重磅！最高法判决：开发商对已办理预告登记的商品房仍享有所有权，可排除法院强制执行!​

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【裁判要旨】开发商就购房人所购商品房办理预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。所以，虽然商品房办理了预告登记，但房屋所有权尚未转移至购房人，而仍属于开发商的财产。因其他案件，债权人申请法院对购房人强制执行，法院查封并将预告登记在购房人名下的房屋进行拍卖，客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成，但开发商基于物上请求权主张对该房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但因其对该房屋的权利基于物权，效力上优先于债权人基于对购房人享有的债权，故法院应予支持。

判决书全文：

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终690号

上诉人（一审被告、申请执行人）：贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路（花溪大道**）。

负责人：冯邦坤，该支行行长。

委托诉讼代理人：周新林，该支行员工。

委托诉讼代理人：李瓴君，该支行员工。

被上诉人（一审原告、执行案外人）：贵州宏立城集团有限公司（原贵州宏立城房地产开发有限公司），住所地贵州省贵阳市南明区四方河路**。

法定代表人：肖春红，该公司董事长。

委托诉讼代理人：傅舒，该公司员工。

委托诉讼代理人：蔡春艳，贵州宏贯律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：苏立加，男，1974年2月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。

一审第三人：贵州东风贸易有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路山水黔城**团**楼****。

法定代表人：苏立加，该公司执行董事。

一审第三人：贵州万胜恒通矿业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团***。

法定代表人：陈福胜，该公司董事长。

一审第三人：苏立平，女，1977年12月4日出生，汉族，住浙江省平阳县。

一审第三人：白福晋，男，1977年8月29日出生，汉族，住浙江省平阳县。

一审第三人：周可可，男，1975年9月11日出生，汉族，住浙江省平阳县。

一审第三人：陈凡，男，1973年12月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。

一审第三人：施正州，男，1980年1月25日出生，汉族，住浙江省平阳县。

上诉人贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称贵州银行花溪支行）因与被上诉人贵州宏立城集团有限公司（以下简称宏立城公司）及一审第三人贵州东风贸易有限公司（以下简称东风公司）、贵州万胜恒通矿业有限责任公司（以下简称恒通公司）、苏立加、苏立平、白福晋、周可可、陈凡、施正州案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院(2018)黔民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。

贵州银行花溪支行上诉请求:1.撤销(2018)黔民初107号民事判决；2.一、二审诉讼费由宏立城公司承担。事实和理由：（一）一审判决违反法定程序。一审判决和宏立城公司主张不符。宏立城公司的第一项诉讼请求为停止对案涉房屋的执行（查封、拍卖），或将该房屋拍卖所得优先支付苏立加所欠宏立城公司的购房款等费用，一审法院明确双方争议焦点为宏立城公司是否享有阻却执行的权利，但判决将房屋拍卖价款541819.62元先行支付给宏立城公司。违反了不告不理的诉讼原则。（二）将案涉房屋拍卖所得款项先行支付541819.62元给宏立城公司无法律依据，从实质上认可了宏立城公司债权的优先受偿权。本案中，宏立城公司通过苏立加缴纳的首付款和按揭款已全部实现了其房屋买卖合同所享有的权利，之后苏立加违反合同约定未按期归还按揭款，宏立城公司因承担阶段性担保责任形成了担保追偿权。该担保追偿权并无法定或约定的优先受偿权利。在宏立城公司诉苏立加解除房屋买卖合同纠纷的另案中，庭审查明宏立城公司因自身违约未及时为苏立加办理诉争房屋的所有权证，致使贷款银行未能办理抵押权登记而引发的阶段性保证担保责任，宏立城公司存在过错。（三）一审认为宏立城公司的权利系主债权而应予保护的认定错误。主债权系指债权人针对主债务人而享有的债权。一审法院曲解贵州银行花溪支行的债权为从债权，从而认定宏立城公司因履行保证责任而产生的追索权优先于贵州银行花溪支行的债权先行受偿错误。

其他当事人均未提交书面意见。

宏立城公司向一审法院起诉请求：1.停止对于山水黔城七组团2号楼2单元17层01号房屋的执行（拍卖，撤回查封的请求），或将山水黔城七组团2号楼17层01号房屋的拍卖所得优先支付被执行人苏立加所欠的宏立城公司的购房款、代其支付的诉讼费与执行费等费用（共计541819.62元，含支付给中国农业银行股份有限公司小河支行的诉讼费8770元、公告费2400元、执行费7561元）；2.诉讼费用由贵州银行花溪支行承担。

一审法院查明：贵州银行花溪支行与东风公司、恒通公司、苏立加、苏立平、白福晋、周可可、陈凡、施正州借款合同纠纷一案，于2014年12月19日作出(2014)黔高民商初字第35号民事调解书，明确：东风公司偿还贵州银行花溪支行本金3000万元及利息、垫付诉讼费95900元、保全费5000元、调查费25000元、律师费276500元；恒通公司、苏立加、苏立平、白福晋、周可可、陈凡、施正州承担连带偿还责任。因东风公司等未能履行相应义务，贵州银行花溪支行申请强制执行，一审法院受理后，依法作出（2015)黔高执字第6-1号执行裁定和协助执行通知书，查封了山水黔城七组团2号楼2单元17层01号房屋。

2018年3月13日，宏立城公司提出执行异议，请求停止对该房屋的查封、拍卖，或将其拍卖价款优先支付苏立加欠宏立城公司购房款等费用541819.62元。一审法院作出（2018）黔执异12号执行裁定，驳回宏立城公司的异议请求。该执行裁定载明：本案争议的山水黔城七组团2号楼2单元17层01号房屋，系宏立城公司出售给苏立加，苏立加已付清购房款并占用房屋，买卖合同己办理备案登记，苏立加享有相应财产权利。宏立城公司称其仍享有争议房屋产权，因其系房屋开发商，涉案房屋已出售并办理备案登记，故其作为房开商所提理由不足以影响本案执行。宏立城公司称其为苏立加承担银行按揭贷款后，购房款得而复失，等同于苏立加未付清购房款的异议理由，因购房款苏立加已通过首付和按揭付清，宏立城公司代苏立加偿付银行贷款，贵阳市花溪区人民法院（2016)黔0111民初2602号民事判决已明确宏立城公司承担连带清偿责任后有权向苏立加进行追偿，系宏立城公司承担银行贷款后与苏立加之间形成新的债权债务关系，故宏立城公司称苏立加未付清购房款理由不能成立。

2017年12月31日，一审法院司法拍卖了贵州省贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组团2号楼2单元17层01号房屋，拍卖已成交。

一审另查明，2009年5月19日，苏立加与宏立城公司签订了一份《商品房买卖合同》，由苏立加向宏立城公司购买其开发的位于贵州省贵阳市南明区房屋一套，建筑面积159.47平方米，该房总价款为797350元。首付房款为160350元，余款637000元以银行按揭支付。双方同日签订了贵阳市商品房预售合同备案登记表。2009年6月24日，农业银行小河支行作为贷款人、苏立加作为借款人（抵押人）、宏立城公司作为保证人三方共同签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定：“借款金额为637000元，借款用途为购买房产，借款期限240个月，自2009年6月24日起至2029年6月23日止。抵押物为苏立加向宏立城公司购买的上述预售房屋（期房），出现借款人未按期归还贷款本息等违约情形时，贷款人有权宣布该合同项下贷款本息全部提前到期，要求其赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等”。合同中还对贷款用途、贷款利率、利息、逾期罚息、复利及计算方式、贷款的发放、偿还、担保、违约责任、争议解决、保证人的保证责任等均进行了约定。苏立加同时在合同及附件抵押清单上签字同意以其按揭贷款购买的上述房屋暂作价797350元提供抵押担保。办理了该抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记，但未办理房屋的抵押登记手续。

因苏立加未按期偿付农业银行小河支行借款本息，农业银行小河支行于2016年7月5日向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，请求苏立加偿付全部借款本息，宏立城公司承担连带责任。贵阳市花溪区人民法院于2017年6月16日作出(2016)黔0111民初2602号民事判决：苏立加偿还农业银行小河支行贷款本金490630.29元并支付利息；宏立城公司承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向苏立加进行追偿。判决生效后，农业银行小河支行申请执行，贵阳市花溪区人民法院执行中，宏立城公司承担了清偿责任，根据支付凭证，宏立城公司已清偿，在该案中还支付了案件受理费8770元、公告费2400元、执行费7561元。

2018年1月16日，宏立城公司向贵阳市南明区人民法院对苏立加、农业银行小河支行提起追偿权诉讼，后又申请撤诉，贵阳市南明区人民法院以（2016）黔0111民初2602号民事裁定准予其撤诉。

一审再查明，2018年3月6日，宏立城公司以苏立加、农业银行小河支行为被告向贵阳市南明区人民法院起诉，请求：一、解除原、被告于2009年5月19日签订的《商品房买卖合同》（房号：山水黔城七组团2栋2单元17层01号）；二、苏立加配合宏立城公司办理注销贵阳市南明区房屋预告登记、《商品房买卖合同》备案登记的相应手续；三、苏立加支付宏立城公司解除合同违约金10836元（按垫付款总额的2%计算）；四、诉讼费用由苏立加、农业银行小河支行承担。贵阳市南明区人民法院作出（2018）黔0102民初3132号民事裁定，以“现宏立城公司作为案外人在向贵州省高级人民法院提出执行异议被驳回后，已向该院提起执行异议之诉，宏立城公司在本案中要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立，亦为其向贵州省高级人民法院提起的执行异议之诉的审查范围，宏立城公司以商品房买卖合同纠纷为由向一审法院起诉要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并提出如前诉请，显属不当，对原告的起诉一审法院应予驳回”为由，驳回了宏立城公司的起诉。宏立城公司不服（2018）黔0102民初3132号民事裁定，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院审理后于2019年3月29日作出（2019）黔01民终2318号民事裁定：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初3132号民事裁定；二、本案指令贵州省贵阳市南明区人民法院审理。该案尚在贵阳市南明区人民法院一审审理过程中。

一审再查明，2019年8月7日，经贵阳市工商行政管理局核准，贵州宏立城房地产开发有限公司名称变更为贵州宏立城集团有限公司。

根据双方诉辩主张，结合庭审调查情况，一审法院归纳本案争议焦点为：宏立城公司关于停止执行的主张能否成立，其追偿权在案涉房屋执行过程中是否应予保护。

本案中，宏立城公司向农行小河支行代付了按揭贷款后，苏立加因其他债务纠纷导致案涉商品房被执行，造成宏立城公司在代苏立加偿还按揭贷款的同时，案涉房屋进入了强制执行程序。一审法院认为，执行异议之诉的立法目的在于平衡当事人的物权期待权与登记物权之间的矛盾，因此，本案审理的核心问题在于围绕物权期待权的诸多权利如何平衡和保护。一审法院认为，基于以下理由，宏立城公司关于停止执行的主张不成立，但其追偿权应在案涉房屋执行过程中予以保护。

首先，从异议是否成立的判断标准看，案外人执行异议之诉中的判断标准不同于执行程序中的判断标准。由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上更为外观化、程序化，一审法院据此作出的执行裁定对宏立城公司的异议予以驳回。但是，案外人执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济程序，其性质是实体权利审查，判断标准不同于执行程序中的判断标准。换言之，异议人在执行程序中的异议被驳回，其在执行异议之诉中的请求并不必然被驳回，否则将导致执行异议之诉这一制度形同虚设。一审法院认为，异议人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据异议人所主张的权利来源和性质、申请执行人债权的来源和性质，以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，进而判定异议人的诉讼请求能否得到支持。

其次，从权利的性质和来源来看，在比较和分析贵州银行花溪支行与宏立城公司各自权利的基础上，宏立城公司的追偿权在本案中应予保护，具体而言：一方面，贵州银行花溪支行对案涉房屋申请执行的权利来源于苏立加承担的保证责任，保证责任从属于主债务，具有从属性。同时，该案中保证人包括苏立加在内的七人，苏立加只是众多保证人中的一个，债务人和其他保证人的财产亦可作为被执行财产，执行案涉房屋仅为贵州银行花溪支行实现其债权的众多方式之一。因此，贵州银行花溪支行的权利具有从属性，执行案涉房屋系实现其权利的众多方式之一。另一方面，宏立城公司因代偿案涉房屋按揭贷款后享有对苏立加的追偿权，苏立加系宏立城公司的直接债务人，宏立城公司的债权系主债权。同时，案涉房屋尚登记于宏立城公司名下，其享有登记物权。宏立城公司提出异议的债权系围绕案涉房屋产生，案涉房屋系其实现债权的核心方式。因此，宏立城公司的权利系主债权，执行案涉房屋系实现其权利的核心方式。综上，比较判断贵州银行花溪支行和宏立城公司对执行标的的权利来源和性质以及现实权利状态，宏立城公司的权利应予保护。

再次，从权利保护的范围来看，宏立城公司受偿范围限于其代苏立加偿还的款项及支出的必要费用。首先，宏立城公司关于停止执行案涉房屋的请求不成立。因争议房屋首付款及部分按揭贷款系苏立加个人支付，且案涉房屋相较于购买时价格存在大幅增值，如停止执行，根据现有物权登记情况，宏立城公司将全部享有房屋价值，导致其因苏立加的违约行为而间接获益，不符合公平原则和诚实信用原则。其次，宏立城公司因代偿苏立加债务所支出的必要费用应在案涉房屋执行过程中先予清偿。根据在案证据，宏立城公司支付了贷款本金490630.29元、利息523088.62元，以及诉讼费8770元、公告费2400元、执行费7561元，共计541819.62元。

综上，宏立城公司的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：一、将山水黔城七组团2号楼17层01号房屋的拍卖所得款项先行支付贵州宏立城集团有限公司541819.62元，其余款项继续执行；二、驳回贵州宏立城集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11773.50元，由贵州宏立城集团有限公司负担3773.11元，由贵州银行股份有限公司花溪支行负担8000.39元。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”本院决定本案不开庭审理。贵州银行花溪支行对一审法院查明的事实未提出异议，本院予以确认。

本院认为，贵州银行花溪支行的上诉主张不能成立。理由如下：

第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在宏立城公司名下，该房屋从物权归属上仍然为宏立城公司所有的财产。宏立城公司通过与苏立加签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给苏立加，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。2009年6月24日，农业银行小河支行作为贷款人、苏立加作为借款人（抵押人）、宏立城公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》。根据该担保借款合同的约定，宏立城公司虽承担了阶段性担保责任，但并不能据此认为宏立城公司丧失了案涉房屋的所有权，宏立城公司具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。

第二，贵州银行花溪支行基于贵州省高级人民法院（2014）黔高民商初字第35号民事调解书，取得了请求保证人苏立加承担连带清偿责任的债权请求权。基于该债权请求权，贵州银行花溪支行申请人民法院查封了苏立加购买的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋的所有权尚未登记转移至苏立加。根据贵州银行花溪支行的申请，贵州省高级人民法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客观上导致宏立城公司提起执行异议之目的不能达成，即本案已无停止对案涉房屋执行的可能。但宏立城公司基于物上请求权主张对房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但宏立城公司对案涉房屋的权利基于物权，效力上优先于贵州银行花溪支行基于对苏立加享有的债权。

第三，从形式上看，苏立加通过首付款和银行按揭的方式向宏立城公司支付了全部购房款。但实质上大部分房款真正的支付主体系宏立城公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定旨在保护已全部支付对价的善意购房人。但本案中，苏立加的付款情况不符合上述第二十八条的规定。鉴于本案已执行，宏立城公司的诉讼请求亦表达了优先受偿执行款的意愿，一审法院对宏立城公司的诉请予以支持，并无不当。

另，宏立城公司的诉讼请求为停止对案涉房屋的执行，或将案涉房屋的拍卖所得优先支付苏立加所欠宏立城公司的购房款等费用。一审判决拍卖款项先行支付宏立城公司541819.62元并未违反不告不理的民事诉讼原则。

综上所述，贵州银行花溪支行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11773.5元，由贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行负担。

本判决为终审判决。

审   判   长　 王海峰

审   判   员　 孙晓光

审   判   员　 司　伟

二〇二〇年六月三十日

法 官 助 理    李俊杰

书   记   员     邓   志

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