个好酒店设计的重要构成。最后，在施工过程中还要注重质量，兼顾时间和造价因素，让完工的酒店达到各方的预期和设计要求。

济南鲁能希尔顿酒店客房‍‍‍‍‍‍‍‍

02

酒店设计建造的变与不变

从个人角度看，在经历了以本地单体酒店为主的早期阶段，入世以来国际连锁品牌被引入和快速成长的窗口期之后，目前国内的酒店市场进入了更加稳健和理性的发展时期。根据相关报道，酒店的投资人和地产开发商减少了酒店对土地增值部分的看重，更关注于酒店总体投资和运营收益的回报比。即使如此，以国际连锁品牌酒店为例，对比中国和美国的经济、人口、酒店数量等数据，回顾已开业和签约酒店的增长曲线，结合各个酒店管理公司的发展指标，可以看出各大酒店管理公司对中国酒店市场的前景和发展仍持有坚定信心。比如，随市场下沉，在三线甚至四/五线城市，新建的国际品牌连锁酒店对当地原有酒店市场的冲击很大，后发优势明显。再有，国内的酒店中已获得连锁品牌冠名的比率也不高。

济南鲁能希尔顿酒店

随着酒店市场更细致的划分，酒店的投资者和管理方需要更精准地定位主要目标客户群体，研究他们的需求并传达给酒店的设计方。比如，随着经济快速发展，国内高端商业和住宅地产的建设水平也随之水涨船高，在很多城市里高星级酒店也不再是凤毛麟角。因此，传统印象中高星级酒店所代表的“高敞空间、奢华装饰、商务形象、标准和齐备的功能配套”等等特征，已不像以前一样对周边地产有代差和通吃优势，成为市场宠儿。相反，一些同质化的设计手法让消费者产生了审美疲劳，一些非热需的配套设施成为了低效投入。由此，精品酒店和“软品牌”的精选酒店也随之而来，方兴未艾，再加上民宿和跨界酒店等产品的涌现，体现出市场上新一代客户群体的产生，和更加多元化的需求。

进入千禧年，各大酒店管理公司也陆续研发出精品酒店和生活方式类酒店，其中不少产品成为了网红和媒体热点，引导了酒店设计的一些风潮。另外，一些“软品牌”的精选酒店还覆盖了现有酒店的改造升级，以及新建酒店的自有品牌开发。所以对于“软品牌”酒店而言，在传统设计范畴之外，还需要对酒店名称、logo形象、品牌内涵、宣传与文化等周边产品进行研发，这需要聘请专业的品牌顾问进行相关设计，让产品与目标客户的自我认知更契合，获得他们的认可和支持，并培养和发展对品牌的忠诚度。精品、生活方式以及软品牌酒店不再以“综合 + 齐全”为配置准则，比如大宴会厅、独立中餐厅和特色餐厅、SPA等等，采用了更灵活的功能设施配套，更经济的使用面积指标，从而降低准入门槛，赢得更多开发商的青睐，获得了愈多发展机会。但必须注意，这类酒店对于设计的要求更高，在纯技术之外，建议设计师对相似产品也要有一定的阅历和生活体验。

天津康莱德酒店主入口

过去一段时间，因经济增长放缓和对地产市场的政策严控，不乏出现一些酒店被迫售卖且买家难觅的新闻，引起了各方关注。但由个案分析，确实因经营原因而需转卖的，很多都是本地品牌的单体型酒店。在开业多年后，这类酒店存在设施老化、风格陈旧、低效率高能耗，和面临新开业酒店激烈竞争的问题。这也可以反映出，与专业酒店管理公司合作并取得知名品牌赋名的优势与重要性。与成熟的连锁酒店管理公司合作，意味着拥有更专业的技术团队提供从设计建造到后期运营的长程服务，和拥有市场知名的品牌IP。在建造阶段，酒管集团可以提供基于成功经验总结出的品牌标准作为设计指导和工程准则，在运营阶段，酒管集团有全面的运营数据和配套资源以协助决策，有庞大的销售平台和签约会员以支持市场。同时，在酒店的全生命周期内，品牌效应是突出且重要的。成功的连锁品牌酒店管理，能做到即使在不同地区，同品牌下的酒店都可以提供标准之上的一致性的设施设备和宾客服务（硬件 + 软件），让客人为之信赖（比如安全、卫生、舒适、可靠等），从而首选入住，这正是酒店品牌的价值所在。比如，作为百年企业，希尔顿酒店集团在全球122个国家和地区拥有近6,900家酒店，旗下系列共有18个种类齐全的优异品牌供合作方选择。希尔顿品牌更是连续多年蝉联Brand Finance榜单榜首，品牌价值74亿美元。

03

如何在设计中实现酒店产品的

良性循环

针对酒店行业现状，在设计阶段提升单位面积使用效率，在施工阶段协助平稳推进，缩减建造周期，也是酒管技术部门需要面对的工作任务之一。目前陆续采取的措施有：在规模和实施配套上，精简团队人数和后场面积、整合餐饮设施和厨房、赋予前场空间灵活多能等。在设计和实施阶段，鼓励设计师采用更绿色和当地化的建造材料，研究更稳定和节能的能源系统等。对于精选服务型酒店，不少酒管公司还实行了覆盖全专业的设计总包服务，并提供物资采购平台等。

烟台世茂希尔顿酒店

必须要注意的是，设计和建造阶段的成本部分只占酒店全部周期成本的20-30%左右，开业后的能耗、人工与维护成本则占据了剩余的70-80%。因此，在建设阶段针对环保、省材、节能方面做更多的研究和投入，不仅能降低长期运营中的能耗和维护费用，还做到了展望将来，为可能出现的技术升级和管理变革打好框架和基础。例如，随着碳中和总体目标的推进，碳排放或成为酒店的远期考核目标之一，设计和管理方不妨在现在就进行考量，未雨绸缪。

好的设计能给酒店产品带来无形的价值，这可能无法量化评估，但无疑是巨大的。选择好的设计顾问和施工单位，可以让各方把更多的精力放在集思广益和提炼设计上，加上高品质的完成度，最终提升酒店产品的潜力和上限。上限高的酒店，运营红利来得更早更高，也更持久，这有助于形成一个良性循环，对酒店的长久运营和应对竞争更有帮助。

九寨沟鲁能希尔顿度假酒店

04

从“领航员”到“粘合剂”的角色转换

好的酒店，是业主、酒管、设计、建造四方协同努力的结果。

酒店的建设设计是一个团队协作的过程，涉及到业主、酒管、设计方、供应商、施工等多方主体。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍对于酒店管理公司技术部门的工作人员而言，工作范围覆盖了从制定酒店设计任务书到酒店开业检查的全开发过程，可以在其中承担起“领航员”的角色，比如：发挥自身专业知识，协助管理酒店的设计与建造过程；有预见性地介绍工作节点、操作难点、技术要点；代表运营方及时对接，针对具体问题进行评估和提供建议；对设计和工程进行审核和评估等等。与此同时，由于参与各方的诉求不同，酒管公司的技术人员也需要借力集团优势，整合多方资源，结合自身经验剖析利弊，尽可能地协同各方的工作方向，并做好沟通的角色。这就像“粘合剂”，在工作中填补合作各方之间的空隙和漏点。

文安希尔顿酒店

一个好的酒店设计与工程管理者，首先要做好知识储备，保持对行业信息知识的关注和更新。其次是良好的沟通能力，做到反馈时迅速明确；沟通时换位思考，推进时统筹协调最后，也是最重要的，是建立信任。在工作过程中，始终立足于服务方的态度，以为酒店项目切实增添价值为导向和准则，代表酒管方与酒店业主建立良好的信任与互动。这不仅有助于设计与工程的顺利推进，也为酒店的长期运营打好了基础，为双方再次合作带来契机。

END______

编辑、排版 | 邢若琳

资料来源 | 新浪地产

图片来源｜希尔顿集团

监制 | Kelly

出品 | 新浪地产设计

---

往期回顾




新作｜洲际英迪格×YANG设计：北纬32° 矿世幻梦

征稿启事
如果你有好的设计案例或者要表达的观点与评论欢迎与微信平台上的朋友分享稿件请发送至[e-mail]新浪地产设计编辑部
新浪地产精装设计师俱乐部如果你想加入新浪地产设计师俱乐部欢迎扫码与我们联系
地产界具有影响力和敏锐度的设计媒体平台，500强地产商、建筑师、设计师、高净值人群都在关注。