焕活存量新动能，优设创研院解读地产“更新的力量” | 精彩回顾
2023年9月2日，在中国房地产业协会指导下，由优设创研院主办的「创意重塑 设计新时代」城市更新创新论坛，在北京中海商务中心圆满落幕，并得到了中海商业、立林科技、德国汉诺地板、北阳绿建的大力支持，以及新浪地产设计、中房网全程媒体支持。
干货很多，文章很长，建议收藏文章，慢慢阅读。
本文共8738字，阅读约22分钟
随着城镇化进程的加快，城市建设由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，改造与焕新正成为房企拓展新赛道的有力手段。新的发展契机下，各房企都在不断探索、寻求突破、开拓创新，共同探寻新的解题思路，以求激发城市更新的动力和活力，不断提升城市品质。
优设创研院执行秘书长/新浪地产设计全国主编 罗大全
优设创研院 · 城市更新板块正式启动，本次论坛聚焦商业、医疗·康养，以及产业园三大类型，从研究成果到优秀实践经验，城市更新与房地产良性互动。同时，优设创研院坚持长期主义，让优秀的设计缔造可传承的产品，通过融合打造跨领域设计从业者的高端服务平台，持续发挥产业“连接体”的作用，挖掘存量价值，激发行业创新研发潜能。
01
行业声音
随着国家不断贯彻“管住总量、严控增量、盘活存量”的新型用地原则，城市更新市场规模日益扩大，目前存量总市值为 500 万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将释放出每年 10 万亿元的价值。
杨卫江强调在存量时代下，城市更新将成为房地产行业的重要发展方向。房地产新阶段，有机城市更新项目，呈现“场景散、工作碎、周期长、营收少”的特征，对项目全生命周期的经营管理提出了更高的要求。同时，通过设计让空间可以承载新功能、新内容，引入人的视角，探索城市需求的新机会、外部大环境的新变化。
《城市更新：新周期、新赛道》
中国房地产业协会产业协作委员会副秘书长 唐茜
城市更新是“老的”也是“新的”，更是在冲突之中寻找着平衡；是城市进化的记载者，也是居民美好生活体验升级的服务者。就像曾经的华联商场承载着一代人的城市记忆，更新后的北京中海商务中心应用了创新技术应用落地的场景，在更新的过程中平衡了社会价值和商业价值。
今年房地产利好政策频出，这是“存量提质代替增量投资”的新周期，也是高质量发展的新周期。面对万亿市场存量，优采平台和优设创研院平台将与产业链的服务方、运营方、设计方形成“生态链”，“聚合”抱团共赢，打通城市高质量更新实施路径，推进可持续更新。
左右滑动观看完整版
城市更新需要实现聚合聚变在保留与创新间平衡，更需要点石成金的创造力、资源整合力、项目操盘力、资金运转力，以及产业导入力——对于开发商、供应链、服务链来说，积极参与城市更新行动，都是新周期的一次新机遇。
《城市更新是建筑进化的过程》
胡轶作为活动的发起人之一，与中海商业、太古地产 、清华大学建筑设计研究院 、 Aedas 凯达环球 、高力国际、万科地产 、凯谛思 Arcadis 旗下设计公司 CRTKL 、中国电建地产 、大家健投 、天恒集团、筑境设计等数十家地产设计研发部门负责人和设计大咖们一起齐聚北京中海商务中心，共同探讨如何提升城市更新底层运营逻辑、引导产业发展、激发城市新动力，为地产行业上下游的全链协同发展。
城市更新，有时候就好像你看不到风，但是当树叶飘落，你觉得风来了。
随着人们对生活品质的要求不断提高，城市更新也会从提升空间的品质、结合新的业态、功能性出发，营造出不同的空间场景，最终找到城市和人、人和空间的共鸣。希望大家在探索城市更新的同时，一起为行业的进步与发展做出贡献。
《城市更新业务模式探讨》
高力国际华北区咨询服务董事
华北区咨询部负责人 王永瑞
城市更新已经成为房地产行业的新增长点，一线城市的城市更新已进入有机更新阶段，资产管理是城市更新的关键，将城市更新看作一个全流程的资产管理项目，可从顶层设计和参与主体两个方面进行具体分析。
以北京市为例，政府在城市更新中发挥着重要作用，相关政策已上升至立法层面，政策为业务提供了方向和指导。政策引导主要集中在投、融、建阶段，后期的招商和运营也是关键的阶段，主要依赖于实施主体的具体招商运营的能力或创新性的方法。
02
主题探讨
在高质量城镇化发展背景下，我国的城市更新逐渐进入从“量”到“质”的转型期，设计对空间的改造也不再停留于简单的装修和翻新层面，而是致力于整合各种资源，打造多元业态的新模式。“进化”、“聚合迭代”、“需求与客户”、“社区营造”、“主动更新”……这些正成为此领域的关键词和高频词。
胡轶作为论坛的嘉宾主持人，带领六位嘉宾围绕《城市更新的关键词》、《如何利用城市更新实现商业价值的转换》，以及《十年后的城市更新》这三个议题，展开精彩的探讨与交流。
“进化”
胡轶
商管规划院副院长德国建筑学硕士RIBA 英国皇家注册建筑师在城市化浪潮不断深入的时代，城市更新已成为提升城市生活品质、激发经济活力的重要路径。作为论坛主持人，胡轶提出了——“进化”，正如年有四季更替，月有阴晴圆缺，任何事物都有自身的周期，会不断变化与发展。建筑也不例外，它们都有自己的生命周期，从开始到结束，都会经历不同的阶段和变化。
城市更新项目与以前的传统项目相比，最大区别在于不确定性的增加，这和房地产的投资环境有一定的关系。另外，更新项目需要投入较高的成本和精力，除了充分调研和掌握原有项目的基础情况，还需要解决物业、消防、技术等各种难题，打破原有项目的结构框架，创造更新的价值，当然这些价值不光是建筑本身带来的空间、品质、感受的价值，也有社会价值，比如激活了社区的活力、创造就业机会、增加社交的机会，从而为城市注入新的活力。
事物发展的规律是不断进化，更新项目为场地注入新的场景和内容，以实现更好的收益。在未来十年，生命周期内的建筑随着社会和经济环境的变化，也会经历迭代和进化，只是进化的方向可能不同于现在。在这个进化的过程中，关键因素仍然是人类创造的价值，包括对空间的塑造和认知，以及整个行业对收益的要求。未来十年时间相对较长，当前面临的问题显然更加重要，顺应时代发展和需求的更新就是进化的过程。
上下滑动查看完整观点“聚合”
李雪瑞
中海商业商办资产管理部高级总监北京中海商务中心项目总监城市更新就像城市的细胞一样，当它发生了重新的链接，城市生命体便产生新的活力。
在实现商业价值之前，必须要先实现社会价值，其次才是商业价值的转化。要想把每一寸空间的商业价值都进行挖掘，就需要把握前沿商业定位，引领新生力量的办公需求。
城市更新十年后或许不再是一个新词和热词，如何化被动为主动，就需要沉下心，通过不断地更新迭代，积淀更多核心能力，必须学会做“绣花针”般的活儿。
“需求和客户”
杨娟
万科北京区域商办业务设计合伙人项目的成功，很大程度上依赖于前期策划和对客户需求的深刻理解，虽然很多项目拥有出色的设计师们，但关键在于明确城市的需求和定位，以及地产行业可以为城市所提供的价值。
首先从经济角度看，一个成功的城市更新项目可以增加政府的税收和带动当地的产业的发展；其次，对企业来说，更新是一个资产升级和收益增加的重要方式。从社会角度看，城市更新改善了居民的生活质量，可以享受到更好的环境和设施，促进了商业的更新和发展，还带动了连锁效应，激发其他商业地产的改造意愿、带动区域整体发展。
城市更新不仅要聚焦在商业和公共空间的资产升级，还需要关注养老需求，因为房地产行业将在未来面临人口红利逐渐褪去的挑战，养老将成为一个重要方向。其次，随着时代的发展，城市更新是一个永恒的话题，强调了可持续运营的重要性，需要不断更新和适应新的需求变化，形成文化重塑；政府出台更详细的城市更新规范参考、实施路径、和奖励机制，能够吸引更多社会资本参与。
“社区营造”
许志忍
太古地产中国内地技术统筹及可持续发展总监城市更新不仅仅是改变城市的外观，还可以改善居民的生活质量、提供更好的基础设施和服务以及保护环境。通过与社区密切合作，了解社区的需求和挑战，制定有效的可持续发展战略。
重要价值需体现“改变”，无论是70年代在香港开发的太古船坞地块（大型私人屋苑太古城），还是运营十多年依旧热度不减的北京三里屯太古里，这些更新项目改变了周边居民的生活品质和社区活力，影响了当地的时尚和文化发展方向、拉动了当地经济、增加就业率。从某种程度上，成功的城市更新项目可以超越传统的商业价值，带来更加深远的社会价值。
科技一直在进步，十年以后的状况难以准确预测。然而，无论未来如何演变，保留和传承中国的文化都是至关重要的。在欧洲有很多精心保护的百年建筑，经过重新改造或装修后，许多品牌店便可以进驻营业，这都是值得思考和学习的方向。
“主动更新”
曹宇芳
中国电建地产总部
副主任室内设计师
现如今大多数项目所采用的都是被动更新，强调在保留传统建筑的前提下将其融入现代人们对生活和空间的需求，慢慢过渡到主动更新。注重环保、低碳和长远发展，逐渐减缓开发节奏，使以前建成的建筑物在市场中再次焕发活力。
城市更新意味着更人性化的思考方式，强调情感和文化的延续，而不仅仅是商业价值。北京是一个包容新旧的城市，吸引年轻人需考虑他们的生活方式和情感需求，如密室逃脱和剧本杀等。更新项目应服务不同人群，包括中年人、孩子和老人，让他们感到舒适。保留历史街区的魅力、重振以前的繁华，应当创造共鸣、勾起人们的回忆，使空间更富有情感。
十年前有装修改造，现有城市更新，只是“换了个包装”而已。十年后，城市更新的实体空间对我们来说，更是一个多态空间。未来的不可预测性太大，要用发散的思维畅想未来，新的事物才会层出不穷。
“混合”
刘玉龙
清华大学建筑设计研究院董事长、总建筑师城市更新项目“混合”很重要，比如说混合用地、混合功能。当下行业需要去探讨、去解决如何“混合”的问题。
形式应追随形式，功能应追随功能。回到价值，THAD在商场改造康复中心的项目中，区分了装修和改造的差别，也关注到功能的变化带来的价值。在旧城更新项目中，解决一家几代人居住的问题，公共空间的营造带来区域的价值，可以称之为“增量”，即更新带来区域的价值，提升城市的社会价值。
城市更新需要向前看，向前走，更不能亦步亦趋，十年以后往回看，可能觉得现在步子太小，很多事情没有敢放开，没有做得更好。
“均受益”
霍宁
Aedas凯达环球执行董事如果没有资金支持，或者没有基础的商业逻辑和市场逻辑支撑，不论项目的规模大小，基本上是无法实现的。因此，政府、企业和用户都需要从中获益，只是不同的领域需求不同。城市更新最基本的要求就是各个领域愿意去主动建设，让项目活跃起来，有了以上条件城市更新才有可能成功。
项目对于前期的策划定位和判断要求越来越高，往往需要不断学习和改进，这对设计师提出了更高的要求，与甲方进行“共创”、进行“伴随式”的设计。虽然设计过程会因此变得漫长，但提升了整个设计的价值。
03
实践案例分享
Part 1 商业篇
在集中供地背景下，拿地难度与日俱增，城市更新已然成了拓展赛道的第二战场，不少开发商将目光转向“城市更新”这块“蛋糕”上。在红利政策的加持下，越来越多的存量商业通过改造更新被赋予了新的生命周期，市场掀起了一阵“改造热”。
城市更新的本质是将文化与商业进行有效结合。因此在商业层面，需要照顾政府、业主、用户和消费者各方的心理和利益需求，不能止步于硬件的改动，需要让商业形态具备差异和特色，打造出具有活力的商业空间。
中海商业带领嘉宾们实地参观北京中海商务中心后，中海商业商办资产管理部高级总监 / 北京中海商务中心项目总监李雪瑞，对项目进行了全方位的解读和分析。
嘉宾实地参观北京中海商务中心
《NEW COMPLEX：城市更新中的聚合与迭代》
中海商业商办资产管理部高级总监
北京中海商务中心项目总监 李雪瑞
在当前市场环境下，商业世界应当是聚合的，办公与商业的边界将会被打破，呈现出聚合体的形式。因此，可从城市更新的社区聚合精神、多元业态的聚合共生，以及生态链的聚合三个层面，诠释北京中海商务中心中“聚”的涵义。
城市有机更新最核心的要素是融入到整个城市、社区的生态系统，从而能够激发城市活力。北京中海商务中心在社会价值的聚合中，建立起新的链接场，用场景价值重构社区用户的信任，社区的邻居间的和睦互动，方能体现人间烟火气。
左右滑动观看完整版
庞大体系的生态链，要通过数智化来实现，更需要内外资源的有效整合。开启“发现主理人计划”，是中海商业在商办行业的首次尝试，并为民族品牌讲好故事，为新商务用户提供美好工作、生活提案提供了良好的供应链平台，因而顺应当下企业降本增效的诉求，探索更深层次的业务模式。
《穿越时间与空间新与旧的对话——望京小街项目城市更新实践》
地产在城市更新中，可以扮演怎样的角色？万科从自有项目中积累了大量的更新经验，在望京小街项目，将城市更新的边界从红线内拓展到红线外，开创了由政府引导、社会资本参与、多方共建共治的城市更新街区治理新模式，建成从老旧商业中心到宜居、宜商、宜业的时尚活力新街区。
望京小街的成功再生，不止于对空间及业态进行了提升改造，而是在团队构建、前期沟通、调研定位和后期运营等多个环节中都寻求到了最优解，使得项目创造了腾笼换鸟产业升级、打造区域文化中心、创新街区治理模式、激活夜间经济、助力国际人才社区建设五大价值。
城市更新不仅仅是表皮艺术，更需要符合城市发展的产业更新、内容更新、环境更新和可持续运营。尊重历史沉淀的同时重塑新的区域文化，让区域重获新生。
上下滑动查看完整内容
左右滑动观看完整版
城市更新作为社会与城市发展的关键课题，是一个持续变化的认知与实践过程。作为北京具有重要历史意义的城市场所，焕新而生的西单更新场“THE NEW”，是一个见微知著的城市更新案例。西单更新场项目的建筑师刘晓光先生曾谈到：“城市更新需要随机应变，不变的是立场和逻辑。设计始于公共立场，归于公共空间”。
西单更新场是一个无法单一定义的场所，基础矛盾来源于所处的特定场地，一侧是代表国家政治中心形象的长安街，一侧是代表城市传统商业中心的西单北大街；地上是城市空间，地下是商业场所；外围是城市森林，中心是商业空间。在公共与商业的双重属性下，建筑师在城市森林公园下面“做商场”，以景观体验作为深藏不露的商业空间的引导和铺陈，豁然开朗的下沉广场为场地景观提供了焦点与高潮，采用“桃花源”式的空间格局，展开“隐于世”的空间叙事。
西单更新场的功能复合多元，其外部特征和公开身份是公共建筑，而商业才是它的内部运行机制。场所特征的“似是而非”、文化与商业认知边界的日趋模糊，都反映了当前社会更新发展的趋势。西单更新场的设计将地面打开，化解核心矛盾，释放地下空间。上下相连，模糊地上与地下、广场与商业的区分，形成一个整体场所并开展了空间策划与场所运营，进而有机地融合公共空间与商业活动。由此，商业场所成为了新的公共空间。
建筑师希望赋予更新场崭新的生命力，通过经典的空间品质，传承城市空间的历史文脉，更加持久地适应未来场景的快速迭代。更新场的实践，是刘晓光先生对“城市更新”题目在特定场地内的当下解答。
左右滑动观看完整版
《 礼记 · 礼运 》的《大同篇·大道之行也》中，有这样的几句：“……使老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏、寡、孤、独、废疾者皆有所养。” 延续至今，它演变成人们心中对“老有所养 病有所医 ”的诉求与夙愿。
房地产经过多年的变化与发展，产品、设计和材料呈现出多样化精细化，不再局限于满足人们的居住需求，而是不断触及衣食住行的方方面面。在与医疗卫生、健康养老、智慧通行等行业相结合的过程中，地产与设计公司积极探索，秉持人文关怀的理念，打造宜居、健康、便利的空间，让新旧融合，发掘并创造出未来优质社区。
《城市医疗设施的更新发展》
清华大学建筑设计研究院董事长、总建筑师 刘玉龙
医院作为城市基础设施的重要组成，也是城市重要的公共生活节点，在功能上整合医疗相关领域，在空间上与周边城市空间自然融合在公共服务提供上与城市相互支持，因此，医院的更新改造，是城市更新的重要组成部分。
在局部改造上，应重点关注改扩建过程中医院的正常运营；院区扩建上，注重新老功能协同，空间、流线整合；异地新建医院，要重点考虑老院区的定位；功能置换要满足医疗相关规划、工艺需求。未来，医院改扩建设计需统筹规划、弹性设计，满足动态发展；考虑新技术、新材料的应用；注重城市与院区文化的延续。
左右滑动观看完整版，图片版权©️清华大学建筑设计研究院
《家服运营管理平台赋能城市基层》
我国房地产从增量市场到存量市场的转轨期，城市更新必将大行其道，成为新的“诺亚方舟”。多样化政策组合构建多元化的存量更新方式，立林赋能智慧社区、数字家居、智慧康养、城中村现代化建设，探索“城市更新+” 新模式，推动城市公共运营服务发展。
城市更新需要打通不同业态，统一管理，立林推出“智慧生活-数字运营服务平台”，为社区实际应用场景提供包括智慧通行服务、智慧安防服务、社区运营、物业服务、生活服务、社区商圈等全方位的业务能力。
此外，如何让老人享受数字生活红利，立林提出“1+N+n”智慧康养建设模式，以”居家养老”为核心，服务于千家万户的家庭；以“社区”养老为中枢、依托于”机构养老”为服务，将机构养老的服务辐射周边N个社区，服务于n个家庭，形成从”家庭养老—社区养老—机构养老”三位一体的立林智慧康养模式，并依托于”立林数字运营服务平台”，形成一个15分钟养老服务网络，实现“让儿女不在身边视同在身边”的养老理念，提升了家庭安全的防范水平。
上下滑动查看完整内容
左右滑动观看完整版
Part 3 产业园篇
随着时代的变迁，众多传统的产业园区面临升级和重组的挑战，不少老牌的工业园区、产业园区，已经不能适应原有的城市和产业发展的需求，亟需进行产业转型，重新进行产业策划定位、空间规划设计，改变运营模式，才能焕发新的活力。
后疫情时代，产业园相关的整个产业链的再升级，并不单纯局限于产业园区本身，而是将产业园空间视为产品，越来越关注空间的体验感，融入更多消费需求，体现对更健康、美好的工作和生活方式的向往。
《首钢园六工汇城市更新》
首钢园六工汇的城市更新，围绕四个锚点建筑之一“冬训中心”展开，在区域内体育产业的基础上，缝合了城市服务职能。北边是冬奥广场和首钢三高炉博物馆，南边是BIG AIR单板滑雪大跳台，总建筑面积达223,000㎡，拥有11个办公楼、11个商业独栋和1个购物中心，依山傍水，风景秀丽。
首钢园六工汇在保留场地肌理进行改造的基础上，依托工业遗存和自然景观，打通了中央开放空间绿脊，并形成多个视线通廊，确保各类场景的对位关系，从而形成了汇聚低密度的复合式商业、高档次办公、绿色公共空间的新型城市综合体。
在具体设计中，六工汇购物中心保留原场地建筑布局肌理，采用了加建和插建的方式，在原有结构上进行了加固和支撑，从而实现了商业价值的重塑。而在外立面的更新过程中，保留墙面修旧如旧，东面作为整个商业中心的主要入口，设计取消原建筑东侧墙体，暴露出具有视觉冲击力的木桁架，将人流导引导入购物中心室内。在鲜明的工业氛围基础上，融入悠闲的商业功能。
滑动查看完整内容
左右滑动观看完整版，左一图片版权©筑境设计，左二图片版权©张锦影像工作室，右一图片版权©陈鹤
出席本次活动的嘉宾有：
（以下排序不分先后）
本次
04
精彩花絮
END______
倒计时 | 优设创研院：「创意重塑 设计新时代」城市更新创新论坛即将启幕
专题｜肖明：推动行业可持续、高质量发展，建设宜居之都
新作｜YORO御融设计：艺术赋彩，生活臻境
征稿启事如果你有好的设计案例或者要表达的观点与评论欢迎与微信平台上的朋友分享稿件请发送至57386917@qq.com新浪地产设计编辑部新浪地产精装设计师俱乐部如果你想加入新浪地产设计师俱乐部欢迎扫码与我们联系
地产界具有影响力和敏锐度的设计媒体平台，500强地产商、建筑师、设计师、高净值人群都在关注。