司法部：禁止涉及不动产处分的全项委托公证！给炒房客致命一击！

文章来源：司法部、住建法律综合整理关注福利：小编整理了《2021版〈刑诉法解释〉新旧对照表》以及民法典全文、新旧对照及相关司法解释，向本公众号发送关键字“刑事诉讼”“民法典”即可提取

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【概述】2021年5月28日，司法部发布《关于印发<关于优化公证服务更好利企便民的意见>的通知》(司发〔2021〕2号)，司法部在意见中明确：严格审查涉老不动产公证申请人的真实身份和意思表示，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

再结合司法部早先印发的《关于公证执业“五不准”的通知》，异地炒房、借名炒房成本极大增加，杠杆炒房客们将陷入了危险境地。

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禁止涉及不动产处分的全项委托公证

司法部关于优化公证服务更好利企便民的意见

公证是公共服务的重要组成部分。优化公证服务，是深化“放管服”改革，打造市场化、法治化、国际化营商环境的重要举措，对于激发市场主体活力、便利人民群众生活、促进服务经济社会高质量发展具有重要意义。为贯彻落实深化“放管服”改革部署要求，进一步健全制度、完善机制，优化公证服务，更好利企便民，现提出如下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入学习贯彻习近平法治思想，坚持以人民为中心的发展思想，深化部门协同、强化创新推动、优化资源配置，综合运用告知承诺、信息共享、在线服务等手段，不断健全和完善公证利企便民制度体系和服务机制，促进公证服务能力和水平整体提升。

（二）工作目标。到2021年底，公证证明材料清单制度、一次性告知制度、告知承诺制度得到普遍落实，将公证业务执业区域分类推进放宽至省一级，公证办理难繁慢的局面明显改观；到2025年，公证发展环境更加优化，“跨省通办”、“全程网办”公证事项明显增多，公证利企便民体系更加完善，部门协同机制更加健全，基本解决公证办理难繁慢问题，公证服务供给能力明显增强，公证服务质量和社会满意度显著提升。

二、规范和精减公证证明材料

（三）全面推行公证证明材料清单管理。坚决清理没有明确法律法规或者国务院决定依据、不必要的证明材料，凡是能够通过个人有效证照证明的、能够通过部门之间信息共享核验的证明材料，不得让当事人重复提供，杜绝循环证明、无谓证明。司法部、中国公证协会梳理法律关系明确、事实清楚的高频公证事项所需证明材料清单，2021年8月底前向社会公示，并适时动态调整。

（四）落实一次性告知制度。公证机构必须一次性明确告知当事人办理公证的条件、程序、期限以及需要提交的材料、获取材料的途径和方式，减少现场排队等候时间和往返公证机构次数。各级司法行政机关、地方公证协会要强化督促落实，确保实效。

（五）探索实行公证证明材料告知承诺。按照利企便民原则，有针对性地选取与企业和群众生产生活密切相关、使用频次较高或者获取难度较大的公证证明事项实行告知承诺制，按规定不再要求企业和群众提供证明材料，由省级司法行政机关确定本地区告知承诺事项范围并于2021年底前向社会公布。司法部会同有关部门将公证纳入社会信用体系，将企业和个人提供虚假材料、不实承诺的行为信息记入信用记录，依法依规与有关部门共享并向社会公布；相关主体不得再次适用公证证明材料告知承诺制。

三、提升公证服务能力

（六）放宽公证执业区域。按照分类推进、分步实施、有序调整的原则，2021年底前将法律关系简单的公证业务执业区域放宽至省一级，促进公证资源均衡配置，方便人民群众选择优质服务、就近办证，推动更多公证事项“全省通办”、“跨省通办”。

（七）均衡配置服务资源。加强对偏远地区、力量薄弱公证机构的对口帮扶，引导县域公证机构进驻基层公共法律服务中心（站），通过视频公证、巡回办证、定期办证等方式，实现群众申办公证“就近办”。科学制定公证公益服务事项范围，鼓励公证机构为老年人、未成年人、残疾人、农民工及生活困难群众提供公益性法律服务，对符合法律援助条件的当事人，按照规定减免公证费。积极探索开展意定监护协议公证，公证机构不得向协议双方以外的第三人透露协议内容，严格审查涉老不动产公证申请人的真实身份和意思表示，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

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公证执业“五不准”

据悉，为严肃公证执业纪律，规范公证执业行为，加强公证工作管理，确保公证质量，司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，通知提出了进一步具体规范公证执业的五项措施。

该通知总共有五条，核心内容如下：

一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。

二、不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

五、不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。

从司法部出台的“五不准”规定来看，更像是一个补漏措施，这将无疑将更好保护产权人的权益。与此同时，“五不准”中三四条，直接影响到房地产交易，尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。

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老人本想以房养老，却被骗走房子！

司法部为什么会出台这样一个政策呢？这让小编想起了前一阵子的一个骗局。

公证职能、承担民事责任的证明机构。而北京方正公证处却偏要剑走偏锋。

据公安部治安管理局消息，张女士称，一位阿姨向其母亲推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险。

张女士的母亲随即被介绍给了广某。广某告诉她，只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，老人每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。

去年5月19日，受害老人与广某介绍的“银主”的中间人签署了多个文书。

第二天，中间人带她在北京市西城区不动产交易大厅办理了房屋抵押手续，随后将190万元分两笔打入她的账户，并在几分钟后转给了广某。

广某则给老人手写了190万元的借条，并注明“此借款定于2016年8月20日一次性还清，用款共3个月”。

随后的3个月中，老人一共只拿到15万元左右的利息，本金也没有归还。

直到去年10月17日，张女士一家三口和母亲被一群黑衣人清出了唯一的住所。带头清理房产的龙某告诉张女士，她母亲借了几百万元做珠宝生意，房子抵了债。

后来张女士了解到，此前母亲去签约的地方并不是什么“以房养老”的公司，而是北京市方正公证处。

在公证处，张女士调取了母亲公证过的文书，包括一份借款合同和一份委托书。而正是由于这份委托书，母亲的房产在她完全不知情的情况下被过户了。

调查发现，北京方正公证处（原北京市第二公证处）成立于1995年，是市属正处级自收自支事业单位。2002年正式对外挂牌。承办全市范围内的金融、房地产、涉外、一般民事法律业务。

遭遇此骗局的不仅仅是张女士母亲一人，据公安部治安管理局消息，2016年10月，多名老人都被清出自己的原住房，他们的子女开始尝试通过报警、找律师等途径帮助老人维权。

仅由北京市公安局西城分局移送检察院的相关案件就有30多起。因涉嫌诈骗，广某已经于2017年2月27日被北京市人民检察院第二分院批准逮捕。

老人们当时办理公证手续的公证处包括北京市方正公证处、北京市中信公证处和北京市国立公证处。

据北京晨报消息，北京市司法局正在对相关公证处2015年以来办理的涉及60岁以上老年人的强制执行公证和委托公证进行专项排查。

已经查明涉及媒体报道犯罪嫌疑人广某的强制执行公证、委托公证共25户、107份公证书，其中到市司法局提出投诉的10户。

根据投诉人反映的问题，北京市司法局调查核实，初步认定，8户当事人申请办理的公证书，未发现明显违反《公证法》的情形，但在办证流程、告知、送达等环节上有瑕疵；2户当事人是否有权处分其名下房产的事实和证据有待作进一步核实。鉴于涉案单位北京市方正公证处一段时期以来内部管理不善、出现公证质量问题，方正公证处部分工作人员被处分，决定免去该公证处主任职务，方正公证处停业整顿。

武婕律师对此表示，老人们维权面临一定困难，此外，由于无法确定老人签署文件时是否知道法律后果等，很难取得对老人有利的证据。目前，部分被骗老人仍然希望通过法律手段挽回损失。

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这是对炒房客的致命一击

但是，司法部的这两份文件，影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证” 以及“重大事项一次一委托” 、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。这些规定，这意味着无论买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，楼市上房屋的整体周转时间也将加长。可以说，司法部“五不准”是从另一个角度，践行了“房住不炒”的要求。

有的人要说了，这件事和炒房客有啥关系呢？

关系很大很大。

给大家举个例子：

某市户籍的A先生，儿子（B先生）今年满18岁了，获得了一套某市住宅的购买名额。A先生准备用B的名字买房，但B出国留学了。

在这份文件出台之前，B只要回国一次，出具一份授权文件，授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续，然后B在银行贷款申请书上签字（这个手续无法替代，但可以提前签署），就可以走了。整个买房过程，从此与B无关，A可以单独全部办理，甚至包括未来的水电费过户。

现在不同了。司法部规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”，必须“重大事项一次一委托”。于是，整个买房过程每当有新的重要手续时，几乎都要B给A一次授权，办理一次公证。这意味着，为了买这套房子，B必须多次回国。最终，事实上变成了B“亲自买房”。

如果是卖房一方，则还存在“不得代为收款”等规定，就会更麻烦一些。

至此，我们可以看出新规定带来的实质性影响：

第一，异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本，还是时间成本。

第二，异地买房、借名买房的风险大增。A和B是父子关系，一切都好说。如果是借名买房，风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合，突然加价怎么办？

第三，相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。

第四，对于新房销售也会带来影响，因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。

这对于炒房者来说，不亚于一声惊雷！这是对炒房客的致命一击！

当房价飙涨的时候，政府拿出的调控政策无非是限购、房贷、限价、土地等。其中最有效的就是限购了。目前几乎所有一二线城市都限购，大多数省会城市也限购，部分三四线城市也开始限购了。

限购其实影响的只是大多数的普通人，这些人因为思想保守，专业知识不具备，因此想突破限购还是有各种担心或者阻碍的。

那么专业的炒房客怎么玩的呢，怎么能绕得过各种严格的限购政策呢？

目前通行的做法就是拉人头，用符合政策，没被限购的人头来买房，囤积房源，然后进行炒作，再伺机高价抛掉给刚需接盘侠。

拉了人头，房子是用这个人头名义买房和贷款的。这个动辄涉及到好几百万甚至更多，那这些实际买房炒作的炒房客怎么能放心呢？

办法就是，做不动产处分的全委。要么这些人头好好配合，给点好处人头费就行。一旦不配合，好处费没了，还可以不动产的全委随时过户到指定的人的名上，根本不用着人头出面，房子就没了。

因此，这个招数很得炒房客的胃口。通过这种招数，只要人头够，钱够，囤积个几十上百套都很正常。

中国真缺房子吗？大家并不认可，通过供求分析并不完全合理。是大量的房产被囤积居奇，留着投机炒作，这种情况在一二线城市尤其明显。有的人说那种手里有几十套上百套房子的毕竟是偶然事件，只能说见识少，图样图森破。

在一二线城市有大量的专业炒作公司和个人，就拿因为炒房遇到调控资金链断裂的金朝阳来说，涉及到的资金涉及900多亿，其中绝大部分就是炒房。在上海陆家嘴和其它热门高端楼盘，都是一买几十上百套。

大家如果一直租在陆家嘴附近的较高端楼盘里，就会接触到各种房东在这些高端楼盘有个三五套住房甚至更多用于出租的非常普遍。

至于那各种资金买房炒房，一买几十套的机构那就更多了。

很多人以为房子卖的火爆，那么紧俏，绝大部分都是刚需买的，实际上更多的是掌握在各路炒房客手里，并不是买来住的。然后一步步的抬高价格，等刚需来接盘。

如果调控政策够狠，对于二套房或者更多的房子收取高额房产税和空置税，房价这匹脱缰野马，可以瞬间被控制。当然啦，目前来看，还是纯属意淫。

还是那句话，如果你是刚需，请根据自身情况买卖随意。如果还是投机思维，这个时间点，可能需要调整一下了。

这个政策除了打击炒房客之外，还有个坏家伙躺枪。这就是民间那种基于占有（骗取）房子的高利贷。

事先签有借款协议和房产处分全委等各种协议，利率高的吓死人，就知道你正常还不起，还不起可以，房子拿来抵债。

这种事情在上海发生过很多起，多是那些不懂金融脑子不给用的人，入世不深的年轻人或者那些上了年纪的中老年人。

无法做房产全委公证情况下，骗子再也不能那么肆无忌惮了！

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